Коммерческая недвижимость как бизнес

[Тулиновъ]

Подпишусь, посмотрю что тут люди думают сейчас про недвижимость)

[Фанбакет]

07.02.2021 в 12:31, мышонок сказал:

 

может быть. Хотя, чего обсуждать, мы же не знаем какой суммой вы располагаете..

Я думаю это не корректно в формате данной темы, мы тут не обсуждаем конкретно мою ситуацию, а скорее обсуждаем стоит ли покупать коммерческую недвижимость в целях инвестирования. Стоит ли брать на это кредит. Какие именно объекты стоит брать. 

Да и не люблю говорить конкретно за свои деньги. 

[Ruski]

Гладко было на бумаге, да забыли про овраги! Многие, здесь, говорят о каких-то виртуальных доходах, окупаемости. Сейчас все просто непредсказуемо. В этой тем, речь идет, в основном, о небольших городах. Похоже до них еще не дошел «прогресс». Я живу в миллионнике, у меня несколько помещений в центре, одно вообще центровое, запустил в конце года, много крови оно попило, но сдал за 1200/м. Другие тоже в хорошем месте, по 120м, раньше сдавались по 160000 и 135000, сейчас 100000 и 90000. Ставки сильно упали, еще до короны все начало шататься, а корона добила совсем. Я помещение, которое за 100 сдал, 3 месяца пытался сдать, желающих было не много. Слежу за ставками и что сдают, некоторые, неплохие объекты уже более полугода стоят пустые. 

[Фанбакет]

1 час назад, Ruski сказал:

Гладко было на бумаге, да забыли про овраги! Многие, здесь, говорят о каких-то виртуальных доходах, окупаемости. Сейчас все просто непредсказуемо. В этой тем, речь идет, в основном, о небольших городах. Похоже до них еще не дошел «прогресс». Я живу в миллионнике, у меня несколько помещений в центре, одно вообще центровое, запустил в конце года, много крови оно попило, но сдал за 1200/м. Другие тоже в хорошем месте, по 120м, раньше сдавались по 160000 и 135000, сейчас 100000 и 90000. Ставки сильно упали, еще до короны все начало шататься, а корона добила совсем. Я помещение, которое за 100 сдал, 3 месяца пытался сдать, желающих было не много. Слежу за ставками и что сдают, некоторые, неплохие объекты уже более полугода стоят пустые. 

Ну как я вижу не один сетевой арендатор не съехал, съехали в основном ИПшники, так что в первую очередь нужно ориентироваться на сетевых арендаторов при выборе помещения. 

А чет у Вас в центре цены слабые, я тут смотрел по Краснодару в центре помещение может и 3 и 4 рубля стоит.

[Ruski]

1 час назад, Фанбакет сказал:

Ну как я вижу не один сетевой арендатор не съехал, съехали в основном ИПшники, так что в первую очередь нужно ориентироваться на сетевых арендаторов при выборе помещения. 

А чет у Вас в центре цены слабые, я тут смотрел по Краснодару в центре помещение может и 3 и 4 рубля стоит.

Я не спорю, что посадить сетевика - это шоколад, но это лотерея, где гарантия, что купив помещение, ты посадишь туда сетевика? Лично я, за последний год, увидел как съехали 2 пятерочки, 1 магнит и еще 1 магнит урезал площадь в 2 раза.

Цены у нас да, слабые, да у нас вообще город стал каким-то депрессивным, все в какой-то ж.., есть у нас, конечно, одно помещение сдают по 3 тысячи, но сдают уже, чуть меньше года, все не сдадут. Построили у нас высотку, типа элитную, так там просят за аренду 1500-2000, и помещения пустые уже несколько лет стоят.

Я даже по своему бизнесу смотрю, общаюсь с коллегами и оптовиками, в других городах нормальные продажи, ну просели, но не в нулях, у меня же сильное падение, и во многих сферах так, не только в моей. Говорю, город в клоаку превращается или превратился.

[Iorek_Byrnison]

21 минуту назад, Ruski сказал:

Я не спорю, что посадить сетевика - это шоколад, но это лотерея, где гарантия, что купив помещение, ты посадишь туда сетевика? Лично я, за последний год, увидел как съехали 2 пятерочки, 1 магнит и еще 1 магнит урезал площадь в 2 раза.

