Коммерческая недвижимость как бизнес

[Floki]

2 часа назад, SteelMan сказал:

Почему? Что не так? Я подумывал одно время тех краях. И слышал неплохие отзывы знакомых о Отрадном.

Там военный аэродром недалеко, самолеты на взлете шумят сильно.

 

Это плохие места значит. Не должны они быть прилеплены. Смыл загород ехать, все таки каждый раз мотайся, чтоб жить как в городе, в тесноте.

Квартиру можно взять в городе, а то и ближе к центру. А тут по сути квартира, только за городом.

 

Я же писал, канализация, водоснобжение и так далее.

Военный аэродром это в Шилово. А первомай это часть города. Как подгорное. 

В городе да и за городом 10-15 соток участок ну какой простор? Особенно когда на него ставят дом в 300м2. 

Гардарика и большая часть КП находятся в городе, до них ходит маршрутка за 23 рубля. 

Складывается впечатление что вы живете где-то в райцентре. 

1 час назад, Гольфимбул сказал:

Ооо, земляками будем, я из Курска и Германии перебираюсь в Воронеж. Есть пару квартир в Воронеже, нормально так подросли в цене с момента покупки в 2018 году. 

Правда я хочу в Чертовицах поселится. Подгорное, первомай это все частный сектор города. А я хочу у реки. 

Чертовицы топ!

[Ghost_Rider]

2 часа назад, Гольфимбул сказал:

Ооо, земляками будем, я из Курска и Германии перебираюсь в Воронеж. Есть пару квартир в Воронеже, нормально так подросли в цене с момента покупки в 2018 году. 

Правда я хочу в Чертовицах поселится. Подгорное, первомай это все частный сектор города. А я хочу у реки. 

Я  в Воронеже учился в ВАТУ, правда на заочке, но с городом знаком хорошо. 

[GoodUser]

Могу сказать по своему опыту, что купить нетленку ниже рынка можно только если эта нетленка имеет какие то проблемы. Юридического характера, технического, ещё может какого-то.

 

Но, кто то может решить эти проблемы, видит их, и адекватно оценивает, а кто-то нет. Но, это лотерея , и очень нервная, потому как до момента пока ты не не станешь собственником,  ты не имеешь возможности начать досконально копать суть этих проблем и способы их решения. То есть сначала деньги, в потом смотришь что ты купил.

 

Я так покупал. Даже пытался по одному объекту сделку вернуть в изначальное состояние, настолько очканул когда понял какую проблему я покупаю. Но, потом каким то чудом сумел разрулить ситуацию и, в итоге это оказалось очень выгодным приобретением.

 

Про сетевиков. Они и съезжают прекрасно, как и заезжают. И на ставки душат тоже, уже в ходе действия договора. Иногда просто на понт берут, иногда обоснованно, тк рыночная ситуация меняется и их выручка в данной локации тоже может меняться.

 

Но, вообще недвига это конечно круто. Лучший успокоитель нервов.

 

А покупать по рынку, да ещё и в отсутствии перспектив к росту цен на сами м2, это идея конечно, так себе . Это надо денег иметь как у Захарченко, чтобы это давало приемлемый доход.

 

А вообще, я бы сейчас уже смотрел в сторону зарубежной недвиги, если бы у меня была такая возможность. Тк падающий рубль это наш крест по жизни .

 

 

[SteelMan]

26.02.2021 в 13:15, Ruski сказал:

Многие бизнесы сжались конкретно, либо закрылись совсем. Спроса очень мало

Точно, согласен.

26.02.2021 в 12:30, Гольфимбул сказал:

земляками будем, я из Курска и Германии перебираюсь в Воронеж

Добро пожаловать!)) Почему именно наш город? Да и еще после Германии. Там ведь совсем другая жизнь.
 

26.02.2021 в 12:30, Гольфимбул сказал:

Подгорное, первомай это все частный сектор города. А я хочу у реки. 

Хватает мест у рек в наших краях) Кстати какие направления в первую очередь рассматриваете? 

 

26.02.2021 в 14:18, Floki сказал:

Военный аэродром это в Шилово. А первомай это часть города. Как подгорное. 

