Коммерческая недвижимость как бизнес

[Ghost_Rider]

19 минут назад, SteelMan сказал:

Почитайте темы про сетевых арендаторов. Там много подводных камней (начиная от низкой аренды, они всегда заключают выгодные для себя договора и заканчивая настоящим обманом и мошенничеством, пусть и редкость). Да и потом у них бывает меняется, уходят-переходят и пр.

Не всегда и 10 лет на одном месте.

Какой банк это? Не видел подобных предложений. Надо поискать конечно же. 
 

 

Значит ежемесячный платеж очень мал, если так. Ведь сама арендная плата всегда связана со стоимостью помещения, никакой арендатор больше платить не будет. Равно как и выгодно для покупателя никто не продаст дешево недвижимость. Все рынок.

Я давно работаю с BТБ, при обсуждении % нужно понимать что это не ипотека на квартиру. Тут все условия обсуждаются отдельно и с каждым клиентом индивидуально. Я работаю с банком достаточно давно, думаю по этому они мне дают хороший %. Но тут условия очень разные, все зависит от первоначального взноса, сроке кредита и так далее. Так что не думаю что стоит обсуждать конкретную ставку или банк. Условия для каждого клиента могут очень сильно различаться. 

Я побывал ещё в сбере, альфе, россельхозе, во многих мне даже не назвали конкретных условий пока нет объекта. 

По мне лучше сдать сетевому клиенту по низу рынка, чем сдавать двум пивнухам и пекарне которые завтра съедут. Ну потому что просто нерентабельны. А потом сидеть пол года и платить из своего кармана кредит. Ну его нафиг. 

Висят на продаже помещения типа под кафе, автосервисы и цены привлекательные. Но кто это все арендовать будет. 

Конечно я сейчас больше склоняюсь к складам чем к торговым объектам. 

[SteelMan]

12 часов назад, Ghost_Rider сказал:

Я давно работаю с BТБ, при обсуждении % нужно понимать что это не ипотека на квартиру. Тут все условия обсуждаются отдельно и с каждым клиентом индивидуально. Я работаю с банком достаточно давно, думаю по этому они мне дают хороший %

Ваш случай более исключение и недоступен многим. Какой базовый процент у них не знаете? Если берешь впервые ипотеку такую. Понимаю, что это не жилищная ипотека, которую у нас активно продвигают уже много лет. Что в ипотеке под коммерческую даже не в курсе.

12 часов назад, Ghost_Rider сказал:

Условия для каждого клиента могут очень сильно различаться. 

Наверно да не стоит обсуждать. Слишком уж индивидуальный подход у банков, смотрят с кого побольше взять можно например...

Хотя и рекламные все эти %, которые всею для для заманухи вывешены от реальности далеки, когда начнешь обсуждать. При том же первоначальном взносе даже.

12 часов назад, Ghost_Rider сказал:

Я побывал ещё в сбере, альфе, россельхозе, во многих мне даже не назвали конкретных условий пока нет объекта. 

Интересно, вот допустим у нас есть объект да. Они что его сами обследуют или поручают потенциальному покупателю? И сколько это длится? Хорошие объекты не висят долго в продаже как бы, более того как вы заметили их практически нет даже.

12 часов назад, Ghost_Rider сказал:

По мне лучше сдать сетевому клиенту по низу рынка, чем сдавать двум пивнухам и пекарне которые завтра съедут

Вы делаете выбор в пользу более стабильного дохода, чем более прибыльного (возможно, если они НЕ съедут, а дела будут идти и платить по повышенной ставке). Но в среднем получается то, как говорите вы чаще. У сетевых же требования к помещению выше, это прежде всего площадь. Значит и цена недвижимости.

12 часов назад, Ghost_Rider сказал:

Ну потому что просто нерентабельны.

Сейчас все мелкое становится нерентабельным. Хотя и сетевые сто раз подумают, прежде чем выбрать локацию данную. Предложений море.

12 часов назад, Ghost_Rider сказал:

Но кто это все арендовать будет. 

Именно. Хотя как же те проекты, которые только строятся специально под арендный бизнес. Далеко не всегда у компаний (и частников) деньги эти свои на проект, тоже кредиты или инвестиции которые надо возвращать. И они рассчитывают сдать. Может тоже ошибаются, только через какое-то время будет видно. 

 

12 часов назад, Ghost_Rider сказал:

Конечно я сейчас больше склоняюсь к складам чем к торговым объектам. 

Ставка низкая у них с метра, это главный недостаток, который знаю. В чем их плюсы? Думаете пустовать не будут? Сколько их у нас вон сдают и продают пустыми. 

[Ghost_Rider]

5 минут назад, SteelMan сказал:

 Ставка низкая у них с метра, это главный недостаток, который знаю. В чем их плюсы? Думаете пустовать не будут? Сколько их у нас вон сдают и продают пустыми. 

Из своей практики делаю такой вывод. К примеру открывают пекарню, это сразу небольшой порог входа. А значит скорее всего это будет неопытный предприниматель. А это очень высок риск того что через год он будет в убытках и покинет ваши площади. 

