Коммерческая недвижимость как бизнес

[SteelMan]

28.01.2021 в 13:30, Floki сказал:

Дома сейчас покупают хорошо, ценник на них очень высокий. Так что думаю между 300 м2 за 25 миллионов, при учете что ещё в отделку нужно нормально вогнать.

Где такие цены как в этом примере, наверно ближе к столице. У нас чтоб массово за такие деньги скупали нет и близко такого. Да еще и без отделки. Долго бы продавал. Да и вообще, чтоб сменить жилье пусть даже отличное и дорогое на нежилое, которое способно приносить арендой длительно хороший доход (скажем 10% стоимости своей в год чистыми), так постараться нужно. Коммерция часто висит, продают только всякие проблемные объекты, редко когда нормальный. В 99% не сданы или срок аренды заканчивается, потому и продают.

28.01.2021 в 13:30, Floki сказал:

Что касается найти арендатора это конечно проблема, но не критичная. Есть даже специально обученные люди готовые заняться этим за вас. Возможен конечно простой в пару месяцев, но это не критично. 

Риэлторов имеете в виду? Да у них принципы работы несколько иные. Не будут они под конкретный объект работать, по крайней мере за адекватные деньги не сдадут быстро. Все сейчас и продается медленно и сдается, только заметно ниже рынка может быстрой уйти.

28.01.2021 в 13:30, Floki сказал:

Даже при кредите и первом взносе в 30%, при адекватном помещении и нормальной ставке по кредиту и нормальной арендой. Можно без проблем окупать кредит и получать ещё прибыль. Пусть это не супер большие деньги, но это относительно простой доход без нервов. 

Расчет надо точнее. Прикидывал выходило на грани. Где уж тут без нервов? И ладно бы если 30% свои окупить успеть, потом уже не так страшно в случае трудностей с выплатами.

 

28.01.2021 в 16:21, Feederal сказал:

В готовом помещении плюс что оно приносит прибыль с первого месяца владения.

И то не всегда. 

[Ghost_Rider]

9 часов назад, SteelMan сказал:

 Коммерция часто висит, продают только всякие проблемные объекты, редко когда нормальный. В 99% не сданы или срок аренды заканчивается, потому и продают.

Продают очень много объектов, застройщики строят постоянно многоэтажки и сразу продают коммерцию на первых этажах. Объектов под сетевиков много, и спрос на них ну очень хороший. Но стоят они конечно достаточно дорого. От 1 миллиона долларов. 

9 часов назад, SteelMan сказал:

Риэлторов имеете в виду? Да у них принципы работы несколько иные. Не будут они под конкретный объект работать, по крайней мере за адекватные деньги не сдадут быстро. Все сейчас и продается медленно и сдается, только заметно ниже рынка может быстрой уйти.

У меня вот есть несколько объектов недвижимости, и они по рынку считаются очень сложными. Большие квартиры и таунхаус. По сути это мертвые объекты которые просто нереально сдать. Собственно у меня и не получилось.

Обратился в одну федеральную контору, не буду называть какую чтоб за рекламу не приняли, но сдали они мне это все за месяц. 

В коммерции думаю будет так же, к тому же многие работают с федералами напрямую. 

10 часов назад, SteelMan сказал:

Расчет надо точнее. Прикидывал выходило на грани. Где уж тут без нервов? И ладно бы если 30% свои окупить успеть, потом уже не так страшно в случае трудностей с выплатами.

Давайте просто расскажите что по вашему самый правильный вариант выбор в коммерческой инвестиции? 

Бывшая квартира в 50 м2, купленная исключительно за свои, и сдаваемая исключительно малому бизнесу? 

[Милитарист]

У меня есть некоторый опыт владения коммерческой недвижимостью. Так что могу наверное пояснить некоторые моменты. 

[Floki]

11 часов назад, SteelMan сказал:

Где такие цены как в этом примере, наверно ближе к столице. У нас чтоб массово за такие деньги скупали нет и близко такого. Да еще и без отделки. Долго бы продавал. Да и вообще, чтоб сменить жилье пусть даже отличное и дорогое на нежилое, которое способно приносить арендой длительно хороший доход (скажем 10% стоимости своей в год чистыми), так постараться нужно. Коммерция часто висит, продают только всякие проблемные объекты, редко когда нормальный. В 99% не сданы или срок аренды заканчивается, потому и продают.