Оттуда слышно и на первомай и много куда. Общался на эту тему даже. Кроме того, горючее частенько людям на дачи сбрасывают. 

26.02.2021 в 14:18, Floki сказал:

В городе да и за городом 10-15 соток участок ну какой простор? Особенно когда на него ставят дом в 300м2. 

15 соток и более уже очень даже неплохо. Если огромный участок, кто им заниматься будет? Уборка и все такое. Дома да занимают место. Но как правило от 200м это в несколько уровней, поэтому площадь участка занимает меньше. 

26.02.2021 в 14:18, Floki сказал:

Гардарика и большая часть КП находятся в городе, до них ходит маршрутка за 23 рубля.

Кто там живет, на маршрутке такой ездить вряд ли будет))

26.02.2021 в 14:39, Ghost_Rider сказал:

но с городом знаком хорошо. 

Давно здесь не были? Город быстро меняется.

27.02.2021 в 23:17, GoodUser сказал:

. Даже пытался по одному объекту сделку вернуть в изначальное состояние, настолько очканул когда понял какую проблему я покупаю. Но, потом каким то чудом сумел разрулить ситуацию и, в итоге это оказалось очень выгодным приобретением.

 

Поясните пожалуйста, что вы имели в виду.

 

[Гольфимбул]

4 минуты назад, SteelMan сказал:

Добро пожаловать!)) Почему именно наш город? Да и еще после Германии. Там ведь совсем другая жизнь.
 

Хватает мест у рек в наших краях) Кстати какие направления в первую очередь рассматриваете? 

Долго жил в Курской области, хотелось город побольше, но не СПБ или МСК. Воронеж достаточно большой и имеет все что нужно для жизни. Думал ещё про Белгород, но решил выбрать где людей побольше. 

А что касается направления так я уже писал что смотрю в сторону Чертовиц. Либо поселюсь в Семилуках. 

В самом городе не хочу, сейчас живу в центре и понимаю что это не мое. 

18 минут назад, SteelMan сказал:

15 соток и более уже очень даже неплохо. Если огромный участок, кто им заниматься будет? Уборка и все такое. Дома да занимают место. Но как правило от 200м это в несколько уровней, поэтому площадь участка занимает меньше. 

Не, дома стоят в плотную, 10 соток это вообще мало. 15 будет тоже самое только участок длиннее. 

[GoodUser]

1 час назад, SteelMan сказал:

Поясните пожалуйста, что вы имели в виду.

 

Долго писать, да и не хочу в паблик выкладывать детали конкретно своего случая, ибо "всё, что вы скажете, может быть использовано против вас".

 

Суть то в том, что если объект интересный, его надо брать очень быстро, соответственно времени на оценку нет и косяки вылезают уже после того, как за объект внесен задаток, и не всегда на этапе внесения задатка ты адекватно можешь оценить риски. Так вот, вначале, я недооценил проблему, но это же оказалось и плюсом потом )), т.к. из за этого этот объект и не рассматривали другие покупатели, поэтому ценник на него стал низким.

После того, как задаток был внесен, там вылез еще косяк, и я решил, что проблема там все таки глобальная, и что ее не решить в принципе.

 

А так как продавец умолчал про этот второй косяк, то это могло бы стать основанием для расторжения сделки. Но, расторжение и возврат задатка это само по себе явилось бы огромной проблемой и не факт что удалось бы это, поэтому я решил объект все таки брать и разруливать уже по факту.

В итоге, за $$ я все таки решил вопросы, но нервов и времени это стоило. Но, в итоге, и объект стоил того.  

 

А если бы объект был без косяков, то его взяли бы другие, за обычную рыночную цену. И что там тогда заработаешь? Окупаемость была бы 12+ лет.

 

Это, кстати не единственный случай. Только с косяками удается взять ниже рынка. Но, можно и пролететь. Бывают потом оспаривания собственности, права пользования, проблемы технического характера и тд.

