Коммерческая недвижимость как бизнес

[ProfVine]

Добрый день, Форумчане!

 

Решил создать собственную тему по коммерческой недвижимости. Отношение к коммерческой недвижимости, все же, не как к инвестициям, а как к полноценному бизнесу. Поэтому и название темы соответствующее.

 

Прочитал несколько тем в данном разделе форума и сложилось однозначное понимание, что коммерческая недвижимость не приносит серьезной прибыли, как это было раньше. Интерес представляют только торговые и производственные площади, а так же ТЦ и БЦ. Многие стараются избавиться от площадей и вложить вырученные деньги во что то более прибыльное. И т.п.

 

Я являюсь начинающим в сфере коммерческой недвижимости и, в связи с этим, возникает много вопросов, ответы на которые требуют квалификации и опыта. Работаю в качестве ИП. Огромными средствами не располагаю, но могу позволить ежегодно приобретать одно помещение в ценовой категории от 1,5 до 3 млн.руб. На текущий момент я в стадии накопления данной суммы для приобретения первой недвижимости. Начиная тему заранее, расчитываю набраться знаний к моменту, когда сумма будет собрана.

 

Интересуюсь недвижимостью только в Москве и Московской области. По доступности в плане цены, конечно подмосковье меня больше устраивает, чем Москва. Поэтому, проанализировав поверхностно уровень цен продажи и аренды недвижимости по одинаковым адресам в одном из крупных городов МО, остановил свой выбор только на торговых помещениях, как наиболее рентабельных. Мои расчет показали разброс от 13 до 20% годовых от суммы вложенных средств. Данные рассчеты не включают налоги. С налогами - УСН 6% ежемесячно и налог на недвижимость 2% в год - доходность снижается до 10-16%%.

 

На форуме многие пишут о реальной доходности только в 6-10%%. Подскажите, какие риски и затраты я не учел?

[KOLYKA]

Основной риск , что помещение будет длительно пустовать , также нужны периодически ремонты , есть риск , что арендатор не заплатит за месяц-другой.

[ProfVine]

Второй вопрос, который заинтересовал после недолгого анализа рынка недвижимости - это строительство собственного здания под продажу или сдачу в аренду. Речь идет о коллективном строительстве. Возможно данный опыт есть у кого-нибудь и вы смогли бы поделиться знаниями и дать советы.

[RASHI]

Рисков никаких. Потому как за 1,5-3 млн.руб. в Москве и МО купить коммерческую недвижимость не возможно. Хотя нет, гараж можно, железный. Или автор опечатался?

[ProfVine]

Очень возможно это обман, но объявления о продаже помещений есть в интернете.

Сейчас посмотрел циан - Москва и МО одних только торговых помещений более 80 объявлений. RASHI Вы какой то смысл в свое предложение закладывали или просто так постебаться зашли?

[RASHI]

Не хотел Вас обидеть. Просто за 3 млн.руб. ничего хорошего не купить, один неликвид, туда ни арендатора не найти, ни продать потом, ни самому что-нибудь открыть. Тема недвижимости мне очень нравится,сейчас посмотрю на АВИТО, что почём. 

[ProfVine]

Обиды нет. Просто к вопросу достаточно серьезно отношусь.

 

По беглому взгляду, процентов 80-90 предложений не интересны - как Вы пишите неликвид. В общем, формула 1 к 100 вполне может быть реальной. Из 100 помещений 1 может быть интересным и в итоге подойти. Приобретение недвижимости это точечная работа и важно иметь доступ к полной базе недвижимости. Т.е. то что мы видим на циане или авито - это только какая то часть. Например, по подмосковью, почти у каждого района своя газета, сайт для размещения местных объявлений. Если проработать каждый источник, уверен число предложений будет в разы. 

[RASHI]

Пробежался по АВИТО, 181 коммерческих помещений до 3 млн. Либо ППА (переуступка прав аренды), либо офис в подвале во дворе (правда с отдельным входом), несколько киосков, склады в деревнях, одно торговое помещение в продуктовом ТК, на втором этаже. Было пару магазинов, в домовых бытовках (бывших дворницких), но там сегодня магазин, а завтра выгонят. В общем ничего стоящего. Очень хочется уберечь Вас от покупки не ликвидного помещения. 