У Нас сейчас мода на покупку домов в закрытых КП. Черновой таунхаус в 120м2 стоит 7-8. Отдельно стоящий дом в легкую будет стоить 12-15 при том той же площади. Сейчас смотрел сайт, дома 280м2 уже все раскупили, остались только 150 максимум. Бедные беднеют, богатые богатеют. 

 

11 часов назад, SteelMan сказал:

 Коммерция часто висит, продают только всякие проблемные объекты, редко когда нормальный. В 99% не сданы или срок аренды заканчивается, потому и продают.

Вон нашел я вам объекты с нормальной доходностью и возможностью плотить кредит. Один вообще набит арендаторами. 

11 часов назад, SteelMan сказал:

Расчет надо точнее. Прикидывал выходило на грани. Где уж тут без нервов? И ладно бы если 30% свои окупить успеть, потом уже не так страшно в случае трудностей с выплатами.

Можете привести свой расчет. На примерах объектов. Конкретных с циана или авита. 

[Ghost_Rider]

Я вот подумал, посмотрел объекты и решил а не проще ли инвестировать не в недвижку а в работающий бизнес, прикупить скажем долю в 10% в какой-нибудь средненькой фирме. И получать уже свои 15% годовых, и раз в год приезжать на собрание так сказать акционеров. 

[мышонок]

8 часов назад, Floki сказал:

У Нас сейчас мода на покупку домов в закрытых КП. Черновой таунхаус в 120м2 стоит 7-8. Отдельно стоящий дом в легкую будет стоить 12-15 при том той же площади. Сейчас смотрел сайт, дома 280м2 уже все раскупили, остались только 150 максимум.

 

не лечи

 

7 часов назад, Ghost_Rider сказал:

Я вот подумал, посмотрел объекты и решил а не проще ли инвестировать не в недвижку а в работающий бизнес, прикупить скажем долю в 10% в какой-нибудь средненькой фирме. И получать уже свои 15% годовых, и раз в год приезжать на собрание так сказать акционеров. 

 

здесь банки впереди. 

[SteelMan]

11 часов назад, Милитарист сказал:

Так что могу наверное пояснить некоторые моменты. 

Поясните, пожалуйста.

11 часов назад, Floki сказал:

Можете привести свой расчет. На примерах объектов. Конкретных с циана или авита.

В данный момент ни одного стоящего объекта не нашел. В смысле того, чтоб он продавался и был сдан в аренду при этом. Смотрю только в своем городе. Если попадется выложу. При этом не думаю, что расчет изменится. Хорошие объекты дешево никто не отдаст.

Про дом с участком на скрине не понял совершенно что вы имели в виду.

11 часов назад, Floki сказал:

Один вообще набит арендаторами. 

В другом городе возможно, но не у нас. Продается чистый неликвид в основном. 
 

 

11 часов назад, Floki сказал:

У Нас сейчас мода на покупку домов в закрытых КП. Черновой таунхаус в 120м2 стоит 7-8. Отдельно стоящий дом в легкую будет стоить 12-15 при том той же площади.

 

И чего хорошего в этих закрытых КП? Лишнюю плату отдавать за всякие "плюшки". Потому и дешевле там дома...

11 часов назад, Floki сказал:

Бедные беднеют, богатые богатеют. 

Ничего удивительного.

 

12 часов назад, Ghost_Rider сказал:

Давайте просто расскажите что по вашему самый правильный вариант выбор в коммерческой инвестиции? 

Бывшая квартира в 50 м2, купленная исключительно за свои, и сдаваемая исключительно малому бизнесу? 

Однозначно нет, не этот вариант. Знал бы однозначно и  наверняка  - сказал бы.

 

12 часов назад, Ghost_Rider сказал:

Продают очень много объектов, застройщики строят постоянно многоэтажки и сразу продают коммерцию на первых этажах. Объектов под сетевиков много, и спрос на них ну очень хороший. Но стоят они конечно достаточно дорого. От 1 миллиона долларов. 

