Коммерческая недвижимость как бизнес

[pivook]

КиБ заходит от 70-ти метров! Бристоли и прочие федеральные сетевики думаю то же с этой цифры стартуют.

Вот и думайте!!!

Думайте что........? Я мнение спрашиваю. Ваше мнение какое?

[Дмитрий1174]

Отделяйте мух от котлет.

Человек спросил, насколько правильно учитывать при покупке коммерческого помещения простоту получения патента потенциальным арендатором - ИПшником.

На мой взгляд, учитывать это совсем не нужно. Слишком малозначимый фактор.

 

Касательно больших или маленьких помещений - всё зависит от вашего кошелька.

100 м2 и 30 м2 дверь в дверь? Сто, конечно, будут стоить дороже, раза так в три. Но если эти 100 квадратов будут кабинетной планировки, никакой КиБ или Бристоль туда в жизни не сядет. А 30 метров зальной планировки (без капитальных перегородок) будут нарасхват идти у аптек, салонов, ломбардов, цветов и проч. 100 квадратов зальной планировки, будет, конечно пользоваться большим спросом. Но это не значит, что соседние 30 метров будут стоять пустыми.

Есть, кстати, сетевики, которые в мелких помещениях сидят. Да и вообще, ценность сетевика как арендатора, на мой взгляд, значительно преувеличена. Почитайте соседние ветки, там Магнит арендодателя на половину арендной платы кинул.

 

Если выбор стоит между 50 квадратов и 80, то тут, мне кажется, разницы нет никакой. Есть деньги на 80 - берите 80. Не хватает - берите 50.

 

В целом, на мой взгляд, лучше 3 помещения по 33 метра, чем одно площадью 100 квадратов.

Диверсификация больше, не будет зависимости от капризов одного арендатора. Один съедет - два других останутся.

 

Я не сильно профессионал в этом деле, занимаюсь коммерческой недвижимостью примерно 3 года.

Покупаю, сдаю, ремонтирую, перепродаю. Не претендую на истину в последней инстанции, наверное, и покруче тут профессионалы есть.

[pivook]

Отделяйте мух от котлет. 

Человек спросил, насколько правильно учитывать при покупке коммерческого помещения простоту получения патента потенциальным арендатором - ИПшником. 

На мой взгляд, учитывать это совсем не нужно. Слишком малозначимый фактор.

Именно так. Обратил внимание, что часто на форумах отвечают даже не поняв вопрос или отвечают на вопрос который ты не задавал. Зачем тоже не понятно.

[AlisaMalinovskaa]

лучше купить квартиру в жилом доме на 1 этаже, окупаемость для коммерции хорошая

[Дмитрий1174]

лучше купить квартиру в жилом доме на 1 этаже, окупаемость для коммерции хорошая

Глупый совет. Вы никогда не переведете квартиру в жилом доме на первом этаже в нежилое помещение. А если за взятки и переведете, то никогда не сможете сделать отдельный вход, нужна куча согласований. 

Может, где-нибудь в провинциальном небольшом городе получится, но не в Москве. 

[Воротила]

Глупый совет. Вы никогда не переведете квартиру в жилом доме на первом этаже в нежилое помещение. А если за взятки и переведете, то никогда не сможете сделать отдельный вход, нужна куча согласований. 

Может, где-нибудь в провинциальном небольшом городе получится, но не в Москве. 

 

Уже появились первые звоночки, перепланировка вот таких квартир на первом этаже, лишает владельцев собственности...

[Промед]

Уважаемый Воротила!Осветите пожалуйста подробнее, про потерю собственности. Может первоисточник скажете.

[Воротила]

Уважаемый Воротила!Осветите пожалуйста подробнее, про потерю собственности. Может первоисточник скажете.

 

https://www.mos.ru/news/item/51159073/

[VNN84]

Подскажите, пжл. Я сам зеленый новичок в коммерческой недвижимости. Попалось мне объявление с очень низким порогом входа: помещение в подъезде жилого дома, 7 м2. Стоимость 200 тыс. руб. Ремонта нет, но думаю до 100 тыс. руб. можно сделать там все красиво. Итого 300 тыс. руб. примерно выйдет.

 

Сам объект во дворе дома, который находится прямо на самой центральной улице города. 

