Коммерческая недвижимость как бизнес

[Ghost_Rider]

10 часов назад, ivtt сказал:

Мне бы не хотелось эту тему  в этом топике развивать, но хочу сказать, если бы не занимался заранее диверсификацией активов, то на одной недвижимости, тяжело бы с весны в этом кризисе пришлось. Так как многие арендаторы сами доход потеряли и их деятельность резко сократилась.  А так постоянно из разных источников поступает. Различные виды инвестиций. С разными рисками и с разной доходностью, сроками, суммами. Займы для бизнеса, к примеру , там от 16 % годовых может быть.  Желательно -диверсификация активов.

ну так это основа, понятное дело что нужно делать диверсификацию активов. Но тут в ветке в основном обсуждаем где и сколько и на каких условиях брать коммерческую ипотеку. 

Вот кто-то доверяет мелким ИП которые содержат пекарни, кто-то более крупным сетевым арендаторам.

Тут даже не идет разговор покупать жилые квартиры или покупать коммерческие. 

Мне кажется ещё у бизнеса в коммерческой недвижке есть две философии. 

Первая это "молодой пенсионер" тот кто ненавидит работать и просто мечтает в 35 сидеть дома, пить пиво, играть в танки. И вот он сидит и думает как бы разжиться активом и каким чтоб получать доход который позволит сидеть ровно на попе. 

Вторая философия это "капиталист" которому пофигу на доходность, прибыль его сейчас не интересует. Главный параметр это больше квадратов и побольше оборот со всего этого, чтоб покрывал кредит. Так сказать наращивает состояние которое потом должно достаться детям которые за счет этого получат больше возможностей и свобод. И всегда у них будет кусок хлеба с икрой. 

Так что в первую очередь думаю нужно понять в какой именно инвестор вы, и ваша цель накопить состояние и приятно прожить жизнь самому. 

[ivtt]

1 час назад, Ghost_Rider сказал:

Но тут в ветке в основном обсуждаем где и сколько и на каких условиях брать коммерческую ипотеку. 

Да, условий не так уж много, и все в индивидуальном порядке решается.

Есть предложения и по лизингу комм.недвижимости. ИПэшкам могут вообще в лизинг не дать, или условия , по срокам допустим до 3-х лет- тоже не реально  окупить. А ООО с оборотами должно быть и от двух лет деятельности.

Притом чтобы в лизинг комм.недвигу брать, желательно на ИП или ООО на  ОСНО с НДС быть, так как НДС 20% с покупки можно будет возместить, в затраты лизинговые платежи включить. А как тогда сдачу в аренду с НДС совместить, и покупку на лизинг -тоже проблематично. А то может выгоднее тогда , субаренду настроить -делать какое-то свое ИП на УСН, сдавать ему по минимальной ставке аренды, а уж это ИП на УСН сдает в суб.аренду по рыночной цене. А раз так, то тогда это ИП на ОСНО или ООО на ОСНО должно уже быть заранее, под покупку и с деятельностью  с НДС от 2-х лет. 

 

[Ghost_Rider]

Ну и в чем проблема? В ООО которое существует 2 года? 

[Промед]

Не надо ничего усложнять. Ипотека нужна только если есть доп.доход , соответственно не от данного ипотечного помещения. Когда можно им закрыть платежи по ипотеке. Потому что настолько хорошее помещение , которое 100% будет бесперебойно сдаваться вы просто не купите. Рассчитывать на то, что помещение будет окупать само себя, мягко говоря, опрометчиво.

И все эти ООО лизинги и НДС ы - в топку. Это потом, когда будет пул (ох уже эти млять новомодные слова;) из своих помещений. Я бы пока рассматривал просто физ.лицо, которое просто имеет определенную сумму и хочет её пристроить в банальное торговое помещение. Может я лапоть конечно в этих схемах,ино мое мнение такое.

[Floki]

Интересно откуда взяться деньгам на это коммерческое помещение? Если нет дополнительного дохода? Даже у нас в провинции любые помещения стоят очень и очень дорого. 

