Коммерческая недвижимость как бизнес

[SteelMan]

15.03.2021 в 22:38, Гольфимбул сказал:

Ну дома есть и 1200м2 и 2500м2

В наших краях таких по пальцам наверно посчитать или нет совсем. Во всяком случае в продаже.

15.03.2021 в 22:38, Гольфимбул сказал:

На Среднемосковской к примеру есть такая квартира. Вариантов много разных. 

В каком доме? Даже в Солнечном Олимпе больше 200 их нет, мало продаваться будут. Основной спрос до 100-120.

15.03.2021 в 22:38, Гольфимбул сказал:

Раньше в Курской области занимался свиноводством.

Примерно в какие годы? И было прибыльно значит. Впрочем это все уже другая тема, тут какой смысл обсуждать.

15.03.2021 в 22:38, Гольфимбул сказал:

и землю как самый дорогой, леквидный и ценный актив. 

 

15.03.2021 в 22:38, Гольфимбул сказал:

Смотрю исключительно Воронежскую область. 

С/х землю? Считаете, у нас в области это выгодное вложение?  

[Гольфимбул]

20 часов назад, SteelMan сказал:

В наших краях таких по пальцам наверно посчитать или нет совсем. Во всяком случае в продаже.

В каком доме? Даже в Солнечном Олимпе больше 200 их нет, мало продаваться будут. Основной спрос до 100-120.

Дома есть, просто продаются не через авито, а идут сразу в Соту, ибо покупатель такой недвижимости не сидит на авито. А в соте знают тех людей которые готовы оплатить такой объект. 

Как получаются квартиры больше 200м2. Приходишь на этапе строительства в дом, к примеру я приходил в Атлантис и говорю хочу очень большую квартиру. Они говорят без проблем. Можем сейчас на этапе строительства объединить для вас сколько нужно квадратов. И все квартира размером с ангар готова. 

20 часов назад, SteelMan сказал:

Примерно в какие годы? И было прибыльно значит. Впрочем это все уже другая тема, тут какой смысл обсуждать.

С/х землю? Считаете, у нас в области это выгодное вложение?  

С/х земля выгодный актив только для тех кто готов на ней работать. ЦФО это аграрный регион и тут занимаются сельхоз бизнесом. Это бизнес приносит очень хорошие прибыли.

К примеру обработать 1ГА земли стоит в среднем 22 000р. Приносит он оборот в год в среднем 100 и больше тыс. К примеру знакомый в том году получил с поля 850центеров сахарной с гектара. 

Стоимость 1 тонны 3000р. Получил 255 000р. При затратах около 30 000р. 

Но сельское хозяйство это бизнес богатых, и больших площадей. Трактор может стоить и 500 и 1 миллион долларов. Так же комбайн и так далее. 

Так что я считаю эта область инвестиций такая же недоступная как и добыча нефти. 

Но нужно понимать что это ещё и очень рисковое занятие. 

[SteelMan]

21.03.2021 в 17:39, Гольфимбул сказал:

Дома есть, просто продаются не через авито, а идут сразу в Соту, ибо покупатель такой недвижимости не сидит на авито. А в соте знают тех людей которые готовы оплатить такой объект. 

Почему сразу Сота одна. Этажи сейчас тоже неплохо идут. Да и есть другие агентства, специально под такие объекты скажем прямо. Но не шибко они уходят последние годы, поэтому выкладывают где угодно. Да и еще вспомнил, раньше Сота как раз земельные участки выкупала с целью перепродажи последующей. Теперь перестали, не выгодно говорят. 
Объединенные квартиры реже у нас берут, чем дома (нормальные). По крайней мере у нас. 

21.03.2021 в 17:39, Гольфимбул сказал:

Это бизнес приносит очень хорошие прибыли.

Понятное дело. Но скорей всего (может вы точнее знаете) занята эта ниша уже.

Да и то, что вы сказали ниже, дорогой бизнес. Техника у многих в аренде кстати может.

 

 

[Гольфимбул]

33 минуты назад, SteelMan сказал:

Почему сразу Сота одна. Этажи сейчас тоже неплохо идут. Да и есть другие агентства, специально под такие объекты скажем прямо. Но не шибко они уходят последние годы, поэтому выкладывают где угодно. Да и еще вспомнил, раньше Сота как раз земельные участки выкупала с целью перепродажи последующей. Теперь перестали, не выгодно говорят. 
Объединенные квартиры реже у нас берут, чем дома (нормальные). По крайней мере у нас. 