Цены у нас да, слабые, да у нас вообще город стал каким-то депрессивным, все в какой-то ж.., есть у нас, конечно, одно помещение сдают по 3 тысячи, но сдают уже, чуть меньше года, все не сдадут. Построили у нас высотку, типа элитную, так там просят за аренду 1500-2000, и помещения пустые уже несколько лет стоят.

Я даже по своему бизнесу смотрю, общаюсь с коллегами и оптовиками, в других городах нормальные продажи, ну просели, но не в нулях, у меня же сильное падение, и во многих сферах так, не только в моей. Говорю, город в клоаку превращается или превратился.

Волгоград?

[Ruski]

8 минут назад, Iorek_Byrnison сказал:

Волгоград?

 

нет

[Floki]

Смотрю по своему городу, население больше ляма. Была большая местная сетка продуктовая. По итогу в том году закрылась, у нас на районе был магазин. Закрылся месяца через 4 сделали ремонт и заехала пятерочка. В соседнем квартале пятерочка и магнит уже были, заехал порядок, в центре заехал фикс прайс. 

Было если не ошибаюсь 62 или 64 магазина в сети, все 600-800 м2, сейчас все эти площади уже в аренде. Ну по крайней мере те мимо которых я проезжаю.

Так что делаю выводы что сейчас спрос на торговые площади достаточно высок, по крайней мере в нашем городе. 

Второе посмотрел 1 этаж жилых домов под такие магазины, да маленькие площади. Цена за квадрат очень завышена, ценник в 100тыс.рублей за м2 это вообще середина рынка. Если это не красная линия, а внутренние то тут и ценник будет пониже. Но там уже и вариант сдать только под продукты и тут сетевик может вам диктовать уже свою цену. 

А на красной линии уже идет конкуренция и готовы арендовать не только продукты но широкий спектр компаний.

К примеру строительные магазины, магазины техники типа все инструменты, мед центры. В соседнем доме к примеру помещение арендует керхер, продают свои мойки и запчасти к ним. Помещение не меньше 500 м2. 

[мышонок]

22 часа назад, Фанбакет сказал:

Я думаю это не корректно в формате данной темы, мы тут не обсуждаем конкретно мою ситуацию, а скорее обсуждаем стоит ли покупать коммерческую недвижимость в целях инвестирования. Стоит ли брать на это кредит. Какие именно объекты стоит брать. 

Да и не люблю говорить конкретно за свои деньги. 

 

ну тогда о чем говорить? Здесь 99.9% в своих фантазиях бизнесом руководит и помещения покупают. Как-то давно обсуждали. Мол, вот я такой весь умный, кучу квартир купил, себе, детям, любовницы и тд. С одного магазина. А потом оказывается, что квартиры по 1-2 млн...А ты попробуй, в Москве купить, хоть одну. Вот поэтому сумма и важна. 

 

 

[Ruski]

Хотелось бы еще добавить, что изменились налоги за коммерческую недвижимость и суммы возросли до небес! Я судился и смог снизить кадастровую. Да, налог стал меньше, но он все-равно в 4.5 раз больше, чем был 3 года назад. При покупке помещения в кредит, особенно большого, надо иметь хорошую подушку, либо заработок, который сможет покрывать платеж в случае простоя, а простой может продлиться долго, как у моего товарища сейчас. Банк резко съехал, хотя долгосрочный договор был, и помещение, уже около года стоит. Вот я сейчас как раз оказался в непростой ситуации. Основной бизнес резко просел, существенно, помещение, новое, вместо полугода запускалось полтора, а кредиты они никуда не делись, их надо платить, хоть и один крупный закончится через полтора года, но в сегодняшней ситуации стало сложно, а это постоянные нервы.

[Floki]

18 часов назад, мышонок сказал:

 

ну тогда о чем говорить? Здесь 99.9% в своих фантазиях бизнесом руководит и помещения покупают. Как-то давно обсуждали. Мол, вот я такой весь умный, кучу квартир купил, себе, детям, любовницы и тд. С одного магазина. А потом оказывается, что квартиры по 1-2 млн...А ты попробуй, в Москве купить, хоть одну. Вот поэтому сумма и важна. 

