Как лучше регистрировать коммерческую недвижимость?

[MaxMe]

1. Как лучше регистрировать коммерческую недвижимость для минимизации налогообложение при сдаче в аренду? ИП/ООО/BVI?

 

2. Так же слышал что при продаже коммерческой недвижимости ООО платит 13% налог(с разницы или нет мне без разницы через 15 лет разница будет составлять 99% стоимости), так вот, может быть есть способы этот налог не платить?

 

3. Слышал такое мнение, что стоит регистрировать на 2 BVI'ки , одна из которых отдает в траст Российской ООО эту недвижимость и уже от имени этой ООО осуществлять сдачу в аренду. Можете разъяснить подробнее по этой схеме?

4. Могут ли при сдаче в аренду(или продаже) возникнуть проблемы с потенциальными арендаторами(или покупателями), в случае если арендодатель является трастом от стороннего оффшора? Не отпугнет ли то что ООО которая сдает в аренду помещение не является прямым собственником например.

5. При покупке ком. недвижимости , могут ли возникнуть вопрос откуда деньги? Сейчас деньги находятся в РФ в наличке. Я так понимаю для покупке их придется завести на счет фирмы в безнал.

[leo2002]

Я покупаю на физлицо,сдаю по усн 6%

Про деньги ,откуда ,пока не спрашивал никто

При продаже,кстати 6 процентов со всей суммы надо платить

Про bvi не знаю что такое

[ivtt]

1. В ООО выводить прибыль от аренды сложнее. Учредитель ООО платит 13% НДФЛ с дивидендов. И при этом ещё само ООО платит с доходов от сдачи в аренду. Доход же ИП от сдачи в аренду обложил налогом и получил, и плюс само ИП всегда начисляется фиксированные страховые взносы (где-то 20 тыс. Руб в год) но на них уменьшает ИП налог если у него УСн с дохода или ЕНВД.

Поэтому чисто для аренды выгоднее ИП на усн 6% с дохода. А вот дальше заморочки. Если этот ИП задумает продать эту недвигу, то ему пока он на усн 6% придётся тоже заплатить 6% с продажной цены усн. Можно пойти по другому пути (под будущую продажу) :покупать недвигу тогда когда ИП будет на усн доход-расход, и при покупке комм.недвиги включить её в расходы, и пока несколько лет доход от аренды не станет равным расходам на покупку этой недвиги, сидеть на усн доход-расход, а потом со следующего года сменить налогообложение на усн 6% с дохода.

А вот если эта недвиги была бы на ООО, то это ООО можно было бы просто продать, сменив учредителя, и налог бы с продажи самой недвиги вряд ли пришлось бы платить. Так как можно было бы продать и по цене УК.

Кроме этого стоит учесть если комм.недвига представляет собой офисное или торговое помещение то придётся по любому всегда платить налог на имущество от кадастровой стоимости, а если иная недвига то при усн, льгота по налогу на имуществу -не платишь его.

Также стоит учесть про налогообложение самих арендаторов, если арендатор на ЕНВД или УСН 6% с дохода, то им ваша официальная оплата не интересна, могут и неучтенкой заплатить или по другой фиктивной сделке. У нас одна дамочка сдаёт по частям здание через своё ИП, а счёта по договорённости выставляет типа за аренду своей квартиры, по которой у неё оформлен патент на ПСН. Ну а кто против ,тех гонит через УСН 6% ип.

[MaxMe]

Я покупаю на физлицо,сдаю по усн 6%

Про деньги ,откуда ,пока не спрашивал никто

При продаже,кстати 6 процентов со всей суммы надо платить

Про bvi не знаю что такое

 

BVI - British Virgin Islands оффшор.

 

 

Насчет налога на имущество по кадастровой стоимости, я вкурсе, проблема в том что она может быть почти любой как я понимаю. :( 

 

Про продажу ООО тоже размышлял, только не придерутся ли потом налоговые органы к такой продаже?

[ivtt]

Кадастровую стоимость устанавливают местные власти и пересматриваются раз в несколько лет, но платить её всегда, без учёта остаточной стоимости объекта основных средств.

Если собственность на физ.лице, никто не запрещает прогонять услуги аренды через ИП не являющимся собственником этого объекта или через ООО, тогда и в налоговой могут не узнать что этот объект используется в предприниматкльской деятельности, исходя из этого можно при продаже применить налоговый вычет по НДФЛ для физ.лица на всю сумму при продаже , через пять лет с 2016 года. Т.е. сдаем в аренду через родственника-ип или ООО.