 

А про нежилуху, которая сделана из жилых квартир, так это вообще потенциальная атомная бомба. Не знаю, рванет ли она когда нибудь или нет, но если все таки рванет, это будет Хиросима №2 в сфере коммерции. Там с рынка снесет всех.

[Ghost_Rider]

8 часов назад, SteelMan сказал:

Давно здесь не были? Город быстро меняется.

В 2020 был, вообще стараюсь приезжать раз в год. 

Армия раскидывает людей по всей стране. У меня друзья в Воронеже, Курске, Липецке, Тамбове, Белгороде. ДА в принципе в большинстве регионов нашей страны. 

Особенно в местах где люди в принципе не живут, кроме каких-то этнических народов. 

А в Воронеже много знакомых не только в городе но и в области. В Россоши, Лисках, Борисоглебске, Рамони. 

На станции Графская знакомый живет, работает там кем-то типа лесничего. Плюс бизнес у него там свой. 

[SteelMan]

8 часов назад, Гольфимбул сказал:

сейчас живу в центре и понимаю что это не мое.

Где шумно не нравится значит.

8 часов назад, Гольфимбул сказал:

10 соток это вообще мало. 15 будет тоже самое только участок длиннее. 

Так и больше соток чаще длиней и все. Узкие у нас нарезают новые участки, сам узнал об этом недавно удивился. Земли много, зачем так делать. А еще дороги узкие, проезды.  Экономия. 

7 часов назад, GoodUser сказал:

Суть то в том, что если объект интересный, его надо брать очень быстро, соответственно времени на оценку нет и косяки вылезают уже после того, как за объект внесен задаток, и не всегда на этапе внесения задатка ты адекватно можешь оценить риски

По простому говоря спешка. Думаешь чтоб не ушло. Да на любом рынке такое бывает и со всеми.

7 часов назад, GoodUser сказал:

А если бы объект был без косяков, то его взяли бы другие, за обычную рыночную цену. И что там тогда заработаешь? Окупаемость была бы 12+ лет.

Верный ход мыслей на мой взгляд. С косяками не берут и есть шанс во первых захватить, во вторых дешевле собственно взять как вы сказали.

Но бывают такие проблемные объекты, что потом сложно что либо сделать. Вплоть до крайностей. Если уверен только, что справишься надо рисковать...

 

7 часов назад, GoodUser сказал:

Бывают потом оспаривания собственности, права пользования, проблемы технического характера и тд.

Вот и  я о чем выше. Скорее в основном такое и скидывают дешево.

7 часов назад, GoodUser сказал:

Там с рынка снесет всех.

Почему это? 

[Гольфимбул]

4 минуты назад, SteelMan сказал:

Где шумно не нравится значит.

Не в шуме дело. Да и не шумно вообще, стеклопакет толщиной сантиметров 20.

Живу в Делюксе, это такой жилой комплекс в центре. Утром выезжаешь пробка, вечером заезжаешь пробка. 

Странно прозвучит но нет магазина рядом, чтоб до него дойти нужно изрядно пройтись. 

С собакой негде гулять. 

8 минут назад, SteelMan сказал:

Так и больше соток чаще длиней и все. Узкие у нас нарезают новые участки, сам узнал об этом недавно удивился. Земли много, зачем так делать. А еще дороги узкие, проезды.  Экономия. 

Если брать участки по 50-70 соток то участок будет квадратный. Типа как 4 участка по 15 соток, получается такой квадрат. Но хороших участков очень мало. Это либо далеко за городом.

Либо нет коммуникаций и дорога к участку хорошо если проста в ямах а не грунтовая которая раскиснет весной и осенью. 

Посматриваю вот в Староживотинном и Новоживотинном. Там закрытые КП но со свободной планировкой, какой хочешь такой дом и строишь, нет единого архитектурного стиля. Это с одной стороны и минус, а в какой-то мере и плюс. Но воды нет, лес далеко. 

[SteelMan]

18 минут назад, Гольфимбул сказал:

Да и не шумно вообще, стеклопакет толщиной сантиметров 20

Да ладно, что за стеклопакет такой? Обычно больше 45-50мм их не делают.

И потом какой бы ни был, окошки иногда открываешь.