Ну во первых по такой цене мало кто у нас будет брать (где-то та через своих же и продают может дополнительно), в своей массе оставляют себе застройщики такие помещения и получают с них арендную прибыль сами. Мелкие недорогие помещения распродают и только.

 

12 часов назад, Ghost_Rider сказал:

Большие квартиры и таунхаус. По сути это мертвые объекты которые просто нереально сдать. Собственно у меня и не получилось.

Конечно в жилье быстрее мелкое сдается. Лучше несколько мелких, чем один крупный наверно. Хотя сложно сказать однозначно, может это работает в мелких городах.

Как они вам сдали конечно интересно. За ту же цену так понимаю? Может время прошло и ситуация изменилась? Бывает быстро меняется все и что не уходило долго все забирают.

 

 

[Floki]

10 часов назад, SteelMan сказал:

Про дом с участком на скрине не понял совершенно что вы имели в виду.

Дом так для примера цен в моем регионе. Что 20 миллионов это не слишком большой дом и не слишком даже в городе. 

 

10 часов назад, SteelMan сказал:

В другом городе возможно, но не у нас. Продается чистый неликвид в основном. 

Ваш регион? 

 

10 часов назад, SteelMan сказал:

И чего хорошего в этих закрытых КП? Лишнюю плату отдавать за всякие "плюшки". Потому и дешевле там дома...

Ну дома там не дешевле, а преимущества конечно же есть. В основном покупают молодые семьи, которые так скажем имеют больше европейские ценности, нежели совковые. Хотят удобство квартиры при этом жить за городом. тут закрытая территория, общая канализация, везде есть дороги, генераторы на случай отключения электричества, две отдельные линии подачи электричества, газ, водопровод, ливневка во всем поселке. Единый архитектурный стиль. Общественные места.

А старшее поколение конечно любит жить в старых поселках. Чтоб участок огородить забором и побольше, чтоб никто не видел какие там делишки происходят. Построить вонючую коптилку чтоб воняло на весь поселок. Огород, теплицу, навалить на участок поддонов и всякого мусора, построить баню, чтоб постоянно работала спецтехника, корову и курей завести, организовать приемку металлолома или авторазборку во дворе, стоянку для своей фуры, у одного коттедж в 500 метров, в второй живет в трущобах сделалнных из строительного мусора. Вот поэтому и выбирают в закрытых КП. 

Я вот живу в старом поселке, раньше считалось что это местная рублевка и тут все богатые, каждый владелец ларька и павильона строил тут дом. И побольше, как итог половина домов не достроена или к примеру дом 500 м, а крыша из шифера, окна деревянные. А те участки которые так и не стали строить превратились в те самые разборки и склады хлама. 

11 часов назад, SteelMan сказал:

Однозначно нет, не этот вариант. Знал бы однозначно и  наверняка  - сказал бы.

У Вас какая-то странная позиция, все варианты вам плохи. Вы можете нормально вашу позицию высказать. Какой объект по вашему более привлекательный. 

[Милитарист]

11 часов назад, SteelMan сказал:

Поясните, пожалуйста.

Ну задавайте конкретный вопрос. 

Постараюсь ответить. 

[Feederal]

04.02.2021 в 10:26, Ghost_Rider сказал:

 

Давайте просто расскажите что по вашему самый правильный вариант выбор в коммерческой инвестиции? 

Бывшая квартира в 50 м2, купленная исключительно за свои, и сдаваемая исключительно малому бизнесу? 

У меня такие обьекты. Что не так? Окупаемость 6 лет, арендаторы в том числе сетевики. 

[Милитарист]

04.02.2021 в 10:26, Ghost_Rider сказал:

В коммерции думаю будет так же, к тому же многие работают с федералами напрямую. 

Давайте просто расскажите что по вашему самый правильный вариант выбор в коммерческой инвестиции? 

Бывшая квартира в 50 м2, купленная исключительно за свои, и сдаваемая исключительно малому бизнесу? 

