Бизнес-идея: купить квартиру на маткапитал и сдавать её в аренду

[IS251]

Идея подкупает своей простотой. Но что же в реальности? Давайте поразмышляем.

 

Уровень цен

У нас в городе однокомнатные квартиры класса "народная стройка" в двухэтажных домах постройки 1950-х годов стоят порядка 1,3 млн р. За эти деньги будет убитая-ушатанная квартира без ванной (только туалет), и без горячей воды. За 1,4 млн уже можно взять с новым котлом АГВ. За 1,7 млн можно купить малогабаритную однушку 21 кв.м. в довольно свежем 9-этажном доме 1979 г. постройки. За 2 млн уже будет сталинка 27 кв.м., с 3-метровыми потолками, на первой линии, в довольно неплохом состоянии.

 

Цель покупки

Цель покупки - получение дохода с арендных платежей постояльцев, на протяжении 15 лет, пока дети взрослеют. Потом квартира перейдет в их распоряжение.

Средний уровень аренды на такие квартиры - 8000 рублей в месяц. На покупку квартиры, предположим, у нас есть 300.000 рублей собственных накоплений, остальное - в ипотеку под 12% на 15 лет.

 

Варианты

1. Покупка без мат. капитала (просто для сравнения). Тогда даже при покупке самой дешевой квартиры (1,3 млн) в кредит придется брать 1 млн, ежемесячные платежи составят 12002 руб. в месяц. Доходами от сдачи квартиры в аренду тут не покрыть эти платежи. При цене квартиры 2 млн. ежемесячные платежи составят неприподъемные 20403 руб.

2. Покупка с мат. капиталом 453000р. Тогда самая дешевая квартира (за 1,3 млн) будет требовать ежемесячных платежей по ипотеке в размере 6565 руб, что уже интересно - сдавая ее в аренду за 8000р, будем в плюсе. На протяжении 12-15 лет квартира окупит себя. Однако, квартира за 1,7 млн будет обходиться в 11366 руб., то есть это уже не выгодно.

 

Для кого предполагается квартира в аренду

1. Студенты. Соответственно квартиру нужно искать вблизи институтов, в центре города. Правильно ли я понимаю, что для студентов глубоко без разницы, какого качества ремонт в квартире? Им лишь бы побухать в ней, и просто использовать как место для ночлега, поэтому всякие изыски типа "итальянской плитки", теплого пола в ванной, многоуровнего гипсокартонного потолка со спотами, наличие FullHD телевизора, микроволновки и тостера - совершенно лишнее, и тратить деньги на это не нужно. Тогда, в купленной квартире сделать "муниципальный" ремонт - постелить самый дешевый линолеум и поклеить самые дешевые обои.

2. Для молодых иногородних, семейных. Есть мысль, что они приезжают в наш город без копейки в кармане, и их первая цель - найти хорошую работу и снять самое дешевое жильё, чтобы как-то перекантоваться года 2-3, пока не накопят на первый взнос на ипотеку. Тогда для них тоже не стоит делать в квартире дорогостоящий ремонт - он не окупится.

3. Для командировочных, для руководителей среднего звена, которым лень далеко ездить до работы и они могли бы арендовать квартиру у меня. Но тут видимо им нужна квартира другого уровня для аренды: не 1-комнатная, либо очень приличная однушка, полностью обставленная мебелью. Тут теоретически можно тогда сдавать такую квартиру не за 8000р, а за 15000р, но вложения в такую квартиру будут довольно существенными (допустим, тогда нужно брать однушку за 2,5 млн в хорошем месте + делать ремонт за 500 тыс, итого 3 млн вложений, при 300тыс своих + 453 тыс мат капитала это даст ипотеку с платежем 27000руб в месяц - т.е. даже за 20тыс если сдавать ее, то не окупится).

 

 

Риски

Приобретая 1-комнатную квартиру уровня "народной стройки" для детей, через 15 лет велик риск, что такое жильё будет признано аварийным и оно никому не будет нужно, продать такую квартиру не получится: народные стройки по 80 лет не думаю, что простоят. Есть конечно призрачная надежда, что к тому времени (2040-е года) будет какая-то программа расселения ветхого фонда и будет предоставлена эквивалентная по метражу квартира в новом доме... Но, как я вижу, на это надеяться наивно: в нашем городе есть люди, десятилетиями живущие в аварийных домах и ждущих очереди на расселение - если не будут жить там, то под расселение не попадут... Но я не хочу, чтобы мои дети жили в аварийном жилье по 15-20 лет, чтобы получить от государства новую квартиру по программе расселения.