20 минут назад, Гольфимбул сказал:

Если брать участки по 50-70 соток то участок будет квадратный. Типа как 4 участка по 15 соток, получается такой квадрат. Но хороших участков очень мало. Это либо далеко за городом.

Конечно мало и далеко будет. В наших краях так по крайней мере. Но и потом, налоги земельные на такой уже нормальные будут, а главное нанимать работника надо, чтоб прибирал все и т.д. Уход ему нужен.

22 минуты назад, Гольфимбул сказал:

Посматриваю вот в Староживотинном и Новоживотинном. Там закрытые КП но со свободной планировкой, какой хочешь такой дом и строишь, нет единого архитектурного стиля. Это с одной стороны и минус, а в какой-то мере и плюс. Но воды нет, лес далеко.

На мой взгляд ниче там хорошего в этих закрытых КП нет. Чаще всего участки маленькие и дороги узкие (относительно конечно, проехать можно, но могли бы и получше сделать).

Староживотинное не знаю чего туда все стремятся. Кому в город особо не надо, а так только по трассе быстро можно проскочить и то дальше будут на въезде пробки по северному.

[Гольфимбул]

3 минуты назад, SteelMan сказал:

Да ладно, что за стеклопакет такой? Обычно больше 45-50мм их не делают.

И потом какой бы ни был, окошки иногда открываешь.

Я не знаю сколько реальная толщина. Но толстый очень. Да и окна не открываются, только одно вроде немного. Все остальные глухие панорамные в пол. 

 

6 минут назад, SteelMan сказал:

Конечно мало и далеко будет. В наших краях так по крайней мере. Но и потом, налоги земельные на такой уже нормальные будут, а главное нанимать работника надо, чтоб прибирал все и т.д. Уход ему нужен.

Это уже так мелочи. 

 

7 минут назад, SteelMan сказал:

На мой взгляд ниче там хорошего в этих закрытых КП нет. Чаще всего участки маленькие и дороги узкие (относительно конечно, проехать можно, но могли бы и получше сделать).

Староживотинное не знаю чего туда все стремятся. Кому в город особо не надо, а так только по трассе быстро можно проскочить и то дальше будут на въезде пробки по северному.

Ну посетите Лесково и Подгорный. Думаю разницу ощутите сразу. 

А что касается пробки то это кому в центр. А я себе сниму офис в Столле и буду радоваться жизни. 

[GoodUser]

1 час назад, SteelMan сказал:

9 часов назад, GoodUser сказал:

Там с рынка снесет всех.

Почему это? 

 

Да потому что придомовая зона, где располагается крыльцо такого обьекта и входная группа, где вырезан вход в общей стене дома, это всё общая долевая собственность всех собственников в этом доме (редко бывает, что придомовая территория, это территория государства, но сути это не меняет). Доме. Не квартир, прилегающих к этому нежилому помещению, ни сверху, а всех собственников огромного дома, независимо от доли. Даже если у вас 1/1000 от какой то одной квартиры в доме, то стена тоже ваша. И чтобы прорубить в ней вход, и чтобы устроить крыльцо нужно согласие 100% собственников. 100% прошу заметить. То есть даже если один человек будет против, то вход вы сделать не можете. А такого не бывает, что собрали согласие всех собственников.

Все, абсолютно все документы на такие помещения поддельные, я имею ввиду документы типа собрания собственников жилья. И сроком давности там можно крутить как хош.

[SteelMan]

06.03.2021 в 21:47, Гольфимбул сказал:

А я себе сниму офис в Столле и буду радоваться жизни. 

Где? 

06.03.2021 в 23:05, GoodUser сказал:

Не квартир, прилегающих к этому нежилому помещению, ни сверху, а всех собственников огромного дома, независимо от доли. Даже если у вас 1/1000 от какой то одной квартиры в доме, то стена тоже ваша.

Ну это да, соглашусь.

06.03.2021 в 23:05, GoodUser сказал:

То есть даже если один человек будет против, то вход вы сделать не можете.

Если он уже готовый этот самый вход, человек купит такое помещение, а в дальнейшем окажется, что один человек был против, могут все оспорить...

