Стоит ли покупать сомнительное жилое помещение для бизнеса?

[Olexx2483]

Здравствуйте,

ситуация: хочу купить жилое помещение в собственность в центре ПГТ. Помещение - это часть дома в бараке (такие раньше давали железнодорожникам и т.д.), хозяин говорит, что оформлено будет в собственности как дом + участок. Площадь 30м. участок 2 сотки. В доме только свет из коммуникаций. Пока он оформляет документы, а я раздумываю, стоит ли. Уж больно привлекательна цена и место суперпроходное.

Планирую открыть там не то чтобы магазин, а реализацию детских вещей, которые мамочки в нашем ПГТ не могут сбагрить. То есть, они мне приносят вещи, я их развешиваю, приходят другие мамочки и покупают, а я имею процент. типа комиссионки.

Вопрос: 1. обязательно ли переводить в нежилое, ведь по сути, у меня будет не магазин, а склад? или все же магазин?

2.если обязательно, то возможно ли перевести в нежилое вот такое помещение, как я описала? соседка всего одна проживает, остальных соседей (а их трое) вряд ли можно найти, они все разъехались. + нет коммуникаций. второй вход сделать реально, он как раз на участок выйдет. и сколько примерно по стоимости выйдет перевод?

3. если необязательно, то как юридически грамотно объяснять каким-нибудь нежданным гостям, что у меня за деятельность.

 

И еще такой вопрос: я покупаю как жилое, если переведу в нежилое, а деятельность не пойдет, тогда что? есть ли у меня какой-то лимит времени, чтобы проверить, будет ли бизнес успешным?

 

И вообще, стоит ли связываться с таким помещением? однозначно, жить там никто не будет, вот прописаться можно. но цена отличная)))

[vint074]

цена отличная)))

домовую книгу проверяли? возможно там прописан какой-нибудь Жорик - Шморик - освобожденный из мест не столь отдаленных.

 

есть еще вариант - наследника права собственности упрятали туда же, и он когда выйдет пропишется у Вас, так как после освобождения он автоматом прописывается по месту бывшей прописки - Он не может быть бомжом после освобождения

так же имущество может быть заложено в банке - или арестовано приставом

[Olexx2483]

домовую книгу проверяли? возможно там прописан какой-нибудь Жорик - Шморик - освобожденный из мест не столь отдаленных.

 

есть еще вариант - наследника права собственности упрятали туда же, и он когда выйдет пропишется у Вас, так как после освобождения он автоматом прописывается по месту бывшей прописки - Он не может быть бомжом после освобождения

так же имущество может быть заложено в банке - или арестовано приставом

 

Нет, тут все в порядке. Собственник там один, сейчас он оформляет приватизацию. он возьмет все справки, что не в аресте, не в обременении и т.д. Прописан только он, выписывается. Такая цена в центре, мне кажется, из-за того, что как жилое помещение, оно никому не нужно из-за отсутствия коммуникаций (даже раковины нет), то есть оно как-то для проживания непригодно. Да и продавец не из нашего городка, поэтому цен особо не знает, он поставил цену выше,  я сильно сторговала)) а вот при переводе в нежилое, мне кажется, могут возникнуть проблемы вплоть до невозможности перевода.

[vint074]

ну насчет того что цен не знает - ерунда, все он знает

насчет того что с другого города - тоже хрень.

невозможность перевода в нежилое - все равно только через суд делать перевод

 

 "оно никому не нужно из-за отсутствия коммуникаций" - недвижимость в центре ВСЕГДА кому то нужно и пользуется спросом,

у меня город 250 тыс. чел. - нежилой сарай с гнилой крышей в центре стоит 4 млн. руб. так как цениться земля под ним.

[zazzzzz]

если дом барачный - сколько там соседей? будьте готовы всем кланяться и просить разрешения о переводе в нежилое.