Есть брать помещение под говнорей, 50-100м2, то стоит очень ответственно подходить к этому вопросу. 

Сразу всякие детские товары, пивнухи, пекарни, суши-роллы, магазины чая идут искать себе другие места под аренду. 

Аптеки, зубные клиники, ветеринарные клиники, ПВЗ озона, ВБ, ламоды можно рассмотреть. 

Ни в коем случае не покупать всякие помещения подвальные, полуподвальные и так далее. 

15 минут назад, Feederal сказал:

У меня такие обьекты. Что не так? Окупаемость 6 лет, арендаторы в том числе сетевики. 

Это столько оно стоило? Цена за аренду не растет уже много лет, а вот квадратный метр очень быстро растет. 

[Feederal]

11 минут назад, Милитарист сказал:

 

Это столько оно стоило? Цена за аренду не растет уже много лет, а вот квадратный метр очень быстро растет. 

Последние два брал  три года назад с арендаторами за 5. Площадь 115 м2 Помещений два, входная зона одна. С убитым ремонтом. Вложил в ремонт еще 1,5 . Поднял аренду до 100 за месяц. 

[Милитарист]

2 минуты назад, Feederal сказал:

Последние два брал  три года назад с арендаторами за 5. Площадь 115 м2 Помещений два, входная зона одна. С убитым ремонтом. Вложил в ремонт еще 1,5 . Поднял аренду до 100 за месяц. 

Спальник? Центр? 

50 тыс за м2 это какие-то фантастически низкие цены, сейчас такие только в городах с населением не более 100 тыс. Но аренда в таких обычно стоит 300-450 рублей. 

Вы ремонт сами делали? Это вообще как?

А если бы к вам заехала кальянная которая захотела бы всем мрамором отделать вы бы её все так и сделали? 

[Feederal]

2 минуты назад, Милитарист сказал:

Спальник? Центр? 

50 тыс за м2 это какие-то фантастически низкие цены, сейчас такие только в городах с населением не более 100 тыс. Но аренда в таких обычно стоит 300-450 рублей. 

Вы ремонт сами делали? Это вообще как?

А если бы к вам заехала кальянная которая захотела бы всем мрамором отделать вы бы её все так и сделали? 

Да, город спутник областного. Центр -центр, деловое плюс спальник. Ремонт сам делал, проект, согласование с архитектурой, сдача. но не дешевый ( плитка 2500м 2, , вент фасады, алюминивые витражи и двери)  Аренда стоит в этом районе уже под 1000 м2, к  концу года буду повышать.

Я бы им сделал. Нов договоре аренды прописал бы прописал что это неотделимые улучшения и при съезде оставил себе.

[Милитарист]

3 минуты назад, Feederal сказал:

Да, город спутник областного. Центр -центр, деловое плюс спальник. Ремонт сам делал, проект, согласование с архитектурой, сдача. но не дешевый ( плитка 2500м 2, , вент фасады, алюминивые витражи и двери)  Аренда стоит в этом районе уже под 1000 м2, к  концу года буду повышать.

Я бы им сделал. Нов договоре аренды прописал бы прописал что это неотделимые улучшения и при съезде оставил себе.

Поселок с ценой как в Мск за м2. Скажите что за поселок я там целую улицу куплю. 

[Feederal]

г. Батайск. Приезжайте.Вас только нам не хватает. Я год мониторю продажи. Выгодных нет практически. Срок окупаемости от 10 лет минимум. Большие площади продаются, но не берут их, сдать очень трудно.

[Милитарист]

3 минуты назад, Feederal сказал:

г. Батайск. Приезжайте.Вас только нам не хватает. Я год мониторю продажи. Выгодных нет практически. Срок окупаемости от 10 лет минимум. Большие площади продаются, но не берут их, сдать очень трудно.

О не, я был в Батайске на заводе металлоконструкций. Посмотрел я авито и за 500 рублей можно снять метр. Если снять больше 100 метров ещё шлюху дают в подарок. 

