Коммерческая недвижимость как бизнес

[Ufimskiy]

Да с/у мелочи. Главное с городом договориться о аренде земли под вход

У нас с 2009 г(кажется) договор аренды земли в нп в жилых домах ненужен.

Тут не с городом договариваться нужно а с жильцами

[мышонок]

Это у Вас. В мск другие правила.

[RASHI]

Сегодня, от безделья, наткнулся на объявление - Сдаётся помещение в 30 метрах от метро, 53 кв.м. вход с улицы !!!!!!!!!!(будет 15 августа) (видимо старое объявление, дату переписать не захотели), цена 325 тыс. в месяц + к/у. Ну раз "вход будет", значит переводили не давно. И точно, на штампе 2016 год.  Одна квартира, два входа. Есть у людей и связи и деньги, есть.

 

СПБ

[клон]

А так то у нас тоже делают вх.группы аж на каждое окно.Там с с/узлами сложновато

Я смотрел несколько вариантов, в каждой комнате санузел есть.

[RASHI]

И ещё, чердаки и подвалы Москва отдаёт жильцам. Теперь каждый может оформить долевую собственность. (в Питере наверно тоже). Я к чему, вот чердак мне ни разу не нужен, я долю чердака поменяю ещё на одну долю подвала, (ну, кому-то ведь нужен будет чердак, например жильцу последнего этажа), потом ещё прикуплю несколько долей и сделаю под своим магазинчиком цокольный этаж, тем самым увеличу торговую площадь в 1,7 раз.(0,3 съест лестница вниз). Единственная загвоздка, границ у долей нет. Вот например, - подвал 500 кв.м. собственников 20 человек, каждый владеет 25-ю кв.м. А в каком конкретно месте (под каким помещением) находятся твои метры, неизвестно. Наверно можно будет как-то разграничить, но это потом. Главное побольше долей оттяпать, пригодится, не пригодится, потом разберёмся.

[мышонок]

Так в подвале коммуникации. Что вы сними будете делать?

[RASHI]

Так в подвале коммуникации. Что вы сними будете делать?

Не знаю, надо на месте смотреть. У нас с торца дома, в цоколе, был магазин, его заставили закрыть год назад.

[Ufimskiy]

Я смотрел несколько вариантов, в каждой комнате санузел есть.

Вариантов полно.

Даже знаю кто делает.

У меня один раз получилось.Сейчас не получается.

[мышонок]

Ну не знаю. У нас по подвалу только лазить можно. Трубы, трубы, провода и тд. Дом новостройка.

 

Хотя я догадываюсь для чего все это затеяли. Сейчас нахватают кусков. Получат собственность. И будут платить, как за квартиру. Хотя реально что-что с подвалом сделать будет невозможно.

[StaFFорд]

 

мышонок как клиентов своих ищите?

 

[мышонок]

Авито

[StaFFорд]

Классика жизни)

[Redgina]

У нас куплен такой подвал, все коммуникации подняли  к потолку с заменой всех труб, углубили. На данный момент высота 2,4, сколько была не помню, но точно меньше. 

[StaFFорд]

Коммерция как бизнес слезы,если перевести на действующее предприятие там рентабельность больше,пройдет 5-10 лет и вы продадите бизнес *.......Щупайте ниши и не ленитесь.

[Biz_Pokemon]

От чего же - слёзы? Арендный бизнес имеет свою нишу, и, как и в любом(вот в абсолютно любом, за исключением монополий) другом бизе имеет как процветающих и хорошо зарабатывающих игроков, так и вылетающих с глубокой просадкой.

Чтоб в арендном бизе зарабатывать, нужно для начала изучить сам рынок,  изучить его правила и потом можно входить. 

Никто ещё не отменял правила входа в бизнес(изучи рынок, найди нишу и конкурентов, изучи правила).

Только почему то многие обыватели считают, что биз. на недвижке(спекуляция или аренда, да и просто купля-продажа или улучшение с  продажей) это что-то простое и лёгкое и справится даже кухарка(с).

Это ошибочно. Кто так поступает, тот влетает в минуса с вероятностью  99%. Недвижимость всегда работает. А профи работают с недвижкой(и получают прибыль) и на спаде, и на подъему, и на дне в кризисе и на пике.  Всегда. 

НО  - арендная недвижка, при правильном выборе, приносит от 5 до 15% годовых(зависит от жилая или коммерческая, и насколько ликвидную выбрали). На спекуляциях(то есть для разовых сделок, рассчитанных на существенный прирост стоимости в короткий период) с недвижккой можно заработать и до +50%, но чаще это +15-30% за СДЕЛКУ, а не в год. А вот сколько будет длится сделка - месяц или 5 лет  -это уже тех. детали. 

Из простых примеров из жизни. 