Склады в основном снимают клиенты у которых уже достаточно крупный бизнес, где большой объем товара. Транспортные компании, оптовые и так далее. Такие компании более надежные. 

А низкая ставка аренды компенсируется и низкой стоимостью квадратного метра по сравнению с торговыми или офисными площадями. 

[SteelMan]

6 часов назад, Ghost_Rider сказал:

А значит скорее всего это будет неопытный предприниматель. А это очень высок риск того что через год он будет в убытках и покинет ваши площади.

Такими темпами конечно. Но когда то первый камень закладывался. Хотя думаю сейчас не лучшее время.

6 часов назад, Ghost_Rider сказал:

Склады в основном снимают клиенты у которых уже достаточно крупный бизнес, где большой объем товара. Транспортные компании, оптовые и так далее. Такие компании более надежные.

Возможно. Но вы хотели бы именно купить или допустим взять свободную площадь и построить новый? У нас что продается это старые полуразвалившиеся клады, новые не купишь, по крайней мере за адекватные деньги, которые лет за 10 вернуться могут.

 

6 часов назад, Ghost_Rider сказал:

низкая ставка аренды компенсируется и низкой стоимостью квадратного метра по сравнению с торговыми или офисными площадями. 

Во сколько раз ниже? Вы о неотапливаемом складе говорите? 

Как правило крупные компании сейчас строят свои распорядительные центры целые, зачем им относительно небольшие склады? Им так рентабельнее видимо, свой расчет. Поэтому чтоб не вышло сдавать и склад таким же начинающим компаниям...

[Промед]

Мое мнение: кредиты только под недостающую сумму 1-2млн. не больше либо если уж очень лакомый объект и видно что не будет простаивать. Конечно это условно (про кредит) и зависит от ваших текущих доходов. Я например без такого дохода сейчас, а кредиты не беру принципиально. Далее, склады, да, всё верно и в инете можно найти инфо, что склады сейчас на подъёме и даже поднялись в этот кризис, НО (тему сразу скажу, не изучал) вот возьмете вы склад. В нашем государстве решат к примеру трассу нужную прорубить, а там ваше строение

, думаю дальше продолжать не надо и не надо про компенсации, кинут, как обычно. Ещё и обвинят Вас , кстати. (У меня был случай с АСВ, я судился и обвинен был в том, что претендовал на получение Своих! средств) Потом воротилам строительного бизнеса приглянется этот участок, ну и дальше вы всё знаете. Частный сектор обычно горит. Ваш склад, ну не знаю, траншею какую-нибудь выкопают, совместно с властями измором возьмут. (Было и такое другу чиновник прямо говорил выкопаем перед вашим магазом траншею!, там правда был нюанс,магаз под алкобар круглосутка)

Поэтому для себя решил пока, (но не зарекаюсь конечно)вдруг у вас, друзья будет положительный опыт в этой сфере и вы поделитесь информацией в таком случае. Так вот,  только торговые помещения, только новые дома. Там уж точно в долгую, не снесут, дорожают они неплохо и самое главное, что заметил, посмотрите наличие таковых в продаже (вторичка, допустим с 2018г сданных) с арендатором/или без. Правильно, их не будет! Либо единицы! Жалкие, по неслабой такой уже цене. Никто не хочет продавать.

Ну, что скажете, рантье?

[Ghost_Rider]

06.01.2021 в 20:09, SteelMan сказал:

Возможно. Но вы хотели бы именно купить или допустим взять свободную площадь и построить новый? У нас что продается это старые полуразвалившиеся клады, новые не купишь, по крайней мере за адекватные деньги, которые лет за 10 вернуться могут.

В принципе мне оба варианта подходят, цена строительства сейчас не высокая. Склады в продаже сейчас хоть и построены в советское время но все ещё функционал свой несут. Конечно они уступают новым в плане пожарной безопасности и у них нет по деборкадеру на каждые 500 метров площади. 

А так собственно ничего нового не придумали. 

Большая часть предложений по продаже складских помещений уже продается с клиентом. 

Клиент конечно не корпорация а чаще всего региональная фирма торгующая стройматериалами, запчастями, продуктами и так далее. Чаще всего клиент сидит на этих складах больше 10 лет.

Много сейчас складов арендуют транспортные компании. 

06.01.2021 в 20:09, SteelMan сказал:

Во сколько раз ниже? Вы о неотапливаемом складе говорите? 
Как правило крупные компании сейчас строят свои распорядительные центры целые, зачем им относительно небольшие склады? Им так рентабельнее видимо, свой расчет. Поэтому чтоб не вышло сдавать и склад таким же начинающим компаниям...

Я смотрю как отапливаемые так и нет. Думаю конкретную цену метра обсуждать нет смысла как и ставку, регионы разные и цены в них различаются. Я нацелен на клиентов среднего бизнеса, кто ещё не может вбухать миллиарды в собственную структуру распределительных центров, но уже успешно работает много лет, имеет хороший оборот и серьезный штат сотрудников. 

11 часов назад, Промед сказал:

Мое мнение: кредиты только под недостающую сумму 1-2млн. не больше либо если уж очень лакомый объект и видно что не будет простаивать. Конечно это условно (про кредит) и зависит от ваших текущих доходов. Я например без такого дохода сейчас, а кредиты не беру принципиально.

