Коммерческая недвижимость как бизнес

[Ghost_Rider]

1 минуту назад, Empresario сказал:

 

Кто вам сказал, что квартира стоимостью 300 штук сдается за 500 евро?

У меня жена управляет нашим семейным апарт-отелем, 99% туристов не славяне, если вас это интересует.

Вы тролль или просто завистливый человек?

Да ни в коем случае. Просто решил проверить, обычно типичная семья из России один супруг работает риелтором а второй либо гид либо квартирами посуточно занимается. Ну собственно как и предполагалось. 

А что касается квартиры за 300, чистыми она не принесет 30 в год. 

И если не жить в этих Испаниях то смысла иметь эту квартиру вообще нет. 

1 час назад, SteelMan сказал:

Да при таких показателях сколько будет стоить помещение даже интересно. Учитывая типичную окупаемость для арендного бизнеса 10 лет (в лучшем случае 7-8) выходит порядка 70-80млн. Ну плюс минус на разброс цены. 

На какую сумму? Недостающую от первоначального взноса? Ведь кредит не на всю стоимость помещения берется, а на часть, остальное свои средства.

Если цена самого помещения то она немного выше. Так сказать из-за большого первоначального взноса. А кредит в два раза меньше вашей суммы. 

 

2 часа назад, SteelMan сказал:

У нас в среднем помещения нежилые столько тоже стоят. Хотя чем оно больше, чем как правило дешевле метр стоит.

Ну я уже сказал что это вообще низ рынка, сейчас основной диапазон цен 220-250. 

2 часа назад, SteelMan сказал:

К примеру, я считал, и если брать классический вариант с 25% взносом остальное ипотека (и то шанс одобрения не большой, там редкие помещения пройдут по ходу дела), то в лучшем случае будет в мелкую прибыль или в ноль работать. Так как в вашем примере пол прибыли оставаться не будет явно.

Банк смотрит на то сколько я лет с ними работаю.

Смотрит какой оборот у моей основной деятельности. 

Банк смотрит сколько у меня недвижимости, земельных участков, транспортных средств, сколько у меня денег сейчас на счетах на вкладах и так далее. 

Банк делает по этому выводы что если моя недвижимость вдруг не будет приносить какое-то время прибыль, я смогу гасить кредит. 

И это при учете что доход который приносит помещение должен быть выше чем выплаты по кредиту. 

На помещение без арендатора будут другие условия. 

2 часа назад, SteelMan сказал:

Покупаемой хотите сказать?

Нет, жилой которая у меня есть.

[Feederal]

1 час назад, Ghost_Rider сказал:

 

Смотрит какой оборот у моей основной деятельности. 

Банк смотрит сколько у меня недвижимости, земельных участков, транспортных средств, сколько у меня денег сейчас на счетах на вкладах и так далее. 

Банк делает по этому выводы что если моя недвижимость вдруг не будет приносить какое-то время прибыль, я смогу гасить кредит. 

 

Вот. По всем параметрам я банк)). Точно так и я анализирую. К примеру, я взял кредит и купил недвижимость. И она не сдается . Берем к примеру полгода. За это время я либо снижу аренду до 50%, либо сдам по своей цене .То есть в безопасной для меня схеме я должен получить кредит не более с ежемесячным платежом в банк не  более 50% от суммы ежемесячной аренды.( налоги, коммуналки не считаю).То есть, в лучшем случае я получаю прибыль которую трачу на досрочное погашение кредита, в худшем работаю в ноль.

Тогда по каждому обьекту, зная его стоимость и стоимость аренды по нему, можно прикинуть схему кредитования в цифрах. 

Может кто нибудь в условных расчетах с общими кредитными условиями прикинуть математическую модель? Мы бы ее здесь обсудили, возможно дополнили и привели к образцу для понимания.

К примеру объект недвижимости условно магазин 100м2 стоимостью 10000000 и стоимостью арендной платы по 1000 руб за м2 в месяц. 

[Ghost_Rider]

1 минуту назад, Feederal сказал:

Может кто нибудь в условных расчетах с общими кредитными условиями прикинуть математическую модель? Мы бы ее здесь обсудили, возможно дополнили и привели к образцу для понимания.