Ну что я вам должен объяснять? 

Сота эта старая фирма истинно Воронежская. Принадлежит она одному бывшему чиновнику, который знает все верха и ходит в баню с ведущими лицами региона. К тому же ему принадлежит большая сеть фирм которые занимаются строительством, торговлей, управлением недвижимостью. 

Когда кто-то хочет продать свой дом в малиновки он идет в первую в соту, и там уже владелец либо знает кто хочет купить такой дом, либо знает кому предложить. Ибо кружок таких людей небольшой. 

А Этажи это федеральная сеть, где набирают 100 студентов, прививают всякую корпоративную им фигню. Им пофигу что и кому продавать главное 3% урвать. 

42 минуты назад, SteelMan сказал:

Объединенные квартиры реже у нас берут, чем дома (нормальные). По крайней мере у нас. 

У кого у Вас? Где у Вас?

Понятное дело что дома берут чаще, они дешевле выходят на м2. И дом это признак достатка. 

46 минут назад, SteelMan сказал:

Да и то, что вы сказали ниже, дорогой бизнес. Техника у многих в аренде кстати может.

 

 

Может в лизинге а не в аренде? 

[Александр69]

20.03.2021 в 13:15, GoodUser сказал:

 

Жильцы. Вернее, даже один жилец оспорит использование стены и прилегающей к дому территории в виде крыльца. Это общая долевая собственность, на использование которой надо договариваться с каждым собственником. Не с большинством, а именно с каждым, так как вы забираете часть общей собственности в свое владение, временное либо постоянное, и с этим должны согласиться другие собственники.

Вы не правы, общая долевая собственность это МОПы, крыша, подвал.

Наружная (уличная) стена у квартиры находится в собственности жильца, и эту стену по габаритам квартиры вы можете использовать по своему усмотрению без нарушения закона, можете покрасить в нужный вам цвет совпадающий с оттенком всего здания, можете крыльцо сделать/ балкон (при согласовании в администрации).

При использовании нежилого помещения на первом этаже, можете сделать вывеску на весь размер стены по помещению ( только не рекламу), и это ни с кем из жильцов не нужно согласовывать.

И кстати доходность от коммерческой недвижимости даже сейчас (когда цены на дне) от 8% годовых и до 15%, вполне реальная цифра, все зависит от города где вы сдаете, типа недвижимости и локации в нас. пункте.

К примеру в Москве стоимость недвижки очень дорогая, а аренда лишь немногим дороже (а иногда столько же) как в городах с 1 + млн. жителей.

Поэтому к примеру в Москве у вас  будет 4-5% годовых, а к примеру в Екатеринбурге или там в Воронеже, Новосибирске, Нижнем Н. будет 8-15 % и даже до 30% ( ещё очень зависит от места положения такой недвижимости и от состояния самого помещения/склада/ангара и т.д.)

[GoodUser]

4 часа назад, Александр69 сказал:

Вы не правы, общая долевая собственность это МОПы, крыша, подвал.

Наружная (уличная) стена у квартиры находится в собственности жильца, и эту стену по габаритам квартиры вы можете использовать по своему усмотрению без нарушения закона, можете покрасить в нужный вам цвет совпадающий с оттенком всего здания, можете крыльцо сделать/ балкон (при согласовании в администрации).

 

Вы бы в ЖК заглянули сначала. И в судебную практику. А она обширна и однозначна, там вообще без вариантов.

 

Стены в многоквартирном доме (несущие/ненесущие) – общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, пп.пп. в-г п. 2 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491); за исключением разве что ненесущих стен внутри помещений (перегородки).

 

ЖК РФ Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме:

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

 

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

[Александр69]

1 час назад, GoodUser сказал:

 

Вы бы в ЖК заглянули сначала. И в судебную практику. А она обширна и однозначна, там вообще без вариантов.

 

Стены в многоквартирном доме (несущие/ненесущие) – общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, пп.пп. в-г п. 2 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491); за исключением разве что ненесущих стен внутри помещений (перегородки).