[Olexx2483]

В чистоте сделки я не сомневаюсь. меня интересует приобретение недвижимости именно для коммерческих целей, потому что однозначно жить там невозможно, и для жилых целей я его вряд ли буду покупать, да и другие тоже. и я уверена, что за ту сумму, которую он предлагает, он не продаст (хотя, если очень повезет, то может))) в общем, у меня есть три недели, чтобы все обдумать. про соседей писала, одна проживает, трое разъехались оч давно и найти их проблематично. А кланяться я готова, прогнуться могу как надо, только некому ( по факту только одной проживающей соседке) :(

лично я думала, что больше проблем при переводе будет отсутствие необходимых коммуникаций. Честно, с переводом сталкиваюсь впервые, всю информацию читала в интернете, но там стандартные случаи описаны.

 

То есть получается, что в любом случае перевод нужен? а если например, шоу-рум там организовать по документам? типа в интернете интересующий товар нашли, а ко мне (на типа склад/хранение) зашли померить. Так не прокатит в жилом?

 

 

ну насчет того что цен не знает - ерунда, все он знает

насчет того что с другого города - тоже хрень.

невозможность перевода в нежилое - все равно только через суд делать перевод

 

 "оно никому не нужно из-за отсутствия коммуникаций" - недвижимость в центре ВСЕГДА кому то нужно и пользуется спросом,

у меня город 250 тыс. чел. - нежилой сарай с гнилой крышей в центре стоит 4 млн. руб. так как цениться земля под ним.

 

Вы с большого города? у нас ПГТ с населением 15 тыс, ушлых мошенников немного, поэтому собственник и не думает ни о чем :) он там прописан, бабушка умерла, он оформляет на себя. он выставил на продажу, и я видела его недоумение, когда попросила предоставить около 10 справок (ЕПД и т.д.). Скорее всего, он не ожидал, что будет какой-то геморрой. А я в этом деле имею опыт. (3 раза продавала, 1 раз покупала, без всяких агентств).  В принципе, может цена не такая уж и дешевая для нашего ПГТ, просто в центре нет участков менее 6 соток, а сотка стоит 100тыс. Здесь же всего 3 сотки+домик 30м, (но этого мне хватит для бизнеса) .по сути, это даже не дом, а общежитие без удобств.  А я ему в лоб: дом такой ветхий, что под снос, но его не снести, так что дом -это даже обуза на участке, участок тоже не отдельно стоящий, поэтому предлагаю такую-то сумму. Он порыпался и согласился))

[RASHI]

Правильно согласился. Я так понял он вступает в наследство? А свежее наследство, это мина замедленного действия, отследить всех наследников очень тяжело. Но это не самая главная проблема. Проблема в переводе в НФ, и как Вы пишите, прокатит-ли склад в ЖФ, нет, не прокатит. В ЖФ можно только жить, всё остальное в НФ, даже отели и хостелы, где люди живут, должны быть в НФ. Обратитесь к юристу по недвижимости, желательно по коммерческой, с вопросом - Возможен-ли перевод данного помещения в НФ. Может эти бараки и переводить нельзя, может там общежитие и собственность выделяется долями, ну всякое может быть, на эти вопросы ответит только юрист, и то после досконального изучения всех документов. Хотя, в маленьком посёлке может и не надо всего этого, кому Вы там нужны, налоговой Вы не интересны, участковый если только на бутылку просить будет. Знаю один форум по недвижимости, там очень сильные риелторы и юристы общаются, столичные и региональные, могу подсказать, только в личку, чтобы не было рекламы.