Я вообще считаю что покупать квартиры это такое себе, ещё большая глупость строить огромные дома, потом они повиснут огромным нелеквидом который не продашь. 

Да и бизнесом я тоже никогда не занимался, работал всю жизнь и копил. Сейчас просто хочу оставить себе на пенсию источник дохода, который будет более менее постоянным. 

[Тулиновъ]

Ну пожалуй тоже скажу немного, основная деятельность у меня это склад б/у медтехники, продаю в частные клиники, ветеринарные клиники, стоматологии и так далее. В принципе не жалуюсь на доход. 

В2010 году решил попробовать ещё что-то и вложился тогда в батутный парк и скалодром. К 2013 году решил что неплохо было бы все объединить в одном помещении, но в аренду было либо дорого, либо площади не подходили. Как итог появилась идея строить свое помещение, ну и как бонус решили часть помещения отвести под аренду.

Как итог, 2020 практически весь год развлекательные мероприятия были запрещены, и весь год все это дело было в очень большой минус. Аренду я не брал, а вот плотить приходилось. Ко всему прочему плотить приходится ещё и кредит, который совсем не маленький и платить его ещё 3 года. 

Так что недвижимость это не 100% вариант инвестирования. 

[мышонок]

4 часа назад, Floki сказал:

Я вообще считаю что покупать квартиры это такое себе

 

Самое главное- Мосвка. Про другие регионы хз. 

 

4 часа назад, Floki сказал:

ещё большая глупость строить огромные дома

а это зачем?

 

4 часа назад, Floki сказал:

Сейчас просто хочу оставить себе на пенсию источник дохода, который будет более менее постоянным. 

 

сколько денег, скажи?

 

 

 

Вот помещение. Я плачу за него 90тр в месяц. Собственник хочет продать. 20млн. Это рыночная цена. 

 

И где тут деньги на пенсию?

[Фанбакет]

10.02.2021 в 18:21, мышонок сказал:

 

ну тогда о чем говорить? Здесь 99.9% в своих фантазиях бизнесом руководит и помещения покупают. Как-то давно обсуждали. Мол, вот я такой весь умный, кучу квартир купил, себе, детям, любовницы и тд. С одного магазина. А потом оказывается, что квартиры по 1-2 млн...А ты попробуй, в Москве купить, хоть одну. Вот поэтому сумма и важна. 

говорить о том что лучше покупать. А что лучше не покупать. По крайней мере коммерческую недвижимость. 

Мы тут не обсуждаем у кого сколько денег. Обсуждаем исключительно рынок недвижимости и именно коммерческой. 

15 часов назад, мышонок сказал:

Вот помещение. Я плачу за него 90тр в месяц. Собственник хочет продать. 20млн. Это рыночная цена. 

 

И где тут деньги на пенсию?

Вам 90 тр в месяц на пенсии не хватит? 

[мышонок]

44 минуты назад, Фанбакет сказал:

Вам 90 тр в месяц на пенсии не хватит? 

 

наверное хватит. Вопрос, где взять 20млн. И найти адекватного арендатора. 

[Фанбакет]

2 минуты назад, мышонок сказал:

 

наверное хватит. Вопрос, где взять 20млн. И найти адекватного арендатора. 

Эти вопросы я думаю нужно задавать в другой теме. Это как прийти в автосалон и спросить а где взять деньги на машину. Я думаю к этой теме люди приходят когда у них уже есть деньги и они хотят их вложить. 

Бакам не доверяют, акции пугают, квартиры слишком маленький доход. Вот и возникает идея прикупить помещение которое будет сдаваться под магазинчик или ещё что-то. 

А вот адекватный арендатор это конечно вопрос для этой темы, и тут мнения разделились. Одни видят мелкого ИПшника с пекарней как лучшего арендатора который будет щедро платить за аренду, а другие видят сетевой магазин который даже при финансовых трудностях заплатит вам все долги по аренде. 

Я лично для себя пока не решил даже что лучше торговое помещение, офисное, складское, производственное, гостиница. 

