Инвестиции в недвижимость, что будет с рынком в будущем

[Гольфимбул]

Здравствуйте.

Прочитал тут в одном известно бизнес издании про рост цен на недвижимость в ближайшие 3-5 лет. Дорогими станут именно квартиры, по причине нового законодательства в долевом строительстве. 

Сейчас у меня есть несколько квартир от которых я давненько хотел избавится, ибо прибыль с них маленькая а хлопот они доставляют уйму.  Так вот прочитав статью у меня закралось сомнение по поводу продажи и даже появились мысли взять ещё несколько квартир. Если цены за 3 года вырастут в половину это по 30% годовых что дает нам очень хороший доход. При учете что будет ещё идти доход от аренды который будет 5%. 

И вроде приводят неплохие договоды все эти бизнес аналитики, но когда смотришь на темпы строительства которые идут сейчас, складывается впечатление что квартир по старым ценам хватит ещё лет на 15. 

Так вот как думаете что будет с рынком недвижимости в будущем и стоит ли нам ждать роста цен?

 

Доводы из статьи: 

Средний срок строительства жилого комплекса составляет два-три года. Если раньше застройщик мог взять небольшой вспомогательный кредит на начальных этапах строительства и дальше финансировать проект, по сути, из бесплатных денег дольщиков, то теперь застройщик будет вынужден брать банковское финансирование на весь бюджет проекта по текущим рыночным ставкам на весь срок строительства. Это существенно увеличит себестоимость строительства, и цены неизбежно начнут расти. При этом некоторые участники вовсе уйдут с рынка, что сократит предложение и может создать дополнительный импульс для роста цен. Пока же банки охотно дают ипотеку, а проекты выводятся на рынок по старым правилам без принудительного банковского кредитования. Однако с учетом текущего спроса запаса таких новостроек хватит примерно на два-три года продаж.

[pevgen]

У аналитиков работа такая - говорить.

Посмотрите кто из них реально управляет недвижимостью или реально строит, если такие есть - можно прислушаться. Да и то, если они это делают на том же рынке, на котором вы работаете.

Потому что недвижимость в Москве, Питере или Кургане - это разные недвижимости.

[persie]

Вполовину точно за 3 года не вырастут,может за 30 лет. И как это у вас получилось 30% годовых при росте на 50% за 3 года? Хоть зам.министра ЖКХ обещает рост не более 1-2% из-за отмены долевого строительства,но на 15% явно вырастет т.е на величину кредита. Но не более. Сейчас когда доход от аренды и ставки по вкладу почти сравнялись,то интереснее уже просто положить на депозит и не заморачиваться с арендаторами, не вкладывать потом в ремонт после них

[Gennadiy]

Аналитики как синоптики - ошибаются каждый день.

Уж слишком много факторов влияет как на погоду, так и на цену недвижимости, чтобы ученые люди в этих сферах могли предугадать будущее.

 

Тем более такие псевдоаналитики, которые в уравнение берут ТОЛЬКО ОДИН ФАКТОР и тот малосущественный.

 

Ладно, если бы это была гарантия вливания огромного количества дешевых денег из Европы, Америки, Азии, Австралии в банковскую систему РФ и соответственно экстра-дешевые ипотечные кредиты для населения. Такое бы реально взвинтило цены на недвижимость.... а гипотетическое предположение, что у кого-то из застройщиков закончатся деньги или он не сможет взять кредит, уйдет с рынка и его нишу ни в коем случае не займет другой застройщик... и это существенно снизит объемы строительства в масштабах страны... писано вилами по воде. Особенно на фоне того, что покупательская способность последние 4 года медленно, но стабильно снижается.

 

Нужны более серьезные расчеты с учетом сотен разнонаправленных факторов.

[Magnum]

Недвижимость - как золото - традиционный объект инвестирования. Не вижу, почему бы цены на квартиры в крупных городах не поднялись еще немного. Как бы экономику ни колбасило, страна все еще стоит на ногах, поэтому резкого обрушения цен на недвижку не будет...наверное. Это я вам как "аналитик" говорю. 

[ivtt]

Вряд ли цены на всю недвигу возрастут. На старую вторичку -вряд ли, она будет также падать в цене  или не продаваться. Но новый эконом вариант -тоже вряд ли. Не для того Они моховик всей строительной отрасли раскручивают, насаждая дешовую ипотеку, чтобы сейчас из-за роста цен в связи с отменой долевки споткнуться. Наверняка, зарядят какие-то гос.программы софинансирования чтобы первичку эконом.также активно брали в ипотеку.

Если и возрастут то только по новым объектам стандарт и выше, где хорошая инфраструктура, хорошая экология , центр.

