Налогообложение при продаже квартиры, приобретенной с ис-ем ср-в мат.капитала

[Горохов Михаил]

Добрый день! Нужен совет от эксперта.

В 2012 году приобрели квартиру за 3.5 млн рублей с использованием ср-в мат.капитала (гасили ипотеку). (Собственником стала супруга)

В 2020 году выделили доли всем членам семьи - супругам - 1/2 в совместной собственности, сыну и дочери по 1/4 каждому.

В этом же году продаем квартиру за 3.85 млн рублей.
Как правильно посчитать налог?
Минфин нам говорит, что право собственности второго супруга, при выделении долей, будет считаться с 2012 года (с даты регистрации 1-го супруга). Здесь вопросов нету.
Но что по детям? Неужели придется платить НДФЛ при продаже детских долей?
По кадастровой стоимости и уменьшения ее на коэффициент 0.7 у нас получается так - 1919849 р х 0.7 / 0.25= 336 т.р. - стоимость 1/4 доли квартиры
Если по фактической стоимости считаем (от 3.85 млн) то стоимость 1/4 доли получается 962 500 рублей
То есть у каждого ребенка по 962 500 рублей "дохода". Или 1 925 000 р у обоих детей.
Доли продаются одним договором, в итоге можем применить вычет 1 млн рублей. Итог: 1 925 000 - 1 000 000 = 925 000р - налоговая база, которая подлежит налогообложению. В итоге 120 000 рублей должны заплатить в в виде НДФЛ.
Правильно?

Но можем ли посчитать налог вот таким образом:
Реальный доход от продажи квартиры составил 3.85 млн - 3.5 млн=350 т.р.
Из них 1/2 налогообложению не подлежит (доли супругов)
А оставшиеся 2 доли по 1/4 это 87.5 т.р. "дохода" каждая,
В таком случае 175 т.р. - "доход" по детским долям.

[persie]

При владении более 3-5 лет ничего не платится