[SteelMan]

05.02.2021 в 10:15, Floki сказал:

Ваш регион? 

Воронежская область, а ваш?

05.02.2021 в 10:15, Floki сказал:

Ну дома там не дешевле, а преимущества конечно же есть.

У нас сейчас по моему спроси смещается в пользу отдельных, не в КП. В хороших местах да тоже расположенных, возможно в близи стоящих КП, но не в самих в них. 

Конечно, есть свои и плюсы.  На каждого свой выбор. Вообще это отдельная и не малая тема. 

05.02.2021 в 10:15, Floki сказал:

И побольше, как итог половина домов не достроена или к примеру дом 500 м, а крыша из шифера, окна деревянные.

Может строился давно любителями простора, а в те времена шифер был более распространен что ли. Сейчас же перекрыть не за что, как известно ларьки и пр. мелкий бизнес загинается...

05.02.2021 в 10:52, Милитарист сказал:

Ну задавайте конкретный вопрос. 

Постараюсь ответить. 

Самое первое, какие основные минусы таких вложений в коммерческую недвижимость сегодня и как прикинуть, что будет скажем через год? Сейчас много предложений, строится много помещений, а снимать кому? Бизнеса разве такими темпами больше делается?

Далее, про 10% доходности в год от стоимости много где говорится, но что на практике. Надо вычесть как минимум налог (до 2% в год) на недвижимость и подоходный (можно ведь 6% если такой режим даже у ип), но может какие мелкие льготы и полагаются уж не знаю. И что в итоге остается? На 7-8% годовых выйдет? Насколько это эффективное использование средств вот в чем вопрос.

 

[Floki]

4 минуты назад, SteelMan сказал:

Воронежская область, а ваш?

Воронежская область. 

 

5 минут назад, SteelMan сказал:

 

У нас сейчас по моему спроси смещается в пользу отдельных, не в КП. В хороших местах да тоже расположенных, возможно в близи стоящих КП, но не в самих в них. 

ну не знаю, березка ол сизенс, лесково, панорама, две гардарики и так далее. И все раскупают со скоростью света. 

[SteelMan]

05.02.2021 в 11:36, Милитарист сказал:

Цена за аренду не растет уже много лет, а вот квадратный метр очень быстро растет. 

Точно!

 

 

05.02.2021 в 12:39, Feederal сказал:

Хорошие стоящие обьекты продаются по знакомству и быстро-быстро. Они даже до Авито не доходят.

Слышал такое мнение. Поэтому смысл мониторить какие доски объявлений, если там ничего стоящего не будет.

10.02.2021 в 08:17, Ruski сказал:

Другие тоже в хорошем месте, по 120м, раньше сдавались по 160000 и 135000, сейчас 100000 и 90000. Ставки сильно упали, еще до короны все начало шататься, а корона добила совсем.

Во -во. Эти проблемы еще раньше пошли, а 20 год просто усилил их, но часто не являлся прямо первопричиной. Помещений много настроили да и только. Вот и цена низкая.

10.02.2021 в 09:32, Фанбакет сказал:

Ну как я вижу не один сетевой арендатор не съехал, съехали в основном ИПшники, так что в первую очередь нужно ориентироваться на сетевых арендаторов при выборе помещения.

У нас несколько и сетевых уехало. Причем за полгода до этого пытались продать за не малые деньги кстати по меркам региона помещения с якобы "арендным бизнесом". Помещения были собственные. Продают и сами уезжают.

11.02.2021 в 11:27, Ruski сказал:

Банк резко съехал, хотя долгосрочный договор был, и помещение, уже около года стоит.

Это повсюду происходит! у нас банки по несколько лет продать свои помещения не могу с аукционов. Да места не очень, но и цены низкие!
 

 

11.02.2021 в 18:22, мышонок сказал:

Я плачу за него 90тр в месяц. Собственник хочет продать. 20млн. Это рыночная цена. 

Значит или дешево снимаете его, или завышенная рыночная цена))

 

9 минут назад, Floki сказал:

Воронежская область. 