*

Поэтому я бы не ставил на то, что от продажи жилой недвиги получу прибыль и в течении 3-х лет. Также можете ее продавать, и не заморачиваться с 5%  от аренды. Сейчас нет ни каких трендов к росту ее в цене, кроме вышеназванного закона. Скорее стоит опасаться ипотечного пузыря, потому как доходы не растут, а ипотеку берут все больше и больше населения. На рынке и так огромное количество не покупаемой вторички стоит , еще если ипотечные квартиры выставят которые на первичном рынке изначально покупались, то скорее будет обвал.

Единственно этот закон о запрете долевки может подстегнут какой-то всплекс роста продаж, но не рост цен.

[кисуня]

Тут такое дело двоякое .. недвижка подрастет слегка , но не 50 % .. хотя  если будет девальвация , то кто его знает на сколько , опять же в банк при  снижающихся % тоже не вариант и устойчивость наших банков ..сами понимаете ... 

И да недвига в провинции , где совсем швах с продажей  ( тут я бы избавилась все же по возможности ), и в мегаполисе разные вещи , хотя и там аренда слегка снижается .. Знал бы прикуп жил бы в Сочи (см.)

[persie]

ладно если бы это была гарантия вливания огромного количества дешевых денег из Европы, Америки, Азии, Австралии в банковскую систему РФ и соответственно экстра-дешевые ипотечные кредиты для населения.

 

Вы не знаете даже основ экономики. Вливание денег на процент по кредиту никак не влияет. А эксра дешёвых ипотечных кредитов теперь нет даже в США т.к именно это вызвало кризис 2008г

 

 

 

Тут такое дело двоякое .. недвижка подрастет слегка , но не 50 % .. хотя  если будет девальвация , то кто его знает на сколько , опять же в банк при  снижающихся % тоже не вариант и устойчивость наших банков ..сами понимаете ... 

И да недвига в провинции , где совсем швах с продажей  ( тут я бы избавилась все же по возможности ), и в мегаполисе разные вещи , хотя и там аренда слегка снижается .. Знал бы прикуп жил бы в Сочи (см.)

Девальвация никак не влияет на стоимость недвижимости. С банками тоже ничего не будет,не 90е уже давно. В 2008г в США развалился один из крупнейших в мире банков Леман бразерс,и где тут ИХ хвалебная устойчивость?

[Сапер]

Могу предложить проверить их умозаключения в реальности) Даже объект инвестирования есть) всего-то нужно - около 2-х ярдов рублей)

[Гольфимбул]

Ну что товарищи прошло чуть меньше 3 лет, и сейчас можно подвести промежуточные итоги и сказать подросла ли недвижимость в цене по сравнению с 2018 годом? 

Пожалуй расскажу про свой пример, ситуация разная, страна большая, в одном конце одно в другом может быть совсем иначе. 

Но если коротко, жил я в Курской области. И выбирал квартиры в пределах ЦФО, Курск был достаточно депрессивным городом. Поэтому выбор пал на столицу черноземья. 

На 2018 год в Воронеже работал несколько крупных застройщиков, все работали в сегменте эконом жилья. И однушку можно было купить за 1.5 миллиона. Нормального размера в 40м2, и в нормальном районе. 

Я купил квартиры по 2.5, не на стадии котлована но все ещё дом был недостроен. 

Сдали в конце 19 года. На данный момент квартиры схожей планировки, и площади на вторичном рынке продаются по цене от 4.5 до 5.5 в зависимости от этажа, ремонта и вида из окна. 

Не буду говорить про весь рынок и всю ситуацию, но вот конкретный мой пример. 

[толстый]

Я в 18 году продал квартиру в Курске 1.6 млн.

Сейчас аналогичная в Курске стоит не меньше 2,3 млн.

[Гольфимбул]

6 минут назад, толстый сказал:

Я в 18 году продал квартиру в Курске 1.6 млн.

Сейчас аналогичная в Курске стоит не меньше 2,3 млн.

Ну а мне вот говорили что если и подрастет цена то только на 5%. 

Одно огорчает аренда за это время так  и не выросла, в прочем как и за 5 лет до этого. 

[толстый]

Основным фактором роста была льготная ипотека.Сейчас возможен отскок назад.

[Гольфимбул]

Только что, толстый сказал:

Основным фактором роста была льготная ипотека.Сейчас возможен отскок назад.

Льготная ипотека это скорее мера по которую приняли для поддержки спроса на растущее в цене жилье. 

Думаю сейчас на рынках типа МСК, СПБ все ещё будет рост, сейчас грядут изменения в строительства апартов, которые были очень дешевые по сравнению с обычными квартирами и пользовались большой популярностью. 

Да и аналитики прогнозируют рост. Весной смотрел таунчик себе цена была 4.5 сейчас 6. 

[Empresario]

1 час назад, Гольфимбул сказал:

На данный момент квартиры схожей планировки, и площади на вторичном рынке продаются по цене от 4.5 до 5.5 в зависимости от этажа, ремонта и вида из окна. 

