Частные инвестиции в коммерческую недвижимость

[KDemchuk]

Многие люди уже скептически смотрят на возможность инвестирования в жилую недвижимость. Слишком малая доходность от сдачи в аренду и сомнительные перспективы увеличения цены квартиры из-за масштабного жилого строительства.

Между тем, инвестирование в коммерческую недвижимость может стать не только альтернативным инструментом вложения средств, но и способом поднять свои инвестиционные навыки на новый качественный уровень.

Слишком много публикаций в СМИ и объявлений о продаже, настраивают потенциального инвестора в коммерческую недвижимость на необходимость потратить от одного миллиона долларов и более.

Но можно ли приобрести подобную недвижимость в пределах нескольких сотен тысяч долларов? Это именно тот ценовой диапазон, который доступен большинству потенциальных инвесторов. Даже если нет свободных денег, наверняка есть квартира. При желании, продав квартиру и взяв в банке кредит можно получить необходимую сумму. Если вы считаете, что квартира это «святое», я ни в коем случае не принуждаю вас продавать её. Я лишь показываю возможные пути тем, кто их ищет.

 

Итак, в пределах указанной суммы можно приобрести следующую коммерческую недвижимость:

 

1. небольшое складское помещение

2. офисное помещение

3. торговое помещение формата «street retail»

 

Земельные участки, гаражи и жилые квартиры мы не рассматриваем из-за отсутствия или незначительной величины ежемесячного дохода. Хотя конечно же, бывают исключения.

 

Небольшое складское помещение.

Небольшое складское помещение достаточно тяжело сдать в аренду по прямому назначению. Для использования под склад, это помещение должно быть соответствующим образом оборудовано, быть охраняемым и желательно отапливаемым. Подобные помещения в очень большом количестве и за очень небольшие деньги предлагают складские комплексы, переоборудованные из обанкротившихся предприятий еще советского периода. Отдельное небольшое складское помещение мало кому из арендаторов будет интересно. Но если это помещение расположено, например, на строительном рынке, то вполне вероятно, что оно будет востребовано.

Если помещение находится в хорошем, проездном месте, то его можно переоборудовать под автомойку, автосервис или шиномонтаж, которые затем сдать в аренду. Но это потребует дополнительных затрат, которые могут не окупиться.

В любом случае, такое помещение имеет очень узкую аудиторию потенциальных арендаторов, найти которых будет достаточно сложно. Из всей коммерческой недвижимости, цена аренды складских помещений самая низкая, поэтому и доход от такого помещения будет минимальным.

 

Офисное помещение.

Офисные помещения располагаются либо в бизнес-центрах, либо в квартирах, переоборудованных в нежилые помещения. По собственному опыту и опыту знакомых предпринимателей, могу утверждать, что гораздо удобнее для своей компании арендовать офис в бизнес-центре. В этом случае, всегда под боком новые помещения, необходимые для расширения бизнеса без смены адреса. Места парковок для клиентов, кафе для сотрудников, хозяйственная служба бизнес-центра, пропускной режим и централизованная охрана - это лишь часть преимуществ аренды офиса в бизнес-центре. Кроме того, как правило, аренда в бизнес-центре стоит дешевле, чем в переоборудованной квартире.

Некоторые офисные центры, особенно переоборудованные из старых административных зданий, часто продают свои помещения отдельными блоками или комнатами. Это похоже на покупку кооперативного гаража — один, среди массы похожих. Это обычно длинные коридоры с одинаковыми дверьми. О каком конкурентном преимуществе может идти речь? Представьте что будет, когда несколько владельцев будут сдавать свои помещения. Это идеальные условия для ценовой конкуренции, которая сильно уменьшит арендный доход.

При существующем большом предложении бизнес-центров, нет особого смысла вкладывать деньги в типовое офисное помещение. Реальный интерес может представлять офис, расположенный в местах большого пешеходного трафика, как например, в центральной части Москвы или Санкт-Петербурга вблизи станции метро. Такой офис, переоборудованный из квартиры, будет весьма востребован нотариусами, страховыми компаниями, туроператорами и прочими розничными офисами продаж.

 

Торговое помещение формата «street retail».

Торговыми помещениями формата «street retail» в основном являются магазины, расположенные на первом или цокольном этаже жилого дома. Как правило, это переоборудованные квартиры, подвалы или нежилые помещения на первом этаже, изначально предусмотренные в конструкции жилого дома.

