Вложения в РФ\зарубежную недвижимость

[Eleko]

Добрый день,

 

Имеется сумма около 8-9млн р, хочется вложить без риска под 10%+ годовых, дальше заниматься своей работой, и чтобы был пассивный доход с этих денег желательно не меньше этого %(+деньги были подкреплены чем-то ликвидным), как вариант сразу предстает недвижимость с целью сдачи в аренду. (да у банковского депозита выходит примерно такойже процент, но надо чтоб деньги были подкреплены на случай проблем с валютой)

 

Немогу определится - либо покупать там где живешь очередную недвижимость и быть сильно привязанным к этому месту(никаких особых перспектив развития региона,экология хлам,развлечений нет,налоги обдирают), либо посмотреть в сторону зарубежной недвижимости. По аренде если полагаться на открытые источники выходить будет примерно равное кол-во денег, опятьже как сдавать. Смотрел недвижимость в Турции, Эмиратах(Дубай), пока больше склоняюсь ко второму варианту, по причине того что - налогов нет, довольно легко осуществляется процедура покупки, климат круглый год теплый(за искл. летом - сильно жарко,зато зимой само то), но опятьже я пока не планирую куда-то переезжать, раз в год съездить можно, остальное время главное чтоб был стабильных доход от сдачи в аренду, чем больше тем лучше, ну и конечно перспективный регион, огромные инвестиции туда идут.

 

Можно конечно и у нас в городе коттедж\квартиру купить, но отсутствие перспектив развития и прочие плюсы нашей страны как-то отталкивают это делать, хотя заморочек при покупке меньше. По поводу коммерческой недвижимости незнаю даже, по мне так довольно рискованно вплане арендаторов которых трудно найти.

 

Может подскажите какие страны еще лучше рассмотреть, стоит ли лезть в Эмираты с такой суммой, когда лучше осуществлять покупку.. еще что-нибудь. Спасибо.

[Columbus]

я намедни статью читал что только в швейцарии цены восстановились после кризиса и отчасти в германии. почему не обратить внимание на эти страны.

болгария,черногория и т.п. то что усиленно рекламировалось риэлторами до кризиса - абсолютный неликвид. думаю турция где то там же.

[Eduard01]

Добрый день,

 

Имеется сумма около 8-9млн р, хочется вложить без риска под 10%+ годовых, дальше заниматься своей работой, и чтобы был пассивный доход с этих денег желательно не меньше этого %(+деньги были подкреплены чем-то ликвидным), как вариант сразу предстает недвижимость с целью сдачи в аренду. (да у банковского депозита выходит примерно такойже процент, но надо чтоб деньги были подкреплены на случай проблем с валютой)

 

Немогу определится - либо покупать там где живешь очередную недвижимость и быть сильно привязанным к этому месту(никаких особых перспектив развития региона,экология хлам,развлечений нет,налоги обдирают), либо посмотреть в сторону зарубежной недвижимости. По аренде если полагаться на открытые источники выходить будет примерно равное кол-во денег, опятьже как сдавать. Смотрел недвижимость в Турции, Эмиратах(Дубай), пока больше склоняюсь ко второму варианту, по причине того что - налогов нет, довольно легко осуществляется процедура покупки, климат круглый год теплый(за искл. летом - сильно жарко,зато зимой само то), но опятьже я пока не планирую куда-то переезжать, раз в год съездить можно, остальное время главное чтоб был стабильных доход от сдачи в аренду, чем больше тем лучше, ну и конечно перспективный регион, огромные инвестиции туда идут.

 

Можно конечно и у нас в городе коттедж\квартиру купить, но отсутствие перспектив развития и прочие плюсы нашей страны как-то отталкивают это делать, хотя заморочек при покупке меньше. По поводу коммерческой недвижимости незнаю даже, по мне так довольно рискованно вплане арендаторов которых трудно найти.

 

Может подскажите какие страны еще лучше рассмотреть, стоит ли лезть в Эмираты с такой суммой, когда лучше осуществлять покупку.. еще что-нибудь. Спасибо.

 

 

Можно и под 5% в месяц инвестировать, только не в недвижимость. И жить спокойно...

