Перерегистрация участка с ИЖС под коммерцию

[Руслаг]

Добрый день!
Купил я участок земли 5 соток еще в 2007 году, сейчас появилась возможность построить там что-то вроде автосервиса. Но дело вот в чем, там находится дом на трех хозяев и на каждого выделено по 5 соток, получается я купил 5-соток и 1/3 часть дома. 
1. Это получается долевая собственность? 
2. Что нужно, чтобы участок переоформить под коммерцию, долго ли это и какова будет стоимость в итоге. Ах да еще один момент, почти по диагонали всего участка проходят высоковольтные провода и стоит один столб высоковольтный.

[Bashecoagroproduct]

Я бы на Вашем месте сделал так:

1) обратился бы в местную администрацию с заявлением об оформлении Вам градостроительного плана земельного участка (вашего участка), где Вы сами схематически нарисуете месторасположение имеющихся объектов и того здания, которого Вы хотите построить... В заявлении не указывайте, что СТО хотите, а например, капитальный двухэтажный гараж с мастерской... Архитектуре Вам нарисуют и выдадут этот ГПЗУ (если нет каких-то сервитутов официальных);

2) Если Вам удалось заполучить ГПЗУ, пишите заяву в местную администрацию на выдачу разрешения на строительство нежилого здания: капитальный двухэтажный гараж с мастерской...

3) Заполучили разрешение на строительство, строите... Закончили строительство, пишите опять заяву, чтоб Вам дали разрешение (акт) на ввод в эксплуатацию + соответствующее постановление администрации...

4) Заполучили акт ввода в эксплуатацию, то с пакетом документов: свидетельством о праве собственности на землю, разрешением на строительство и актом ввода в эксплуатацию + постановление администрации прямиком в МФЦ (Росреестр) для регистрации Вашего права на нежилое здание...

 

5) После этого Вы через кадастрового инженера отмеживаете кусочек земли под нежилым зданием, ставите на кадастровый учет и регистрируете право на этот маленький кусочек земли... Вот на этом этапе и решается вопрос о смене разрешенного вида использования этого кусочка земли с ИЖС на иное...

 

Вся эта схема прокатить в том случае, если у Вас зем.участок в 5 соток стоит на отдельном кадастровом учете и Вы являетесь 100 % владельцем данной земли...

 

В любом случае Вам надо сначала посоветоваться с кадастровым инженером... так как хоть по вышеуказанной схеме, хоть по другой, с кадастровым инженером придется столкнутся... Они по земельным вопросам ежедневно сталкиваются и опыта намного больше... Кадастровые инженера такие же коммерсы, поэтому Вам целесообразно обойти 2-3, расспросить их: как можно Вашу проблему решить, узнать расценки за такой объем работы и что они включат в пакет услуг (есть инженера, которые сами бегают и собирают инфо/доки, а есть и те, которые только команду дают: принеси то, другое), сравнить их расценки и компетенцию, проверить их по сайту Росреестра и потом тока нанять их ;) ...   

[Дембель]

до 1500 м2 разрешение на строительство не требуется :)

[Bashecoagroproduct]

до 1500 м2 разрешение на строительство не требуется :)

По моему, Вы путаете разные понятия... ;)

Из Вашего утверждения следует, что для строительства индивидуального жилого дома площадью в 50 кв.метров не требуется разрешения на строительство... Вместе с тем закон говорит:

В целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи ... орган местного самоуправления непосредственно либо через многофункциональный центр. Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство необходимы следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство;

3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства...

Да, закон предусматривает, что:

 

17. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; ...

Однако, это всего лишь право владельца земли под ИЖС строить гараж без разрешения на строительство... А не право государственного или муниципального органа не выдавать его...

На практике, когда владелец земли под ИЖС обращается с заявлением о выдаче разрешения на строительство нежилого объекта капитального строительства (поэтому и советовал в заяве указать о 2-х этажном гараже с мастерской (на втором этаже жилые помещения), строительство которого предполагается... ;)), то  разрешения на строительство выдают и более того, обязаны... если градостроительные, противопожарные и прочие нормы при этом не нарушаются.

Но опять таки надо учитывать специфику правоприменительной практики того или иного региона... 

 

[Дембель]

По моему, Вы путаете разные понятия... Из Вашего утверждения следует, что для строительства индивидуального жилого дома площадью в 50 кв.метров не требуется разрешения на строительство... Вместе с тем закон говорит:

Статью скиньте, уважаемый адвокат? Я может и поверю.

Из ваших слов получается, что коттеджи не строились бы как грибы на поляне, а все проходили отбор у гл.архитектора.

[Bashecoagroproduct]

Статью скиньте, уважаемый адвокат? Я может и поверю.