Торговые помещения имеют самую большую группу потенциальных арендаторов: розничные магазины, отделения банков, кафе, аптеки, сотовые операторы и многие другие. Если помещение расположено на пути высокого пешеходного трафика, то при адекватной цене аренды, оно никогда не будет пустовать. Какие бы потрясения не случались в экономике, люди всегда будут покупать продукты, вещи и лекарства, будут стричься и пользоваться мобильной связью. Это значит, что помещения формата «street retail» будут всегда востребованы и будут приносить ежемесячный доход. Самое страшное, что может произойти, это кратковременное уменьшение цены аренды. Но достаточно быстро, цена аренды возвращается к прежнему уровню.

Цена аренды торговых помещений от двух до пяти раз выше цены аренды аналогичного офисного помещения. В особо оживленных местах, цена аренды может быть выше более, чем в 10 раз.

 

Очевидно, что наиболее привлекательно именно торговое помещение. Следующий вопрос, как именно его приобрести. Для этого существует несколько вариантов. От того, какой вариант вы выберете, зависит количество денег, которые вам придется потратить и рентабельность ваших вложений.

 

Покупка коммерческого помещения в новостройке.

Множество строящихся жилых домов, на первом этаже, изначально предусматривают нежилые помещения. На этапе строительства, приобрести такое помещение может любой желающий. В продаже есть площади от нескольких десятков, до нескольких тысяч квадратных метров. Процесс покупки достаточно прост и мало отличается от покупки квартиры в том же доме, достаточно обратиться в офис продаж.

Нередко, строительные компании предлагают привлекательную цену на такие помещения. Например, в одном из строящихся жилых комплексов ближнего Подмосковья, средняя цена квадратного метра нежилого помещения составляет 100 000 рублей. Цена аренды торговых площадей в ближайшей округе составляет 2000 руб. за квадратный метр в месяц. При условии, что на ремонт помещения придется потратить приблизительно 10 000 руб. на каждый квадратный метр, итоговая цена торгового помещения получится: 100 000 + 10 000 = 120 000 рублей за квадратный метр.

Потенциальный доход с каждого квадратного метра такого помещения составит 2 000 х 12 = 24 000 рублей в год. Предполагаемая рентабельность денежных вложений составит: 24 000 / 120 000 х 100% = 20% в год. И это без учета роста стоимости помещения. Не плохо. На первый взгляд. Если предположить, что доход вы начнете получать в том же году, в котором инвестировали деньги.

В реальности, момент сдачи дома в эксплуатацию придется ждать от одного до нескольких лет. И только после этого можно отремонтировать помещение и сдать его в аренду. Я не знаю ни одной новостройки, которая была бы сдана в эксплуатацию точно в срок. Всегда есть задержка. При этом, с каждым годом ожидания, рентабельность вашей инвестиции будет падать на несколько процентов.

 

Вспомните бурное обсуждение в СМИ проблемы «обманутых дольщиков», число которых только растет. Согласно заявлению официальных лиц, на 1 января 2013 года, в РФ насчитывалось 870 проблемных жилых объектов и 86,5 тысяч обманутых дольщиков. По неофициальным данным, число обманутых дольщиков насчитывает 150 000 человек. Шумные митинги, плакаты «Верните наши квартиры!», «Мы устали ждать!», «Нам негде жить!» Некоторые люди, доведенные до отчаяния, даже объявляют голодовки. Совсем не хочется быть среди этих людей.

Если вы купили нежилое помещение в строящемся доме, который вдруг превратился в долгострой, то уже никакие митинги и головки вам не помогут. В 2011 году в федеральное законодательство внесены изменения, которые позволяют некоторым «обманутым дольщикам» все же получить квартиру или денежную компенсацию. И над устранением проблемных жилых объектов правительством сейчас ведется активная работа. Но лица, купившие нежилые помещения, не попадают под действие нового закона. Другими словами, вероятность возврата денежных средств, в случае банкротства застройщика, чрезвычайна мала. Стоит ли так рисковать?

Но если вы, по каким то причинам, осведомлены о компании застройщике и деталях строительства намного больше обычного покупателя, то в этом случае риск потери денег для вас минимален. Остается только риск задержки сдачи дома в эксплуатацию.

 

Вывод: покупая нежилое помещение на этапе строительства, в большинстве случаев вы инвестируете «вслепую», потому, что не имеете возможность рассчитать рентабельность и риск потери вложенных денег. Но выглядит подобная инвестиция весьма привлекательно.

Покупка готового арендного бизнеса.