Жилая недвижка под аренду(не посуточная, не хостелы)  приносит 3-5% годовых(редко 7-8%). Чаще всего это без уплаты НДФЛ.  Коммерческая 6-11% годовых, и редко выше. Но в пределах 15%. Это по Мск и МО.

Если купить неправильную недвижку, то окупаемость растягивается до 25лет . А это даже не покрывает инфляцию. Остаётся только надеяться на  рост самой недвижки на момент её продажи(а это вообще никакой гарантии).

По комм. недвжике - помимо кадастровой стоимости, есть ещё и ценность, определяемая чистым рентным доходом от неё. Так вот комм. недвижка ценивается по 10-ти летней чистой прибыли. Если вам кто-то предлагает суперкласную комм.недвижку, то просто посчитайте, сколько приносит аренда, сколько расходников с неё надо заплаттить, и умножите на 120.(если это помещение до 200м, то отнимите 5% еще - это простой без арендатора и оплата брокеру на поиск новых арендаторов каждые два года). Это и есть реальная стоимость объекта. И неважно, что это - в доме на первом этаже офис или большое офисное здание или ТРЦ. 

[kelkes]

Коммерческая под аренду выгодно ,если долгосрочный арендатор. Но, на практике они меняются периодически и у каждого свои требования: одному нужен один ремонт, второму - другой, третьему окна мешают или двери. Риски простоя есть опять же

[kelkes]

У нас есть такое помещение, на 1 этаже сталинки. На момент покупки уже было как нежилой фонд. Планировали сдавать в аренду, но столкнулись с тем, что почти всех потенциальных клиентов не устраивал вход через подъезд либо с торца дома. Все хотели отдельный. Технически сделать это было несложно, было два окна, из одного вполне можно было сделать вход. А вот с согласованием... здесь как раз и вся сложность. Информации об этом очень мало. Мы собирали по крупицам буквально, к примеру http://smway.ru/pereplanirovka1/яздесь смотрела и много где еще пыталась найти что-то полезное. Самое сложное, на мой взгляд это то, что нас обязали собирать подписи с жильцов... не представляю как это возможно в реальности сделать. В итоге мы обращались в стороннюю организации, нам согласовали вход. Но мы платили. Теперь сдаем. Из основных рисков: каждый арендатор приходит со своими запросами: одному один ремонт подавай, другому - другой. И конечно, могут быть простои, иногда целый месяц не можем сдать. Так же, на данный момент, рынок аренды сильно снижается в стоимости. Если раньше мы за 1000 рублей кв.метр сдавали, то сейчас 700-800 рублей за кв. метр.

[Gaston]

Коммерческая недвижимость это то, что может вас и вашу семью кормить годами. Причем многие достаточно ограниченно воспринимают это понятие - кто-то только как офисное помещение, кто-то только как магазинчик. Но понятие это включает в себя все виды недвижимости, которые приносят собственнику доход - вы посмотрите, например, как только и чего только нет:
- склады и производственные помещения
- гаражи и гаражные боксы
- гостиницы, хостелы
- кабинеты бытового обслуживания (стрижка, маникюр, массаж)
- киоски

[RASHI]

Сегодня в новостях.

29 сентября 2017, Источник

Жильцам многоэтажек вернут общедомовое имущество

Минстрой занялся этим вопросом в российских регионах.

К общедомовому имуществу относятся - чердаки, подвалы, колясочные, электрощитовые и.т.д. 

В Переславле-Залесском все колясочные проданы коммерсантам. Отберут без возмещения убытков, потом требуй с чиновника, который тебе продал.

 «Отчуждение подвалов и колясочных из общедомовой собственности недопустимо, – заявил главный жилищный инспектор России Андрей Чибис. – Минстрой России неоднократно указывал муниципалитетам на необходимость обеспечить возврат общего имущества. И органы жилищного надзора помогают собственникам восстановить свои права. Есть примеры, когда в Москве благодаря системной работе муниципальных властей ранее отчужденное имущество передается жильцам».

После вмешательства Минстроя России уже в 40 муниципалитетах работают специальные комиссии, которые помогают вернуть жильцам общедомовое имущество.

Мне, почему-то никогда не нравились цоколя, не зря, не зря..............

Не покупайте цоколя, даже если на них есть кадастр и все-все документы, будет как с киосками.

[Промед]

Есть смысл сейчас продать трёшку в Москве и подобрать комммерческую? Смотрю в сторону стрит-ритейла в проходном месте. Опять же, как лучше самому по Циану, Авито смотреть или к агентам обращаться?

[RASHI]

Есть смысл сейчас продать трёшку в Москве и подобрать комммерческую? Смотрю в сторону стрит-ритейла в проходном месте. Опять же, как лучше самому по Циану, Авито смотреть или к агентам обращаться?

