Коммерческая недвижимость как бизнес

[Nevka]

Про какое именно помещение? Если торговое 1 этаж, в новостройке, то в Лен. Области цена 90000 кв.м в среднем. Например купили вы 100 кв, вот вам и 9 млн. Далее ремонт + ещё 3млн (сейчас точно не скажу). Ага 12млн. Сдаём по минимуму 1000 руб кв.м.= 90т.р. Окупаемость 11 лет. Это если ровно будет))). Если работать самим, как например я, то акупаемость 7 лет. Не плохой вариант. Ну опять же, если место класс, товар твой востребован, пойдёт и т.д и т.п. 

П.С. Только, что пересмотрел помещение которое мне нравится в новом доме, цена 13млн за 130 кв.м.. 100т.р кв.м. 

[Greyvine]

6 минут назад, Nevka сказал:

Про какое именно помещение? Если торговое 1 этаж, в новостройке, то в Лен. Области цена 90000 кв.м в среднем. Например купили вы 100 кв, вот вам и 9 млн. Далее ремонт + ещё 3млн (сейчас точно не скажу). Ага 12млн. Сдаём по минимуму 1000 руб кв.м.= 90т.р. Окупаемость 11 лет. Это если ровно будет))). Если работать самим, как например я, то акупаемость 7 лет. Не плохой вариант. Ну опять же, если место класс, товар твой востребован, пойдёт и т.д и т.п. 

П.С. Только, что пересмотрел помещение которое мне нравится в новом доме, цена 13млн за 130 кв.м.. 100т.р кв.м. 

Вот поэтому тут и говорят что помещение нужно строить самому. По дешманским технологиям, в поселках с бесплатной землей. 

[SteelMan]

12.04.2021 в 19:49, Sub-Zero сказал:

Сейчас все покупают в ипотеку чтоб жить, потом начнут покупать те у кого есть деньги, но банки это не надежно, а акции сложно.

Да понятное дело. Но и недвижка по моему сейчас менее надежной выглядит (в плане инвестиций, цена не особо вырасти может).

12.04.2021 в 19:49, Sub-Zero сказал:

растет спрос растут ставки.

Спрос пойдёт когда бизнесы у людей лучше пойдут в этих помещениях. Предложений много, выбор велик это не дает цене сильно вырасти все же.

12.04.2021 в 19:49, Sub-Zero сказал:

Но бизнес рассматривает это с позиции капитализации, купил помещение увеличил капитализацию свой компании. Тебе дают кредиты, твои деньги вложены в актив который у тебя сохранится даже при нападении зомби. И хоть 10% но дает в год. Большая часть выжимает из этого и больше. 

Да понятное дело так бы. Но с учетов вышеуказанных факторов рост если и будет, то мизерный. 10% годовых с аренды тоже весьма оптимистично. Снижающего куча (налоги и простои, которые в любой коммерческой будут). 

12.04.2021 в 19:49, Sub-Zero сказал:

давайте ещё проверим. 13 тыс стоил метр помещения. Сдают его по 1 тыс в месяц. в год 12 тыс. 

Извините, в год похоже посчитал, а не в месяц. Просто такая нереально дешевая цена, даже иначе сложно представить, ведь у нас стоимость квадрата, который сдается по 1 т.р. в месяц идет 80-100т.р., в 10 раз дешевле кто ж продаст. Ну или по такой цене это будет складское помещение, которое в лучшем случае можно сдать за 100-150 р/м2
 

 

12.04.2021 в 19:49, Sub-Zero сказал:

А у крупных арендаторов дело обычно идет хорошо даже в самых захолустных местах. 

Далеко не факт. Магнит один знаю загинается, особенно как рядом 5-ка открылась.

12.04.2021 в 23:54, Nevka сказал:

Только, что пересмотрел помещение которое мне нравится в новом доме, цена 13млн за 130 кв.м.. 100т.р кв.м. 

Схожи у вас цены.

13.04.2021 в 00:02, Greyvine сказал:

По дешманским технологиям, в поселках с бесплатной землей. 

Тут надвое опять же. Будут ли они пользоваться спросом так построенные и в таких местах? При условии, если аренду поставить такую же, как в среднем по рынку (там выбор есть помещений получше). 

[Greyvine]

Расскажу свою историю как я строил свое коммерческое помещение. В нулевых был бурный рост экономики, ну относительно конечно, тут и доллар по 30 и зарплаты по 30. И был дан старт строительству загородной недвижимости. У меня в поселке авторазборка, и когда то полудачный и полу деревня поселок стал превращаться в полноценный загородный спальный район. Появились закрытые коттеджные поселки, число домов стало огромным и стали вылезать определенные проблема, типа школа далеко и нет садика. 