 

ЖК РФ Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме:

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

 

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Конституционный суд РФ, в подобных спорных ситуациях даёт ссылку на ст. 36 ЖК РФ,  а именно не определяет несущую стеновую панель дома как часть общего имущества и потому не требует согласия собственников МКД на перепланировку помещений с устройством отдельного входа (определение от 25 сентября 2014 г. № 2079-О).

Может не ту ссылку нашол, но не суть.

Если бы было так как вы пишите, то ни одного помещения в МКД бы не было, и вывески бы не висели.

Однако факт на лицо.

 

Я сам лично интересовался у властей района в 2015-16 году ( точно не помню), ответ был такой как я вам писал выше ( то что стену по границам помещения можно использовать по своему усмотрению, если не противоречит закону).

 

 И ещё, в 2018 году ( если не ошибаюсь) ужесточили требования по переводу  жилой недвижимости в нежилую, и одно из ужесточений это -  обязательное согласование со всеми собственниками МКД.

 

Все помещения которые были переведены ранее в нежилое - такими и останутся.

[_Bionicle_]

Коммерческую недвижимость нужно либо покупать с торгов либо строить самому, ну или хотя бы перевести квартиру из жилой вне жилую. Или купить разбитое здание отремонтировать и сдать. Или к примеру был склад, забор убрали и в пятерку превратили с арендой не по 100р а по 1000р. Или дом культуры и быта купили и тоже под магазин сдали.

А покупать готовое помещение да ещё и с арендатором это как минимум вас кинули 2 раза. Первый раз тот кто построил помещение и добавил двойную цену при продаже, а второй раз когда купивший помещение товарищ нашел арендатора и решил добавить свою цену и продать вам. 

[GoodUser]

2 часа назад, Александр69 сказал:

Конституционный суд РФ, в подобных спорных ситуациях даёт ссылку на ст. 36 ЖК РФ,  а именно не определяет несущую стеновую панель дома как часть общего имущества и потому не требует согласия собственников МКД на перепланировку помещений с устройством отдельного входа (определение от 25 сентября 2014 г. № 2079-О).

Может не ту ссылку нашол, но не суть.

 

Бегло посмотрел это определение. Дык оно говорит о том, что ограждающая конструкция в виде стен является ОДИ. То есть суд отклонил жалобу гражданина, который оспаривал данную норму закона. Не принял, а отклонил.

Как вы читаете? Или я читаю как то не так?

 

По мнению заявительницы, пункты 1 и 3 части 1 статьи 36 и часть 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации противоречат статьям 35 (части 1 и 2), 40 (часть 1) и 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, поскольку не содержат указание на несущую стеновую панель дома и не предполагают при переустройстве и (или) перепланировке помещений с устройством отдельного входа согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме..

 

2. Конституционный Суд Российской Федерации, изучив представленные материалы, не находит оснований для принятия данной жалобы к рассмотрению.

Часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации прямо устанавливает, что в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме входят ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, и неопределенности в данном вопросе не содержит.

 

2 часа назад, Александр69 сказал:

Если бы было так как вы пишите, то ни одного помещения в МКД бы не было, и вывески бы не висели.

Однако факт на лицо.

 

Вы не в курсе технологии и последовательности действий при переводе из жилого в нежилое, поэтому считаете, что раз такие помещения существуют, значит это законно. Я выше писал как получают документы для перевода. И, кстати, сейчас их получить уже практически нереально. То есть перевод уже остановился.

 

2 часа назад, Александр69 сказал:

Я сам лично интересовался у властей района в 2015-16 году ( точно не помню), ответ был такой как я вам писал выше ( то что стену по границам помещения можно использовать по своему усмотрению, если не противоречит закону).

 

К 15-16 годам судебная практика по данному вопросу уже была практически сформирована. Если так кто-то и ответил, то это просто несведующий человек. 

 

2 часа назад, Александр69 сказал:

Все помещения которые были переведены ранее в нежилое - такими и останутся.

 

 

Да ради бога, купите, я ж вас не отговариваю. У меня в доме как раз идет в настоящее время суд по данному поводу.