[мышонок]

Чё за 3млн можно купить? З0м у черта на куличиках? И что с ними делать? Вы видимо не в курсе, что сдать сейчас очень тяжело и за копейки. А где не копейки, вам лет 20 работать. И то это так будет, средняя зп хорошего специалиста

[supercup]

Уже несколько лет занимаюсь только торговыми помещениями в СПБ (как агентство недвижимости). Вот если найдете до 3млн помещение, в которое можно легко посадить арендатора и окупить его менее чем за 10 лет. Пишите, завтра же на сабсан и буду в Москве с задатком . Ну нет такой дешевой нормальной коммерции. Единственный вариант с такой суммой покупать ППА от КИО/КУГИ или самому выбивать помещения у города в аренду и пересдавать. Ну или киоск, но в Москве сейчас с ними тяжело. Да и квартиры уже в СПБ и Москве замучаещься в нежилой переводить. А так нормальная окупаемость помещения считается 10 лет, все что ниже хорошо,все что выше стоит думать. Если в год по 3 единички можете откладывать, подождите 3-5 года и купите что-то стоящее

[RASHI]

Вот пример, это Питер, помещение 14 кв.м. арендатор парикмахерская, 25 тыс, в месяц, окупаемость 7,3 года. Это помещение не понятного происхождения,  похожа на служебную-дворницкую. Продают уже года 2-3, цена упала до 2,2 млн. а никто не покупает. Потому-что сегодня это твоя собственность, а завтра суд решит, что общедомовая и право собственности ты приобрёл не законно.

Это Дыбенко 18, напротив рынка, чуть в стороне, но пешеходная тропа там живая. И вот никто не хочет.

[supercup]

Если это мне, то ключевое слово было ОКУПИТЬ , а не окупаемость. С Вашим вариантом это не сработает)  

[RASHI]

Нет, это я не Вам, автору. Этот вариант вроде бы не плохой и арендатор там долго сидит. Но как-то покупать его не торопятся, потому-что не надёжный.

ProfVine если у Вас годовой доход до 3 млн. не лучше было бы присмотреться к надёжным застройщикам и купить помещение в стройке, по ДДУ. Хотя и там все лакомые кусочки расходятся по "своим" ещё на стадии проекта, но всё же можно подобрать более-менее приличное ликвидное помещение.

[мышонок]

Не, нельзя. Я стоял, ждал. Манагеру лям обещал. Ушли хорошие (от 15млн за 110м, Некрасовка). Осталось одно уг. Оно мне не надо. Да и деньги кончились. Сейчас сдаем 190м, ( по отделам, типа дом быта) еле чистыми 100к выходит, а то и меньше. Ну и нафиг это надо.....арендаторы сваливают, хозяева демпингуют. Два года назад по 2к в месяц, сейчас 700-800р. И то пустые стоят..

[ProfVine]

По поводу КИО - если не ошибаюсь, земли и помещения преимущественно через аукционы раздаются. Затем, есть условия выкупа из аренды в собственность? В Московской области, думаю как и в Москве, подобные аукционы решаются в пользу своих людей. Но речь не об этом.

 

В реальности, в чем выигрыш подобной аренды? Стоит не дешево, помещеня правда лучше и больше, чем можно было бы купить в собственность за такие деньги. Дальше лотерея - отобьешь деньги или нет за срок действия договора. 

Имел ввиду переуступку прав аренды - ППА

[RASHI]

2550537576.jpg  Это помещение не понятного происхождения,  похожа на служебную-дворницкую.

Вспомнил.....Это были проходные подъезды в девятиэтажках (зимой там пацанами собирались), оно имело площадку, лестницу и окно (не во всех), двери там всегда были закрыты на огромный амбарный замок. Теперь про собственность, моя версия такая - в мутные времена приватизации, проход отгородили стеной, в БТИ сделали план и поставили на баланс. Потом, всё просто, кто-то из приближённых приХватизировал уже готовое не жилое помещение. И всё бы ничего, приватизация есть, всё по закону, да вот только интересует изначальное НАЗНАЧЕНИЕ этого сквозного прохода. Если назначение было "пожарный или эвакуационный проход" (а скорее всего так и было), то заставить восстановить могут в любое время. Вот поэтому такие помещения (те кто не хочет проблем) и не покупают, хотя они очень выгодны (про хорошую окупаемость я уже писал). 