[Olexx2483]

Правильно согласился. Я так понял он вступает в наследство? А свежее наследство, это мина замедленного действия, отследить всех наследников очень тяжело. Но это не самая главная проблема. Проблема в переводе в НФ, и как Вы пишите, прокатит-ли склад в ЖФ, нет, не прокатит. В ЖФ можно только жить, всё остальное в НФ, даже отели и хостелы, где люди живут, должны быть в НФ. Обратитесь к юристу по недвижимости, желательно по коммерческой, с вопросом - Возможен-ли перевод данного помещения в НФ. Может эти бараки и переводить нельзя, может там общежитие и собственность выделяется долями, ну всякое может быть, на эти вопросы ответит только юрист, и то после досконального изучения всех документов. Хотя, в маленьком посёлке может и не надо всего этого, кому Вы там нужны, налоговой Вы не интересны, участковый если только на бутылку просить будет. Знаю один форум по недвижимости, там очень сильные риелторы и юристы общаются, столичные и региональные, могу подсказать, только в личку, чтобы не было рекламы.

 

Вот! Ответа на этот вопрос я и добиваюсь. В нашем городке нет нормальных юристов, я ходила к двум, развели руками, типа ситуация нестандартная :)   Агентство по недвижимости у нас занимается переводом, пока молчит, ждет документов. На форум юристов написала, тоже тишина. Напишите в личку адрес форума, но, мне кажется, я туда уже обратилась ((

Вот я тоже думаю, что это не Москва и не крупный город, может, на такую мелочь, как моя реализация б/у вещей и не обратят внимание.. но всё-таки хотелось мы минимально снизить риски. И еще интересно, если придут, какой может быть размер штрафа? может, штраф заплатить или вз.... дать дешевле и проще выйдет, чем перевод? :)

Наследства там нет, парень приватизирует дом. Прописан один, участвует в приватизации один.

[RASHI]

Название в лс. Зарегистрируйтесь и задавайте вопросы, на общие они ответят, ну а для доскональной проверки нужны будут точные данные, сканы доков, ну и естественно, бесплатно проводить эту работу никто не будет. 

. И еще интересно, если придут, какой может быть размер штрафа? может, штраф заплатить или вз.... дать дешевле и проще выйдет, чем перевод? :)

 

Про штрафы не знаю, если нет ИП, то наверно "не законное предпринимательство", если есть ИП, то наверно, "торговля в не положенном месте". Сегодня на форуме мало народу, завтра напишут, какие штрафы.

[Olexx2483]

ИП будет, торговли как таковой не будет, будет прием дет.вещей на хранение, а уж если захотят купить - пожалуйста. ведь есть же закупки через интернет, все товары человек на квартире принимает, а заказчики к нему идут и забирают.

 

За ссылку большое спасибо, туда не обращалась, сейчас напишу. Естественно, что бесплатно доскональную работу делать не будут, но я этого и не жду. Меня волнует возможность перевода в принципе. И вообще, нужно ли покупать такое жилье для бизнеса, с переводом или нет.

[RASHI]

ИП будет, торговли как таковой не будет, будет прием дет.вещей на хранение, а уж если захотят купить 

Вы меня умиляете, но для налоговой Ваше - "Я здесь не торгую, просто люди захотели купить", звучит как признание налогового преступления.

 

 

За ссылку большое спасибо, туда не обращалась, сейчас напишу. Естественно, что бесплатно доскональную работу делать не будут, но я этого и не жду. Меня волнует возможность перевода в принципе. И вообще, нужно ли покупать такое жилье для бизнеса, с переводом или нет.

На все Ваши вопросы там ответят, только не обижайтесь, если там кто-нибудь будет над Вами хихикать, точнее не над Вами, а над Вашими очень наивными некоторыми вопросами. 

[Olexx2483]

Ничего страшного, пусть хоть ухохочутся, главное, чтобы помогли.

 

А для налоговой меня интересует размер штрафов. Знаю случай, когда за незаконную торговлю алкоголя оштрафовали всего на 1 тыс рублей. Чё бы ей и дальше не торговать при таких штрафах :)

[RASHI]

Ничего страшного, пусть хоть ухохочутся, главное, чтобы помогли.