[Промед]

Тогда пока это не для вас, Лев.

(Из сытых 2000-х например)

 

 

[Floki]

Только что, Промед сказал:

Тогда пока это не для вас, Лев.

(Из сытых 2000-х например)

Вы даете просто нереальные условия. Ну не бывает чтоб у человека было 60-80 лимонов и дохода вообще не было. 

[ivtt]

Пристроить деньги через комм.недвигу, можно и не покупая ее самим.

Например, если комм.ипотека,  то не всякий ее может взять   без соответствующего дохода и на большую сумму.

Но можно дать целевой займ покупателю этой комм.недвижимости без учета его официального дохода, допустим под 17% годовых, на 10-15 лет. И доход тогда ежемесячный , а надоело -переуступил долг другому.

Сравните условия банков комм.ипотеке и займ от физ.лица или ИП, на тоже и выйдет, только условия более лояльные от частника могут быть.

К примеру, по условиям комм.ипотеки в Совкомбанке -

https://topbanki.ru/ipoteka/2494/#req

https://sovcombank.ru/credits/ipoteka/nedvizhimost-na-vtorichnom-rinke1

 

 

 

[Промед]

Лев, где вы видите такие деньги? У кого столько есть, тут не сидит! Покупка коммерции всего от нескольких млн начинается

[Floki]

2 минуты назад, Промед сказал:

Где вы видите такие деньги? У кого столько есть, тут не сидит! Покупка коммерции всего от нескольких млн начинается

Это что за недвижимость? Гараж в ГСК который за 5 тыс сдавать? 

[ivtt]

18 минут назад, Промед сказал:

Я бы пока рассматривал просто физ.лицо, которое просто имеет определенную сумму и хочет её пристроить в банальное торговое помещение

Так в чем проблема, можно и одному купить, без партнеров. Есть деньги- под них и выбирайте. И почему смотреть только помещение в каком-то доме, а не в ТЦ ?

[Ghost_Rider]

24 минуты назад, Промед сказал:

И все эти ООО лизинги и НДС ы - в топку. Это потом, когда будет пул (ох уже эти млять новомодные слова;) из своих помещений. Я бы пока рассматривал просто физ.лицо, которое просто имеет определенную сумму и хочет её пристроить в банальное торговое помещение. Может я лапоть конечно в этих схемах,ино мое мнение такое.

Ну откуда брать этот пул если ничего не зарабатываешь кроме копеек с аренды? 

[Промед]

В том то и смысл , что купить/выбрать очень непросто, чтобы оно не простаивало. А ТЦ вами крутить будет при желании как хочешь. Хоть через УК, тарифы на коммуналку или ещё как. Сам потом им же за 3 копейки отдашь. Нет уж, увольте. 

[ivtt]

26 минут назад, Ghost_Rider сказал:

Ну откуда брать этот пул если ничего не зарабатываешь кроме копеек с аренды? 

Если до аренды никакой комм.деятельности не было, и после приобретения комм.недвижимости в комм.ипотеку или лизинг, тоже никакой деятельности кроме аренды не будет, то думаю, с одной аренды никакой досрочки или экономии на налогах вы не получите. При таких вводных , доходом от аренды можно эти кредитные расходы закрывать только , если у вас будет большой первоначальный взнос , так чтобы на платежи хватило. Ну или из других доходов платить.

Если же хотите побыстрее отбить ипотеку, лизинг, то  на приобретаемой невдиге должна вестись еще какая-то своя деятельность. Вот тогда будет экономия. И то, тут проблема может быть в том, а даст ли кредитор вам право по договору досрочно ипотечный кредит или лизинг закрыть или нет ? Если нет, то платите по срокам. Это же не ипотека, жилья тут другие условия.

Своя комм.деятельность -на всей площади или частично, это от площади зависит. И если у вас не будет арендаторов, то надо бы подумать заранее, а что  вы сами можете зарядить на своих площадях , чтобы доход был ? И каков доход от такой деятельности может быть ? 