Градостроительный кодекс России, ч. 9 ст. 51...

 

... Из ваших слов получается, что коттеджи не строились бы как грибы на поляне, а все проходили отбор у гл.архитектора.

Если прокурору кто то настучит официально и письменно , что при строительстве того или иного коттеджа были нарушены те или иные нормы законодательства, то он обязан будет иски подать в суд о признании такого строения незаконной постройкой и о его сносе... Таких прецедентов на практике очень много...

 

Вот недавно прокурор у нас иск подал фермеру о сносе жилого дома и его хозяйственных построек, хотя у него все документы были на руках: договор аренды земельного участка, соответствующее постановление районной администрации о предоставлении данного земельного участка в аренду, разрешение на строительство на этом земельном участке... И что интересно, прокурор формально был прав на все 100 % !!!

"Накосячили" геодезист или кадастровый инженер (так и не разобрались, никто из них не раскололся ;) ...), которые при постановке данного земельного участка на кадастровый учет набили и передали в земельно - кадастровую палату не те геодезические координаты данного земельного участка. В итоге, официально предоставленный под строительство земельный участок по данным Публичной кадастровой карты России оказался где-то на метров 400 в стороне, чем фермер отстроился... Прокурор и говорит, что типа фермер самовольно захватил зем.участок в стороне от "законного зем.участка", где он должен был строится... Все муниципальные чиновники под прокурора легли, ни у кого в архиве типа не сохранились оригиналы акта выборки данного земельного участка под строительство, а у фермера всего лишь ксерокопия данного акта выборки земли, оригинал где-то когда-то он израсходовал...

Пришлось фермеру этого прокурора неправовыми методами убедить в его неправоте в данном случае, используя  другой неправовой косяк прокурора, не имеющего отношения к данному делу ...  :1_7_2: В итоге, прокурор чуть чуть подкорректировал свой иск, суд удовлетворил иск прокурора, так как фермер полностью признал уточненный иск прокурора, но конечный результат: и овцы целы, и волки сыты..., и правосудие восторжествовало ...

[Дембель]

Градостроительный кодекс России, п. 9 ст. 51...

Если прокурору кто то настучит официально и письменно , что при строительстве того или иного коттеджа были нарушены те или иные нормы законодательства, то он обязан будет иски подать в суд о признании такого строения незаконной постройкой и о его сносе... 

Статья где, прокурор??? Прокурор, лицо опосредственное и есть инстанция которая и ему решение опротестует.Вообще логики не вижу. Я вам сказал как есть, вы пытаетесь убедить в обратном. Ой, поменяйте ник и не будет таких умных вопросов или скажите что вы адвокат дьявола, я пойму и приму все ваши прегрешения, даже спорить не буду.

Или в законах заплутали. 

Мой вам совет, поднимайте целину и не лезьте в коммерцию.

Не превращайте топик в содомию.

[Bashecoagroproduct]

Статья где, прокурор???

Так я Вам указал же статью, где расписана необходимость получения разрешения на строительство...

 

Просто в одном сообщении ответил на 2 ваших вопроса и привел пример из жизни...

 

А Вы откуда то вытащили и голословно утверждаете, что никаких разрешений на строительство ИЖС до 1500 кв.метров не требуется... Возможно, что Вы и правы ... :) в чем-то и отчасти... 

Но опять таки, я уже Вам говорил: если на что-то и не требуется разрешения на строительство, то это всего лишь право застройщика ИЖС... Он может и без разрешения на строительство что-то построить, но и может обратиться за этим самым разрешением... что тоже его право!

[Bashecoagroproduct]

... Я вам сказал как есть, вы пытаетесь убедить в обратном...

Про Ваши 1500 кв.метров... Как я уже написал выше, Вы разные понятия путаете... разрешение на строительство и экспертизу проектной документации... и право ведения строй.работ на тех или иных объектах без допуска СРО к выполнению тех или иных работ...

ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса России:

 

2. Экспертиза не проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства:

... 4) отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности,

То есть экспертиза проектной документации однозначно не нужна, но ненужность разрешения на строительство - весьма спорный момент... :)

[Aleksey_68]

Если официально всё делать,всё равно с соседями в ладах надо быть,если участок размежёван и стоит на кадастре,придётся переводить участок под коммерцию.А автосервис сложновато,тем более не дом-особняк,но можно))Не знаю,заемучиется с оформлением и соседи визг подымать будут.

[Bashecoagroproduct]

Если официально всё делать,всё равно с соседями в ладах надо быть... соседи визг подымать будут.

даже и не соседи, а в первую очередь конкуренты...