 

А для налоговой меня интересует размер штрафов. Знаю случай, когда за незаконную торговлю алкоголя оштрафовали всего на 1 тыс рублей. Чё бы ей и дальше не торговать при таких штрафах :)

Если "добрые люди" не будут жаловаться на Вас, то никто и не узнает. А они будут, ибо мир не без "добрых людей", даже просто из зависти.

[RASHI]

Кстати, про такой бизнес (типа детской комиссионки) была недавно тема, почитайте, очень не перспективное занятие. Лучше новое продавать, ну если с остальным всё срастётся. 

[Максим30]

RASHI все правильно говорит. Идите к юристу по недвижимости, если нет толковых - едьте в ближайши город.

Что бы перевести в нежилое - нужно согласие всех жильцов/хозяев. А Вы говорите, что некоторые собственники разьехались/не живут там. Далее реконструкция если будет с наружи - та же песня. Ремонт там делать нет смысла, если барак старый - покосится все, трещинами пойдет. Что с участком земли 2 сотки рядом с эти бараком, как он выделен и оформлен на предыдущего собственника, межевание есть?

Если у Вас там будет "склад", по жалобе могут прйти проверяющие и сделать контрольную закупку. Ну и впаяют штраф.

Торговля б/у вещами много денег приносить не будет. Если участок земли в ходовом месте и доки в порядке я бы делал так, но это мое имхо. Походил бы по соседям, узнал ли нет неадекватных бабок-соседок. Купил бы, ИП не открывал. Допустим открыл бы в той квартире магаз. Посмотрел как идет дело. Потом переводить в нежилое. В дальнейшем строить павильон на 2 сотках и сьезжать туда.

[Olexx2483]

Кстати, про такой бизнес (типа детской комиссионки) была недавно тема, почитайте, очень не перспективное занятие. Лучше новое продавать, ну если с остальным всё срастётся. 

 

Нового у нас полно, и с этим тоже туговато всё, продаж очень мало, в основном через интернет покупают-продают свои вещи (имею в виду детские). Я просто сама как мать и при общении с другими мамами вижу, что кто-то не может продать, а кто-то купить детские вещи. И состою в группе нашего городка, где постоянно мелькают такие сообщения о покупке-продажи. А брендов у нас вообще нет, хотя многие про них знают и ездят за 100 км покупать с рук. В общем, попробовать можно. В любом случае, я ничего не теряю, помещение свое, сидеть буду сама. То есть платить ни за что особо не надо. Хотя бы попробую себя в торговле, мое или нет. Не пойдет - перепрофилируюсь))

 

 

RASHI все правильно говорит. Идите к юристу по недвижимости, если нет толковых - едьте в ближайши город.

Что бы перевести в нежилое - нужно согласие всех жильцов/хозяев. А Вы говорите, что некоторые собственники разьехались/не живут там. Далее реконструкция если будет с наружи - та же песня. Ремонт там делать нет смысла, если барак старый - покосится все, трещинами пойдет. Что с участком земли 2 сотки рядом с эти бараком, как он выделен и оформлен на предыдущего собственника, межевание есть?

Если у Вас там будет "склад", по жалобе могут прйти проверяющие и сделать контрольную закупку. Ну и впаяют штраф.

Торговля б/у вещами много денег приносить не будет. Если участок земли в ходовом месте и доки в порядке я бы делал так, но это мое имхо. Походил бы по соседям, узнал ли нет неадекватных бабок-соседок. Купил бы, ИП не открывал. Допустим открыл бы в той квартире магаз. Посмотрел как идет дело. Потом переводить в нежилое. В дальнейшем строить павильон на 2 сотках и сьезжать туда.

 

В принципе, я так и планировала делать, но с учетом на будущее, что помещение можно перевести в нежилое. Поэтому и интересует размер штрафов, если вдруг нагрянут. Участок сейчас приватизируется, будет в собственности отдельным документом, все  размежевано. Получается, на этих сотках можно построить нежилое помещение?