А у меня жена педагог по образованию. И мы решили построить частный детский сад.

Участок у меня был, он хоть и ИЖС но разрешенный вид пользования там целый список. 

Но прежде чем строить нужно было снести несколько строений на участке. Начали работы мы в 2008 году, закончили в 2013 году. Сказалась нехватка денег и намного более высокие цены подключение коммуникаций. 

После всех работ как внутренних, так и по благоустройству участка вышло по 27 000 м2.

Так строить самому это намного дешевле чем купить, но есть минус, стройка может затянутся а иногда и превратится в недострой. 

[Veterinarian]

  У меня вот ест простое отношение к недвижимости, пока есть силы нужно по максимуму использовать её в своих нуждах для как можно скорейшей окупаемости. Но как только ваши силы иссякнут или ваш бизнес умрет, то эта недвижимость будет вас кормить. 

Ни в коем случае не стоит рассматривать это как продал бабушкину квартиру, купил помещение и сдал его под пивнуху. Это провальная и бестолковая позиция. 

Первое помещение я купил в 2010 году, это здание в историческом центре города. Историческое здание, дом местного мануфактурщика. 2 этажа 1243м2. + подвал который не шел в общую квадратуру. Там что-то с высотой связано этого самого подвала. 

Помещение было в аренде у всяких государственных структур, потом у НКО, в итоге лет 5 стояло и обживалось бомжами. Так что особо на него желающих не было. К тому же комитет по охране памятников и культурного наследия выдвигал условия. А у нас предприниматели вообще боятся связываться хоть с чем-то что связано с бюрократией. 

Но цена была привлекательной и я начал ходить по мукам. Кто одобрит кредит на такой объект. В итоге согласился СМП Банк, не реклама и дали хороший на те годы процент (8%).

В итоге 2 года ремонтных работ и здание было готово. За ремонт фасада и крыши мне вернули 50%.

А вот по внутренним работам ограничений не было. 

В 2016 году закрыл кредит и взял новый под залог здания которое выросло очень значительно в цене. 

[akser2011]

в настоящее время очень сложно купить что-то по адекватной цене, даже наверное невозможно.

[Gunfighter]

17.04.2021 в 11:38, akser2011 сказал:

в настоящее время очень сложно купить что-то по адекватной цене, даже наверное невозможно.

Почему? Сейчас появится много предложений, даже уже появились, практически все покупают коммерцию в кредит, ибо иметь сразу 1 миллион $ наличкой очень сложно, если вы не блогер конечно. 

К сожалению пока доходы предпринимателей не дотягивают до звезд шоубизнеса или спортсменов. 

Поэтому все в кредит. И какая ситуация на рынке, арендатор либо съехал во время ковида, либо вы с него не брали деньги. Как итог у вас кассовый разрыв, и если у вас не лежали деньги чтоб его закрыть, то сейчас у вас уже есть приличный долг. И ваше самое верное решение это продать помещение и вернуть деньги банку, тогда у вас останутся деньги, иначе у вас просто заберут помещение а может и ещё одно, если у вас есть залог. 

Но так как это срочная продажа да ещё либо с переоформлением кредита, либо просто работа с залоговым имуществом что ведет определенный рис это будет отталкивать клиентов, а значит придется снижать цену, для срочности и так сказать чтоб риск на который идет покупатель был оправдан хорошей ценой. 

Так что сейчас самое время покупать. 

[akser2011]

4 часа назад, Ян Белоглазов сказал:

Почему? Сейчас появится много предложений, даже уже появились, практически все покупают коммерцию в кредит, ибо иметь сразу 1 миллион $ наличкой очень сложно, если вы не блогер конечно. 

К сожалению пока доходы предпринимателей не дотягивают до звезд шоубизнеса или спортсменов. 

Поэтому все в кредит. И какая ситуация на рынке, арендатор либо съехал во время ковида, либо вы с него не брали деньги. Как итог у вас кассовый разрыв, и если у вас не лежали деньги чтоб его закрыть, то сейчас у вас уже есть приличный долг. И ваше самое верное решение это продать помещение и вернуть деньги банку, тогда у вас останутся деньги, иначе у вас просто заберут помещение а может и ещё одно, если у вас есть залог. 

Но так как это срочная продажа да ещё либо с переоформлением кредита, либо просто работа с залоговым имуществом что ведет определенный рис это будет отталкивать клиентов, а значит придется снижать цену, для срочности и так сказать чтоб риск на который идет покупатель был оправдан хорошей ценой. 