К примеру объект недвижимости условно магазин 100м2 стоимостью 10000000 и стоимостью арендной платы по 1000 руб за м2 в месяц. 

А какой смысл? 

Такая инвестиция это не бизнес а способ накопить капитал, так сказать работа по американской бизнес модели. Когда Вы работаете не на кошелек а на капитализацию вашего портфеля. 

Сейчас пока есть деньги на первый взнос берете ипотеку которая погасится за 10 лет и будет ваш объект, о доходах вообще нет речи в это время. 

Да и условия у Вас фантастические. 100 квадратов. по 100 тыс за квадрат. да ещё и сдать по 1 тыс. Очень сомнительно. 

У вас помещение слишком много под пивнуху, и слишком мало под кб. 

Вот к примеру разная ставка и взнос в 25%.

Это все бесполезно обсуждать, это конь в вакууме. 

Нужно отталкиваться от конкретной ситуации, у каждого она будет своя. 

[SteelMan]

10.01.2021 в 18:32, Empresario сказал:

Сделайте расчет любого из ваших помещений или квартир с учетом падения курса рубля и сами все увидите только "крысиные бега" в лучшем случае.

Наша валюта относительно более сильных да, падает в долгосроке. И пока не видится причин для стабилизации. Так если считать, то будет все, что вы сказали. Не выгодно.

 

10.01.2021 в 18:58, Ghost_Rider сказал:

Если цена самого помещения то она немного выше. Так сказать из-за большого первоначального взноса. А кредит в два раза меньше вашей суммы. 

Вот так значит. Взнос=часть стоимости. И получается в бОльшей степени покупается за свои, а соотношение цены с арендой окажется все же неизменным (окупаемость в случаем случае лет 8, реально 10+). Дешево хорошие помещения НЕ продадут.

 

10.01.2021 в 18:58, Ghost_Rider сказал:

Банк смотрит сколько у меня недвижимости, земельных участков, транспортных средств, сколько у меня денег сейчас на счетах на вкладах и так далее. 

Да понятное дело, прикидывает что можно взять в случае возникновения проблем. Страхует риски. 

10.01.2021 в 18:58, Ghost_Rider сказал:

И это при учете что доход который приносит помещение должен быть выше чем выплаты по кредиту. 

Это уже интереснее звучит. При относительно небольшом кредите (большом первоначальном взносе) вполне возможно, да и еще выгодных %. Но для большинства вариант такой недоступен. В лучшем случае затея вся эта будет работать в ноль даже при лучшем арендаторе.

 

10.01.2021 в 20:31, Ghost_Rider сказал:

Да и условия у Вас фантастические. 100 квадратов. по 100 тыс за квадрат. да ещё и сдать по 1 тыс. Очень сомнительно. 

Вот вопрос пытался изучить об этих соотношениях, и чаще всего реальная стоимость помещения должна быть равна 100-120 мес. аренды. уж не знаю, насколько это правильно, и кто снимал дороже/дешевле или знает примеры жизненные приведите.

[Ghost_Rider]

14.01.2021 в 23:08, SteelMan сказал:

Вот так значит. Взнос=часть стоимости. И получается в бОльшей степени покупается за свои, а соотношение цены с арендой окажется все же неизменным (окупаемость в случаем случае лет 8, реально 10+). Дешево хорошие помещения НЕ продадут.

Все не так просто. Настоящие рантье строят объекты под себя, берут кредиты на огромные сроки, и получают более высокие ставки аренды, из-за более эксклюзивных предложений.

Если просто переложить бабушкину квартиру в коммерческое помещение то дохода нормального не будет. 

[SteelMan]

9 минут назад, Ghost_Rider сказал:

Настоящие рантье строят объекты под себя, берут кредиты на огромные сроки, и получают более высокие ставки аренды, из-за более эксклюзивных предложений.

Например каких предложений? Сетевики не снимут за дорого, хитрые они, считать деньги умеют.

Да и с ростом площади цена аренды за метр все равно ниже.