[Feederal]

Можно и по 300. Все индивидуально. У меня другой сдается по 1200 , арендаторы сетевики. Так периодически звонят и предлагают перекупить аренду. Все от места зависит.  А накупить неликвида и сидеть охранять ее, много ума не надо. Хорошие стоящие обьекты продаются по знакомству и быстро-быстро. Они даже до Авито не доходят.

[Ghost_Rider]

16 часов назад, мышонок сказал:

здесь банки впереди. 

Банкам интересно покупать активы размером с сеть заводов. А я бы взял кредит и вложил в небольшой фанерный заводик или транспортную компанию. 

В банк обратился с такой идеей, они сказали что на покупку долей компаний вообще очень лояльные условия. Типа оценивать компании очень легко и они более интересны чем недвижимость. 

13 часов назад, SteelMan сказал:

Ну во первых по такой цене мало кто у нас будет брать (где-то та через своих же и продают может дополнительно), в своей массе оставляют себе застройщики такие помещения и получают с них арендную прибыль сами. Мелкие недорогие помещения распродают и только.

Ну застройщику нафиг не нужно получать по 1000 р в течение 10 лет, они хотят сегодня построить и вложить 50, а завтра продать за 100. Они конечно сдают и потом продают с арендатором, но в первую очередь им интересна оборачиваемость средств а не пассивный доход. Для пассивного дохода они отдельно строят ТЦ. 

А вот коммерческие помещения от 1 лимона долларов очень хорошо покупают люди из среднего бизнеса. 

13 часов назад, SteelMan сказал:

Конечно в жилье быстрее мелкое сдается. Лучше несколько мелких, чем один крупный наверно. Хотя сложно сказать однозначно, может это работает в мелких городах.

Как они вам сдали конечно интересно. За ту же цену так понимаю? Может время прошло и ситуация изменилась? Бывает быстро меняется все и что не уходило долго все забирают.

Собственно вот недавно смотрел дом который сдался (2 года назад), первый этаж весь под аренду. По краям магнит и пятерочка, Потом фикс и перекресток. В самой средине помещения по 100 м2, 2 года ни одного арендатора, внутри черновая отделка, явно никто не заезжал. Так что это спорный вопрос что проще сдается. 

 

Квартиру даже не знаю как сдали. Но сейчас живут студенты, состав меняется а деньги поступают. Видимо собрали сколько-то человек которые искали комнату в аренду и просто им показали. Ну это моя версия. Я та старался сдать как один цельный объект. Таун снимает семья, первая прожила лет 5, потом они съехали и заехали их родственники тоже семья с ребенком. Через 3 года и они съехали а вместо них друзья заехали. За все это время я вообще больше не делал никаких движений. 

[Фанбакет]

Вот тоже стал задумываться о покупке коммерческой недвижимости. Всю жизнь проработал на море, и зарплата можно сказать была неофициальной. Поэтому нужно думать как себя обеспечивать на старость. Пенсию я думаю вообще получать не буду. Так что нужно поднапрячь голову чтоб сейчас придумать хороший вариант.

Зарплата у меня была всегда в валюте, так что накопления сейчас имеются неплохие. 

Думал пойти в бизнес по торговле автомобилями, но что-то местная администрация не захотела мне выделять землю. Поэтому сейчас думаю прикупить себе объект со стабильным доходом, а самому пока подумать, хочу ли я развить для себе небольшой бизнес типа ремесла, или буду просто растить виноград и радоваться жизни. 

[мышонок]

2 часа назад, Фанбакет сказал:

Вот тоже стал задумываться о покупке коммерческой недвижимости.

 

лучше квартиры

[Фанбакет]

1 час назад, мышонок сказал:

 

лучше квартиры

Это будет слишком большая квартира, и сдать такую думаю сложно. 

[мышонок]

13 часов назад, Фанбакет сказал:

Это будет слишком большая квартира, и сдать такую думаю сложно. 

 

покупай много маленьких.

[Фанбакет]

12 часов назад, мышонок сказал:

 

покупай много маленьких.

Тогда проще купить отель, мотель, хостел.

[мышонок]

15 часов назад, Фанбакет сказал:

Тогда проще купить отель, мотель, хостел.

 

может быть. Хотя, чего обсуждать, мы же не знаем какой суммой вы располагаете..