В дополнение к обветшанию жилья поток желающих арендовать эту квартиру будет уменьшаться, и придется вкладывать существенные суммы в капитальный ремонт квартиры, чтобы новые постояльцы смогли жить в ней (устранение гнили, плесени, замена проводки и труб, например). Всё это не способствует получению прибыли от сдачи квартиры в аренду.

 

 

Выводы

Ну чтож, на первый взгляд, идея выглядит интересной. Смущают риски обветшания дома, и потеря инвестиционной составляющей при этом.

 

 

Отсюда вопросы к форумчанам: что посоветуете?

Может, забыть про "народные стройки", поскольку на горизонте планирования в 15 лет они превращаются скорее в большую проблему, а не в удачную инвестицию? Кто как думает?

[pevgen]

В законе прямо прописано, что приобретать жилье для сдачи в аренду за маткапитал запрещено.

Другое дело, что строгость законов компенсируется необязательностью их исполнения, но чисто гипотетически вы попадаете под статью.

[IS251]

В законе прямо прописано, что приобретать жилье для сдачи в аренду за маткапитал запрещено.

Другое дело, что строгость законов компенсируется необязательностью их исполнения, но чисто гипотетически вы попадаете под статью.

 

Это где "прямо написано"? Точную ссылку на закон укажите, пожалуйста.

Пока я вижу только такое условие: "сдавать в аренду можно с разрешения органов опеки".

 

 

ГК РФ, статья 37. Распоряжение имуществом подопечного

 

2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

[Elina555]

Жесть, уже скоро каждый самостоятельно сделанный пук бизнесом звать будут...Как же всем недоумкам хочется быть бизнесмЭнами

[ValerijKoch]

а если вложить эти средства в новостройку, для которой только землю очистили? и потом ее и сдать в аренду?

[Efrem15]

а если вложить эти средства в новостройку, для которой только землю очистили? и потом ее и сдать в аренду?

.... или в дом для организации дома престарелых  :)

[Realchinese]

Вложите маткапитал в образование своих детей. В качественное образование, насколько это возможно. И тогда это окупится - у детей хватит ума, чтобы и себе купить жилье, и вас в старости поддержать. Правда, измерить это цифрами не получится.

[клон]

Вложите маткапитал в образование своих детей. В качественное образование, насколько это возможно. 

Образование дело хорошее, но каждый год дорожает тыщ на 10 (я про платное). Да и инфляция у нас и прочие неприятности- что будет через 10-15 лет никто не знает.

[legooo]

Покупка под сдачу выгодна,только если покупается полностью на собственные средства без всяких кредитов. И тем более нет смысла покупать старье без ванны

[oldclubber]

обычно сдача жилья приносит в среднем 10 % годовых от стоимости

 

мах -15 %

[legooo]

В среднем вообще около 8%

[Dodger9]

Несколько замечаний:

1. Если сдавать в аренду официально, то не учтен подоходный налог.

2. Не увидел в расчетах упоминания про коммунальные платежи и их величину в Вашем городе (в мск арендатор обычно оплачивает только счетчики, интернет, но не кап.ремонт, отопление, мусор и т.п. постоянные затраты) 

3. Это не бизнес инвестиция, это просто попытка не потерять накопления.

4. Совсем без вложений в поддержание состояния (краны, койко-место :)  и т.п.) врядли получится хорошо, т.к. контингент тогда будет такой, что  придет участковый (тогда см. пункт 1).

5. Не знаю что у Вас за город, но сейчас в мск квартиры, если хозяин не падает по цене и/или состояние не очень, могут стоять не сданными долго. Сегодня предложение превышает устойчивый спрос, поэтому нужно всегда знать заранее почему снимут именно Вашу квартиру (для мск - это близость к метро, состояние, парковки и т.п.), отсюда вопрос как купить хорошую перспективную квартиру в удачном месте недорого.

6. И еще, учитывайте, что покупая жилье на мат.капитал Вы обязаны сделать детей долевыми собственниками, соответственно быстрая продажа в случае срочной необходимости будет затруднена (т.к. детей при продаже нужно будет не обделить, что во-первых проверит опека, во-вторых напряжет покупателей, т.к. это их риски оспаривания сделки).