 

1 час назад, _Bionicle_ сказал:

Коммерческую недвижимость нужно либо покупать с торгов либо строить самому, ну или хотя бы перевести квартиру из жилой вне жилую. Или купить разбитое здание отремонтировать и сдать. Или к примеру был склад, забор убрали и в пятерку превратили с арендой не по 100р а по 1000р. Или дом культуры и быта купили и тоже под магазин сдали.

А покупать готовое помещение да ещё и с арендатором это как минимум вас кинули 2 раза. Первый раз тот кто построил помещение и добавил двойную цену при продаже, а второй раз когда купивший помещение товарищ нашел арендатора и решил добавить свою цену и продать вам. 

 

Вот, человек правильно мыслит.

Кроме перевода квартиры.

[_Bionicle_]

29 минут назад, GoodUser сказал:

Вот, человек правильно мыслит.

Кроме перевода квартиры.

Обоснуйте

[GoodUser]

1 минуту назад, _Bionicle_ сказал:

Обоснуйте

 

Дык парой постов выше именно этот вопрос обсуждали.

Некоторых это не пугает. Но я бы не стал.

[_Bionicle_]

11 минут назад, GoodUser сказал:

 

Дык парой постов выше именно этот вопрос обсуждали.

Некоторых это не пугает. Но я бы не стал.

В кратце расскажите чтоб я ваши текстовки не читал. 

[Александр69]

1 час назад, GoodUser сказал:

 

Бегло посмотрел это определение. Дык оно говорит о том, что ограждающая конструкция в виде стен является ОДИ. То есть суд отклонил жалобу гражданина, который оспаривал данную норму закона. Не принял, а отклонил.

Как вы читаете? Или я читаю как то не так?

 

По мнению заявительницы, пункты 1 и 3 части 1 статьи 36 и часть 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации противоречат статьям 35 (части 1 и 2), 40 (часть 1) и 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, поскольку не содержат указание на несущую стеновую панель дома и не предполагают при переустройстве и (или) перепланировке помещений с устройством отдельного входа согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме..

 

2. Конституционный Суд Российской Федерации, изучив представленные материалы, не находит оснований для принятия данной жалобы к рассмотрению.

Часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации прямо устанавливает, что в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме входят ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, и неопределенности в данном вопросе не содержит.

 

 

Вы не в курсе технологии и последовательности действий при переводе из жилого в нежилое, поэтому считаете, что раз такие помещения существуют, значит это законно. Я выше писал как получают документы для перевода. И, кстати, сейчас их получить уже практически нереально. То есть перевод уже остановился.

 

 

К 15-16 годам судебная практика по данному вопросу уже была практически сформирована. Если так кто-то и ответил, то это просто несведующий человек. 

 

 

 

Да ради бога, купите, я ж вас не отговариваю. У меня в доме как раз идет в настоящее время суд по данному поводу.

 

 

Вот, человек правильно мыслит.

Кроме перевода квартиры.

Насколько я понял, там гражданка как раз оспаривала право на стену ( так как она выступала якобы со стороны собственников МКД), как на общее имущество, и ее же иск суд отклонил.

 

По поводу вывесок на наружной стене 

интересовался в администрации района, крупного города.

 

Что касается нежилых помещений в МКД, то это- Конечно законно, проблемы только у тех кто не успел перевести в свое время из жилого в не жилое, или заняли подвал/чердак, или выход из не жилого идёт через моп, и другие вопросы которые связанны с оди, в случае вашей квартиры все наружные стены - это ваша собственность, а не ОДИ,  как и перегородки внутри квартиры то же ваши.

И ещё, вся эта судебная практика показывает только споры в процессе перевода, когда все переведено, уже поздно, к тому же есть срок исковой давности.

[Гольфимбул]

2 минуты назад, Александр69 сказал:

Насколько я понял, там гражданка как раз оспаривала право на стену ( так как она выступала якобы со стороны собственников МКД), как на общее имущество, и ее же иск суд отклонил.

Интересовался в администрации района, крупного города.

Конечно законно, проблемы только в тех кто не успел перевести в свое время из жилого в не жилое, или заняли подвал/чердак, или выход из не жилого идёт через моп.