[мышонок]

Сейчас по другому делают. Выкупают первый этаж. Из каждой квартиры отдельный вход делают.

[RASHI]

Из квартиры это понятно, они в собственности были, а сквозной проход это общедомовая собственность, но до перестройки такого понятия не было, он был на балансе города, ЖЕКа и считался частью подъезда. Получается оттяпали кусок подъезда. Короче мутное помещение, поэтому и цены на них низкие. Магазин из квартиры стоит 10 млн, а рядом, соседний "кусок подъезда", стоит 5-6 млн, метраж одинаковый, вход такой-же, рядом. А цена аренды у них одинаковая. (цены привёл примерные). 

[мышонок]

Не, не так. Делают отдельный вход на улицу. Чуть ли не из каждой комнаты. Как это прокатывает? Хз

[RASHI]

Это нормальная практика, согласовывают каждый отдельный вход. Делают из двухкомнатной квартиры два отдельных магазина, с отдельными входами и отдельными свидетельствами на собственность. Деньги и связи делают всё, но там всё по закону, согласовывают новые границы помещения, делают перепланировку, обустраивают два отдельных входа, устанавливают дополнительно второй туалет и электричество, получают техпаспорта двух новых помещений и регистрируют в регпалате. Казалось бы как легко и просто, только простому смертному, сейчас, такое не провернуть, только со связями и далеко не бесплатно. Но мне тот вопрос не даёт покоя, - как они умудрились прихватить кусок подъезда в собственность? Ничего не боятся.

[ProfVine]

Есть один нюанс, все жители дома должны подписаться в своем согласии на открытие магазина и прочих заведений. Открывают и общепит и отели таким образом.

Кто что думает по вопросу скупки жилых квартир на начальном этапе строительства? С последующей продажей на финальном этапе.

Минусов много, но спрос на жилую недвижимость выше. Минусами вижу срыв срока сдачи объекта, отсутствие интересных предложений под мой бюджет в черте города. Квартиры за мкадом уступают в спросе, но и там есть хорошие варианты возле метро.

[мышонок]

Это нормальная практика, согласовывают каждый отдельный вход. Делают из двухкомнатной квартиры два отдельных магазина, с отдельными входами и отдельными свидетельствами на собственность. Деньги и связи делают всё, но там всё по закону, согласовывают новые границы помещения, делают перепланировку, обустраивают два отдельных входа, устанавливают дополнительно второй туалет и электричество, получают техпаспорта двух новых помещений и регистрируют в регпалате. Казалось бы как легко и просто, только простому смертному, сейчас, такое не провернуть, только со связями и далеко не бесплатно. Но мне тот вопрос не даёт покоя, - как они умудрились прихватить кусок подъезда в собственность? Ничего не боятся.

 

да, но в мск. Года два уже запрет на это дело. Проект сделать не проблема. Дело в земле, где будет твоя лестница. Эту тему на согласовывать с земельным комитетом. А там на эту тему табу. Хрен знаю как все делают. Мне не удалось, да и ну его)

[satfinder]

Вот в Самарской области за эти деньги можно склад 1000 кв.м взять. Коммерческая недвижимость на приктике имеет наиболее интересный срок окупаемости. Если у офисов около 10 лет, то у складских помещений или производственных 5 лет расчетный срок, а на практике около 7 лет. Но это тоже очень неплохо. 

[Ufimskiy]

да, но в мск. Года два уже запрет на это дело. Проект сделать не проблема. Дело в земле, где будет твоя лестница. Эту тему на согласовывать с земельным комитетом. А там на эту тему табу. Хрен знаю как все делают. Мне не удалось, да и ну его)

Вот и я пытался из одной кв. сделать 2входные группы. .Не получилось..

Уже заранее сделал 2 с;у.Заложил в проект

В общем как и всегда придётся ч/з суд.

А так то у нас тоже делают вх.группы аж на каждое окно.Там с с/узлами сложновато

[мышонок]

Да с/у мелочи. Главное с городом договориться о аренде земли под вход