Я сейчас конечно могу переложить деньги из жилой в коммерческую, но без кредита значительного роста не будет. 

 

11 часов назад, Промед сказал:

Далее, склады, да, всё верно и в инете можно найти инфо, что склады сейчас на подъёме и даже поднялись в этот кризис, НО (тему сразу скажу, не изучал) вот возьмете вы склад.

Поэтому для себя решил пока, (но не зарекаюсь конечно)вдруг у вас, друзья будет положительный опыт в этой сфере и вы поделитесь информацией в таком случае. Так вот,  только торговые помещения, только новые дома. Там уж точно в долгую, не снесут, дорожают они неплохо и самое главное, что заметил, посмотрите наличие таковых в продаже (вторичка, допустим с 2018г сданных) с арендатором/или без. Правильно, их не будет! Либо единицы! Жалкие, по неслабой такой уже цене. Никто не хочет продавать.

Меня больше волнует не рост спроса на склады, а несостоятельность клиентов которые обычно арендуют помещения в жилом массиве. Кто арендатор? Либо сетевой магазин магнит, кб и другие, но тут уже сказано что с ними работать это последнее дело, обманут и платить будут гроши. Ну и им сразу подавай 450 м2.

Второй вариант это это мелкий бизнес, который ну прямо скажем с голой ж..ой. Из моей практики все эти мини магазины, пивнухи и пекарни вообще долго не живут. Так что велика вероятность что помещение будет долго и нудно простаивать. 

[SteelMan]

13 часов назад, Промед сказал:

Мое мнение: кредиты только под недостающую сумму 1-2млн. не больше либо если уж очень лакомый объект и видно что не будет простаивать.

От части и я с вами соглашусь.

13 часов назад, Промед сказал:

Далее, склады, да, всё верно и в инете можно найти инфо, что склады сейчас на подъёме и даже поднялись в этот кризис, НО (тему сразу скажу, не изучал) вот возьмете вы склад. В нашем государстве решат к примеру трассу нужную прорубить, а там ваше строение

, думаю дальше продолжать не надо и не надо про компенсации, кинут, как обычно.

Так с любым строением может быть. На это есть юристы и суды, компенсации можно добиться, пусть ищет себе в дальнейшем это дело хоть годами (разумеется, если этот склад как бизнес не последний и не единственное направление), можно при желании практику изучить судебную, пообщаться с юристами. Но думаю имеет смысл заморачиваться когда склад большой, дорогой и приносящий совсем не малые деньги. Кстати, земля должна быть под ним только в собственности, иначе да, за строение трудно хорошую компенсацию взять. 

 

13 часов назад, Промед сказал:

Потом воротилам строительного бизнеса приглянется этот участок, ну и дальше вы всё знаете.

У нас с этим посложнее. Общественники есть на это и частная собственность, земля. Ее продать по любой цене можно, вообще. Не хочешь - не покупай. Не мало случаев, когда люди за сараи и площади под них буквально квартиры брали. Исключительные случаи, да когда углом мешает допустим строению, но тем не менее.

13 часов назад, Промед сказал:

Ваш склад, ну не знаю, траншею какую-нибудь выкопают, совместно с властями измором возьмут.

Как раз измором и частники берут еще как

13 часов назад, Промед сказал:

Так вот,  только торговые помещения, только новые дома. Там уж точно в долгую, не снесут, дорожают они неплохо и самое главное, что заметил, посмотрите наличие таковых в продаже (вторичка, допустим с 2018г сданных) с арендатором/или без. Правильно, их не будет! Либо единицы! Жалкие, по неслабой такой уже цене. Никто не хочет продавать.

Ну, что скажете, рантье?

Очень спорно. Да есть названные вами плюсы, но в расчете на те не слабые деньги, каике они стоят прибыль будет небольшой. Да и то, арендатор сегодня есть, завтра ушел. Торговля же мелкая плохо идет почти везде. Пробуют и уходят. Под сетевиков сдавать другое дело, но там и требования к помещениям иные и нет их в продаже не за какие деньги.

 

2 часа назад, Ghost_Rider сказал:

Большая часть предложений по продаже складских помещений уже продается с клиентом. 

Это у вас видимо так. У нас наоборот только пустые, которые пойди сдай. И продают дорого, правда частенько с землей в собственности, что деньги тоже.

2 часа назад, Ghost_Rider сказал:

Много сейчас складов арендуют транспортные компании. 

ДЛ, СДЕК и пр. снимают просто огромные площади, их стоимости даже не знаю какие, от 100м может. Про такие мы тут не говорим, да и они в продаже редкость.

2 часа назад, Ghost_Rider сказал:

Я нацелен на клиентов среднего бизнеса, кто ещё не может вбухать миллиарды в собственную структуру распределительных центров, но уже успешно работает много лет, имеет хороший оборот и серьезный штат сотрудников. 

Рациональная идея.

2 часа назад, Ghost_Rider сказал:

Либо сетевой магазин магнит, кб и другие, но тут уже сказано что с ними работать это последнее дело, обманут и платить будут гроши.