 

 

 

[Ghost_Rider]

Только что, SteelMan сказал:

Например каких предложений? Сетевики не снимут за дорого, хитрые они, считать деньги умеют.

Да и с ростом площади цена аренды за метр все равно ниже.

Ну запросите цену в маленьком ТЦ и в большом. Где ценник за квадрат будет больше. 

А арендаторы у них как раз сетевые. 

 

[SteelMan]

Сейчас поменялось многое, и сетевики хуже жить стали в самых раскрученных ТЦ. Соответственно и аренду скоро могут начать меньшую предлагать, съезжать т.д.

[Ghost_Rider]

Сейчас предложили к продаже многоуровневую парковку в густонаселенном районе и банный комплекс.

[Промед]

А как вы относитесь, к совместной покупке коммерции? Просто интересно мнение. Мне вот предложил один товарищ. Ведь если сложится 2мя суммами, то и объект поинтереснее можно взять, дешевые они быстро с рынка уходят и толковых совсем мало, почти нет.

[Ghost_Rider]

2 минуты назад, Промед сказал:

А как вы относитесь, к совместной покупке коммерции? Просто интересно мнение. Мне вот предложил один товарищ. Ведь если сложится 2мя суммами, то и объект поинтереснее можно взять, дешевые они быстро с рынка уходят и толковых совсем мало, почти нет.

Я в принципе отношусь положительно. Тут минимум факторов начать обвинять друг друга в провале идеи. 

Так что все ровно нужно относится к покупке с осторожностью.

[commissioner]

120-250 тыс за м2, это огромные суммы, за такие деньги можно смотреть уже недвижимость в США. 

В зависимости от штата можно купить помещение по цене от 2500 долларов за м2. 

Можно купить многоквартирный так называемый доходный дом или мотель. 

Под него можно взять кредит и сразу купить ещё одно помещение. 

И получать 6-8% годовых после вычета всех налогов. 

[ivtt]

18.01.2021 в 15:30, Промед сказал:

А как вы относитесь, к совместной покупке коммерции? Просто интересно мнение. Мне вот предложил один товарищ. Ведь если сложится 2мя суммами, то и объект поинтереснее можно взять, дешевые они быстро с рынка уходят и толковых совсем мало, почти нет.

Совместно купить это как ? В долевую собственность физ.лиц, без выдела доли в натуре ? Или с выделом доли ? Или купить на совместное ООО ? 

Если на физ.лиц покупать, без выдела доли в натуре, то проблемы с содержанием будут и не продашь свою долю.

Например,  нужно ремонтировать крышу, окна , систему отопления, фасад и др. а дольщик скажет -у меня сейчас денег нет, так что за свои, если хочешь, ремонтируй все сам -т.е. или вкладываешься сам без оформления   вносимых существенных вложений в недвигу или вообще делать не сможешь что-то. Или он против будет, сдачи в аренду этого помещения другим или кому-то  конкретно, а хочет,  к примеру, сам там вести деятельность - (и на лапу неучтенкой от такого арендатора получать и тд.) и как тогда договориться ? Через суд ? Но и суд не обяжет сдавать, ведь  вы только дольщики  недвиги.  А можно ли произвести выдел  доли в натуре и через суд, это уже от вида помещений зависит.  Также , если намаетесь с таким дольщиком и захотите -уйти от такого дебила, и продать свою долю -так и тут проблема, никто такое не купит, купят только в целом помещение.  И залог, такую долю не возьмут -ни банк, и другие организации. Т.е. после совместной покупки, один из дольщиков будет вас принуждать всеми своими действиями, чтобы вы не могли нормально сдавать это помещение в аренду, и вынуждать вам продать свою долю по-дешовке и тд.

А если еще  один дольщик отдаст богу душу, и придут наследники -то им  ваши совместные планы может быть совсем не интересны, у них свои интересы, так что совместно покупать на физ.лиц не стоит.

Поэтому может стоит покупать на специальное созданное ООО. Но если у вас доли 50/50,  то тоже будут проблемы с ведением деятельности по сдаче.  Желательно чтобы один управлял, а другие вкладчики. Поэтому может командисты выгоднее при аренде будут и тогда не ООО, что-то другое. Например, товарищество на вере.

