Помещение в собственность: панацея или "мечта идиота"

[Ольга71]

2136381796.jpg г. Тула, пр. Ленина. (самый центр) Земля в собственности!!!!!!!!!!!!!, помещение в собственности, долгосрочный договор аренды, с ежегодной индексацией 10%, окупаемость 7,5 лет. Все городские коммуникации. ТАКОЙ ПОКУПАТЬ НЕ НАДО!!!!!!!!!!!

 

 

 

2139716511.jpg А к этому, присмотритесь. тоже Тула. ул. Металлургов.

Ой, спасибо! Какое все знакомое! Я это тоже все смотрела уже! Ул. Металлургов- это напротив моего дома (из окна вижу). Но, к сожалению, это спальный район. А магазин хороший, но проходимости там нет.

[RASHI]

Ой, спасибо! Какое все знакомое! Я это тоже все смотрела уже! Ул. Металлургов- это напротив моего дома (из окна вижу). Но, к сожалению, это спальный район. А магазин хороший, но проходимости там нет.

Ну это я для примера, показал какой лучше не покупать. Вроде и проходимость очень хорошая, и арендатор долгосрочный, окупаемость хорошая, и всё в собственности, в общем сладкий объект, а после постановления Правительства о сносе незаконно возведённых объектов, его тоже могут заставить снести. Землю никто не отберёт, она в собственности. Но Город скажет - не нужен здесь магазин и всё, и заправка не нужна, и сауна не нужна, не нравится мы у тебя выкупим участок. (цена естественно будет сильно занижена) Наверно, поэтому собственник и продаёт, боится, что и до него доберутся. Поэтому для хорошей (без проблемной) коммерческой недвижимости, окупаемость в 8,5-9,5 лет считается нормальной.

[сергей1972]

покупка коммерческой недвижимости имеет смысл только если вы хотите сами заниматься бизнесом в нем, или сдавать на очень долгосрочный период от 10 лет.

допустим вам потребовались деньги - продать на рынке это помещение вы сможете только с приличным дисконтом, плюс ваш потенциальный арендатор во время продажи , ну скажем от полугода -будет нервничать или сбежит , а это потеря средств.

выше писалось что много объявлений о продаже , причина в основном не в кризисе, а вот что если ты вип клиент  первой десятки банков РФ, предполагается что имея ком недвижимость ты таким являешься,

тебе предлагают эксклюзивные условия по вкладам, с выплатой помесячно и прочее, процент больше чем рядовым вкладчикам.

С этим и была связана массовая распродажа недвижимости в 14 -15 годах, так как проценты с лихвой перекрывали доходность от аренды, и самое главное владел ситуацией тот кто имел на руках кэш, легко диктуя условия при покупке выгодных вариантов по недвижимости которые изредка появлялись на рынке. 

так же верно было замечено выше- что сейчас покупка коммерческой недвижимости смещается в новостройки.

[Ufimskiy]

покупка коммерческой недвижимости имеет смысл только если вы хотите сами заниматься бизнесом в нем, или сдавать на очень долгосрочный период от 10 лет.

 

7-10 лет это нормальный срок.

Тут ещё вопрос стоимости недвижки.

Есть ведь и за 5 и за 10 и за 50 млн.

 

 

допустим вам потребовались деньги - продать на рынке это помещение вы сможете только с приличным дисконтом,

 

Так это закономерно.

Купил с приличным дисконтом- продал с дисконтом ,когда надо.

Главное,,что есть что продать!

 

 

 

плюс ваш потенциальный арендатор во время продажи , ну скажем от полугода -будет нервничать или сбежит , а это потеря средств.

 

 

Какой потенциальный ? Я к примеру продал в том году вместе со своим арендатором.

При чем так же и арендатору делал предложение выкупить помещение.

Ну и так на всякий случай аренду помещение нужно постоянно мониторить рынок аренды.На всякий случай

 

 

 

выше писалось что много объявлений о продаже , причина в основном не в кризисе,

 

Ну постоянно что то продаётся.

Все мы хотим что то подороже продать,подешевле купить.

Я стараюсь следовать этим правилам.

 

 

 

а вот что если ты вип клиент первой десятки банков РФ, предполагается что имея ком недвижимость ты таким являешься,

тебе предлагают эксклюзивные условия по вкладам, с выплатой помесячно и прочее, процент больше чем рядовым вкладчикам.

С этим и была связана массовая распродажа недвижимости в 14 -15 годах, так как проценты с лихвой перекрывали доходность от аренды, и самое главное владел ситуацией тот кто имел на руках кэш, легко диктуя условия при покупке выгодных вариантов по недвижимости которые изредка появлялись на рынке.

 

Тут верно.Лучше иметь много недвиги и много денег.

 

 

 

так же верно было замечено выше- что сейчас покупка коммерческой недвижимости смещается в новостройки.

Так где выгоднее там и покупают.

В новостроек реально площади большие,даже если готовы разделить.Далее долгие сроки ну и просто риски заморозить средства очень надолго.

Примеров тому масса.

[ЕленаК319]

А кто-нибудь может подсказать сколько будет налог на коммерческую недвижимость - квартира переведена в нежилое, на первом этаже?