[Максим30]

В разных регионах штрафы могут  отличаться. За незаконную торговлю без ИП, если торгуете не подакцизными товарами вкатают не много 1-5 тыс, для начала могут даже предупреждение выписать. Можете очень долго проработать без каких-либо документов, особенно если далеко налоговая находится.

Оформите ИП потом, сядите на вмененку или патент. Работников я так понимаю у Вас не будет, самозанятость, пойдете разок-другой к бухгалтеру она Вам расскажет какие отчеты сдавать и прочее.

По земле не все так просто. Скорее всего если она и выделена и рамежевана, то ее назначение самое вероятное в такой застройке будет - ИЖС, сельское хозяйство, на крайняк строительство гаражей. Строить магазин на земле с таким назначением нельзя, т.е. там можно постоить дом/гараж, сарай. Вам надо переводить землю в коммерческое использование, это очень длительный и выматывающий нервы процесс.

Т.е ввязываясь во все это дело, нужно продумать пути отступления, допустим дело не пойдет, сумеете ли Вы этот объкт недвижимости продать за такие же деньги?

[Olexx2483]

 допустим дело не пойдет, сумеете ли Вы этот объкт недвижимости продать за такие же деньги?

 

Вот это меня очень сильно тормозит в покупке. Как жилое его точно никто не купит. Для проживания непригодно, для прописки дорого, участок у ж/дороги, то есть там особо ничего не посадишь. Его даже не сдашь. ИП у меня был (развлекательный клуб). А клуб на этих сотках нельзя построить?  Ну типа игровой комнаты для детей. Дело в этом направлении шло неплохо, но аренда меня сожрала((

 

Блин, расположение этого дома для бизнеса прекрасное, через дорогу школа, рядом ж/д вокзал, автовокзал, самый центр, все сетевые магазины рядом, дорога к дому асфальтированная...

[RASHI]

 

 

Блин, расположение этого дома для бизнеса прекрасное, через дорогу школа, рядом ж/д вокзал, автовокзал, самый центр, все сетевые магазины рядом, дорога к дому асфальтированная...

Что-то юристы с того форума молчат, 19 просмотров и ни одного ответа, подождём до завтра. Что-ж тогда стоит побороться за этот объект, но сначала юристы.

Если пару дней не ответят, напишите больше информации и что согласны оплатить изучение вопроса. Но они потребуют сканы документов на всё, без них это гадание на кофейной гуще.

[Olexx2483]

На всех форумах, где я кидала сообщение (3 юридических, 3 бизнес) ни одного ответа, кроме этого. А просмотров много. Наверно, ситуация и правда непонятная без документов.

 

В общем, наверно, нужно дождаться документов, а потом с ними уже конкретно выяснять.

[Максим30]

Какая перспектива у Пгт ? Депрессивный или развивающийся? Если второе, то есть смысл в дальнешем строиться.

Сколько метров до ж/д путей от края участка? Если вроде меньше 50, то могут не дать разрешение на строительство. Опять же до школы сколько? В дальнейшем алкоголь/сиги нельзя будет продавать, если в эту тему сунуться.

Клуб на этой земле построить  можно, но опять же назначение земли д/б под комерцию.

Что бы не попасть, однозначно показывайте все документы юристам, и по возможности проконсультирутесь, кто может взяться за перевод земли в другой статус и сколько это будет стоить. Это раз, строить есть на что, или какие есть доходы постоянные, что бы строить в дальнейшем? Две сотки земли  это 200 кв.м. Если строить нормально, на всю площадь сразу, а не небольшой павильон и железа и профлиста воткнуть, то это 200 000 у.е......

[Olexx2483]

В принципе обычный ПГТ, не плохой и не хороший)) Единственный момент, мы стоим  на берегу Оки, очень много москвичей в последние годы понастроили у нас коттеджи и приезжают кто на ПМЖ, кто на лето.  От ж/д 150 м, школа прямо через дорогу (однополосная, асфальтированная, хорошая :) Назначение земли 99%, если не 100%, будет ИСЖ.