ГК РФ Статья 82. Основные положения о товариществе на вере

http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/fe795dcd24da1e5700ef4590db2372ff930d440f/

Но а если уж ООО , то  там хоть целостность недвиги можно сохранить и в уставе прописать цели.

На это ООО еще кредит в банке можно взять,если деятельность какая-то уже ведется, если денег на покупку не хватает,и под поручительство физиков -учредителей и под их залоги. И на ООО  еще можно и займы привлечь на покупку недвиги, а на частников и в долях это не получится. 

Поэтому, если совместно комм.недвигу покупать, не большой цены, когда денег одному не хватает, кредит одному такой не взять, но находится до 20-пайщиков, до пустим с взносами  до1-2 млн.рублей каждый, то можно Товарищество на вере зарядить,  с одним полным товарищем ИП. Тогда цена покупки недвиги максимум , где-то 40 млн.рублей.

А если сумма на покупку недвиги нужна больше, то и у товарищей больше взнос и их меньше, то под них совместное ООО создавать, но там учредителей реально будет 3 где-то. Или простое товарищество , если товарище юр.лица и ИП. Правда, видел  одно ООО, там 50 учредителей частников-рыночек покупали где-то в регионе недалеко от Мкс. это одно из. юр лиц "Лавка-Лавка"- эко.продукты. Но тут думаю геморр. с управлением таким ООО и долю не продашь. Ну и прибыли там что-то не видел.

Но а если цена покупки еще больше, то под него надо ЗПИФН создавать и УК для его управления. Так делает , к примеру "Активо" -они под каждый покупаемый новый объект создают  новый паевый фонд ,Активо-1, Активо-6  и тд. Или как PNK- rental, строительство и сдача в аренду складов для маркетплейсов и торг.сетей. Тогда, если готовые, можно уже объекты от 300 млн. рублей покупать. А до 100 млн.руб можно на ОООшках и ПТ скинуться.

Ну а если на ООО займы физиков привлекать, под покупку недвиги, то под доходность 10-12 % годовых может кто и согласится. Но если от 500 тыс. принимать,то чтобы 100 млн. собрать это нужно 200 заемщиков набрать и они постоянно выходить будут, и зараз столько не наберешь, а те что будут уже сразу проценты будут требовать. Поэтому под такую покупку это только ЗПИФН недвиги может сработать , там и паи если от 2 млн сделать то , реально. Но тогда и объект должен быть высокодоходный, допустим на 15 % годовых. 

Ну или ПАО.

Ну еще под покупку коммерческой недвиги и последующую сдачу в аренду можно , открыть производственный кооператив, где пайщики будут физ.лица и ю.лица. Тогда удобно зайти выйти с такими инвестициями. И народу и денег можно больше привлечь. 

Самим же иметь доход с управления арендой этой комм.недвиги.

*

Т.е вариантов масса , как под аренду привлечь деньги.  Главное с доходностью определиться и с выбором самого объекта, и на чем сами деньги делать будете. Если доход будет в основном только за счет управления арендой, а у пайщиков будет низкая доходность и гарантии сохранности инвестиций в виде ком.недвиги, то в этом случае для вас важен чем дороже объект тем лучше, потому как ваш доход это 1-2 % за управление от цены аренды или паев.

Если же важна самим доходность от аренды, то тут нужно считать  какова доходность от этой аренды и какова цена фондирования. Будет ли то выгодно вам самим. А по росту цен на саму купленную недвигу рассчитывать , думаю, особо не стоит, могут и не нее цены упасть вообще. 

Но если аренду рассматривать как какой-то проект  на средний срок, пока сейчас выгодно, то под текущую доходность можно и деньги привлечь. А затем если не пошло, надолго, продать это комм.помещение или здание. И искать что-то новое.

Но сейчас такие низкие ставки  по аренде  по многим объектам, и столько выставлено  объектов на продажу и аренду , и столько съехало арендаторов в кризис , что задумаешься с выбором , а что же сейчас выгоднее сдавать ? 