[RASHI]

А кто-нибудь может подсказать сколько будет налог на коммерческую недвижимость - квартира переведена в нежилое, на первом этаже?

Если напишите заявление в НИ, что Вы осуществляете коммерческую деятельность в качестве ИП, в собственном помещении, то Вы освобождаетесь от уплаты налога на недвижимость, Но в случае продажи, будете платить 13%, не зависимо от срока владения. Если нет, то стоить будет как на квартиру.

[ЕленаК319]

Если напишите заявление в НИ, что Вы осуществляете коммерческую деятельность в качестве ИП, в собственном помещении, то Вы освобождаетесь от уплаты налога на недвижимость, Но в случае продажи, будете платить 13%, не зависимо от срока владения. Если нет, то стоить будет как на квартиру.

Спасибо большое, а то хотела по быстрому в интернете посмотреть... а там столько всего, плюнула, думала позже, а уже и не надо.

[RASHI]

Спасибо большое, а то хотела по быстрому в интернете посмотреть... а там столько всего, плюнула, думала позже, а уже и не надо.

Тут есть те, кто побольше меня знает, Вы если что, спрашивайте, они помогут. На то форум и существует. Меня тут многому уже научили. Век живи, век учись. как говорится.

[Ufimskiy]

 

Но в случае продажи, будете платить 13%, не зависимо от срока владения.

 

А если собственник на УСН 6% ?

[blondi21]

 

Но в случае продажи, будете платить 13%, не зависимо от срока владения.

 

А если собственник на УСН 6% ?

собственник проходит как физлицо же , это не ООО или ОАО 

[RASHI]

 

Но в случае продажи, будете платить 13%, не зависимо от срока владения.

 

А если собственник на УСН 6% ?

Я этого не знаю.

Знаю только, что если платить налог на недвижимость, как физлицо, то 13% после владения 5-ти лет, при продаже не надо. Когда я покупал, бывший собственник (физик), узнавал. В остальные тонкости не вникал.

[Ufimskiy]

собственник проходит как физлицо же , это не ООО или ОАО

А если у меня такая работа ?

Купить,сделать ремонт и продать ?

А раз физлицо тогда почему не действует правило 3х лет в собственности(щас вроде 5лет)

Можно же к примеру не писать заявление на освобождение от налога на имущество за последний год.

В общем я продавал и никаких 13% не платил.

[ЕленаК319]

Я пока продавать не собираюсь, поэтому о 13% подумаю завтра... Я недавно только свидетельство получила -в ноябре, а работаю 1,5 года, надеюсь на развитие.

[Ольга71]

Продают квартиру, выведена из жилого в нежилой, без ремонта и перепланировок,49 м2 - 4 миллиона. Место расположение на остановке. Месторасположение среднее. Этого дорого?

[Ufimskiy]

Продают квартиру, выведена из жилого в нежилой, без ремонта и перепланировок,49 м2 - 4 миллиона. Место расположение на остановке. Месторасположение среднее. Этого дорого?

Так а нам то откуда знать ?

Разные города,разные цены.

Для сравнения посмотрите сколько стоит такая квартира в этом или соседних аналогичных домах.

А вдруг там соседняя квартира на первом этаже продаётся ?!

Интересно.Вывели из жилого а проекта не сделали..Может там вообще нет возможности сделать входную группу.И так бывает.

Коммуникации какие нибудь,дом аварийный..

У нас в болеменее востребованных местах за кв под нежилое просят +-100 т м/2.

 

Аааа.Забыл забыл. Тула.

Вы знаете у вас там такой разброс цен..Пипец.

За некоторые объекты ломят необьяснимые цены.

[blondi21]

Продают квартиру, выведена из жилого в нежилой, без ремонта и перепланировок,49 м2 - 4 миллиона. Место расположение на остановке. Месторасположение среднее. Этого дорого?

 

нормально ,но сломать можно еще по цене, наверняка заложен торг 

[RASHI]

Хочу добавить - Если квартира переведена в НФ, значит есть распоряжение МЭРа и согласие собственников, А это уже пол дела. Вот отсюда вопрос - почему Они сами не доведут всё до конца? Ведь продать уже готовый магазин можно в два раза дороже. Уфимский правильно написал, что-то там не так. Хотя, можно всё проверить, но для этого нужен специалист. Если объект хороший, обратитесь в АН , они Вас проконсультируют и скажут, сколько это будет стоить.

[Igor780]

нормально ,но сломать можно еще по цене, наверняка заложен торг 

Можно проверить через ЕГРП в залоге или нет, заодно и узнаете есть ли другие ограничения по имуществу и кто собственник :)

[RASHI]

Можно проверить через ЕГРП в залоге или нет, заодно и узнаете есть ли другие ограничения по имуществу и кто собственник :)

Это юридические детали, и безусловно их надо проверять. Но там есть ещё и технические, такие как теплосети, газ, эл. кабель. Вот их надо проверять, делать топографическую съёмку, поэтажный план здания,(ещё что-то там), вдруг получится так, что там где должна быть входная группа, проходит (под землёй или в подвале) какая нибудь важная труба или кабель. И всё, со входом можно попрощаться. 