На панораме этот дом с аркой справа (с надписью АДВОКАТЫ). За аркой сразу подъезд с этим помещением. Вход, ес-но через подъезд.

 

https://yandex.ru/maps/38/volgograd/?l=stv%2Csta&ll=44.517657%2C48.706396&panorama%5Bdirection%5D=142.502357%2C-10.186728&panorama%5Bpoint%5D=44.517926%2C48.705841&panorama%5Bspan%5D=120.000000%2C57.845010&z=19

 

Думаю можно будет сдать под ногти какие-нибудь, тату кабинет или ремонт обуви... Самый простой расчет показывает срок окупаемости 6 - 7 лет (если сдавать по 4500 - 5000 руб.).

 

Хороший ли вариант? Есть ли какие подводные камни?

[VNN84]

Как я понял это помещение - колясочная.

[Дмитрий1174]

 

Подскажите, пжл...

 

 

7 кв.м. очень мало, даже для ногтей или тату.. Что насчет коммуникаций? Там есть канализация и водопровод? Куда ваш мастер по ремонту обуви будет, извиняюсь, в туалет ходить?

[Промед]

Есть вариант сдавать под распродажи мёда, обуви, постельного белья, сразу за пять тысяч в день.

[KisaKatzmann]

Глупый совет. Вы никогда не переведете квартиру в жилом доме на первом этаже в нежилое помещение. А если за взятки и переведете, то никогда не сможете сделать отдельный вход, нужна куча согласований. 

Может, где-нибудь в провинциальном небольшом городе получится, но не в Москве. 

Я в Кирове живу, у нас весь город так торгует, выкупаются первые этажи многоквартирных домов и делают там магазины (Кб, Бристли и тд) с отдельным входом за место балкона с пандусами и тд...

[Vladimir_K]

Из квартиры это понятно, они в собственности были, а сквозной проход это общедомовая собственность, но до перестройки такого понятия не было, он был на балансе города, ЖЕКа и считался частью подъезда. Получается оттяпали кусок подъезда. Короче мутное помещение, поэтому и цены на них низкие. Магазин из квартиры стоит 10 млн, а рядом, соседний "кусок подъезда", стоит 5-6 млн, метраж одинаковый, вход такой-же, рядом. А цена аренды у них одинаковая. (цены привёл примерные).

. Не знаю как в питере а у нас уже в советские времена эти проходы переделывали жеки и давали как служебное жильё дворникам и другим работникам... по тем временам нужно было отработать 10 лет и оно становилось собственностью... как там дек это оформлял не знаю но до сих пор некоторые существуют..

[SteelMan]

24.03.2019 в 17:55, Промед сказал:

Есть вариант сдавать под распродажи мёда, обуви, постельного белья, сразу за пять тысяч в день.

Скажите пожалуйста, как сейчас у вас дела идут с этим помещением? Удалось сдать на длительный?

[Промед]

27.12.2020 в 19:54, SteelMan сказал:

Скажите пожалуйста, как сейчас у вас дела идут с этим помещением? Удалось сдать на длительный?

Это вы у меня интересуетесь? Так это не мой пост, вам тогда у автора спрашивать.

[SteelMan]

10 часов назад, Промед сказал:

Это вы у меня интересуетесь? Так это не мой пост, вам тогда у автора спрашивать.

Вы вроде тоже в тему присоединились (читал сообщения 1-2 летней давности), себе тоже из коммерческой недвижимости что-то приобретали.

[Промед]

1 час назад, SteelMan сказал:

Вы вроде тоже в тему присоединились (читал сообщения 1-2 летней давности), себе тоже из коммерческой недвижимости что-то приобретали.