Или может за счет каких-то изменений поднять доход. Например, если дробим большое помещение , на кучу мелких и сдаем по отдельности, по более высокой цене, за кв.м р. Или свои услуги какие-то заряжаем , допустим, если парикмахерская, то оборудуем ее сдаем в аренду рабочие места мастерам и др. Смотря под что помещение покупается.

[Ghost_Rider]

Ну с чего вы все берете что помещение маленькое в аренде будет дороже большого? Есть рынок, если по рынку в этом районе 2 рубля за метр, значит в пределах этих 2 рублей и будут платить что парикмахерская, что пивнуха на 45 квадратов, что пятерочка на 800 метрах. 

[Промед]

Одна теория. Давайте хотя бы перейдем к оценке/анализу конкретных объектов, может кто-то что увидит, чего я не вижу. 

[Floki]

А давайте представим. Допустим у Вас были очень жирные нулевые, соней торговал, дубленкой торговал везде уважение имел. Допустим построили Вы себе харомы скромнее конечно чем дача ВВ, но по местным меркам очень солидное жилье подстать гебернатору или владельцу завода. Но пришел кризис 2014 года, за ним санкции, курс валют. Глобализация и совсем стало плохо. 

Дом стоит, денег нет, майбах заправлять нечем. Нужно что-то срочно решать. Вывод конечно идти в коммерческую недвижку и становится рантье. 

Со слезами на глазах продаем майбах и "дворец" и переезжаем в старую квартиру из которой предварительно выгоняем квартирантов. Пересаживаемся на старый поджеро на котором раньше ездили только на рыбалку и охоту. И так вырученные 55 миллионов рублей, нужно скорее во что-то вложить. Чтоб снова купить себе дом не хуже того что был. И так ищем помещение и находим, целый складской комплекс да ещё и с холодильником и класс А. Но ценник аж 185 миллионов! Но не проблема идем в банк, скажем в дом.рф где нам дают на такие большие и жирные объекты ставку 7.5%.

И так допустим купили. Сколько же мы будем зарабатывать с этого прекрасного и милого объекта? Для этого нам понадобятся его характеристики. 

Характеристика.

Общая площадь комплекса 4 798,6 м², в него входят следующие объекты:

Строение 1: 2 703,8 м²:

Складские помещения 1 996 м² (рабочая высота от 9,65 до 11,45 м, на 2 545 п/м с возможностью увеличения) Офисные помещения 707,8 м² (стиль loft, класс А, витражное остекление)

Строение 2: 1 058,9 м²: Складские помещения 607 м² (рабочая высота от 6,5 до 8 м, на 574 п/м с возможностью увеличения) Холодильник 312 м² (рабочая высота 6 м, на 230 п/м) Гараж 140 м²

Строение 3: 407,5 м² (не завершенное строительство)

Строение 4: 216,2 м² (не завершенное строительство) Земельный участок 6 971 м²

 

Давайте подсчитаем.

И так, первое помещение склад 1996 м2 по 500р за м2(такие у нас цены за теплые складские помещения класса А) Получаем 998 тыс в месяц за склад. далее офисное помещение 707м2, у нас чаще всего сдается по 1 000 р за м2. Итого 707 000+998 000=1.705.000р

Второе помещение 607 м2 так же по 500р. получаем 303 500р. И тут ещё холодильник 312 метров у нас ценник на них от 1 рубля до 4 рублей. Но посчитаем по минимуму. Итого ещё в копилку 312 000 рублей. 

Итого второе коммерческое помещение приносит 615.500р.

Есть ещё теплый гараж на 140 тыс, думаю его можно сдать ещё за 50 тыс. 

Со всего имущества валом получаем 2.370.500 рублей в месяц. А вот столько нам обошелся 1м2 данных площадей. Но собственно давайте вернемся к банку и тому сколько же мы должны будем платить ему каждый месяц на протяжении 10 лет, и главное сколько грошей нам будет попадать в карман. 