 

Слушайте все очень просто, есть хорошая пословица. "Волков бояться, в лес не ходить". Тут тот же принцип бизнеса, можно ходить в лес и никогда не встретить волка, а можно и наткнутся. Нельзя заниматься бизнесом и не нарваться на неприятности, кому-то везет больше, кому-то меньше. В принципе всегда будут ненормальные люди которые будут иметь к вам претензии. Боитесь этого, у вас нет стрессоустойчивости, тогда нужно идти в наем, и то там у вас тоже будут проблемы. 

[akser2011]

2 часа назад, _Bionicle_ сказал:

Коммерческую недвижимость нужно либо покупать с торгов либо строить самому, ну или хотя бы перевести квартиру из жилой вне жилую. Или купить разбитое здание отремонтировать и сдать. Или к примеру был склад, забор убрали и в пятерку превратили с арендой не по 100р а по 1000р. Или дом культуры и быта купили и тоже под магазин сдали.

А покупать готовое помещение да ещё и с арендатором это как минимум вас кинули 2 раза. Первый раз тот кто построил помещение и добавил двойную цену при продаже, а второй раз когда купивший помещение товарищ нашел арендатора и решил добавить свою цену и продать вам. 

блин прям с языка снял!!!

[SteelMan]

23.03.2021 в 23:44, Гольфимбул сказал:

Сота эта старая фирма истинно Воронежская.

Приходит время и все старое меняется на новое. Сейчас к примеру Этажи заметно больше взяли рынок, чем многие старые фирмы (не только Сота). Ходить по баням конечно хорошее дело и полезное во многом, но рынок возьмет свое.

23.03.2021 в 23:44, Гольфимбул сказал:

А Этажи это федеральная сеть, где набирают 100 студентов, прививают всякую корпоративную им фигню. Им пофигу что и кому продавать главное 3% урвать.

Это вторично кто там работает, но обороты набирают. Пусть другим путем. Маркетинг сильная сторона их. 

23.03.2021 в 23:44, Гольфимбул сказал:

У кого у Вас? Где у Вас?

В Воронеже.

23.03.2021 в 23:44, Гольфимбул сказал:

Понятное дело что дома берут чаще, они дешевле выходят на м2.

Хотя в затратах на строительство этого же метра весьма спорно: в многоэтажках есть как повышающие факторы, так и снижающие. Проще говоря до конца не ясно почему такая цена за метр у домов. Будто бы земля в пригородах дешевая.

23.03.2021 в 23:44, Гольфимбул сказал:

Может в лизинге а не в аренде? 

И так бывает, и в аренду берут.

31.03.2021 в 11:47, _Bionicle_ сказал:

Коммерческую недвижимость нужно либо покупать с торгов либо строить самому, ну или хотя бы перевести квартиру из жилой вне жилую.

На торгах крайне редко выгодные предложения. Строить сейчас тоже не лучшее решение, дорого по цене часто не намного отличается все в итоге от готовой. С покупкой участка и пр. расходами.

31.03.2021 в 11:47, _Bionicle_ сказал:

А покупать готовое помещение да ещё и с арендатором это как минимум вас кинули 2 раза. Первый раз тот кто построил помещение и добавил двойную цену при продаже, а второй раз когда купивший помещение товарищ нашел арендатора и решил добавить свою цену и продать вам. 

Да в этом есть что-то, соглашусь.

 

[Sub-Zero]

02.04.2021 в 22:24, SteelMan сказал:

На торгах крайне редко выгодные предложения. Строить сейчас тоже не лучшее решение, дорого по цене часто не намного отличается все в итоге от готовой. С покупкой участка и пр. расходами.

Строить сейчас как раз не дорого, участок можно и в аренду взять, да и пром земля не так уж и дорога.

Если строить скажем в райцентрах под сетевых арендаторов то подключение к канализации, воде, свету вообще на халяву, и земля на халяву. А ставки аренды как в городе. 

И в районных центрах крайне не хватает недвижимости которая подходила бы сетевикам. 

[GoodUser]

36 минут назад, Sub-Zero сказал:

Если строить скажем в райцентрах под сетевых арендаторов

 

В райцентрах уже поздняк, там уже всё пострено и везде сетевики заехали.

Не в райцентрах еще можно, но окупаемость там тоже постепенно стремится в небеса, ибо стройка подорожала за год чуть ли не в 2 раза, а ставки аренды нет.

Металл посмотрите на сколько подорожал, другие материалы. По РТР и ОРТ такого не скажут, у них 5% инфляция, лишь бы лодку нашей стабильности не раскачивать.