[Vladimir74]

Один из видов деятельности такой же. Сейчас предложения на рынке далеко обгоняют спрос, поэтому не всё так красиво, как Вы посчитали. Так же, Вы не учли "убой" квартиры. Хорошо, если на все 15 лет будет один арендатор. Хороший и хозяйственный. Сам делающий себе космет. ремонт. Но, как правило, люди снимающие квартиры, не особо заботятся о их состоянии. И если через год, другой они съезжают, то для следующих квартирантов требуется хоть небольшая косметика, или снижение арендной платы из-за состояния квартиры. Часто, приходится выставлять неплатежеспособных людей, при этом около 2 месяцев арендной платы плюс коммунальные платежи (1 месяц - пока поймёшь, что квартиранты не смогут далее платить, 1 месяц - пока найдёшь других) теряешь. Тем хуже, если ещё и выплачиваешь кредит.

[Гость alexorlovskiy]

Извините топикстартер но это очень глупая идея. Особенно в части: недостающую сумму взять в кредит. 

[DelCons]

Это по сути не бизнес-идея вообще.

Таким способом решается задача использования мат.капитала (пока лавочку не прикрыли) и обеспечения детей в будущем жильем.

Именно с этой точки зрения и нужно рассматривать данный проект.

[Гость alexorlovskiy]

... и обеспечения детей в будущем жильем.

Именно с этой точки зрения и нужно рассматривать данный проект.

Как по мне так это еще глупее идея, чем брать кредит под такое рискованное и непредсказуемое предприятие. Дети должны сами покупать себе квартиру иначе у них не будет причин чего-то в этой жизни добиваться. 

Это по сути не бизнес-идея вообще.

Топик вроде озаглавлен как бизнес-идея. 

[ValerijKoch]

 Дети должны сами покупать себе квартиру иначе у них не будет причин чего-то в этой жизни добиваться. 

если у родителей есть возможно помочь детям, тем более на материнский капитал, что принадлежит по сути детям, то почему бы не помочь.

 

Но я с Вами согласен, что дети должны добиваться сами, если у Вас есть миллионы и Вы не хотите их баловать. А если нет у самих денег, и пинать детей добиться что то самому, при этом самому ничего не добившись, считаю не верным.

 

Гнать их в долговые ямы, в ипотечную кабалу ну как то не правильно со стороны родителя это.

Жизнь и так им предоставит препятствия, зачем же еще родителям добавлять своим детям трудности.

Не тот думаю вариант воспитания в детях - ты должен сам.

[Гость alexorlovskiy]

... если у Вас есть миллионы и Вы не хотите их баловать. А если нет у самих денег, и пинать детей добиться что то самому, при этом самому ничего не добившись, считаю не верным.

В рамках нашего обсуждения идеи речь ведь идет о квартире. Как правило у тех у кого есть дети которым необходима квартира сами квартиру уже имеют. Значит добились чего-то в этой жизни и без лишних миллионов. Самому пинать не нужно. Их жизнь будет пинать.

 

Но тут  дело даже не в этом. Может топикстартер просто "прикрывается"  детьми (мол потом им достанется) и просто хочет заработать на недвижимости или сохранить деньги? 

 

По теме топика у меня лично есть пару важных на мой взгляд вопросов к топикстартеру:

 

1. Приходилось ли ему сдавать в аренду квартиру в течении нескольких лет? 

2. Пробовал ли он узнавать даст ли банк кредит под залог такой убитой квартиры о которой он писал? 

 

Дело в том, что в банке тоже ведь не дураки сидят и не дают кредит под залог неликвидного залога. Мало того когда они узнают, что первый взнос на квартиру - мат.капитал. Я бы лично и разговаривать не стал с таким заемщиком (без обид - сермяжная правда жизни). Да и сдача в аренду недвижимости эконом-класса - это песня! Геморрой от которого пропадет желание обеспечивать детей квартирой. Риски огромные и такие расходы. Пока они скрытые и автор о них видимо не догадывается. 

[ValerijKoch]

В рамках нашего обсуждения идеи речь ведь идет о квартире. Как правило у тех у кого есть дети которым необходима квартира сами квартиру уже имеют. Значит добились чего-то в этой жизни и без лишних миллионов. Самому пинать не нужно. Их жизнь будет пинать.

 

Но тут  дело даже не в этом. Может топикстартер просто "прикрывается"  детьми (мол потом им достанется) и просто хочет заработать на недвижимости или сохранить деньги? 

 

ТС может уже 40 лет, квартиру купил в 20 в ипотеку, позавчера рассчитался, пока не привык к деньгам, которые платил за ипотеку, решил влезть еще в одну кабалу ))

 

По остальному с Вами согласен, возможно прикрывается, тем более в названии темы слова о бизнесе. а не "Хочу подумать о будущем детей, купить им квартиру в кредит"