Земляк! Понял еще из вашего поста с описанием ситуации у вас, очень уж похожа она на нашу подумал сразу ))

 

11 минут назад, Floki сказал:

ну не знаю, березка ол сизенс, лесково, панорама, две гардарики и так далее. И все раскупают со скоростью света.

На мой взгляд ничего там хорошего! Гарадрика особенно, ну что там все наши нашли? В основном таунхаусы, их лишь с натяжкой можно назвать частным домом. Смысл индивидуального дома за городом это именно чтоб простор, соседи дальше, участок побольше, а там эти все КП тесноваты + взносы немалые за все это плати. Не знаю, вкусы у всех разные. Но это другая тема уже.

[Floki]

12 минут назад, SteelMan сказал:

Земляк! Понял еще из вашего поста с описанием ситуации у вас, очень уж похожа она на нашу подумал сразу ))

На мой взгляд ничего там хорошего! Гарадрика особенно, ну что там все наши нашли? В основном таунхаусы, их лишь с натяжкой можно назвать частным домом. Смысл индивидуального дома за городом это именно чтоб простор, соседи дальше, участок побольше, а там эти все КП тесноваты + взносы немалые за все это плати. Не знаю, вкусы у всех разные. Но это другая тема уже.

Я вот живу в Отрадном, та ещё жопа хочу сказать. Отец живет в первомае. У брата дом в подгорном. Жена у меня жила в Лесной поляне. И везде жопа.

Общей канализации нет, ливневки нет, дорогу строят за свой счет. Дома стоят от 15. Так же прилеплены друг к другу. У соседей и куры и коровы и камазы разобранные. 

Поэтому более молодые бегут в закрытые поселки где у тебя по сути большая красивая квартира на отдельном участке земли. 

А дом сейчас брать выгодней. Однушка в нормальном доме стоит 5.  и таун стоит 5. 

[SteelMan]

59 минут назад, Floki сказал:

Я вот живу в Отрадном, та ещё жопа хочу сказать.

Почему? Что не так? Я подумывал одно время тех краях. И слышал неплохие отзывы знакомых о Отрадном.

1 час назад, Floki сказал:

Отец живет в первомае.

Там военный аэродром недалеко, самолеты на взлете шумят сильно.

 

1 час назад, Floki сказал:

Дома стоят от 15. Так же прилеплены друг к другу.

Это плохие места значит. Не должны они быть прилеплены. Смыл загород ехать, все таки каждый раз мотайся, чтоб жить как в городе, в тесноте.

1 час назад, Floki сказал:

Поэтому более молодые бегут в закрытые поселки где у тебя по сути большая красивая квартира на отдельном участке земли. 

Квартиру можно взять в городе, а то и ближе к центру. А тут по сути квартира, только за городом.

 

[Гольфимбул]

30 минут назад, SteelMan сказал:

Почему? Что не так? Я подумывал одно время тех краях. И слышал неплохие отзывы знакомых о Отрадном.

Ооо, земляками будем, я из Курска и Германии перебираюсь в Воронеж. Есть пару квартир в Воронеже, нормально так подросли в цене с момента покупки в 2018 году. 

Правда я хочу в Чертовицах поселится. Подгорное, первомай это все частный сектор города. А я хочу у реки. 

[Ruski]

2 часа назад, SteelMan сказал:

Во -во. Эти проблемы еще раньше пошли, а 20 год просто усилил их, но часто не являлся прямо первопричиной. Помещений много настроили да и только. Вот и цена низкая.

 

 

В какой-то степени повлияло, но не в значительной. Многие бизнесы сжались конкретно, либо закрылись совсем. Спроса очень мало

 

И вообще кому сдавать все эти помещения, если не будет мелкого и малого бизнеса, сеткам чтоль? Им столько не надо.

[Гольфимбул]

3 минуты назад, Ruski сказал:

 

В какой-то степени повлияло, но не в значительной. Многие бизнесы сжались конкретно, либо закрылись совсем. Спроса очень мало

Откуда вам знать? Вы же в Австралии живете?

[Ruski]

3 минуты назад, Гольфимбул сказал:

Откуда вам знать? Вы же в Австралии живете?

 

Вы читали невнимательно. Я жил там 7 лет, но, уже достаточно давно, живу в России