Арендным бизнесом называется коммерческое помещение уже сданное в аренду. При этом владелец помещения ежемесячно получает арендный доход. Цена такого помещения будет составлять 100-120 сумм ежемесячных платежей, что соответствует рентабельности ваших вложений 10-12%. После вычета налога и затрат на содержание, рентабельность окажется еще меньше. А представьте такую ситуацию, что владелец и арендатор помещения находятся в сговоре и в договоре аренды прописана завышенная сумма. Каждые 10 000 рублей, приписанные к ежемесячному арендному платежу, способны увеличить продажную цену помещения примерно на 1 000 000 рублей. Спустя несколько месяцев, после продажи помещения, арендатор расторгает договор аренды и полученную прибыль делит пополам с продавцом. Новоиспеченный владелец помещения, пытаясь найти нового арендатора, выясняет, что адекватная сумма аренды на его помещения ниже, чем он предполагал и его потери составили несколько миллионов рублей.

Застраховаться от такой ситуации достаточно просто. До покупки помещения, проводите своё исследование арендных ставок и сами определяйте предполагаемую сумму аренды, прежде чем вести разговор о цене.

Не менее важен вопрос юридической истории помещения. Первоначальное оформление в собственность и переход права от одного владельца к другому должны быть предельно прозрачны и соответствовать требованиям закона.

Вероятно, сделка купли-продажи помещения будет осуществлена путем продажи юридического лица, на которое оформлено право собственности на помещение. В этом случае нужно тщательно изучить документы и бухгалтерскую отчетность самого юрлица.

И последнее, хорошие и рентабельные помещения так же, как и отлаженный доходный бизнес, очень редко продают. В большинстве случаев, с помещением существует какая-то проблема или цена слишком завышена.

 

Вывод: покупая уже функционирующее нежилое помещение, или арендный бизнес, скорее всего, придется заплатить максимальную цену. Не имея возможности провести тщательную юридическую проверку, вместе с помещением можно приобрести массу новых проблем.

 

Создание коммерческого помещения.

Самый доступный вариант создания коммерческого помещения, это покупка квартиры на первом этаже с дальнейшим переводом в нежилой фонд и устройством отдельного входа. Размещение коммерческого помещения внутри жилого дома, называется встроенным помещением. Для такого помещения не нужен отдельный участок земли, отпадает вопрос подключения к центральным коммуникациям и существенно упрощается техническое обслуживание.

Создавая коммерческое помещение можно получить максимальный доход на вложенные средства. Механизм этого достаточно прост. Покупая квартиру, вы платите деньги за жилые метры, цена которых в два и более раз ниже цены коммерческих метров. Посредством своего труда и небольшого довложения денег, вы увеличиваете стоимость купленной ранее квартиры в 1,5-2 раза. Теперь это не квартира, а арендный бизнес и цена его определяется исходя из генерируемого денежного потока, а не на основании мнения владельца. Это увеличение цены никак не связано с инфляцией и общим ростом цен. Цена увеличилась только благодаря грамотной работе и предприимчивости.

Сложив прирост капитала (50-100%) с годовой доходностью от сдачи в арену (15-24%) получаем очень высокую рентабельность. Для пущей убедительности сюда же можно добавить годовой прирост капитала за счет инфляции (10%). И вот теперь, этот инструмент инвестирования можно сравнивать с другими, представленными на рынке.

 

Но если создавать коммерческие помещения настолько выгодно, почему же все этим не занимаются?

По нескольким причинам.

Во-первых, множество квартир, годных для переустройства в магазин, к настоящему времени уже являются магазинами. Все, что осталось, в большинстве своем продается слишком дорого. Тот прирост стоимости, который обеспечивается за счет предприимчивости и работы, обыватели желают забрать себе, раз уж по воле случая они «оседлали» птицу удачи. Отсюда ненормально завышенные цены на подобные квартиры.

Во-вторых, хорошие квартиры за нормальную цену все еще есть и в достаточном количестве. Но купить их через агентство недвижимости вряд ли получится.

В-третьих, как и любой бизнес, создание коммерческого помещения требует соответствующих заний и навыков. Те люди, которые их имеют, те и создают высокодоходные коммерческие помещения.

 

Вывод: создание помещения самый выгодный вариант приобретения коммерческой недвижимости. Чем ближе вы к истокам создания, тем на большую прибыль можете рассчитывать. Но данный вид деятельности требует высокого уровня знаний и навыков, приобрести которые, при соответствующей мотивации, не так уж и сложно.

 

Заключение.