А останется нам если вычесть плату по кредиту из валовой выручки 827 377 рублей. Из этой суммы конечно ещё придется вычесть всякие расходы типа налогов, бухгалтера, чистку снега, амортизация и так далее. Но думаю 500 тыс в месяц оставаться будет. Таким образом через год если никуда не тратить деньги у вас останется сумма сапостовимая со стоимостью однушки в Воронеже. Конечно не густо, но с другой стороны и делать вам особо ничего не надо. Так же у вас ещё останется около 624 квадратов недостроенной недвижимости, и нужно конечно лично оценить что там недостроено и возможно её можно будет сдать как холодный склад, или недорого достроить и открыть там уже бизнес в виде склада отвественного хранения что будет приносить вам ещё как минимум 500 кусков в месяц. 

Но это все при учете что вы сможете заманить к себе 2 арендаторов, к примеру транспортную компанию и какого-нибудь поставщика продуктов по госконтрактам или просто в магазины. 

Собственно вот так, свои объекты можете прикидывать в процентном соотношении. 

 

[Ghost_Rider]

Очень интересно, но длинно. Не осилил. 

[Floki]

Вот ещё мини торговый центр в небольшом городке, по данным из Википедии в агломерации Губкин Старый Оскол проживают 400-450 тыс человек, в самом Осколе проживает 223. Так вот торговый центрик больше 6 тыс площадь, 4500 квадратов под арендой. 

Цена за метр чуть больше 20 тыс . Есть якорные арендаторы и вообще не пустует торговый центр. Цена аренды как я посмотрел по объявлениям 550 рубликов м2, таким образом получаем в месяц около 2.5 миллиона. 

Население не очень бедное, большая часть работает на заводе и ГОКе, много тех кто приехал как говорится с Северов. Плюс рядом будет парк, который обязательно построят, это Белгород и там очень любят такие места. И вроде это должно стать центром притяжения. Но при тех же суммах цифрах сумма кредита будет меньше, денег вам останется в месяц больше, и вернете вы кредит уже не за 10 лет, а за 5. 

[Durotan]

Ну вы что? Какие 180 миллионов за склад? Арендуйте клок земли и за 180 миллионов вам постоят 10 000 м2. Фасадную сделайте торговой или офисной а остальное под склад. И будет у вас ярмарка или оптовый рынок. Или на крайняк сдадите крупному арендатору типа лента. 

[SteelMan]

25.01.2021 в 11:40, Промед сказал:

Рассчитывать на то, что помещение будет окупать само себя, мягко говоря, опрометчиво.

И я об этом говорил.

25.01.2021 в 12:06, Промед сказал:

Хоть через УК, тарифы на коммуналку или ещё как. Сам потом им же за 3 копейки отдашь

Стоит задуматься.

25.01.2021 в 12:49, ivtt сказал:

И то, тут проблема может быть в том, а даст ли кредитор вам право по договору досрочно ипотечный кредит или лизинг закрыть или нет ? Если нет, то платите по срокам. Это же не ипотека,

Вот оно что, главное отличие получается от жилищной ипотеки? 

25.01.2021 в 12:55, Ghost_Rider сказал:

Есть рынок, если по рынку в этом районе 2 рубля за метр, значит в пределах этих 2 рублей и будут платить что парикмахерская, что пивнуха на 45 квадратов, что пятерочка на 800 метрах. 

Не соглашусь. Сетевики типа пятерочек до последнего за копейки будет бодаться, чтоб дешевле снять.

 

25.01.2021 в 15:27, Floki сказал:

Со слезами на глазах продаем майбах и "дворец" и переезжаем в старую квартиру из которой предварительно выгоняем квартирантов.

И при том по заниженной стоимости вы забыли)

25.01.2021 в 15:27, Floki сказал:

Но думаю 500 тыс в месяц оставаться будет. Таким образом через год если никуда не тратить деньги у вас останется сумма сапостовимая со стоимостью однушки в Воронеже.

Смотря какой. Есть и подешевле они 

25.01.2021 в 15:27, Floki сказал:

Но это все при учете что вы сможете заманить к себе 2 арендаторов, к примеру транспортную компанию и какого-нибудь поставщика продуктов по госконтрактам или просто в магазины. 