Да такими темпами любая компания обмануть может. Те же клиенты под склады, о которых вы говорили выше. В чем разница с сетевыми ритейлерами? 

 

[Ghost_Rider]

34 минуты назад, SteelMan сказал:

Да такими темпами любая компания обмануть может. Те же клиенты под склады, о которых вы говорили выше. В чем разница с сетевыми ритейлерами? 

 

Карпоративный бабайка всегда страшней, потому что обладает армией юристов. А склад арендует какой-нибудь местный который торгует оптом плиткой или краской а юрист у него на пол ставки тетка за 50 которая всю жизнь только типовые договора шлепала.

Так что местный предприниматель или филиал какого-нибудь средненького бизнеса куда безопасней выглядит. Хотя возможно это только бабайка которым пугают. 

37 минут назад, SteelMan сказал:

ДЛ, СДЕК и пр. снимают просто огромные площади, их стоимости даже не знаю какие, от 100м может. Про такие мы тут не говорим, да и они в продаже редкость.

Однушка на первом этаже в 50 квадратов стоит 3.6 миллиона. А коммерческая недвижимость вообще не дешевое вложение. Чем ещё привлекают склады так это земля под ними идет практически в подарок. 

Недавно читал как застройщик купил склады под снос и заплатил очень кругленькую сумму за них. Так что даже при учете сноса думаю можно получить хорошие деньги за них. 

Плюс есть возможность увеличить доходность, невостребованную площадь использовать как склад временного или ответственного хранения. 

[Empresario]

27.02.2019 в 11:46, Дмитрий1174 сказал:

Глупый совет. Вы никогда не переведете квартиру в жилом доме на первом этаже в нежилое помещение. А если за взятки и переведете, то никогда не сможете сделать отдельный вход, нужна куча согласований. 

Может, где-нибудь в провинциальном небольшом городе получится, но не в Москве. 

В Питере это тоже стало практически невозможно.

05.01.2021 в 13:30, SteelMan сказал:

С арендаторами помещения продаются, попадаются да. Но! Чаще всего подвох кроется в том, что этот арендатор уже скоро уходит. Потому и продают помещения собственно до ухода чтоб интерес к ним был выше.

У меня товарищ строит магазины под одну сеть (есть контакт), садится после готовности объекта магазин, а потом он продает с договором аренды на 15 лет.

4 часа назад, Ghost_Rider сказал:

Второй вариант это это мелкий бизнес, который ну прямо скажем с голой ж..ой. Из моей практики все эти мини магазины, пивнухи и пекарни вообще долго не живут. Так что велика вероятность что помещение будет долго и нудно простаивать. 

Полностью согласен, сам прошел через это.

[SteelMan]

3 часа назад, Ghost_Rider сказал:

Карпоративный бабайка всегда страшней, потому что обладает армией юристов. А склад арендует какой-нибудь местный который торгует оптом плиткой или краской а юрист у него на пол ставки тетка за 50 которая всю жизнь только типовые договора шлепала.

Не знаю, тут опять же надвое. Если местный склад арендует, то скорее все таки это тот же почти малый бизнес, о котором вы говорили применительно к мелким торговым помещениям. Уйти быстренько может. Да и они непрерывно мониторят обстановку, как более удобный и с низкой арендной платой находится, легко перейдут туда.

3 часа назад, Ghost_Rider сказал:

Однушка на первом этаже в 50 квадратов стоит 3.6 миллиона.

Почти такие же цены и у нас, даже порой выше. Минусы таких квартир что их не всегда удается в нежилое перевести, и много ограничений останется (когда помещение в многоэтажке в целом это одна из трудностей).

3 часа назад, Ghost_Rider сказал:

Чем ещё привлекают склады так это земля под ними идет практически в подарок. 

Так в аренде же земля будет, если в подарок. Не всегда ставка такая уж подарочная...

3 часа назад, Ghost_Rider сказал:

Так что даже при учете сноса думаю можно получить хорошие деньги за них. 

Только если земля была в собственности, а она дорога и маловероятно кто-то отдаст бесплатно.

1 час назад, Empresario сказал:

У меня товарищ строит магазины под одну сеть (есть контакт), садится после готовности объекта магазин, а потом он продает с договором аренды на 15 лет.

У нас сети по моему строят сами, а потом видел и продают свои же помещения, оставаясь в аренде. Чем не бизнес дополнительный у них? Возможно, через несколько лет локацию сменить в планах, поэтому продают заранее, оставаясь якобы на длительный срок там же в аренде. Но реально в выгоде после такой сделке останутся вместо аренды. 

Ваш товарищ лишь на другом месте, так в моем примере сеть сама делает.

 

 

[Empresario]

23 минуты назад, SteelMan сказал:

У нас сети по моему строят сами, а потом видел и продают свои же помещения, оставаясь в аренде. Чем не бизнес дополнительный у них? Возможно, через несколько лет локацию сменить в планах, поэтому продают заранее, оставаясь якобы на длительный срок там же в аренде. Но реально в выгоде после такой сделке останутся вместо аренды. 

Ваш товарищ лишь на другом месте, так в моем примере сеть сама делает.