[SteelMan]

18.01.2021 в 15:30, Промед сказал:

А как вы относитесь, к совместной покупке коммерции? Просто интересно мнение. Мне вот предложил один товарищ.

Как потом прибыль делить? Пропорционально долям.

 

19.01.2021 в 11:31, commissioner сказал:

И получать 6-8% годовых после вычета всех налогов. 

Хотите сказать у них все так просто)

 

 

19.01.2021 в 16:02, ivtt сказал:

что задумаешься с выбором , а что же сейчас выгоднее сдавать ? 

Это так сказать самый базовый вопрос...

[Промед]

Хватит уже болтать, кто из москау-подмоскау, объединяем усилия и подбираем/смотрим объекты:) Хочу сказать, что в инете не все возможные предложения, да, да, на удивление!!! Встречаю баннеры о продаже/аренде, пробиваю и в сети 0 инфы по ним.

Надо ездить и смотреть! 

Ну, кто готов поехать за стрит-ритейлом?

[мышонок]

10 часов назад, Промед сказал:

Ну, кто готов поехать за стрит-ритейлом?

 

тебя там только не хватало.

[ivtt]

11 часов назад, Промед сказал:

Хватит уже болтать, кто из москау-подмоскау, объединяем усилия и подбираем/смотрим объекты:) Хочу сказать, что в инете не все возможные предложения, да, да, на удивление!!! Встречаю баннеры о продаже/аренде, пробиваю и в сети 0 инфы по ним.

Надо ездить и смотреть! 

Ну, кто готов поехать за стрит-ритейлом?

Не подскажите, в чем выгода, по вашему, в партнерстве по покупке небольшого торгового помещения и на небольшую сумму и дальнейшей сдачи его в аренду ?

Это чтобы купить торговое помещение  до 100 кв.м, нужно мин. 30 млн.рублей, на двоих по 15 млн.  Ну если на 3-х и до 40 млн., то выходит где-то по 13 млн.рублей с каждого. Далее , считаем минусы -такая покупка только за свои, так как на 3-х комм.ипотеку не возьмешь. Дальнейшая прибыль, тоже  , всегда только на 3-х участников. Т.е никакого прироста собственного капитала в будущем не будет. По доходу от аренды- так как на 2-х, на 3-х, то такое возможно если покупка недвиги будет на ООО, где участники - сделки , учредители и арендодатели. Ну допустим , доход от аренды будет 300 тыс. руб. в месяц. И тогда считаем налоги -УСН 6% с дохода от сдачи в аренду, и НДФЛ 13 % с выплачиваемых  дивидендов от прибыли раз в квартал.  А если хочешь доход ежемесячно, то это только зарплатой выбирать, где еще и +30 % страховых. При этом еще доп.геморр  с совместным управлением ООО. А у тебя между тем капитала всего-то 12-15 млн. рублей.

При этом если же на эти 12-15 млн. рублей, одному, без всяких партнерств, купить по комм.ипотеке недвиги, хоть постепенно , допустим до 4 млн. рублей каждая, под сдачу министудий по 15 кв. м, то с каждой будет около 30 тыс. рублей от аренду. С 5-ти, 150 тыс. рублей. При этом , возможна комм.ипотека, и следовательно, будет прирост собственного капитала. Т.е. есть , за что страдать с арендой таких апартов. Так как в итоге будет актив без обременений на эти 15 млн.рублей. 

Под таким мини студии, можно и одно комм.помещение свободного назначения до 100 кв.м купить, с 5-6-ю окнами , на первом этаже и самим на министудии разбить. И денег этих 12-15 млн. своих и  сразу не надо на проект. А по налогам -зарядил ИП на ПСН или УСН с дохода 6 %, и деньгами хоть после каждой арендной платы пользуйся.  Т.е. есть к чему стремиться, в получении прибыли.

А с партнерством на 2-3-х, за свои, под небольшой стрит-ритейл, в чем выгода ? Что , выгода только в том что арендаторы на долго будут ? Так, если какие-то небольшие сетевики, то также руки будут выкручивать со ставкой по аренде, от своих доходов .  Или может еще в чем есть выгода от совместной покупки небольших помещений под сдачу ?