Это самое сложное. Причем похоже что для помещений любых категорий (как приведенных в примере относительно дорогих, там и в десятки раз дешевле, допустим в других регионах и т.д.).

 

[Ghost_Rider]

5 минут назад, SteelMan сказал:

Не соглашусь. Сетевики типа пятерочек до последнего за копейки будет бодаться, чтоб дешевле снять.

Я вот смотрю недвижимость и все показывают договора и у всех цена на уровне рынка. Даже выше, потому что ещё учитывают НДС. К примеру без НДС снимает пивнуха по рублю, а вот сетевик уже снимает с НДС по 1.2 рубля.

[Floki]

45 минут назад, SteelMan сказал:

И при том по заниженной стоимости вы забыли)

Смотря какой. Есть и подешевле они 

Это самое сложное. Причем похоже что для помещений любых категорий (как приведенных в примере относительно дорогих, там и в десятки раз дешевле, допустим в других регионах и т.д.).

Дома сейчас покупают хорошо, ценник на них очень высокий. Так что думаю между 300 м2 за 25 миллионов, при учете что ещё в отделку нужно нормально вогнать. Домик за 55 квадратов на 600 заберут быстро. И думаю в такой домик вложили 1 миллион зелени по старому курсу. И хоть в валюте и потеряли, а вот в рублях думаю даже заработали. По крайней мере такой частный случай я встречал.

Ну ниже 3 миллионов уже ничего нет. И это все старый фонд, в старой панельке. Нормальная квартира в доме монолитном, в нормальном расположении, где в доме есть как минимум паркинг будет стоить не меньше 5. 

Что касается найти арендатора это конечно проблема, но не критичная. Есть даже специально обученные люди готовые заняться этим за вас. Возможен конечно простой в пару месяцев, но это не критично. 

 

Ну собственно в чем суть. Даже при кредите и первом взносе в 30%, при адекватном помещении и нормальной ставке по кредиту и нормальной арендой. Можно без проблем окупать кредит и получать ещё прибыль. Пусть это не супер большие деньги, но это относительно простой доход без нервов. 

27.01.2021 в 08:43, Durotan сказал:

Ну вы что? Какие 180 миллионов за склад? Арендуйте клок земли и за 180 миллионов вам постоят 10 000 м2. Фасадную сделайте торговой или офисной а остальное под склад. И будет у вас ярмарка или оптовый рынок. Или на крайняк сдадите крупному арендатору типа лента. 

Согласен.

[Feederal]

27.01.2021 в 08:43, Durotan сказал:

Ну вы что? Какие 180 миллионов за склад? Арендуйте клок земли и за 180 миллионов вам постоят 10 000 м2. Фасадную сделайте торговой или офисной а остальное под склад. И будет у вас ярмарка или оптовый рынок. Или на крайняк сдадите крупному арендатору типа лента. 

Гладко было на бумаге, да забыли про овраги (с).Пока Вы будете строить ( проект, коммуникации, строительство, ввод в эксплуатацию) пройдет год минимум. А кредит надо гасить сразу начинать. Чем будете? 

В готовом помещении плюс что оно приносит прибыль с первого месяца владения.

[Floki]

17 часов назад, Feederal сказал:

Гладко было на бумаге, да забыли про овраги (с).Пока Вы будете строить ( проект, коммуникации, строительство, ввод в эксплуатацию) пройдет год минимум. А кредит надо гасить сразу начинать. Чем будете? 

В готовом помещении плюс что оно приносит прибыль с первого месяца владения.

Ну так надо есть отсрочки, типа погашение идет не с первого месяца, во вторых нужно закладывать это сразу на этапе планирования. На старте иметь либо столько денег чтоб хватило на первый взнос и кредит на первый год, либо иметь доход.

Скорее всего иметь доход, ибо случай когда решил продать дом и построить помещение под аренду это редкие случаи. И все же у людей обычно есть мозги, и если они смогли заработать на дом и майбах то и потом смогут заработать, возможно не в тех же объемах, но смогут.