Так что сейчас самое время покупать. 

у нас ситуация в Крыму наоборот, предложений стало меньше, значительно меньше. Откровенного неликвида типо складов, офисов и мини гостиниц много. А под ритейл ничего нет.

 

[Gunfighter]

3 минуты назад, akser2011 сказал:

у нас ситуация в Крыму наоборот, предложений стало меньше, значительно меньше. Откровенного неликвида типо складов, офисов и мини гостиниц много. А под ритейл ничего нет.

 

а зачем вам именно ритейл? и почем склады неликвид? 

[akser2011]

10 минут назад, Ян Белоглазов сказал:

а зачем вам именно ритейл? и почем склады неликвид? 

потому что склады никому не нужны, производств нет, а для торговли таких огромных количеств складских помещений не нужно. Да и аренда земли очень дорогая.

Только ритейл является ликвидным.

[SteelMan]

 

16.04.2021 в 11:54, Greyvine сказал:

Так строить самому это намного дешевле чем купить, но есть минус, стройка может затянутся а иногда и превратится в недострой. 

Раньше выгодно было строить, намного дешевле было, в разы порой. Сейчас из-за уменьшения цен в целом уже не так, а стройматериалы по моему только дороже стали.

16.04.2021 в 21:24, Veterinarian сказал:

Первое помещение я купил в 2010 году, это здание в историческом центре города. Историческое здание, дом местного мануфактурщика. 2 этажа 1243м2. + подвал который не шел в общую квадратуру.

Не у всех есть возможность такое помещение взять. Да и есть очень дешево их берут, за каике-то %от кадастра. Но это уже другая история.

19.04.2021 в 11:23, Gunfighter сказал:

Так что сейчас самое время покупать. 

Не факт, что нас ожидает скорый и быстрый рост. 

19.04.2021 в 16:34, akser2011 сказал:

потому что склады никому не нужны, производств нет, а для торговли таких огромных количеств складских помещений не нужно.

Вот у нас напоминает вашу ситуацию, и когда все восстанавливаться пойдет неизвестно.

[Greyvine]

46 минут назад, SteelMan сказал:

 

Раньше выгодно было строить, намного дешевле было, в разы порой. Сейчас из-за уменьшения цен в целом уже не так, а стройматериалы по моему только дороже стали.

Вы наверняка сравниваете первый этаж многоэтажки за цену в 100+ кусков за м2. 

По факту можно строить типовые помещение как это есть у сетевиков типа Х5. Со смешной ценой метра, равно цене возведения склада или автомойки. 

А строй материалы хоть и дорожают но им на смену приходят новые технологии, строили из ЛМК, металл дорогой, логистика, техники много, стали строить из ЛСТК, цена квадрата даже подешевела. 

И строить в маленьких городах, цена метра как в городе, и максимальная нехватка помещений. Ибо в СССР торговые помещения были как нынешняя пивнуха. 

[Hellblazer]

54 минуты назад, SteelMan сказал:

Вот у нас напоминает вашу ситуацию, и когда все восстанавливаться пойдет неизвестно.

Не гоните, в Воронеже нехватка помещений складских А и Б класса. А вот торговых слишком много, малый бизнес уже умер, а сетевой арендатор уже просто не успевает заполнять все эти объемы. 

При этом нет качественных помещений по общепит, нет помещений под автомастерские.

Есть большая потребность в многоуровневых парковках. 

Нехватка помещений холодильных и морозильных. 

[Veterinarian]

21.04.2021 в 20:28, SteelMan сказал:

Не у всех есть возможность такое помещение взять. Да и есть очень дешево их берут, за каике-то %от кадастра. Но это уже другая история.

Вы не поняли мой посыл. Дело не в квадратах или стоимости. Смысл исключительно в том чтоб использовать помещение именно под себя, пока это позволяет ваше здоровье и финансовое положение. 

Помещение это в первую очередь инвестиция. Инвестиция в свой бизнес. Вы же не сидите и не думаете каким бизнесом заняться, а займусь как я недвижимостью. Так не работает. У Вас сначала бизнес а только потом деньги на покупку недвижимости. И стоит всегда делать выбор в сторону той недвижимости которую сможете использовать под свой бизнес, и получать не 5-10% а 30% в год. 

Второе если не хватает денег на недвижимость всегда можно занять у банка, при учете что вы будете получать 30% годовых. Всегда можно купить помещение ниже рынка, потому что у него есть проблемы, которые пугают других участников. Это как купить квартиру из под алкашей. 