Я то да, хочу сказать что очень удачно купил помещение своё в 2018г и сейчас жалею, что не влупил все деньги в покупку второго. Просто теперь они дороже. У некоторых застройщиков типа Гранели вообще говорят мы их не продаем, сами сдаём. Сидит у меня азер с магазином продукты, кофемашина, мясо , овощи фрукты, много чего, крутится. Из минусов скажу что был конечно головняк с УК, долго не отвечают, непонятно кто за что отвечает. Обманули по электричеству, содрали денег за то что и так должны сделать. Ну Россия в общем. Ещё арендатора надо постоянно контролировать, оплатил ли он коммуналку, недавно аренду например задержал на 10дней, типа похороны. Но так приятно конечно, сижу дома на расслабоне, ищу второе помещение. Строят немало, но трудно чрезвычайно купить что-то стоящее. Конкуренция сейчас большая. Например дом длинный, новостройка, окна панорамные, высокие потолки, все дела. Но помещений то этих , я аж 18 штук насчитал только в этом доме! Вот и думай, ну пару тройку каждого зайдет, магазов продукты, аптек, пекарен каких может. А другим то что? Будут стоять в ожидании или демпинговать на радость арендаторам. В общем думать надо сильно, перед покупкой смотреть обязательно. А у нас по старинке всё, берешь помещение за много лямов, а тебе даже доступа к нему нет, типа строится ещё оно. Просто смешно. Издалека посмотри и схемку помещения, без информативного фото и видео даже. В одной конторе я просил манагера 3! раза прислать мне несколько объектов , но он так и не выполнил просьбу, я хз какая у него схема работы в таком случае. В общем можно, но сложно.

[SteelMan]

51 минуту назад, Промед сказал:

Я то да, хочу сказать что очень удачно купил помещение своё в 2018г и сейчас жалею, что не влупил все деньги в покупку второго. Просто теперь они дороже.

Ясно. Вы через знакомых как-то покупали или у застройщика? Ведь еще на этапе проекта они дешевле идут иногда (не всегда у нас по крайней мере многие стремятся продавать по конечной стоимости, якобы комплекс весь уже заселен и у предпринимателей есть желание снимать нежилое).

53 минуты назад, Промед сказал:

У некоторых застройщиков типа Гранели вообще говорят мы их не продаем, сами сдаём.

У нас тоже самое. Неликвид, цоколи и пр. продают да. Но есть и исключение. Один из застройщиков продает и вот в сторону его помещений поглядываю.
Как вы считаете, на сегодня реальная окупаемость 8-10 летняя? Если сдавать "за квадрат" в среднем по рынку, не завышая цену и соответственно чтоб помещение не простаивало? Ведь если брать как арендный бизнес чисто, то расходная статья выглядит заметно. Налог в лучшем случае 6% с аренды платим, налог на имущество в года 2% от кадастра (смотреть надо насколько близка к рыночной), это в любом случае. Да коммуналка на арендаторе будет, но все равно еще непредвиденные расходники имеем. И это может растянуть окупаемость.
В общем хотелось бы услышать ваше мнение по этим вопросам.

57 минут назад, Промед сказал:

Строят немало, но трудно чрезвычайно купить что-то стоящее.

Даже при беглом анализе тоже самое и у нас в городе заметил!
Какой выход? Искать по заниженной цене? Но часто это так скажем "подставы", проблемные объекты. Никто дешевле рынка (значительно) отдавать нормальное помещение, даже среднячка в своей категории отдавать не будет. 

59 минут назад, Промед сказал:

А другим то что? Будут стоять в ожидании или демпинговать на радость арендаторам.

Неизвестно. А когда много мелких помещений еще офисных под боком, допусти вторым этажом идут в этом же помещении, кто в них заедет? постепенно вроде как 90% если не все помещения занимаются в ЖК, пробуют бизнесы люди и частенько наблюдаю уходят с убытком, но на их место заезжают другие. Уж по какой ставке аренда это они только знают, но дешевле, чем от застройщика думаю смысла нет сдавать, а их прайс в этом же ЖК можно легко найти на сайте.

Может есть смысл смотреть в сторону комплексов с большим количеством квартир, но малым числом нежилых помещений? Тогда шанс сдать повышается. Но тут часто удаленность таких многоэтажек от центральных улиц  и вообще район в целом может потянуть вниз.

 

[Ghost_Rider]

Вот сейчас тоже приходят в голову мысли, а не продать ли жилую недвижку и вложить деньги в коммерческую.

Деньги от продажи использовать как депозит на первый взнос 20-30% и взять кредит на 20 лет.

Лет за 8-10 закрыть кредит и дальше сидеть получать доход. 

Брать помещение уже с арендатором. 

[SteelMan]

29.12.2020 в 21:35, Ghost_Rider сказал:

Деньги от продажи использовать как депозит на первый взнос 20-30% и взять кредит на 20 лет.

