Загадка Кийосаки

[Sejoga]

Ето у нас здесь такая тема может пройти - дом в котором я живу стоит примерно 120 000 евро, при нынешних процентах (около 3% в год) выплаты по кредиту составляют всего 550-600 евро в месяц, а сдать в аренду такой дом можно за 700 - 750 евро в месяц.

[Alleksandr]

Ето у нас здесь такая тема может пройти - дом в котором я живу стоит примерно 120 000 евро, при нынешних процентах (около 3% в год) выплаты по кредиту составляют всего 550-600 евро в месяц, а сдать в аренду такой дом можно за 700 - 750 евро в месяц.

Это в Германии такие проценты по кредитам? Это специальное предложение для недвижимости?

[karbafos]

У них банковские % значительно отличаются от наших. У нас такая схема не пройдет... (((

Слышал про такую схему В штатах: берешь кредит чуть ли не пожизненно, платишь только проценты по этому кредиту, не трогая тела кредита это ничтожно мало по сравнению со всем кридитом, потом заемщик умирает или отказывается от кредита и квартира уходит банку в счет долга. Это в разы меньше чем снимать... Отсюда у них и возник эпотечный кризис, банки незнали что делать с этими квартирами...

[Suchkov]

Я конечно не эксперт в области недвижимости, но если внимательно читать книгу Богатый папа Бедный папа, то с чего все начиналось, он рассказывает о том, что он не просто покупает недвижимость и сдает ее в аренду. Основное что он пытается донести до читателя это преобритение активов и постоянное совершенствование фанансовой грамотности и не просто недвижимость, а целые факторы влияющие на принятие решения о покупке недвижимости, которые может увидеть предприниматель в отличии от обывателя. С чего он начинает, он купил дом в разгар кризиса, когда цены на жилье резко падали, был "застой", но в тоже время адекватная цена находила своего потребителя. Он обращался не в агенства недвижимости, а в залоговые учреджения, где покупал недвижимость на значительно более выгодных условиях. Мне кажется не правильно тупо брать и делать как он, ряд факторов, которые были озвучены многими не дает возможности для зарабатывания по рядам причин экономического и политического характеров. Это мое мнение.

[Daniil29]

Ну, то есть, у нас эта схема не работает в принципе - так нужно понимать?

Думаю, может это в др. городах России может работать, где цены на недвижимость иные - ведь Кийосаки тоже не в Нью-Йорке инвестировал.

Не представляю, где в России жилье стоимостью в 1.5 млн. может сдавать по 26 т.р. и даже по 14?! Ведь, как я предполагаю, между стоимость жилья и ее рентной доходностью тоже есть пропорция: чем меньше городишко, чем меньше там стоимость жилья, тем меньше там и рента. Это только в Москве однушка за 26 идет, ну так здесь и стоит эта однушка 6 млн., а не 1.5!

Поинтересуйтесь в интернете стоимостью недвижимости в маленьких городах,она ничем не отличается.Пример : Областная столица по стоимости жилья ничем не отличается от столицы района.Реально (хорошее жильё в домах конца 80-хначало 91 г.) стоит копейки в очень маленьких населённых пунктах,но и там есть совершенно пустые панельные дома ,в которых квартиры никому не нужны или целые улицы пустых домов построенных в конце 80-х начало 91г. А сдавать комнату в коммуналке стоимостью 1,5 млн за 14 т.р вполне реально рядом с учебным заведением.(В нашем регионе комнаты у институтов самые дорогие по цене продажа/съём и загружены 12 мес в году).

[Kl0d]

Слышал про такую схему В штатах: берешь кредит чуть ли не пожизненно, платишь только проценты по этому кредиту, не трогая тела кредита это ничтожно мало по сравнению со всем кридитом, потом заемщик умирает или отказывается от кредита и квартира уходит банку в счет долга. Это в разы меньше чем снимать... Отсюда у них и возник эпотечный кризис, банки незнали что делать с этими квартирами...

Мне кажется эта проблема высосана из пальца в буквальном смысле. Ну как это банк не знает что делать с квартирой? Продать кому то пускай так же в кредит.

[Sejoga]

Это в Германии такие проценты по кредитам? Это специальное предложение для недвижимости?

Да, в германии сейчас кредиты очень дешовые.

Если на недвижимость, да ещё если своих хотябы тысяч 10 - 15 есть, то можно за очень низкие проценты взять.

Да и рынок переполнен, так что магазины уже впаривают товар с рассрочкой, без процентов, года на 2.

[maxshurkov]

Дорогой автор) Ваша математика верна для России. Для Соединенных Штатов к сожалению нет. У них к примеру В среднем сейчас ипотечные кредиты в США, штат Иллинойс 3.65 — 3.75%% в год. А у нас?)) Так что в данном случае основную часть долга придется платить самому. Увы и ах.

[ROMANENKO]

Поясните, пожалуйста, чайнику, в чем тут дело.

Кийосаки во всех своих книгах рассказывает о своей схеме инвестирования в недвижимость, смысл которой заключается в том, что при покупке сам он платит немного, на основную сумму берет кредит, на него покупает жилье, сдает его в аренду, и арендатор мало того, что оплачивает его кредит, так еще и дает ему ежемесячный доход.

Но у меня на наших, российских условиях, никак эта математика не работает. У меня все время получается, что только чтобы арендой покрыть расходы по кредиту потребуются десятки лет.