[Nata49]

Это юридические детали, и безусловно их надо проверять. Но там есть ещё и технические, такие как теплосети, газ, эл. кабель. Вот их надо проверять, делать топографическую съёмку, поэтажный план здания,(ещё что-то там), вдруг получится так, что там где должна быть входная группа, проходит (под землёй или в подвале) какая нибудь важная труба или кабель. И всё, со входом можно попрощаться.

 

у

У нас так было. Там где крыльцо ставить, идет кабель. Нам согласовали, но выкопав яму на 1,5 метра глубиной (представляете как это на севере ....) и заложив на ее дно трубу широкую на всякий случай. А дело в холода. Мы к тетке итак и этак. Ни в какую. Думали уже все. Она уперлась раскопайте, заложите, меня позовите и при мне закопайте.

А потом нам просто повезло, она ушла в отпуск на месяц ну мы и поставили крыльцо при другом инспекторе:)

[kabanova]

Про налог на недвижимость на нежилое--освобождаются ИП которые находятся наЕнвд ведут деятельность в своём нежилом помещении.кто осуществляет деятельность в своём нежилом помещениии на патентной сист налогообложения платят налог на имущество--13% про УСН незнаю как они платят.При продаже нежилого помещения если вы осуществляли свою деятельность в нем НДФЛ будет13% если сдавали в аренду при этом платили налоги--НДФЛ будет исчисляться не13 % а меньше.Процентное соотношение незнаю там какая то сумма не облагается а потом или 13 % или6 % в зависимости сам стоял или сдавал в аренду и платил налоги.Конечный результат наполовину меньше.Это касается если помещение бало в собственности до 3 лет.Если больше--незнаю.

. Если объект хороший, обратитесь в АН , они Вас проконсультируют

Что такоеАН.?

[RASHI]

АН - агенство недвижимости. У них есть специальный отдел по коммерческой недвижимости.( если конечно АН. большое и серьёзное)

[Лексеич]

Я вот пробовал считать, получилось, что смысла в покупке нет... Стоимость квадрата в новостройке - 60-70 тыс. за метр, плюс ремонт с входом и пандусом увеличит стоимость жилья до 80 тыс. за метр. Аренда в данный момент обходится около 1 тыс в месяц. Т.е. чистый срок окупаемости самой недвижимости порядка 7 лет, а если добавить к этому текущие расходы на содержание и стоимость процентов по кредиту, то срок окупаемости выйдет порядка 10-12 лет, что в нашей стране выходит за пределы разумности. Тут всего за год ситуация разворачивается на 180 градусов и вместо прибыли, начинаешь получать чистый убыток от своих, казалось бы прибыльных активов.

[AntiAFK]

Я вот пробовал считать, получилось, что смысла в покупке нет... Стоимость квадрата в новостройке - 60-70 тыс. за метр, плюс ремонт с входом и пандусом увеличит стоимость жилья до 80 тыс. за метр. Аренда в данный момент обходится около 1 тыс в месяц. Т.е. чистый срок окупаемости самой недвижимости порядка 7 лет, а если добавить к этому текущие расходы на содержание и стоимость процентов по кредиту, то срок окупаемости выйдет порядка 10-12 лет, что в нашей стране выходит за пределы разумности. Тут всего за год ситуация разворачивается на 180 градусов и вместо прибыли, начинаешь получать чистый убыток от своих, казалось бы прибыльных активов.

был свой магазин здание 168 квадратов. сгорел благополучно. встали арендованную площадь выходит намного дешевле и проще чем было. арендованная площадь в лучшем месте чем был магазин. короче одни плюсы.

[OBUVNOY]

Я вот пробовал считать, получилось, что смысла в покупке нет... Стоимость квадрата в новостройке - 60-70 тыс. за метр, плюс ремонт с входом и пандусом увеличит стоимость жилья до 80 тыс. за метр. Аренда в данный момент обходится около 1 тыс в месяц. Т.е. чистый срок окупаемости самой недвижимости порядка 7 лет, а если добавить к этому текущие расходы на содержание и стоимость процентов по кредиту, то срок окупаемости выйдет порядка 10-12 лет, что в нашей стране выходит за пределы разумности. Тут всего за год ситуация разворачивается на 180 градусов и вместо прибыли, начинаешь получать чистый убыток от своих, казалось бы прибыльных активов.

 

был свой магазин здание 168 квадратов. сгорел благополучно. встали арендованную площадь выходит намного дешевле и проще чем было. арендованная площадь в лучшем месте чем был магазин. короче одни плюсы.

Здесь можно и нужно рассматривать наличие "своей" торг. площади с разных сторон)) Я свой сдал в аренду, а сам арендую в другом(лучшем для торговли обувью) месте. Т.е. практически "отбиваю" арендой-аренду))) Но! "ПЕНСИЯ" (в виде арендной платы) у меня уже есть в любом случае! И пофиг на срок окупаемости (я посчитал, кстати 10 лет у меня получается(( в связи с падением арендной ставки)