 

200 тыс уе - это ж можно такой коттеджище отгрохать, откуда такие цифры??

 

Алкоголь - это лицензия, ну ее нафик, сталкивалась :)

[Максим30]

Алкоголь - это так же пиво и пивные напитки, а они без лицензии.

150 метров - не проблема от ж/д.

Стоимость строительства капитального здания по проекту, с нормальным фундаментом, нормальными стенами, внутренним ремонтом, а именно, с нормлаьно плиткой, потолком, освещением, + ввод всего этого в эксплуатацию - около 1000 у.е./метр. Вам там надо техусловия на свет сделать - заранее в РЭС сходите до покупки, узнайте откуда кабель тянуть, а то потом окажеться, что за метров 300-400, а это сколько столбов ставить, или вдруг под землей этой проходит силовой кабель или коллектор канализации и строить на ней ничего нельзя. По свету надо будет сразу учитывая площать 20 Квт оформлять.

Можно капитальное помещение и за 600-700 у.е. метр построить, но качество отделки и строительства будет не то.

Котедж да можно постоить, на те же 200-250 метров.

Учитывайте, что данное помещение будет нуждаться так же в отоплении/охлаждении. Там только кондеров (если нормальных) на 200 - 250 тыс надо будет. И свет по коммерческому тариф, про газ молчу... Соответственно учитывая цены на энергоносители надо утеплять снаружи данное помещение.

[Olexx2483]

Ясно. А от моего дома свет нельзя протянуть? Свет там есть. Или я, может, опять не о том...)))

А вот узнать про подземные коммуникации - отличный совет, большое спасибо, потому что я думала, если не клуб строить, то вырою там пруд и заселю карпами. Даже не задумывалась на этим.

 

 

Смотрите, а вот такой вариант прокатит: я покупаю дом, узнаю, что перевод невозможен, торгую до первых штрафов (ну или пока не прижмут). Затем делаю пристройку м 5-10 под санузел (ну или хотя бы ванную), провожу воду и он становится более менее пригоден для жилья.  И сдаю его по средней цене, с учетом того, что в центре. Пристройку-то сделать дадут? ))

[Максим30]

Свет вы из барака этого официально не протяните под комерцию. Т.к. комерция подразумевает потребеление света по пром тарифу. В вашем отделении РЕСа все ИП, ООО и предприятия имеют отдельные договора на энергопотребление. Первое посещение работника энергосбыта по снятию показаний счетчика с квартиры в бараке, затем опрос почему так много нагорело - и отключение квартиры вообще от электричества + штраф. Там все жестко. Второе. При строительстве этого барака, проводка учитывалась, что в данной квартире будет работать небольшое кол-во электроприборов, все старое, изношенное, А Вы втихаря кинете времянку-провод на магазин - там нагрузки не хватит и сразу автомат будет выбивать, поставите автомат мощнее - замыкания и сгорит этот бара так быстро, что потушить его даже не успеют.

Любое строительство в общем доме, разделенных на квартиры, в том числе пристройки, по законодательству РФ, должны сопровождаться сбором подписей ВСЕХ собственников данного жилья + далее проект + согласование в исполкоме/сельсовете. Потом только строительство. Учитывая, что это барак, овчинка выделки не стоит. Теоретически проще сделать стену из гипсокартона внутри единственной комнаты, отделить 3-4 кв.м. под санузел. Это все неофициально. Но где взять воду и слив? Водоканал ничего тянуть без проекта не будет. Провести это - опять согласование всех жильцов, и стоить будет минимум сотни тысяч... Опять смысл этого???

Пруд Вы на эти 2 сотки тоже не выкопаете, там должен быть какой-то отступ от воды до края соседнего земельного участка. В итоге получите лужу глубиной в метр-два с комарами в сотку по площади.