Считаю (по Москве): допустим, у меня 500 т.р. Я беру кредит на 1 млн., положим, под 12 % на 10 лет. Покупаю комнату. Сдаю ее даже за 10 т.р. Годовая рента 10*12=120 т.р. Соответственно, аренднная плата способна покрывать только проценты по кредиту, не затрагивая основную сумму долга. Следовательно, основную сумму долга 100 т.р. ежегодно оплачивать буду я. Где же тут положительное сальдо в мою пользу?

Чего я не учитываю, что эта схема у меня не складывается?

 

Не все рассчёты в его книге подходят нам), но вариант зарабатывать в этой теме есть и в России (на счёт Мск и Питера- сложно говорить), к примеру если это региональный город населением 400-600 т.ч. 1-комнатную квартиру можно купить за 1200 000 (вторичка на примере Орла, Брянска, Липецка), ремонт Вам обойдётся ещё в 300 000 (я в грубых цифрах).

Далее, квартира сдаётся не помесячно. а посуточно (можно отдать агентству, правда они не везде есть), размещается объявление в региональных сми, рассылку, договариваетесь с автобусами в Мск, с девочками на рецепшине основных гостиниц, можно контекст (продвижение для одного региона стоит копейки), средняя стоимость квартиры посуточно в регионе 1800/2200 в зависимости от метстоположения и ремонта. Схема хорошо работает на 3-х, 4-х квартирах, в среднем, при правильно просчитанном маркетинге квартира пустует 4-6 дней в месяц.

примерно вот такая адаптация его мыслей на нашу действительность)))

Просто любым бизнесом, особенно первый год -нужно заниматься, а мы все планируем)

[Гость AleskoL]

Дорогой автор) Ваша математика верна для России. Для Соединенных Штатов к сожалению нет. У них к примеру В среднем сейчас ипотечные кредиты в США, штат Иллинойс 3.65 — 3.75%% в год. А у нас?)) Так что в данном случае основную часть долга придется платить самому. Увы и ах.

Математика верна, но схема не работает? или все-таки работает?

Кто-нибудь проводил калькуляцию для других городов, кроме Москвы?

[Stevedore]

Математика верна, но схема не работает? или все-таки работает?

Кто-нибудь проводил калькуляцию для других городов, кроме Москвы?

Давайте проведем калькуляцию для Астрахани в грубых цифрах.

Однушка в самом хорошем районе стоит примерно 2 000 000, сдать ее можно за 15 000 в месяц.

Берем кредит 2 000 000  на десять лет под 17%. 

В месяц нужно платить 28 300 за квартиру, плюс ежегодно по 200 000 за кредит.

за 10 лет я плачу за квартиру (28300-15000)*10лет=1596000 это проценты + 2000000 за кредит и получается за 10 лет я должен заплатить 3596000 или по 30 000 в месяц

Вроде правильно расчитал, если что не кричим=)

[ROMANENKO]

Давайте проведем калькуляцию для Астрахани в грубых цифрах.

Однушка в самом хорошем районе стоит примерно 2 000 000, сдать ее можно за 15 000 в месяц.

Берем кредит 2 000 000  на десять лет под 17%. 

В месяц нужно платить 28 300 за квартиру, плюс ежегодно по 200 000 за кредит.

за 10 лет я плачу за квартиру (28300-15000)*10лет=1596000 это проценты + 2000000 за кредит и получается за 10 лет я должен заплатить 3596000 или по 30 000 в месяц

Вроде правильно расчитал, если что не кричим=)

 

Нет, не совсем.

Расходы на рекламу не учли, офис.

В месяц одна квартира приносит не 15 000, а окло 36 000, но Вы не учли ремонт в квартире, а это около 300-400 т.р.

Считать лучше на 3-х, 4-х квартирах.

[Stevedore]

Нет, не совсем.

Расходы на рекламу не учли, офис.

В месяц одна квартира приносит не 15 000, а окло 36 000, но Вы не учли ремонт в квартире, а это около 300-400 т.р.

Считать лучше на 3-х, 4-х квартирах.

я расчитывал квартиру по нашим ценам сдавая на месяц, а не посуточно, ну а в остальном вы правы

[Гость Денис555]

В нашем городе,квартиры,которые сдаются посуточно,заняты восновном на выходных,остальные дни-простой!

[Dopitna]

Рынок недвижимости давно падает, за ним падает рынок арендного бизнеса. В Питере недавно был, там повсюду висят объявления с предложением арендовать помещение. Никому они не нужны. Можно предположить, что стоимость аренды будет падать. Кийосаки давно устарел, сейчас в тренде финансовые рынки.

[cuban guerrilla]

А не работает это здесь из-за долбоебически-криминальных законов...понимаете?! Все законы пишутся под бизнес депутатов/власти, а не таких людей, которые действительно хотят засучить рукава, взять кредит и заниматься бизнесом...Политика должна быть такой, чтобы людям было выгодно платить небольшие налоги, тогда платить будут все или почти все и спать спокойно.

За бугром это приветствуется, а здесь мелкий и средний бизнес всегда в зоне риска...понимаете? Риска!

[ДмитрийПавлович]

А не работает это здесь из-за долбоебически-криминальных законов...понимаете?! Все законы пишутся под бизнес депутатов/власти, а не таких людей, которые действительно хотят засучить рукава, взять кредит и заниматься бизнесом...Политика должна быть такой, чтобы людям было выгодно платить небольшие налоги, тогда платить будут все или почти все и спать спокойно.

За бугром это приветствуется, а здесь мелкий и средний бизнес всегда в зоне риска...понимаете? Риска!

 

В России налоги намного ниже, чем в развитых странах, просто у большинства осталось советское мышление: купить подешевле - продать подороже