Там тоже, но это контакт в арендном отделе, поэтому сначала предварительная договоренность, затем строительство и сдача в аренду согласно договоренностей, коррупцию никто пока не победил.

А то, что договор не расторгнут раньше или продлят еще на 15 лет, никто вам гарантии не даст это предпринимательские риски.

[SteelMan]

3 часа назад, Empresario сказал:

Там тоже, но это контакт в арендном отделе, поэтому сначала предварительная договоренность, затем строительство и сдача в аренду согласно договоренностей, коррупцию никто пока не победил.

Это другое. Когда есть подобное преимущество, борьба будет идти так сказать не на равных. Не на конкуренции так сказать обычной. Поэтому такое можно и не обсуждать, не наш вариант))

 

3 часа назад, Empresario сказал:

А то, что договор не расторгнут раньше или продлят еще на 15 лет, никто вам гарантии не даст это предпринимательские риски.

Как правило если продавать надумали помещение (что сеть, что частник особенно), то надо быть готовым к такому. Причем не факт что одна сеть выехала и тут же заедет другой конкурент. Можно встрять. В общем риски да есть, но они разные. И когда добавляется кредитные... Мое мнение слишком высокие они не к чему.

[Feederal]

Тоже думаю над такой темой.  Но я привык страховаться. Кредит надо гасить будет полюбому. Поэтому либо арендатор должен быть настолько якорным, что прямо 300% гарантии. Но в условиях нынешних реалий ничего постоянного нет и не может быть. Тогда второй вариант гасить кредит за счет других поступлений. От имеющихся арендаторов другой недвижимости или другого дохода. Что тоже не постоянно может быть. Поэтому рассматриваю мелкие площади с минимальными  затратами. Пусть их будет несколько. Мелкие площади проще сдать или продать. Крупных арендаторов меньше и рисков с ними больше. 

[SteelMan]

12 часов назад, Feederal сказал:

Поэтому либо арендатор должен быть настолько якорным, что прямо 300% гарантии

 

Все меняется. У них политика компании такая, наблюдал многие поменяли места свои на другие. Видимо выручка не особо шла или рядом начал строится новый ЖК и туда сразу в планах.

12 часов назад, Feederal сказал:

Тогда второй вариант гасить кредит за счет других поступлений. От имеющихся арендаторов другой недвижимости или другого дохода. Что тоже не постоянно может быть.

Тянуть на другом бизнесе этот считаете правильным? 
Вообще главное, чтоб окупился первоначальный взнос. В дальнейшем возможны варианты...

12 часов назад, Feederal сказал:

Поэтому рассматриваю мелкие площади с минимальными  затратами. Пусть их будет несколько. Мелкие площади проще сдать или продать. Крупных арендаторов меньше и рисков с ними больше. 

Тоже так думал. Но видите что тут на форуме говорят, мелкие чаще будут уходить из-за убытков (как известно мелкий бизнес еле жив сейчас, да и давно уже), будет половину года проставить или даже четверть, а налоги плати.

Кстати нашел мнение, по моему оно не верно. Вроде сказано было, что кадастровая стоимость у нежилых помещений намного ниже, чем у жилых такой же площади, а значит налоги ниже. Причем даже учитывая ставку 2% от нежилой якобы получается ниже налог, чем на жилье при меньшей ставке. Кто знает как обстоят дела? Почему сказал про это, так потому, что вот эти самые налоги на помещения надо учитывать при планировании дохода, а не только 6% с оборота (если ИП на соответствующем режиме). Реальный доход будет ниже как минимум на эти два дохода. 

[Feederal]

49 минут назад, SteelMan сказал:

 

Тоже так думал. Но видите что тут на форуме говорят, мелкие чаще будут уходить из-за убытков (как известно мелкий бизнес еле жив сейчас, да и давно уже), будет половину года проставить или даже четверть, а налоги плати.

 

Из своей практики могу отметить, что уходят. Да. Но так же и приходят. Все зависит от локации и стоимости квадратного места. Даже в пандемию у меня одни съехали и через два месяца заехали другие. А в другом помещении провал был на полгода. А если бы съехал один крупный , неизвестно сколько бы искал нового. В идеале конечно иметь и мелких и крупных. Но на начальном этапе лучше дробить площади.

[Ghost_Rider]

В субботу объехал несколько точек посмотрел под продажу. 

В первом арендатор федеральная сетка. платят в месяц 800 тыс, договор был на 15 лет, осталось 10. каждый год перезаключается с индексацией аренды, типа в год не более 10% повышения цены. 

Если брать кредит на такую сумму то в месяц платы будут от 300 до 480 тыс. 

Один метр выходит в районе 122 тыс рублей. 

Вот такой расклад. Большая часть помещений стоит от 220 тыс за м2. 

[Feederal]

Можете более подробно расписать. Сколько метров помещение, есть ли земля под ним, какой % по кредиту.