[Graf_Alekc]

я тоже голосую за Европу

Пока там кризис и цены доступные

[europadostavka]

Надо покупать жилье/недвижимость там где работаете/отдыхаете-и по возможности географическую близость.

 

Можно конечно купить что-то в Тае-и сдавать-более разумно нежели в Турции и ОАЭ.

 

Рассмотрите Тенерифе-круглый год солнце,океан и туристы.

[pevgen]

Куда вложить 8 млн. руб.?

1. Накопительное страхование жизни - 1 600 000 р.
2. Фондовый рынок - 1 600 000 р.
3. Недвижимость 2 400 000
4. Бизнес - 1 600 000
5. Депозит - 800 000

Недвижимость за эти деньги... Можно рассматривать парковочные места в Англии, 8 - 12% годовых в зависимости от срока владения, все хлопоты по оформлению и дальнейшей эксплуатации берет на себя УК

По накопительному страхованию в зависимости от возраста сумма покрытия будет 250 - 500 тыс.$, т.е. наследники получат больше 8 млн. однозначно

Фондовый рынок. Либо ДУ, либо так же через иностранную страховую компанию, сформировать портфель акции/облигации/золото и поддерживать его структуру, 8% годовых в валюте заработаете.

Бизнес - либо сами занимаетесь, либо вкладываетесь в чужой, не суть важно, можно акций купить так же.

Депозит в трех валютах рубль/доллар/евро

 

Обращайтесь, подберем инструменты и все посчитаем.

[vudik]

У зарубежной недвижимости особенно в такие крохотные бюджеты..."проблем" будет больше чем дохода...

Покупайте там где можете оперативно контролировать(Вы или доверенное лицо)....

 

К Примеру Как Вы проверите сдавали Вашу квартиру 5 месяцев, а не 10 месяцев в реале, а не отчете...

[Wikiinvestor]

Куда вложить 8 млн. руб.?

1. Накопительное страхование жизни - 1 600 000 р.
2. Фондовый рынок - 1 600 000 р.
3. Недвижимость 2 400 000
4. Бизнес - 1 600 000
5. Депозит - 800 000

Недвижимость за эти деньги... Можно рассматривать парковочные места в Англии, 8 - 12% годовых в зависимости от срока владения, все хлопоты по оформлению и дальнейшей эксплуатации берет на себя УК

По накопительному страхованию в зависимости от возраста сумма покрытия будет 250 - 500 тыс.$, т.е. наследники получат больше 8 млн. однозначно

Фондовый рынок. Либо ДУ, либо так же через иностранную страховую компанию, сформировать портфель акции/облигации/золото и поддерживать его структуру, 8% годовых в валюте заработаете.

Бизнес - либо сами занимаетесь, либо вкладываетесь в чужой, не суть важно, можно акций купить так же.

Депозит в трех валютах рубль/доллар/евро

 

Обращайтесь, подберем инструменты и все посчитаем.

Давайте я Вам тоже всего насоветую. Бесплатно! Только разгребать все будете сами, если что не так. Не слушайте чьих-то советов. Эти люди сами ничего никогда не вкладывали, зато уже столько советов раздали, что внукам хватит.

[roma095]

Очень многие уже погорели на зарубежной недвижимости, типа Болгарии и Испании. 

Для Москвы наверное интересен вариант раз в 2-3 года в новострой вкладывать.

Или  от 1000/унция в долгосрок покупать золото.

 

Других вариантов кроме бизнеса особо не вижу.

[борюсик]

друг квартиру купил в германии в кредит и фирма подобрала ему квартирантов на весь срок кредита , кредит гаситься и ему еще ежемесячно перечисляется на карту 200 евро с квартирантов, сейчас планирует  расширяться и брать уже доходный дом в германии на таких же условиях примерно при ваших деньгах  можно взять недвижимость с первоначальным взносом 30%  и иметь доход примерно 60-80 тыч.(зависит от курса евро) в месяц при этом погашаться кредит будет , мне кажется  не плохое вложение капитала.

[RBM]

Давайте рассмотрим ситуацию с покупкой жилой недвижимости в Германии иностранным инвестором, с целью извлечения прибыли за счет сдачи в аренду.