Покупали по 2,5млн. с отделкой? Или в отделку и мебель еще около 0,5млн.?

Выставлены на продажу по 4,5млн. или реально проданы за эту цену?

Слежу за аналитикой по России: Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург там двойного роста за 3 года не наблюдалось, в рубле слегка поднялись цены из-за льготной ипотеки на новое жилье, что потащило за собой вторичку, но выставить и продать - обычно разная цена. А в долларе или евро потери инвесторов налицо.

[Гольфимбул]

1 минуту назад, Empresario сказал:

Покупали по 2,5млн. с отделкой? Или в отделку и мебель еще около 0,5млн.?

Выставлены на продажу по 4,5млн. или реально проданы за эту цену?

Слежу за аналитикой по России: Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург там двойного роста за 3 года не наблюдалось, в рубле слегка поднялись цены из-за льготной ипотеки на новое жилье, что потащило за собой вторичку, но выставить и продать - обычно разная цена. А в долларе или евро потери инвесторов налицо.

С отделкой от компании, кто-то брал без отделки и отделывал мрамором. Соседи 3ку купили за 10.500 со всякими итальянскими беде и отделкой. 

Вы наверное из тех кто предлагает инвестировать в недвижимость в Европе? 

[толстый]

Я тоже двойного роста не заметил нигде.Но рост на 30 процентов это тоже очень значительно.

Хотя инвестировать в квартиры я не вижу смысла.Коммуналка растет,налоги на недвижку со второй квартиры уже берут по полной.Аренда низкая,проблем с арендаторами куча.

[Empresario]

7 минут назад, Гольфимбул сказал:

С отделкой от компании, кто-то брал без отделки и отделывал мрамором. Соседи 3ку купили за 10.500 со всякими итальянскими беде и отделкой. 

Вы наверное из тех кто предлагает инвестировать в недвижимость в Европе? 

Да, моя тема. Уже мы здесь обсуждали, что тогда может лучше "банка с зелёными", чем "крысиные бега" в российской недвижимости. Бизнес расширить-развить на эти деньги, но не российская недвижимость,  по крайней мере пока тренд не изменится.

Есть наверняка интересные жилые комплексы, где будет существенный рост, но их нужно выявлять на стадии начала строительства.

[Гольфимбул]

Только что, Empresario сказал:

Да, моя тема. Уже мы здесь обсуждали, что тогда может лучше "банка с зелёными", чем "крысиные бега" в российской недвижимости. Бизнес расширить-развить на эти деньги, но не российская недвижимость,  по крайней мере пока тренд не изменится.

Ну я вот в 18 году в биткоин вложился, пока все не так плохо как мне говорили)

Немного в недвижимость. 

С бизнесом пока так себе клеится. Пришлось в 2018 уехать в Германию ухаживать за дедом. 

Поэтому вложился в недвижимость. Ну точнее сказать разложил равномерно свою инвестиционную корзину. 

[Empresario]

А у немцев что-то купили? Там недвижимость показывает хорошие результаты. 

[Гольфимбул]

5 минут назад, Empresario сказал:

А у немцев что-то купили? Там недвижимость показывает хорошие результаты. 

Нет, не вижу смысла. Да и дед у меня владеет недвижимостью. Но в принципе я туда возвращаться не собираюсь.

[Empresario]

1 минуту назад, Гольфимбул сказал:

Нет, не вижу смысла. Да и дед у меня владеет недвижимостью. Но в принципе я туда возвращаться не собираюсь.

У меня есть масса знакомых, которые живут в России и не собираются уезжать. При этом покупают и в России, и в Испании, и в Германии, и т.д. для этого не обязательно уезжать из страны.

А в биткойн верите? Вы общаетесь с инвесторами в криптовалюты, какие перспективы?

[Гольфимбул]

2 минуты назад, Empresario сказал:

У меня есть масса знакомых, которые живут в России и не собираются уезжать. При этом покупают и в России, и в Испании, и в Германии, и т.д. для этого не обязательно уезжать из страны.

А в биткойн верите? Вы общаетесь с инвесторами в криптовалюты, какие перспективы?

Слишком дорого, слишком маленький процент приносит. Слишком большие трудности с эксплуатацией. 

Биткоин, да как-то особо не верю если честно. Просто в 2018 получил информацию что один влиятельный человек строит очень большую ферму. Подумал что он что-то знает. 

А так почему купил ещё биткоин. За ним нет человека, нет условного Дурова которого завтра могут арестовать, надавить и все такое. И это по нынешний день является лучшим средством перевода нелегальных денег. 

А пока "мафия" крепка биткоин будет пользоваться популярностью. 

А с инвесторами не общаюсь, сложно кому-то из них доверять. Так почитываю иногда новости.