Кто как, я сам искал по авито и.другим, года полтора вникал-выбирал. Через год выбираний, выскочил вариант, который меня устраивал, но пока я его прорабатывал объявление исчезло, думал что продали, через какое-то время опять появилось, но уже дешевле на 10%, больше ждать не стал, прилетел в Петербург, походил вокруг него ещё недельку-другую и купил. Продавала адекватная женщина, собственница, для приличия спросил скидку в 300 тыс, скинула 150, оформляли сами без риелтора, но через нотариуса.

Вы можете найти объект сами, а сопровождение заказать в АН, так будет дешевле. Коммерческую редко продаёт сам собственник, скорее всего у него будет риелтор, и очень важно чтобы Вы не надеялись на его профессионализм, каким бы он не был, он защищает интересы продавца, Ваши интересы ему безразличны. Поэтому на сопровождение берите своего.

Кто-то может рассказать Вам сказку, о якобы закрытой базе, которая есть только в АН и Вы простой смертный её не увидите, запомните, все объекты находятся в свободном доступе и рекламируются, кроме естественно элитных, да и они сейчас видны везде.

А есть-ли смысл покупать коммерческую, решать только Вам.

Я купил в 2014 году и рад, но мне хватает 10% годовых от аренды, а другому нет.

[Промед]

Просто трешка без мебели сдаётся за 35 при цене 11500. Процент смешной вообще.Не куплю сейчас коммерческую, потом придётся просто отдать детям и повторить судьбу наших родителей. Но у меня несколько иные взгляды и планы. Думаю взять коммерческую, вполне возможно что в помещении будет неликвидный кусочек, который займу своим небольшим бизнесом. Единственное, так исторически получилось, что я не привык работать в летний сезон и этот кусочек будет простаивать. А мог бы приносить деньги. То есть надо считать , но желание иметь свой угол давно назрело. Занимаюсь распродажами, молодёжь рубит, я хочу более спокойного бизнеса. Смотрю в своём районе прежде всего, рядом. Наверное есть смысл вообще ходить предметно разговаривать с собственником, если понравится помещение. А вдруг продаст?

[RASHI]

Просто трешка без мебели сдаётся за 35 при цене 11500. Процент смешной вообще.Не куплю сейчас коммерческую, потом придётся просто отдать детям и повторить судьбу наших родителей. Но у меня несколько иные взгляды и планы. Думаю взять коммерческую, вполне возможно что в помещении будет неликвидный кусочек, который займу своим небольшим бизнесом. Единственное, так исторически получилось, что я не привык работать в летний сезон и этот кусочек будет простаивать. А мог бы приносить деньги. То есть надо считать , но желание иметь свой угол давно назрело. Занимаюсь распродажами, молодёжь рубит, я хочу более спокойного бизнеса. Смотрю в своём районе прежде всего, рядом. Наверное есть смысл вообще ходить предметно разговаривать с собственником, если понравится помещение. А вдруг продаст?

Конечно % маленький, бесхозяйственный прям. насчёт кусочка не уверен, смотря сколько квадратов. По Вашим деньгам думаю квадратов 35+ можно взять в хорошем месте и сдать не меньше 70 тыс( всё не 35), в идеале за 95-100. Хотя я по Московским ценам вообще не в курсе, это чисто мои теоретические расчёты.

Можно конечно и 70 квадратов найти, но это будет абсолютно непроходимый закуток, который даже за 70 не сдать.

Ходить по магазинам с предложением продать, не вариант. Во-первых собственники почти там не бывают, во-вторых, если оставить у арендатора предложение о продаже магазина, он, побоясь смены собственника и возможного повышения аренды новым собственником, а то и вообще выгонит на улицу, предложение Ваше не передаст и даже телефон арендодателя не даст.

[мышонок]

Конечно % маленький, бесхозяйственный прям. насчёт кусочка не уверен, смотря сколько квадратов. По Вашим деньгам думаю квадратов 35+ можно взять в хорошем месте и сдать не меньше 70 тыс( всё не 35), в идеале за 95-100.

 

таких маленьких почти нет

[Промед]

Спасибо , Раши и мышонку, что подключились. Посты ваши читал про ком.недвижимость, про трудности у вас с поиском арендаторов и уменьшением ставок последние годы. Читал, что лучше не меньше 50кв. иметь, больше вариантов с арендаторами будет. Понимаю о риске сноса зданий из-за реновации или прихоти властей, понимаю что не стоит брать площадь в ТЦ, могут отжать в составе здания, вообще нацелен на относительно новые дома, понятно что с проходимостью, на первой линии и правильной квадратно-прямоугольной планировкой, увы сейчас которой почти нет у застройщиков.

Путь конечно ещё предстоит большой: продажа, покупка, сдача, управление. Много вопросов в голове. Тогда стесняться не буду, спрошу ежели чего, так что ли?;)