[Промед]

Бюджет у меня поменьше, чем 12-15млн. На троих покупать никогда не думал, рассчитывал на двоих, с теми, кого давно и хорошо знаю. Спасибо, что просветили про налогообложение ООО, не знал. Студии это же жильё, где ремонт с годами убивается, в коммерции ремонт делает арендатор сам. Потом жильцы могут не совсем адекватные быть( можно сразу при заселении не определить). В коммерции там больше дисциплины - люди пришли заработать. Про студии в жилых домах, их же вроде запретили? 

У меня цель , (на сегодняшний день по крайней мере), такая: купить , чтоб деньги пристроить и получать регулярный доход, пока я сам не работаю, поскольку не нашел себе новой темы. Выгоду совместного приобретения же вижу в том, что можно просто хотя бы успеть взять объект у застройщика, как бы это абсурдно не звучало сейчас. Чем дороже, тем больше шансов, что-то урвать. Я мониторю каждый день, раскупается буквально почти всё! И притом, что даже в перепродаже особо-то ничего путного нет. Или посадят какого то известного сетевика и лупят от души, ну это же не вариант, как понимаете. Есть цель, сейчас, посмотреть объекты на месте и проанализировать инвестиционную привлекательность так сказать, прямо в поле. А не по скупым и порой не достаточно информативным картинкам из сети. 

[ivtt]

И на какую доходность думаете выйти ? Чистыми ?

Если это будет ,около 10-11 % годовых, то это на любителя. Без этого геморра с арендой есть более выгодные решения за свои и также регулярный доход можно получать. А не все только  в одной недвиге сидеть.

Для меня покупка  недвиги с последующей ее сдачей , это прежде вариант, когда можно приобрести дорогой актив на заемные средства, и при этом, под низкий процент и на большой срок,  а потом уже все остальное. А как заполучил эту недвигу за небольшую часть своих денег, так появляется какой-то смысл и стимул эту недвигу поскорее отбить, и вытащить свою прибыль и деньги.  А сама по себе аренда мало интересна. Такое тяжело  еще на чем-то сделать  кроме недвиги. 

*

Министудии -интересны в нежилом фонде. В нежилом, что угодно можно сделать и без всяких норм ЖК,  хоть из офисов их делай, или лофты в бывших цехах, лишь бы найти спрос. Притом таоке дешевле по цене чем торговая недвижимость и жилая.  А уж , кто там живет и сколько коммуналки платит -это их проблемы.  Ну если это полноценные апартаменты в каком-то новом апарт. центре или гостинице ,то там УК все под себя подберет, и не так выгодно там, да и простои возможны. А если,сам и в другом месте , сделаешь, то может и выгоднее будет. Притом можно затем каждую такую министудию по отдельности продать- это все сразу нежилой фонд, и поэтому проще.

Вдвоем, думаю, реально кооперироваться на короткий срок. Допустим, если что-то выкупаем под перепродажу. Срочный выкуп, с торгов по банкротству, у банков и тд. А на длительный срок, с кем-то кооперироваться , на любителя. Потом может куча проблем всплыть от сотрудничества и трудно выйти из такого. А разово, под какую-то сделку, под короткий проект -вполне возможно.

[Ghost_Rider]

Вот посмотрел я тут объявления, помещение в Спб стоят скажем по 250 тыс. и сдаются по 1-1.5 тыс.

При этом в условной Самаре, Нижнем и других крупных городах метр стоит 125-150 тыс и сдается по 1 тыс рублей. Так то при практически одинаковой цене за аренду проще брать в регионе. 

Cегодня проезжал мимо одного помещения, написано 90м2 в аренду или продажа. И так припомнил что сколько лет я там не проезжаю объявление так и висит, позвонил. Хотят 1 тыс за квадрат, пустует практически уже два года. До этого типа были магазины дверей, запчастей для грузовиков и сантехники. Все это чудо на первом этаже жилого дома. 

[SteelMan]

44 минуты назад, Ghost_Rider сказал:

Так то при практически одинаковой цене за аренду проще брать в регионе. 

Все в регионы двинут и тут цены вырастут. Хотя да реально, помещения у нас с ценой в 80-120тр. сдаются по 800-1000р, редки исключения.