Есть объекты которым просто нужно придумать применение. 

Вариантов много. 

 

[Sub-Zero]

Давайте обсуждать что-то конкретное, хотя бы порядок цен. 

Я посмотрел бегло 16 крупных городов, Москва сразу идет в сторону, хотя МО вполне себе можно рассматривать. 

СПб тоже очень дорогое место. И Краснодар. Остальные города примерно на одном уровне, есть по депрессивней, но ситуации разные, есть где коммерческой недвижимости море, а есть где существует нехватка. 

 

Давайте выберем условную цену, и оценим что за это можно купить в вашем городе, и сколько это может приносить. 

Если сейчас цена на однокомнатную квартиру это 5000 000 рублей, до думаю говоря про коммерцию стоит начать с 15 000 000 рублей. 

[Vladi23351]

После пандемии стало сложно сдавать помещения в аренду. у нас крупная компания и сейчас терпим ощутимые убытки.

[Gunfighter]

10 часов назад, Vladi23351 сказал:

После пандемии стало сложно сдавать помещения в аренду. у нас крупная компания и сейчас терпим ощутимые убытки.

сколько у вас квадратов? 

[Александр69]

22.06.2021 в 10:59, Vladi23351 сказал:

После пандемии стало сложно сдавать помещения в аренду. у нас крупная компания и сейчас терпим ощутимые убытки.

Согласен, аренда очень сильно просела в принципе, ещё с 2014 года.

А сейчас в ковидную эпоху стало ещё хуже.

Ни кому ни чего ненадо.

Этот сегмент очень потерял в прибыли, на небольших площадях доход упал на 40-50%.

На обычных квартирах та же история.

[Gunfighter]

17 минут назад, Александр69 сказал:

Согласен, аренда очень сильно просела в принципе, ещё с 2014 года.

А сейчас в ковидную эпоху стало ещё хуже.

Ни кому ни чего ненадо.

Этот сегмент очень потерял в прибыли, на небольших площадях доход упал на 40-50%.

На обычных квартирах та же история.

Где вы вообще берете эту статистику? 

[Александр69]

49 минут назад, Gunfighter сказал:

Где вы вообще берете эту статистику? 

Из личного опыта.

Занимаюсь арендой коммерческой и жилой более 10 лет.

[Gunfighter]

1 минуту назад, Александр69 сказал:

Из личного опыта.

Занимаюсь арендой коммерческой и жилой более 10 лет.

может вы в какой-нибудь депрессивной области живете? 

[Александр69]

3 минуты назад, Gunfighter сказал:

может вы в какой-нибудь депрессивной области живете? 

В Екатеринбурге, по доходу от аренды наш город на первых местах был до 2014 года.

[Gunfighter]

Только что, Александр69 сказал:

В Екатеринбурге, по доходу от аренды наш город на первых местах был до 2014 года.

Ну тогда странно, я думал в какой-нибудь Твери. 

Хотя я сам занимаюсь субарендой в В2В складских комплексов. И у нас не один клиент не ушел, и даже пришли.

А вот в субаренде квартир все плохо, но там уже давно все плохо. 

Сколько у вас квадратов в собственности? 

[Александр69]

4 минуты назад, Gunfighter сказал:

Ну тогда странно, я думал в какой-нибудь Твери. 

Хотя я сам занимаюсь субарендой в В2В складских комплексов. И у нас не один клиент не ушел, и даже пришли.

А вот в субаренде квартир все плохо, но там уже давно все плохо. 

Ну я писал про небольшие площади, из коммерч. это в первую очередь офисы и стрит- ритейл.

Складских пдощадей у нас тоже не хватает, спрос высокий и стабильный.

Все зависит от сегмента.

 

У нас стрит- ритейл очень сильно просел, как и квартиры.

И что странно, во многих городах с населением даже до 500 тыс. стоимость недвижки часто стоит как у нас, в 1.5 млн. городе, вот такие фокусы.

[Gunfighter]

1 минуту назад, Александр69 сказал:

Ну я писал про небольшие площади, из коммерч. это в первую очередь офисы и стрит- ритейл.

Складских пдощадей у нас тоже не хватает, спос высокий и стабильный.

Все зависит от сегмента.

 

У нас стрит- ритейл очень сильно просел, как и квартиры.

А что просел? Пивнухи съехали заехал озон. 

Я смотрю сильно не добавилось предложений по аренде помещений на авито. Что там с офиской не знаю, там крупные игроки работают, целыми бизнес центрами владеют. Слышал что коворкинги позакрывались и всякие ночные клубы.