Самый простой вариант - квартира. Допустим, вы решили надежно вложить деньги и знакомые посоветовали вам приобрести в Германии жилье, с целью его сдачи в аренду и получению прибыли. Более того, помогли вам подобрать реальный вариант с получением кредита под залог приобретаемой недвижимости. Мотивировка чаще всего проста и незамысловата: в Германии кредиты под жилье относительно дешевы, поэтому вполне возможно получить в собственность доходный дом, доходы от сдачи которого в аренду будут достаточны для выплат по кредиту. То есть делаете минимальные вложения (а при определенной доле везения, даже без первоначальных затрат, что зависит от схемы сделки) и курите бамбук, пока ваш дом сам себя окупает, а лет через 10-15, после расчета по кредиту, вы становитесь его полновластным собственником и получателем арендной платы. При наличии достаточных средств, банковский кредит можно пропустить, тогда схема будет выглядеть короче: купил, сдал, начал получать доход.

А теперь от теории перейдем к суровой, трезвой действительности. Первое, вся схема строится на завязке купил-сдал. Надо понимать, что немецкие банкиры такие же хищники империализма, как и их коллеги в любой другой стране. За их заверениями "мы заботимся об интересах клиентов" кроется исключительно интерес личный. Никто вам не даст кредит (особенно без первого взноса) под любую произвольную квартиру или дом. Как правило, такие "щедрые" предложения делаются для недвижимости, находящейся в ведении самого банка. Она могла быть куплена в кредит ранее, но покупатель не справился с платежами. Может находиться под залогом. Может быть отторгнута по суду. Причины не важны. Важно понимание того, что банк, предлагая свои услуги первому встречному, старается избавиться от недвижимости "проблемной", слаболиквидной, да еще и заработать на процентах по кредиту. Все "вкусные" варианты пристраиваются келейно. Если вы ищете недвижимость не на свободном рынке, а хотите купить ее в кредит из числа предложений банка, ваши шансы приобрести что-то действительно стоящее минимальны. Или эта квартира/дом находятся в восточной Германии, в каком-либо депрессивном регионе, где сдать ее в аренду нереально. Или, что вполне вероятно, цена/условия выдачи кредита будут завышены. Что опять же делает связку арендная плата и месячные выплаты по кредиту неравной, и вам придется постоянно доплачивать из собственного кармана недостающее. Если недвижимость приобретается на собственные средства, все сильно упрощается, но и в этом случае не стоит оптимистично подходить к вопросу доходности.

Возьмем в качестве примера 5-комнатный пентхаус в городе Реннингене, земля Баден-Вюртемберг, в получасе езды от Штутгарта. Пентхаус на 128 кв. метров предлагается за 319.800 евро. Или в кредит с месячными выплатами 1.022 евро. Первый взнос традиционно составляет порядка 30 процентов. В нашем случае это будет 127.920 евро. К выплате 207.870 евро с учетом 5,1 процентов годовых по кредиту. Учитывая, что аналогичная квартира сдается в аренду по месячной ставке 1.067 евро (верьте, люди, знаю, о чем пишу, т.к. сам живу в подобной квартире и плачу именно столько) на первый взгляд получается, что достаточно внести около 128 тысяч и квартира в кармане. Правда свыше 15 лет уйдет на расчеты с банком, но затем вы станете владельцем элитной недвижимости стоимостью более 300 тысяч евро. Неплохое вложение денег, не правда ли? Даже 15.990 евро в качестве процентов по кредиту выплачивают ваши жильцы, а вам остается только потирать руки.

Ах, эту сказку да претворить бы в жизнь. Но, как говорят, гладко было на бумаге, да забыли про овраги, а по ним ходить…. А теперь посмотрим на этот пентхаус с другой стороны, критической. Первое, люди уже занимавшиеся покупкой недвижимости понимают, что в данной схеме учтены далеко не все расходы. Не указан провизион маклера, нет затрат на регистрацию недвижимости в реестре владельцев, нет гонорара нотариуса и т.д. и т.п. Не ошибемся, если скажем, что к сумме начальных затрат нужно будет добавить еще около 10% от стоимости квартиры, примерно 30.000 евро.