Кредиты не очень то дают (ипотечные, но низким ставкам имею в виду) на покупку коммерции. Да и использование средств будет схожее, т.е. будет приносить прибыли эта аренда в среднем и  в ЛУЧШЕМ случае такие же деньги, как потребуются на оплату % по кредиту. В лучшем случае через 20 лет это будет ваше помещение. 
С арендаторами помещения продаются, попадаются да. Но! Чаще всего подвох кроется в том, что этот арендатор уже скоро уходит. Потому и продают помещения собственно до ухода чтоб интерес к ним был выше.

[Ghost_Rider]

5 часов назад, SteelMan сказал:

Кредиты не очень то дают (ипотечные, но низким ставкам имею в виду) на покупку коммерции. Да и использование средств будет схожее, т.е. будет приносить прибыли эта аренда в среднем и  в ЛУЧШЕМ случае такие же деньги, как потребуются на оплату % по кредиту. В лучшем случае через 20 лет это будет ваше помещение. 
С арендаторами помещения продаются, попадаются да. Но! Чаще всего подвох кроется в том, что этот арендатор уже скоро уходит. Потому и продают помещения собственно до ухода чтоб интерес к ним был выше.

Я вот перед новым годом пообщался с несколькими банками, процент дают хороший. 

А вот посмотрел объявления по продаже недвижимости и вообще ничего хорошего нет. С арендатором вообще ничего нет. Есть типа пивнухи и суши, но понятно что они через пол года съедут и пол года будет стоять помещение. 

[SteelMan]

1 час назад, Ghost_Rider сказал:

Я вот перед новым годом пообщался с несколькими банками, процент дают хороший. 

Какой хороший? Сильно отличается от 10% скажем так? Если нет, то помните, что прибыль арендный бизнес приносит как правило чистыми (за вычетом налогов всяких) не более 10% в год от стоимости помещения. Если кредит будет обходиться в схожий процент, то будет в ноль все это работать. Даже учитывая меньшую сумму на размер взноса, взятую в кредит.

1 час назад, Ghost_Rider сказал:

А вот посмотрел объявления по продаже недвижимости и вообще ничего хорошего нет. С арендатором вообще ничего нет. Есть типа пивнухи и суши, но понятно что они через пол года съедут и пол года будет стоять помещение. 

Это точно. Но и съезжают не просто так они оттуда, дело не идет прибыли нет, одна аренда в нагрузку. Все завязано.

[Ghost_Rider]

2 минуты назад, SteelMan сказал:

Какой хороший? Сильно отличается от 10% скажем так? Если нет, то помните, что прибыль арендный бизнес приносит как правило чистыми (за вычетом налогов всяких) не более 10% в год от стоимости помещения. Если кредит будет обходиться в схожий процент, то будет в ноль все это работать. Даже учитывая меньшую сумму на размер взноса, взятую в кредит.

Это точно. Но и съезжают не просто так они оттуда, дело не идет прибыли нет, одна аренда в нагрузку. Все завязано.

Кредит меньше 10%. По моим расчетам после всех вычетов и кредита у меня в месяц будет оставаться очень неплохая сумма. 

Но это при учете что будет стабильная выплата от арендатора. А значит нужно смотреть на сетевого арендатора, а не на мелкие пекарни. 

[SteelMan]

2 часа назад, Ghost_Rider сказал:

Но это при учете что будет стабильная выплата от арендатора. А значит нужно смотреть на сетевого арендатора, а не на мелкие пекарни.

Почитайте темы про сетевых арендаторов. Там много подводных камней (начиная от низкой аренды, они всегда заключают выгодные для себя договора и заканчивая настоящим обманом и мошенничеством, пусть и редкость). Да и потом у них бывает меняется, уходят-переходят и пр.

Не всегда и 10 лет на одном месте.

2 часа назад, Ghost_Rider сказал:

Кредит меньше 10%.

Какой банк это? Не видел подобных предложений. Надо поискать конечно же. 
 

 

2 часа назад, Ghost_Rider сказал:

По моим расчетам после всех вычетов и кредита у меня в месяц будет оставаться очень неплохая сумма. 

Значит ежемесячный платеж очень мал, если так. Ведь сама арендная плата всегда связана со стоимостью помещения, никакой арендатор больше платить не будет. Равно как и выгодно для покупателя никто не продаст дешево недвижимость. Все рынок.