 

[Гольфимбул]

1 час назад, SteelMan сказал:

Где? 

Вот встречный вопрос, а Вы точно из Воронежа? Может какого другого Воронежа? 

У нас главное событие года среди предпринимателей Премия и Форум Вильгельма Столля. 

И Бизнес центр в честь него есть, так сказать одноименный. Там и квартиры есть прям в этом здании но в другом корпусе, хорошие видовые, площадь хорошая и 120 и 200. И даже сад ещё не выкорчевали и выгуливать собак есть где. Если что можно пройтись чуть до северного леса. Торговый центр через дорогу. Школа рядом и вообще все хорошо. Кроме паркинга для машины. В Воронеже с этим конечно проблемы. 

 Вы вообще каким бизнесом занимаетесь? 

[SteelMan]

13.03.2021 в 01:37, Гольфимбул сказал:

Вот встречный вопрос, а Вы точно из Воронежа? Может какого другого Воронежа? 

У нас главное событие года среди предпринимателей Премия и Форум Вильгельма Столля. 

Точно. Не принимал пока участие. 

 

13.03.2021 в 01:37, Гольфимбул сказал:

Там и квартиры есть прям в этом здании но в другом корпусе, хорошие видовые, площадь хорошая и 120 и 200.

Где-то в рекламе мелькало, но поскольку не интересовало и не запомнил особо. По меркам квартир нашего города конечно площади хорошие даже очень. Но дома такой площади средненькие будут так скажем. 

 

13.03.2021 в 01:37, Гольфимбул сказал:

Вы вообще каким бизнесом занимаетесь? 

Прежде отделочно-монтажным. Сейчас немного поменять направление хотелось бы, поглядываю  в разных направлениях. А вы в данный момент? 

 

[Гольфимбул]

3 часа назад, SteelMan сказал:

Где-то в рекламе мелькало, но поскольку не интересовало и не запомнил особо. По меркам квартир нашего города конечно площади хорошие даже очень. Но дома такой площади средненькие будут так скажем. 

Ну дома есть и 1200м2 и 2500м2, да и квартиру можно купить 3-4 штуки, друг над другом по 200м2, можно купить два столбика квартир и будет квартира в 4 этажа и площадью в 1600м2. И такие квартиры есть. На Среднемосковской к примеру есть такая квартира. Вариантов много разных. 

 

4 часа назад, SteelMan сказал:

Прежде отделочно-монтажным. Сейчас немного поменять направление хотелось бы, поглядываю  в разных направлениях. А вы в данный момент? 

Раньше в Курской области занимался свиноводством. Единовременно у меня содержалось по 11 тыс. свиней на откорме. Собирался либо арендовать, либо купить долю в мясокомбинате. Но не сложилось. 

Последние 2 года провел в Германии, занимался там управлением небольшим производством автозапчастей. 

Собственно это производство на данный момент у меня единственный действующий актив. Так же занимался поставками генетики и животных из Германии и соседних стран. 

Сейчас я занимаюсь реализацией объектов своего фермерского хозяйства. Демонтирую 9 металлоконструкций(ангаров), реализую технику и землю как самый дорогой, леквидный и ценный актив. 

Смотрю варианты вложений. Есть ряд объектов которые интересны для инвестирования и дальнейшего развития. Смотрю исключительно Воронежскую область. 

[Киберспортмен]

смотрю средний город в  500 тыс. населения

покупка квартиры 2-4 млн.  с доходом чистым 15-20 тыс.

==================

коммерческая 

покупка чуть больше вложений, но и доход от 40-50 К

=================

 

что покупаем господа ? 

[Smuggler]

Уже есть такая активная тема. 

По моему мнению однушка 40м2. Сдаем за 10, такие реалии сейчас квартиры в аренду никому не нужны. Льготная ипотека рулит. 

Покупаем коммерческое помещение тоже 40м2, сдаем по 1 тыс/м2. Получаем 40 тыс. Явно выгодней покупать коммерцию если она даже стоит в 2 раза дороже. в среднем пускай 100 за м2, а жилая пускай 50м2. 