Далее, отнимем от красивой суммы ваших предполагаемых доходов от сдачи пентхауса в аренду коммунальные платежи в размере около 240 евро. Не забудем про накладные расходы, которые несет владелец недвижимости: оплату управляющей компании (да-да, или вы думали, что сами будете чинить краны жильцам?), налог на недвижимость и взносы в фонд капитального ремонта. Значит, прощайте еще около 15 процентов от месячных платежей ваших жильцов. Сколько у вас остается? 1.067-240-125=702 евро. Получается уже не так вкусно, При месячных платежах по кредиту 1.022 и доходной частью в 702 евро вам придется ежемесячно доставать из кармана 320 евро, что за 15 лет превратится еще в 57.600 евро дополнительных выплат.

Ну и налоги. Если владельцем недвижимости в Германии является иностранное частное лицо, постоянно проживающее на территории другой страны с которой у Германии имеется соглашение о недопустимости двойного налогообложения, то налоги с него будут брать по нормам страны проживания. Какова ставка налогообложения доходов, полученных от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося за пределами той или иной страны, мы не знаем. Если повезет и удастся найти с налоговыми чиновниками общий язык, то для граждан России речь может идти не о 35, а о 13 процентах, что даже в этом идеальном случае дает дополнительные расходы в размере 16.426 евро.

Суммируя все вышесказанное, ваши затраты составят 127.920 (первый взнос) + 30.000 (расходы на проведение сделки) + 57.600 (ежемесячная доплата) + 16.426 (налоги) = 231.946 евро в течение 15 лет, в результате чего вы получаете в собственность недвижимость стоимостью 319.800 евро. Как видите, разница составляет 87.854 евро, что дает нам доходность около 4,5 процентов годовых от суммы первого взноса, если бы мы просто пристроили ее на эти 15 лет без всех этих сложностей. Если же рассматривать вариант покупки этой квартиры за "живые" деньги, то при вложениях порядка 350.000 евро (с учетом затрат на оформление сделки), годовая доходность до налогообложения составит 8.424 евро, что дает нам рентабельность ровно 2,4 процента годовых.

Это мы рассмотрели показатель доходности. А как же выглядит сохранность наших инвестиций? Увы, тоже неважно. Гарантий, что все эти 15 лет ваша квартира будет сдана в аренду, нет никаких. А теперь вспомните, откуда банк получает квартиры, выставляемые на продажу. Если вы не сможете найти арендатора, то экономика всей сделки будет выглядеть совсем иначе, и вам придется платить банку каждый месяц по 1.022 евро своих кровных. И попробуйте просрочить два платежа. Тогда ваш пентхаус, в котором вы уже твердо решили провести свою старость, будет снова выставлен на продажу. Причем, если не найдется покупателя в сжатый срок, цена будет снижена, а разницу удержат с вас. Это прекрасная иллюстрация действий банкиров, которые ухитряются одну и ту же квартиру продавать по несколько раз, получая с каждого ее владельца стоимость в полном объеме. Вот вам и вся сохранность вложений, а так же надежная надежность недвижимости.

 

Кто-то, возможно, не согласится с моими расчетами и будет утверждать, что наш пример некорректен, а цена квартиры завышена. Попробуйте сами сделать расчет для дешевой квартиры, которая стоит в три-четыре раза дешевле. Примеров в Интернет предостаточно. Увы, результат получится почти такой же.

Я считаею, что приобретать жилую недвижимость в Европе (Германия это частный случай) целесообразно только для собственного проживания, но никак не в качестве инвестобъектов. Ведь цель инвестиций это все-таки прибыль, а не только компенсация инфляции. Что бы заработать на жилой или коммерческой недвижимости, необходимо использовать ее в качестве базиса для осуществления предпринимательской деятельности. Неважно, с собственным управлением или привлечением сторонней организации. Но это уже совсем другая тема.

[3wq]

да.. лишний раз на примере этого поста убеждаюсь в правоте слов У. Бафета: вкладывай в то, что знаешь