[Empresario]

Добавлю новость из Коммерсанта на эту тему:

 

Арендаторы не вышли из кризиса

Начавшийся кризис уже стал причиной резкого роста вакантности в сегменте стрит-ритейла и вынудил девелоперов отложить открытие новых торговых центров. Ждать позитивных изменений в январе-феврале рынку не стоит. В этот период бизнес традиционно оценивает итоги работы и строит планы на начавшийся год: для многих ритейлеров речь может пойти об оптимизации числа магазинов. Идти на существенные уступки арендаторам по-прежнему готовы не все собственники, жесткая позиция последних формирует тренд на миграцию брендов в новые локации. Более уравновешенной остается ситуация на рынке офисной недвижимости.

По итогам 2020 года в Москве пустует 15,5% помещений. Такие данные приводит JLL. Относительно третьего квартала значение выросло на 1,2 процентного пункта, а за год рост составил 6,8 пункта. Руководитель отдела исследований JLL Владислав Фадеев называет значение рекордным, хотя, по его словам, такая ситуация на рынке была прогнозируемой. В CBRE текущий уровень вакантности на основных торговых улицах Москвы оценивают в 14,9%: за последний квартал 2020 года значение увеличилось на 0,5 процентного пункта. Относительно конца 2019 года показатель увеличился более чем в два раза: тогда он оценивался в 6,6%.

Но аналитики CBRE отмечают, что в последнем квартале 2020 года ситуация стабилизировалась: в октябре—декабре общее число освободившихся помещений было значительно меньше, чем во втором и третьем кварталах.

Больше всего пустующих площадей сейчас на Арбате — 21,6%. Лучше всего ситуация пока складывается на Патриарших Прудах, где вакантность оценивают в 8%.

В Санкт-Петербурге, несмотря на изначально драматичные ожидания, ситуация в среднем оказалась немного лучше, чем в Москве. Согласно оценкам JLL, по итогам года пустует:

·  на основной части Невского проспекта — 11,4% помещений,

·  на Старо-Невском — 12%,

·  на Большой Конюшенной — 9,9%,

·  на Рубинштейна — 5,9%.

·  на Владимирском проспекте — 11,6%,

·  на Большом проспекте Петроградской стороны — 10,5%.

Владислав Фадеев поясняет, что пик вакантности торговых улиц Санкт-Петербурга пришелся на третий квартал, затем показатели немного снизились. Это произошло за счет привлечения несетевых малоизвестных брендов на условиях краткосрочных договоров и дисконтов для основных арендаторов. Руководитель отдела исследований рынка Maris Алена Волобуева тем не менее называет 2020 год испытанием для рынка стрит-ритейла в Санкт-Петербурге, заметно усилившим негативный тренд: если по итогам 2019 года число закрывшихся точек превышало число открывшихся на 13%, то в 2020 году этот показатель увеличился до 21%. Наибольшие потери ожидаемо произошли в сегментах общественного питания и fashion-ритейла.

Планы на выезд

Владислав Фадеев ждет увеличения вакантности в первом квартале 2021 года: в январе—феврале бизнес традиционно подводит итоги работы в предыдущем году, принимая решение о закрытии неприбыльных магазинов и отделений. Но в дальнейшем, по прогнозам аналитика, в Москве уровень вакантности стабилизируется на достигнутых по итогам 2020 года 15–16% по итогам полугодия и начнет постепенно снижаться.

«Срок экспозиции будет зависеть от сговорчивости арендодателей и коммерческих условий, которые они будут готовы предложить»,— рассуждает господин Фадеев.

Похожие прогнозы Алена Волобуева формулирует для Санкт-Петербурга, ожидая роста вакантности в первом квартале года. При этом, по ее словам, далеко не все арендодатели пока готовы смириться с новыми реалиями, снизив цены. Эта ситуация уже привела к формированию тренда на миграцию магазинов. В качестве примера госпожа Волобуева приводит смещение спроса люксового ритейла в зону Старо-Невского проспекта, где уже формируется тематический анклав.

Сами собственники площадей настроены позитивно. Коммерческий директор Realty4Sale Ирина Буренко вспоминает, что весной, в период закрытия большинства магазинов и заведений общепита, настроения на рынке были паническими: ритейлеры активно обращались за скидками, сокращали планы открытий. Но летний всплеск покупательской активности, по ее мнению, показал, что стрит-ритейл быстро адаптируется к изменениям. «Мы видели резкий рост числа посетителей торговых точек в летне-осенний период, до введения новых ограничительных мер»,— добавляет эксперт. На фоне сложной эпидемиологической обстановки госпожа Буренко не ждет изменения ситуации на рынке стрит-ритейла в первом квартале, но рассчитывает на ее стабилизацию в течение всего 2021 года благодаря запущенному процессу вакцинации населения.

Торгцентры для покупателей

Для сегмента торговых центров кризис пока обернулся резким снижением девелоперской активности. Заместитель руководителя департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield Татьяна Дивина отмечает, что в Москве по итогам года было построено только 230 тыс. кв. м новых площадей — это 18% от ожидаемого изначально объема, в других регионах введено 190 тыс. кв. м — 40%. На этом фоне рост вакантности оказался не очень выраженным. Так, в Москве, по словам госпожи Дивиной, сейчас пустует в среднем 9% площадей против 7,6% по итогам четвертого квартала 2019 года, а посещаемость объектов составляет 70–75% от докризисного уровня.