 

 

[Ghost_Rider]

Ну как я понимаю уже и так многие пошли в регионы, поэтому ценник уже не низкий. 

А вот идея с США купить недвижку идея уже не такая плохая. 

[SteelMan]

23.01.2021 в 11:31, ivtt сказал:

И тогда считаем налоги -УСН 6% с дохода от сдачи в аренду, и НДФЛ 13 % с выплачиваемых  дивидендов от прибыли раз в квартал.

Почему двойной налог будет? ИП конечно проще - сдавать под 6% и все. Да, еще налоги на саму недвижимость, чаще всего это 2% в год.

23.01.2021 в 11:31, ivtt сказал:

При этом если же на эти 12-15 млн. рублей, одному, без всяких партнерств, купить по комм.ипотеке недвиги, хоть постепенно , допустим до 4 млн. рублей каждая, под сдачу министудий по 15 кв. м, то с каждой будет около 30 тыс. рублей от аренду. С 5-ти, 150 тыс. рублей. При этом , возможна комм.ипотека, и следовательно, будет прирост собственного капитала.

Почему думаете, что такое будет сдавать постоянно практически (как нежилое)? У нас жилье плохо сдается, разве что за копейки однушки, получается тот же годовой доход, что и % в банке. Примерно.
Весь смысл как я понял покупки вскладчину в том, чтоб купить именно доходный объект, который будет в длительной аренде, хотя бы лет 5. Дешевле их таких попросту вариантов нет, все скупили давно и не собираются продавать.
 

 

23.01.2021 в 14:25, ivtt сказал:

Без этого геморра с арендой есть более выгодные решения за свои и также регулярный доход можно получать. А не все только  в одной недвиге сидеть.

Например какие решения сравнимые по так сказать относительной стабильности пусть и при столь небольшом доходе.

 

4 минуты назад, Ghost_Rider сказал:

поэтому ценник уже не низкий.

Относительно низкий есть, как в приведенном примере.

[ivtt]

1 час назад, SteelMan сказал:

Например какие решения сравнимые по так сказать относительной стабильности пусть и при столь небольшом доходе.

Мне бы не хотелось эту тему  в этом топике развивать, но хочу сказать, если бы не занимался заранее диверсификацией активов, то на одной недвижимости, тяжело бы с весны в этом кризисе пришлось. Так как многие арендаторы сами доход потеряли и их деятельность резко сократилась.  А так постоянно из разных источников поступает. Различные виды инвестиций. С разными рисками и с разной доходностью, сроками, суммами. Займы для бизнеса, к примеру , там от 16 % годовых может быть.  Суммы сопоставимые с тем что  в этом топике обсуждают. Но если не все прожирать, что получишь, то есть более доходные вложения, но там не каждый месяц прибыль получаешь, а сроки более длительные, и проекты разные. Смотря чего же вы хотите иметь. Но это все в раздел инвестиций.

Еще, правда, от возраста зависит. Под старость может и легче арендой комм.недвиги управлять. Но доходность -тоже сейчас не всегда может быть, так как риски пандемий, кризисов и тд. Желательно -диверсификация активов.

[SteelMan]

28 минут назад, ivtt сказал:

А так постоянно из разных источников поступает. Различные виды инвестиций.

Конечно, это уже другое. Но в определённые моменты и эти варианты могут дать сбой... У недвижимости свои плюсы имеются. 

28 минут назад, ivtt сказал:

Займы для бизнеса, к примеру , там от 16 % годовых может быть

Имеете в виду инвестиции? Как ищут компании инвесторов? Если есть ссылка на тему, буду благодарен. Но здесь скажу от себя, что они с легкостью могут кредит взять, зачем им частников деньги. Если же не могут, значит стоит задуматься, давать ли им в займ (банк не дает).

30 минут назад, ivtt сказал:

Но доходность -тоже сейчас не всегда может быть, так как риски пандемий, кризисов и тд. Желательно -диверсификация активов.

С пандемией это все носит временный характер и все скоро закончится, но диверсификация конечно идея хорошая, когда много свободных активов.