Но, это естественный процесс, чудес не бывает. Скоро окупашка и в этом сегменте придет к 10-12 годам, а в ликвидных локациях и к 15.

 

40 минут назад, Sub-Zero сказал:

Если строить скажем в райцентрах под сетевых арендаторов то подключение к канализации, воде, свету вообще на халяву, и земля на халяву.

 

Ну конечно. За землю ценник лупят сейчас только в путь, и всё через аукцион.

 

41 минуту назад, Sub-Zero сказал:

А ставки аренды как в городе. 

 

Сейчас они умные стали, и договора заключают уже не на фикс ставки, а в % от товарооборота.

[Sub-Zero]

4 минуты назад, GoodUser сказал:

Сейчас они умные стали, и договора заключают уже не на фикс ставки, а в % от товарооборота.

Возьмем фантастическую цифру в 30 миллионов за 800м2. Это уже не здание пятерочки а нормальный ночной клуб. 

Берем достаточно низкий показатель по обороту магазина 120 миллионов в год. И берем 5% с оборота. 

6000 000р в год вам заплатят. За 6-7 лет окупите свои вложения. 

Только скорее всего у Вас нет 30 миллионов. 

[SteelMan]

8 часов назад, Sub-Zero сказал:

Строить сейчас как раз не дорого

Наоборот, себестоимость выросла, почему вы считаете недорого. Не только металл подорожал ведь.

7 часов назад, Sub-Zero сказал:

И берем 5% с оборота. 

Почему вы решили именно 5%? Да и потом расходы надо учесть на само помещение.

[Sub-Zero]

13 минут назад, SteelMan сказал:

Наоборот, себестоимость выросла, почему вы считаете недорого. Не только металл подорожал ведь.

Недорого это относительное понятие. Зависит от вашего кошелька и он цены квадратного метра на рынке. 

Если метр стоит 120 рублей, а построить его можно за 30, это недорого. 

14 минут назад, SteelMan сказал:

 

Почему вы решили именно 5%? Да и потом расходы надо учесть на само помещение.

Средняя температура по больнице. 

[SteelMan]

19 часов назад, Sub-Zero сказал:

Недорого это относительное понятие. Зависит от вашего кошелька и он цены квадратного метра на рынке. 

Да относительно, имеется в виду как раз относительно помещений, продающихся на рынке. Не все далеко нормальные и в нормальные деньги, но все же попадаются такие, которые буквально в себестоимость идут, а то и дешевле. Может разные ситуации бывают люди избавляются по какой-то причине и все такое, но больше напоминает немного упавший рынок. 

19 часов назад, Sub-Zero сказал:

Средняя температура по больнице. 

Как давно такая система держится не знаете? 

[Sub-Zero]

21 час назад, SteelMan сказал:

Да относительно, имеется в виду как раз относительно помещений, продающихся на рынке. Не все далеко нормальные и в нормальные деньги, но все же попадаются такие, которые буквально в себестоимость идут, а то и дешевле. Может разные ситуации бывают люди избавляются по какой-то причине и все такое, но больше напоминает немного упавший рынок. 

Ну какой упавший рынок, цены на недвижку летят вверх, за ними коммерция летит вверх. 

Старые склады стоят сейчас в центре города, их сносят под жилую недвижку, это задает темп цены на такие же объекты. А вот к сожалению арендные ставки не растут. 

Это меня в свое время остановило от покупки объектов, но сейчас сильно жалею. Знакомый построил небольшие помещения по 1000м2 по 13 500за м2 в 2016 году, сейчас сдает их по 1000р/м2. Автосервисы, автомойки.

Живет сегодня и радуется. 

21 час назад, SteelMan сказал:

Как давно такая система держится не знаете? 

система процентов? Лет 5 точно последних. В принципе эта система намного доходней, в ней прописывается ваш процент, но не менее какой-то суммы в месяц. Обычно это как минимум 70% от арендной ставки если брать по квадратную. 

[SteelMan]

22 часа назад, Sub-Zero сказал:

цены на недвижку летят вверх, за ними коммерция летит вверх. 

Некуда лететь, сейчас спрос упадет и пойдет вниз (строится больше, чем могут покупать. все эти льготные ипотеки и пр. не так уж все хватать кинутся, доходы у основной массы населения не растут особо). 