Но так и прибыль в 4 раза выше. 

Жилую проще сдать но больше рисков из разряда затопят и сожгут.

Коммерция может сдаваться годами, при учете обнищания частного бизнеса. Но при хорошем арендаторе встанете на поток денег.

[StaFFорд]

11 часов назад, Киберспортмен сказал:

смотрю средний город в  500 тыс. населения

покупка квартиры 2-4 млн.  с доходом чистым 15-20 тыс.

Смотрите дальше......Есть рассрочки и цена квартиры в 4 миллиона вполне ожидаемый результат. Сдача на туже сумму выйдет.

11 часов назад, Киберспортмен сказал:

коммерческая 

покупка чуть больше вложений, но и доход от 40-50 К

Уверены, что арендатор постоянный будет?

 

11 часов назад, Киберспортмен сказал:

что покупаем господа ? 

А что вам более подходит?

38 минут назад, Smuggler сказал:

Жилую проще сдать но больше рисков из разряда затопят и сожгут.

 

Часто случаи такие?

39 минут назад, Smuggler сказал:

Коммерция может сдаваться годами, при учете обнищания частного бизнеса.

Так же могут затопить и сжечь и издержки уже больше, не как у жилой например и ремонт тоже обойдется хорошо.

[Киберспортмен]

11 часов назад, Smuggler сказал:

 

Коммерция может сдаваться годами, при учете обнищания частного бизнеса. Но при хорошем арендаторе встанете на поток денег.

а как с налогами ?

физ лицо может быть собственником не жилого и сдавать его не быв юр.лицом ?

 

арендатор наверно захочет в расход поставить арендеые платежи

на карту сбера ведь не проканает ?

[ivtt]

23 минуты назад, Киберспортмен сказал:

а как с налогами ?

физ лицо может быть собственником не жилого и сдавать его не быв юр.лицом ?

 

арендатор наверно захочет в расход поставить арендеые платежи

на карту сбера ведь не проканает ?

Через ИП такое сдаем. На УСН +ПСН. 

[GoodUser]

1 час назад, Киберспортмен сказал:

на карту сбера ведь не проканает ?

 

Проканает. Арендатор в данном случае выступает налоговым агентом.

 

Народ, да узбагойтесь вы, чудес не бывает. Доходность с нетленки 4-5% в год, и это закон экономики, больше не выдрочить как бы этого не хотелось.

 

С жилухи чуть меньше, с коммерции чуть больше, но  зато сдаваемость меньше. Чудес не бывает. Хотите доходность больше, берите на себя риски, но риски стоят денег. Риски бывают разные, о некоторых я писал выше.

1 час назад, Киберспортмен сказал:

а как с налогами ?

физ лицо может быть собственником не жилого и сдавать его не быв юр.лицом ?

 

Может. Но могут быть доп издержки в виде НДС.

[Sergei75]

12.03.2021 в 23:50, SteelMan сказал:

Где? 

Ну это да, соглашусь.

Если он уже готовый этот самый вход, человек купит такое помещение, а в дальнейшем окажется, что один человек был против, могут все оспорить...

 

Уточните пожалуйста кто может оспорить? Жильцы комерческую недвигу или хозяин недвиги претензию жильцов?

[GoodUser]

1 час назад, Sergei75 сказал:

Жильцы комерческую недвигу или хозяин недвиги претензию жильцов?

 

Жильцы. Вернее, даже один жилец оспорит использование стены и прилегающей к дому территории в виде крыльца. Это общая долевая собственность, на использование которой надо договариваться с каждым собственником. Не с большинством, а именно с каждым, так как вы забираете часть общей собственности в свое владение, временное либо постоянное, и с этим должны согласиться другие собственники.

[akser2011]

19.03.2021 в 01:35, Киберспортмен сказал:

смотрю средний город в  500 тыс. населения

покупка квартиры 2-4 млн.  с доходом чистым 15-20 тыс.

==================

коммерческая 

покупка чуть больше вложений, но и доход от 40-50 К

=================

 

что покупаем господа ? 

где такие расценки?

у нас такого точно нет!