Пандемия снизила интерес к коммерческой недвижимости

В Cushman & Wakefield ждут, что активность покупателей будет оставаться на текущем уровне до весны-лета, а снижение уровня вакантности не стоит ждать раньше последних месяцев 2021-го—начала 2022 года. Непосредственно после завершения новогодних праздников здесь, как и в сегменте стрит-ритейла, может наблюдаться рост вакантности за счет оптимизации ритейлерами собственных магазинов. Госпожа Дивина не сомневается, что торгцентрам придется непросто. «Потребительский бум закончен, потребительский рынок ослаблен, и теперь будут важны более тонкие настройки в борьбе за интерес потенциального покупателя»,— констатирует она.

Офисная стабильность

Для офисного рынка кризис тоже не прошел незаметно. Директор департамента офисной недвижимости Colliers International Наталья Боннели говорит, что в Москве минувший год прошел под знаком оптимизации занимаемых площадей — это впервые в истории рынка привело к отрицательному значению чистого поглощения. Директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина отмечает, что, хотя вакантность по итогам года составила 10,4–10,8% против 9,4% в конце 2019 года, ждать роста спроса на офисы не стоит как минимум до второго квартала 2021 года. В Санкт-Петербурге, по словам заместителя гендиректора Knight Frank St Petersburg Михаила Тюнина, сейчас свободно 6,5% офисов класса А и 8,7% — класса В.

Но к заметной коррекции средних ставок низкий спрос пока не привел.

В Москве, по данным Knight Frank, с начала года в классе А показатель вырос на 1,3%, до 25,3 тыс. руб. за 1 кв. м в год, а в классе B, наоборот, снизился на 0,6%, до 16,7 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Впрочем, госпожа Зимина ждет, что во втором и третьем кварталах года офисы класса А немного подешевеют за счет низкого спроса. В Санкт-Петербурге арендная ставка для класса А снизилась за год в среднем на 3,6%, до 25,2 тыс. руб. за 1 кв. м в год, для класса B выросла на 6%, до 16,8 тыс. руб.

 

 

kommersant.ru

[Ghost_Rider]

14 минут назад, Feederal сказал:

Можете более подробно расписать. Сколько метров помещение, есть ли земля под ним, какой % по кредиту.

Могу но не хочу. Ибо я усвоил что обсуждение конкретных сумм разжигает большой срач.

Обсуждать процент не вижу смысла, это индивидуальное предложение от банка с которым я работаю, на индивидуальных условиях. При определенном проценте первоначального взноса. 

Банк делал предложение при котором можно было взять кредит без первоначального взноса. Под залог имеющейся недвижимости. 

Для остальных это просто обсуждение коня в вакууме. 

Площадь объекта достаточно большая, ну собственно как и для любого сетевого арендатора. 

Есть ли земля, этот вопрос как-то упустил. Но собственно это первый этаж многоквартирного дома, думаю с землей проблем нет. 

Смотрел объект в новом ещё не сданном доме, заселение только через 3 месяца. Первый этаж торговые помещения. Ценник 220 за квадрат. Те помещения что за год не продадутся будет сдавать застройщик и после продавать уже с арендаторами. 

Так что цены конечно конские. 

4 минуты назад, Empresario сказал:

·  на основной части Невского проспекта — 11,4% помещений,

·  на Старо-Невском — 12%,

·  на Большой Конюшенной — 9,9%,

·  на Рубинштейна — 5,9%.

·  на Владимирском проспекте — 11,6%,

·  на Большом проспекте Петроградской стороны — 10,5%.

ну так в основном съехали все кто торговал шматьем и всякие калики, рестики, и вся гламурная мишура.

Магазины торгующие помидорками и дешевой курицей в спальниках так и сидят на своих местах и никуда уходить не собираются. 

А офиска так и сидит потому что офисы у серьезных фирм, с серьезными контрактами и большим штатом сотрудников. А все ИПшники которые открыли свои кальянные вот уже и съехали. 

[SteelMan]

4 часа назад, Feederal сказал:

Из своей практики могу отметить, что уходят. Да. Но так же и приходят. Все зависит от локации и стоимости квадратного места.

Понятное дело, что всегда пустовать не будут, просто это снизит прибыльность и может значительно. Из года допустим будет 4-5 мес пустовать и что? Либо дешевле сдавать потом, привлекая арендаторов, что тоже не выгодно. 

4 часа назад, Feederal сказал:

В идеале конечно иметь и мелких и крупных. Но на начальном этапе лучше дробить площади.

Когда большие площади  - можно. Но пока это не наш вариант.

 

4 часа назад, Ghost_Rider сказал:

В первом арендатор федеральная сетка. платят в месяц 800 тыс, договор был на 15 лет, осталось 10. каждый год перезаключается с индексацией аренды, типа в год не более 10% повышения цены. 

Да при таких показателях сколько будет стоить помещение даже интересно. Учитывая типичную окупаемость для арендного бизнеса 10 лет (в лучшем случае 7-8) выходит порядка 70-80млн. Ну плюс минус на разброс цены. 

4 часа назад, Ghost_Rider сказал:

Если брать кредит на такую сумму то в месяц платы будут от 300 до 480 тыс. 