[Ufimskiy]

Т.е. сдаем в аренду через родственника-ип или ООО.

 

 

Вот

 

Ну,конечно..

А какие извините основания у ИПпупкин-родственник сдавать это помещение,ежели он не собственник и не имеет к нему никакого отношения ?

И зачем арендатору рисковать ?

А в целом пишите верно.

Вот скажите(может знаете)

ИПэшник при УСН6% автоматически освобождается от налога на имущество ?

Почему задал вопрос.Никогда ни по одному обьекту мне не приходили требования об уплате налога на имущество.

А тут начал процедуру по выкупу земли в собственность по одному обьекту и вот сразу пошли письма.А недвига не в том районе где сдаю отчётность.

В общем поехал,написал письмо что ч ИП..

Типа имею льготу..

Освободили.Ч/з год та же фигня.При чем прислали запрос в моб налоговую с просьбой подтвердить,что я использую эту недвигу в ком.целях.. Пришлось сделать несколько фоток на складе(но другом)..Пришло требование оплатить Налог на имущество..

Ч/з день другое о том,что меня освободили от уплаты..

[ivtt]

Т.е. сдаем в аренду через родственника-ип или ООО.

 

 

Вот

 

Ну,конечно..

А какие извините основания у ИПпупкин-родственник сдавать это помещение,ежели он не собственник и не имеет к нему никакого отношения ?

И зачем арендатору рисковать ?

А в целом пишите верно.

Вот скажите(может знаете)

ИПэшник при УСН6% автоматически освобождается от налога на имущество ?

Почему задал вопрос.Никогда ни по одному обьекту мне не приходили требования об уплате налога на имущество.

А тут начал процедуру по выкупу земли в собственность по одному обьекту и вот сразу пошли письма.А недвига не в том районе где сдаю отчётность.

В общем поехал,написал письмо что ч ИП..

Типа имею льготу..

Освободили.Ч/з год та же фигня.При чем прислали запрос в моб налоговую с просьбой подтвердить,что я использую эту недвигу в ком.целях.. Пришлось сделать несколько фоток на складе(но другом)..Пришло требование оплатить Налог на имущество..

Ч/з день другое о том,что меня освободили от уплаты..

У ИП, естественно, будет договор аренды с правом субаренды, его и показывают конечным арендаторам.

При УСН налог на имущество не платится по заявлению налогоплательщика, а не автоматом. И то не платится,если налог на имущество считается не от  кадастровой стоимости (НК РФ ч.2 гл.26.2 ст.346.11 п.2)

Договора еще показать придется если используется недвига в предпринимательской деятельности.

Тоже перед вопросом стоял -светить недвигу или нет, под последующую продажу. Пока остановился на варианте -светить. Ну 6% УСН это не так уж и много. А во вторых, если задумаем что-то продавать есть еще вариант с рассрочкой платежа; при УСН  -налог платится по оплате, а если оплаты нет то и нет базы для УСН. Например, рассрочка на 10 лет а потом еще доп.соглашение -продлили срок оплаты, да еще можно одновременно по другому договору займ получить бспроцентный на туже сумму, а взамозачет по двум договорам не делать. И базы тогда для УСН пока не будет.

[MaxMe]

1. А что касается арендаторов с ООО , им я так понимаю выгодно сотрудничать с арендодателем так же с ООО из-за НДС ? Или я не прав? Как на практике решается эта проблема если сам ИП?

[ivtt]

Если бы у вас сдавался в аренду ТЦ и доход в год был бы свыше 60 и 100 млн.руб, то вы бы не могли применять УСН и вас была бы общая система с НДС. Но слетев по объёмам с упрощенки, вы бы подумали -я что идиот платить с дохода 18% НДС + 20% налог на прибыль +13% НДФЛ с дивидендов, и зарядили бы несколько упрощенок сдав здание по частям под субаренбу на усн 6% с дохода. А если у вас небольшое помещение то сразу усн. Никто по аренде НДС не даёт, у вас же возмещать НД несчего,то же не производство где, сырьё с НДС. НДС на аренде дают только крупным арендаторам и на крупные объекты, если вы к примеру, сдали универсаму типа магнита.

Можете сдавать как ИП и как ООО.