22 часа назад, Sub-Zero сказал:

А вот к сожалению арендные ставки не растут. 

А значит и стоимость самого помещения не будет расти или скорректируется, если сейчас скакнула вверх. Интереса не будет вкладываться в малодоходное, когда понимать начинают люди так и цены меняются.

22 часа назад, Sub-Zero сказал:

Знакомый построил небольшие помещения по 1000м2 по 13 500за м2 в 2016 году, сейчас сдает их по 1000р/м2. Автосервисы, автомойки.

Так скажем играть на истории проще, чем сегодня определить, как все двинется завтра. Так как в вашем случае у потенциального инвестора скажем там если эти 13,5м и он подумает, во что вложить, чтоб более эффективно использовать средства? Ведь даже по 1000р как вы говорите аренда за метр выглядит сумма итоговая неплохо, но окупаемость 13+ лет. И это если будет сдаваться постоянно все эти годы, да еще надо вычесть налоги в т.ч. и на строение, землю под ним или арендную плату за нее. Значит окупаемость еще растянется.

22 часа назад, Sub-Zero сказал:

В принципе эта система намного доходней, в ней прописывается ваш процент, но не менее какой-то суммы в месяц. Обычно это как минимум 70% от арендной ставки если брать по квадратную. 

Понятно, если простаивает или плохо работает предприятие, то получаем 70% от среднерыночной ставки получается, т.е. недополучаем прибыль. Но если дело пошло, но добавляется % от оборота точки. Удобно для арендодателя, но наверно и для арендатора не так уж обременительно. 

[Sub-Zero]

4 часа назад, SteelMan сказал:

Некуда лететь, сейчас спрос упадет и пойдет вниз (строится больше, чем могут покупать. все эти льготные ипотеки и пр. не так уж все хватать кинутся, доходы у основной массы населения не растут особо).  

Просто пойдет перераспределение. Сейчас все покупают в ипотеку чтоб жить, потом начнут покупать те у кого есть деньги, но банки это не надежно, а акции сложно. Недвижимость это просто. Поползут ценники вверх на аренду. 

Все меньше людей могут покупать недвижимость а значит возрастет спрос на аренду, растет спрос растут ставки.

4 часа назад, SteelMan сказал:

А значит и стоимость самого помещения не будет расти или скорректируется, если сейчас скакнула вверх. Интереса не будет вкладываться в малодоходное, когда понимать начинают люди так и цены меняются.

Вы неправильно интерпретируете коммерческую недвижимость а именно как бизнес. Купить клоповник, сдать под хмельную милю и лежать на диване рубить по 50 штук ничего не делая. 

Но бизнес рассматривает это с позиции капитализации, купил помещение увеличил капитализацию свой компании. Тебе дают кредиты, твои деньги вложены в актив который у тебя сохранится даже при нападении зомби. И хоть 10% но дает в год. Большая часть выжимает из этого и больше. 

Стоимость помещения либо так и останется высокой, ну может немного откатиться на 5%. Но глобального понижения не будет.

4 часа назад, SteelMan сказал:

Так скажем играть на истории проще, чем сегодня определить, как все двинется завтра. Так как в вашем случае у потенциального инвестора скажем там если эти 13,5м и он подумает, во что вложить, чтоб более эффективно использовать средства? Ведь даже по 1000р как вы говорите аренда за метр выглядит сумма итоговая неплохо, но окупаемость 13+ лет. И это если будет сдаваться постоянно все эти годы, да еще надо вычесть налоги в т.ч. и на строение, землю под ним или арендную плату за нее. Значит окупаемость еще растянется. 

давайте ещё проверим. 13 тыс стоил метр помещения. Сдают его по 1 тыс в месяц. в год 12 тыс. 

Сколько срок окупаемости? 

4 часа назад, SteelMan сказал:

Понятно, если простаивает или плохо работает предприятие, то получаем 70% от среднерыночной ставки получается, т.е. недополучаем прибыль. Но если дело пошло, но добавляется % от оборота точки. Удобно для арендодателя, но наверно и для арендатора не так уж обременительно. 

А у крупных арендаторов дело обычно идет хорошо даже в самых захолустных местах.