На какую сумму? Недостающую от первоначального взноса? Ведь кредит не на всю стоимость помещения берется, а на часть, остальное свои средства.

4 часа назад, Ghost_Rider сказал:

Один метр выходит в районе 122 тыс рублей. 

У нас в среднем помещения нежилые столько тоже стоят. Хотя чем оно больше, чем как правило дешевле метр стоит.

3 часа назад, Empresario сказал:

Добавлю новость из Коммерсанта на эту тему:

Спасибо за полезную информацию!

3 часа назад, Ghost_Rider сказал:

Ибо я усвоил что обсуждение конкретных сумм разжигает большой срач.

Тогда хотя бы соотношения величин дайте, и это пусть лучше даст спор, аргументированный, чем ошибаться на свои или кредитные. Вам же полезнее будет. 

3 часа назад, Ghost_Rider сказал:

Обсуждать процент не вижу смысла, это индивидуальное предложение от банка с которым я работаю, на индивидуальных условиях. При определенном проценте первоначального взноса. 

Приблизительно скажите хотя бы насколько отличается от средних, или тех, о которых на каждом углу кричат банки со своей заманухой.

К примеру, я считал, и если брать классический вариант с 25% взносом остальное ипотека (и то шанс одобрения не большой, там редкие помещения пройдут по ходу дела), то в лучшем случае будет в мелкую прибыль или в ноль работать. Так как в вашем примере пол прибыли оставаться не будет явно.

 

3 часа назад, Ghost_Rider сказал:

Под залог имеющейся недвижимости. 

Покупаемой хотите сказать?

 

3 часа назад, Ghost_Rider сказал:

Но собственно это первый этаж многоквартирного дома, думаю с землей проблем нет. 

В таком случае да, хотя может быть она в аренде и дополнительный платеж будет.

3 часа назад, Ghost_Rider сказал:

Магазины торгующие помидорками и дешевой курицей в спальниках так и сидят на своих местах и никуда уходить не собираются. 

Не факт. Они могут тоже уже быть на грани рентабельности. Просто уходить пока не куда.

3 часа назад, Ghost_Rider сказал:

А офиска так и сидит потому что офисы у серьезных фирм, с серьезными контрактами и большим штатом сотрудников. А все ИПшники которые открыли свои кальянные вот уже и съехали. 

Средние офисы бывают. У нас вот одна крупная строительная компания (ставшая таковой в последние года 4) снимала офис 45м2 в одном из районов города. Да проездная улица, но в обычной многоэтажке. Таких было с десяток по городу. Теперь продает как пустое, свои офисы перевела в свои помещения подороже. Но это к чему, существуют и другие, которые временно поснимают и его. Посмотрим.

[Empresario]

5 часов назад, SteelMan сказал:

Тянуть на другом бизнесе этот считаете правильным?

Многие наверное, развивая второе, третье и т.д. направление деятельности, опирались на доходы от действующего бизнеса или кредитование.

 

18 часов назад, Feederal сказал:

Но я привык страховаться.

Чтобы слегка диверсифицировать бизнес рекомендую европейскую недвижимость, тем более сейчас есть все предпосылки купить дешевле. Кредитуют наших граждан до 70% и до 3% годовых. И главное получение дохода в евро.

На одном из помещений в России попал:

купил за 8 млн (тогда 200тыс.евро), курс около 40

продал за 10 млн. в рубле заработал, а в евро попал (145тыс евро), курс примерно 68.

Сдавалось правда года 4, это в расчет не взял.

Посчитаю для правдивости 40 мес*80000=3 200 000/ 68 = 47000 евро (без учета налогов ИП и скачков курса) Итог минус 10 000 евро, примерно.

В рубле красавчик 

[Ghost_Rider]

А уж думал когда Вы начнете впаривать эти ваши квартиры в Испании. 

[Empresario]

1 минуту назад, Ghost_Rider сказал:

А уж думал когда Вы начнете впаривать эти ваши квартиры в Испании. 

Квартиры не предлагал, и об Испании слова не сказал.

А так как всегда кому, что, а "лысому расческа"  Я ведь инвестирую и зарабатываю сейчас именно в Испании (Европа) и вижу результаты.

Мое помещение ведь не принесло дохода (расчет приложил ранее) в твердой валюте зачем было все эти 4 года "онанизмом заниматься"? 

Сделайте расчет любого из ваших помещений или квартир с учетом падения курса рубля и сами все увидите только "крысиные бега" в лучшем случае.

[Ghost_Rider]

Ну ели бы все знали что доллар с евро скаканет только бы их и покупали. 

А могли бы так и на уровне 30 рублей быть и никакой супер прибыли бы не получили. 

А купить квартиру за 300 штук и сдавать за 500 евро, такая себе прибыль. 

Слушайте, личный вопрос. У Вас жена гидом для Русских работает? 

[Empresario]

Именно потому, что "никто не знал" (исторически 200 лет рубль падал к доллару) я и предложил "разложить в разные корзины".

Кто вам сказал, что квартира стоимостью 300 штук сдается за 500 евро?

У меня жена управляет нашим семейным апарт-отелем, 99% туристов не славяне, если вас это интересует.

Вы тролль или просто завистливый человек?