Наиболее выгодным типом коммерческой недвижимости является торговое помещение формата «street retail». Проиллюстрировать разные варианты приобретения коммерческой недвижимости можно на примере трех яблок. Одно из них, спелое и крупное, это создание недвижимости, что позволяет получить максимальную доходность. Второе, изрядно покусанное, это покупка готового арендного бизнеса, где большую часть дохода вы отдадите тем, кто создал помещение. Третье яблоко, воображаемое, это покупка в новостройке, где не известен ни размер будущей прибыли ни то, что владельцем помещения будете именно вы. Выбор варианта зависит от уровня ваших знаний и навыков. Чем выше квалификация инвестора, тем выше прибыль, на которую он может рассчитывать.

[Nikola2]

спасибо, класс здорово написано

[Kuzov]

Очень толково и доходчиво! Спасибо за полезную инфу.

"...как и любой бизнес, создание коммерческого помещения требует соответствующих заний и навыков. Те люди, которые их имеют, те и создают высокодоходные коммерческие помещения"(с) - эх, где бы еще найти подвязы с такими профи?

[Queen]

Очень толково и доходчиво! Спасибо за полезную инфу.

"...как и любой бизнес, создание коммерческого помещения требует соответствующих заний и навыков. Те люди, которые их имеют, те и создают высокодоходные коммерческие помещения"(с) - эх, где бы еще найти подвязы с такими профи?

:P Не читала всю статью, итак все знаю, могу сказать одно, даже имея профи нужно учитывать, что покупать помещение под стриты очень дорого. Хотя конечно бывает в жизни чудо. А так если нужно можете обратиться ко мне именно как к профи.

[Snowba11]

в статье ничего не сказано про создание помещений путем строительства.

Я таким образом обзавелся коммерческой недвижимостью.

[olivka15]

Многие люди уже скептически смотрят на возможность инвестирования в жилую недвижимость. Слишком малая доходность от сдачи в аренду и сомнительные перспективы увеличения цены квартиры из-за масштабного жилого строительства.

Тем не менее, жилые помещения гораздо меньше "простаивают", вам не кажется? По крайней мере по Москве, я наблюдаю месяцами за коммерческой недвижимостью с баннерами "АРЕНДА". А вот с жильем - все квартиры, какие бы они ни были, находят своих временных хозяев. Потому что жить-то надо где-то, а тенденция к развитию фриланса еще менее привлекательным делает бизнес в сфере коммерческой недвижимости...

[georgykrivonosov]

В своё время удачно купил микроофис на Соколе в Мск под нашу тогда ещё небольшую конторку. Рост цен на недвижимость здорово помог. И могу точно сказать, рынок коммерческой недвижимости интереснее, т.к. в него идут по большей части деловые люди, и он не подвержен волнообразным раздуваниям и спадам, зависящим от тенденции масс.

[Sakura568]

Тем не менее, жилые помещения гораздо меньше "простаивают", вам не кажется? По крайней мере по Москве, я наблюдаю месяцами за коммерческой недвижимостью с баннерами "АРЕНДА". А вот с жильем - все квартиры, какие бы они ни были, находят своих временных хозяев. Потому что жить-то надо где-то, а тенденция к развитию фриланса еще менее привлекательным делает бизнес в сфере коммерческой недвижимости...

Вы видите подобные банеры по двум причинам, либо место не ликвидное, либо цена слишком завышена. Обычная квартира, например центре Мск, например на Краснопресненской, в 60-80 кв м, будет сдаваться от 45 до 100 тысяч (с отличным ремонтом).

Аналогичная коммерческая площадь в проходном месте на первой линии от 800 до...1200000, бывает и выше.

И простоев у подобной площади не будет.

[Гость Slava81]

Планирую приобрести коммерческую недвижимость с высокой проходимостью в прямой видимости от метро в спальном районе.Как определить потенциальную арендную плату руб./кв.м./мес. в зависимости от проходимости(средний чел./час на 12 часов)?

Помещение небольшого метража от 30 до 100 кв.м. под мелкий ритейл, сотовые салоны, банки, аптеки и т.д.

 

Заранее спасибо за ответ.

[ivtt]

Да, поищите на арендном рынке аналоги -за сколько сдаются, сколько по времени сдаются такие площади. Тогда и видно будет.

[Sakura568]

Планирую приобрести коммерческую недвижимость с высокой проходимостью в прямой видимости от метро в спальном районе.Как определить потенциальную арендную плату руб./кв.м./мес. в зависимости от проходимости(средний чел./час на 12 часов)?