Была похожая ситуация, там участок ИЖС у хозяина 8 соток был... Дом свой жилой построил и хорошую сауну... а потом эту сауну начал сдавать за деньги... Сейчас сказали бы ему, что он молодец, самозанятой гражданин и скоро мы патент введем и ты будешь в белую работать... А лет 6-7 назад его все контролирующие органы пытались, на основании кляуз конкурентов, задавить: налоговики, государственные инспектора по охране земель... Долго воевали, налоговики отстали почти сразу, а земельники упертые оказались... В итоге, хозяину надоело дракона кормить (то бишь юриста) и доказывать свою правоту каждый раз в суде, и перед юристом поставил задачу: кусочек земли из-под сауны перевести с ижс на иной вид разрешенного пользования... Пришлось извращаться, придумывать схему... А то, что выше, в моем самом первом сообщении в теме описаны, всего лишь выводы соответствующие из этой практики... Решение проблемы, включая войны с земельниками, заняло почти 5 лет... А все из-за того, что хозяин сначала делал, а потом тока, когда проблемы появились, героически преодолевал их...  :)

Нужно было поступить наоборот: сначала думать, подстелить соломку по возможности и потом тока действовать... Хотя... Если он сначала занимался бы подстелкой соломинки, то на этот бизнес плюнул бы и не стал бы заниматься им... Он оказался в ситуации: "Отступать некуда, позади Москва!" и выстоял в итоге... Доказал, что он не раб безсловесный налоговикам и земельникам крови попил хорошо... 

[Aleksey_68]

Здесь вопрос стоит,что менее проблематично,сначала участок перевести под осуществления коммерческой деятельности или после строительства переоформлять,мне кажется первое лучше сделать!?Ещё потом заставят отчуждение земли делать,а так уже на начальном этапе видно будет,какие лазейки можно обойти,автосервис лучше под диагностику оформлять,там начнётся СНиПы да СанПиНы,площадка?50м?и т.п.?

[Bashecoagroproduct]

Здесь вопрос стоит,что менее проблематично,сначала участок перевести под осуществления коммерческой деятельности или после строительства переоформлять,мне кажется первое лучше сделать!? ...

Мы тоже поначалу хотели землю размежевать и у кусочка земли под сауной вид разрешенного использования поменять.... Когда решали вопрос о размежевании и о переводе кусочка земли с ИЖС на иной вид разрешенного использования, столкнулись с проблемой... Кусочек земли под сауной оказалась больше 2 соток, а  земельные участки под ИЖС не могут быть меньше 6 соток...   По данной причине городская администрация отказала нам в формировании 2-х самостоятельных участков и в переводе вида разрешенного использования с ИЖС на иной вид...

 

Поэтому здание сауны поставили на отдельный кадастровый учет, как кап.строение, получили на него свидетельство... Потом на кусочек земли под сауной на 2 сотки с копейками, но в рамках единого зем.участка в 8 соток, поменяли вид разрешенного использования - для размещения бани... После этого через кадастрового инженера проект межевания зем.участка на 2 самостоятельных участка сделали, приложили 2 свидетельства на объекты недвижимости: на жилой дом и на здание сауны и кадастровый инженер отправил все доки в Земельно-кадастровую палату, которая утвердила сформирование двух самостоятельных земельных участка: под ИЖС и под здание сауны...  То есть мы земельно-кадастровую палату и городскую администрацию перед фактом поставили и после чего вопрос решился...

 

У ТС земля ИЖС всего лишь 5 соток... Ему в любом случае придется размежевать и под имеющийся многоквартирный жилой дом часть своей земли отдать... И тот кусочек земли, что останется после этого, перевести под коммерческую деятельность...  

[Дембель]

Спасибо за консультацию! Добавить нечего)))

[vsl]

Приветствую

Поэтому здание сауны поставили на отдельный кадастровый учет, как кап.строение, получили на него свидетельство... Потом на кусочек земли под сауной на 2 сотки с копейками, но в рамках единого зем.участка в 8 соток, поменяли вид разрешенного использования - для размещения бани... 

Можете подробно рассказать как поменяли вид разрешенного использования под зданием сауны на 2-х сотках, но в рамках единого зем.участка?

 

У меня ситуация, в общем то, та же, общие 4 сотки, вид разрешенного использования ИЖС, есть 2 сотки пустой на которой, хочу построить сауну. Межевать ни кто не берется, ибо 2 сотки после межевания,  меньше 6 соток, которые разрешены для ИЖС. Консультировался у кадастровых инженеров, описывал Вашу схему, но все упирается в "Потом на кусочек земли под сауной на 2 сотки с копейками, но в рамках единого зем.участка в 8 соток, поменяли вид разрешенного использования - для размещения бани.." , можно подробности в этом шаге?