Помещение небольшого метража от 30 до 100 кв.м. под мелкий ритейл, сотовые салоны, банки, аптеки и т.д.

Заранее спасибо за ответ.

Здесь очень много ньюансов, спальный район району рознь. Вы хотя бы примерно представляете сколько подобное помещение стоит в районе с большой проходимостью? Проходимость считается по другим параметрам, в зависимости от дневной, вечерней, понимаете, что вечерняя наиболее выгодна. Все даже и не перечислишь) Москва я так понимаю?

Планирую приобрести коммерческую недвижимость с высокой проходимостью в прямой видимости от метро в спальном районе.Как определить потенциальную арендную плату руб./кв.м./мес. в зависимости от проходимости(средний чел./час на 12 часов)?

Помещение небольшого метража от 30 до 100 кв.м. под мелкий ритейл, сотовые салоны, банки, аптеки и т.д.

Заранее спасибо за ответ.

Здесь важна серьезная аналитика. Будут реальные вопросы и нужна помощь, пишите в личку.

[Гость Slava81]

 

 

Здесь очень много ньюансов, спальный район району рознь. Вы хотя бы примерно представляете сколько подобное помещение стоит в районе с большой проходимостью? Проходимость считается по другим параметрам, в зависимости от дневной, вечерней, понимаете, что вечерняя наиболее выгодна. Все даже и не перечислишь) Москва я так понимаю?

Да, Москва. Я не примерно, я точно представляю чего сколько стоит. Интересует как раз самые ликвидные в плане аренды площади со сверхвысокой проходимостью. Есть конкретно заинтересовавшие предложения. Я и сам примерно представляю, что к чему, и материала уже успел почитать не мало, про методы анализа проходимости, средний чек, плотность населения, пешую 5-ти минутную доступность, автомобильную, в общем кучу мало важной информации... Глубоко убеждён, что для стрит ритейла важен исключительно трафик возле входа и визуальная доступность вывески и витрины. Я, конечно, понимаю, что возле входа в институт тоже сверхвысокий трафик, а качество другое, но меня интересуют исключительно спальные не престижные районы и помещения у станций метро с особенно высоким трафиком (Щёлковская, Алтуфьевская, Медведково и т.д.). Не интересуют курятники и палатки, инвестицию рассматриваю как пенсионную, только жилые дома первые этажи с уже оборудованными витринами и отдельным входом, всеми согласованиями, согласиями жильцов дома и оформленными переводами. С нормами необходимой мощности, размерами коммунальных платежей, налогообложением и сроками эксплуатации жилых домов  разного типа и годов постройки я уже знаком. А вот чего я пока не знаю, это типового метода оценки и определения арендой ставки, который используют агентства, когда к ним приходит клиент с предложением продать или подыскаться арендатора. Мне нужно вложение, которое принесет мне не менее 10% в рублях за первый год чистыми, то есть, где-то  10.8%-11% от ГАП указанного в договоре, с последующей индексацией привязанной к бивалютной карнизе. Лучше, конечно, возможность помесячной индексации, в привязанной к валюте. Ориентироваться на соседние предложения в этом вопросе сложно, если только нет информации по арендным ставкам на ближайшие витрины. Как правило, подобные помещение продаются уже с арендатарами и договорами, но, как человек здравомыслящий я не исключаю возможность сговора арендатора и собственника, по этому оценить хочется адекватно, при возможной замене арендатора. Есть понимание необходимости привлечения агента для помощи, но беда в том, что я ни кому не доверяю, и первичную оценку хочу провести сам. К тому же, я отчётливо представляю, сколько среди агентов дилетантов и неадекватных персонажей. 

В общем, собираюсь провести пару недель непосредственно стоя на улице перед предполагаемым к покупке объектом и считая людей (3 раза в день: утро, обед вечер, минут хотя бы по 20 мин.). Ещё, есть понимание, что на форуме я зря трачу время, никто потенциальную покупку мне тут не оценит, и нужно смело идти в агентство, но хотелось сначала вооружиться минимумом необходимой информации. По этому буду благодарен за информацию типа: Для подобных помещений и района такого типа при проходимости в непосредственной близости от входа в часы пик около 5-7 тыс чел/ час и средней проходимости на 12 часов рабочего времени, на пример, 800-1 тыс чел/час арендная ставка обычно составляет 7-8 тыс рублей за кв. м. в мес.. На большее я и не рассчитываю, заранее спасибо!