Бизнес на покупке квартир, последующем ремонте, продаже

[Staratel]

Добрый день уважаемые форумчане. Хочу поделиться опытом и спросить совета. И так данные город миллионник. Путем стечения разных жизненных ситуаций, была придумана схема. Поиск квартир с ценой ниже рынка, их ремонт и последующая реализация. С самого начала оказалось, что 90% объявлений на Авито, Циан и подобных электронных ресурсах захвачены риэлторами. Ничего не имею против этой профессии, но размещении не существующих объектов по не реальным ценам - это пошлость. Ты звонишь, а тебе говорят: "вот только что продали, но есть "почти така же", но в другом районе, меньше площади, и дороже на 400 тыс. Постепенно появились свои "риэлторы", своя агентура в банках, и ТСЖ. Стали находить объекты. С чем столкнулись. Вторичку можно найти дешевле рынка. Убитые квартиры, после пожара, после раздела родственниками (когда комнату делят пополам) и так далее. Однако ремонт таких объектов занимает больше времени и больше затрат. Нужно сбить штукатурку, поменять электрику, поменять пол. Плюс нужно вынести и вывести весь мусор. В результате было принято решение больше сконцентрироваться на новостройках. Заходи и начинай ремонт. Тут возникли тоже трудности. В сданных домах, как правило уже большинство квартир раскуплено, и остаются или с непонятной планировкой или отказники. Покупать же у тех, кто взял на котловане - не рентабельно. Люди добавляют по 500 тысяч, ничего не делая в квартире и продают годами. Это их выбор. Покупать сами на "котловане" и ждать три года постройки дома для нас не подходит. Слишком долго. В результате пришли к следующим маневрам. Покупаем квартиру за 2-3 месяца до сдачи дома. Цена квартиры как правило 2500 -3000 тыс. Ремонт 500 тыс. (чистовой, и иногда кухни, шкаф купе). Добавляем к стоимости 500 тыс. (что ниже рынка). Продаем. Квартиры уходят быстро. От 2 дней до максимально 2 недель. Стал вопрос в привлечении капитала. Так как свои оборотные денежные средства растут медленно, а для того чтобы бригады не простаивали пришлось искать инвестиции. Предлагаем человеку вложиться в приобретение квартиры. Дальше варианты. Человек приобретает квартиру, мы делаем ремонт за свой счет, продаем квартиру. Доход делим пополам. Если человек инвестирует часть денег (от 500 тыс.), получает согласно вложенной части. Пример: квартира стоит 3млн., человек вложил 500 тыс. Ремонт сделали за 500 тысяч, продали за 4 млн. Итого заработали 500 тысяч. Из них половину забираем мы, вторая половина делится между собственниками квартиры. У одного 1/6 -500 тыс., у другого 5/6 - 2500 тыс.  Итого человек зарабатывает 83 тысячи, вложив 500 тысяч за три - четыре месяца. В зависимости от сложности объекта и сроков сдачи. Вопрос, как привлечь дополнительные инвестиции? Стоит ли взять кредит на ИП для приобретения квартир? Буду рад любым предложениям, замечаниям, советам.

[StaFFорд]

5 часов назад, Staratel сказал:

Вопрос, как привлечь дополнительные инвестиции?

Ищите собственников и предлагайте варианты.

Я так и не понял, вы на чем деньги хотите делать на ремонте или на продажах. Если на ремонте, то у вас более чем готовая модель, которая имеет право на жизнь. Есть на продаже, то только своими силами. Это бизнесом назвать сложно, да и верить на слово купи-продам, уже нельзя.

5 часов назад, Staratel сказал:

Стоит ли взять кредит на ИП для приобретения квартир?

Можно взять на физика, а ип сделать поручителем.

[БАТОН]

А налоги с продажи что не считаете? это 13% если срок владения меньше 5 лет. Недвижка это вообще нелеквид жуткий, лучше тогда депозит рассмотреть или фондовый рынок.

[Maximalist]

11.09.2021 в 03:42, Staratel сказал:

Покупаем квартиру за 2-3 месяца до сдачи дома. Цена квартиры как правило 2500 -3000 тыс. Ремонт 500 тыс. (чистовой, и иногда кухни, шкаф купе). Добавляем к стоимости 500 тыс. (что ниже рынка). Продаем.

 

23 часа назад, БАТОН сказал:

А налоги с продажи что не считаете? это 13% если срок владения меньше 5 лет.

Я так понял они орудуют до подписания Акта приема-передачи с застр., в этом случае продают по переуступке и налогов нет. Верно?

 

Я не верю в сумму 500 тыс. на ремонт, я знаю сколько стоит ремонт в квартире, это стоит  гораздо дешевле, можно легко уложиться в 250-300 тыс., вместе с пластиковыми потолками, натяжными, таким образом изначально автор предлагает несправедливо делить прибыль. В принципе, это минус, но схема тем не менее, живая. Но, нормальные люди не держат крупные суммы в рублях от слова совсем. Меня интересует, готов ли автор взять на себя валютные риски? Потому что в рублях... Это даже не смешно.

 

Хотя, тут никакой выгоды нет, помень валюту на рубли, вложить, подождать  когда вернут, обратно поменять в валюту... вся выгода сожрется перекурсовкой.

[Staratel]

14 часов назад, Maximalist сказал:

 

Я так понял они орудуют до подписания Акта приема-передачи с застр., в этом случае продают по переуступке и налогов нет. Верно?

 

Я не верю в сумму 500 тыс. на ремонт, я знаю сколько стоит ремонт в квартире, это стоит  гораздо дешевле, можно легко уложиться в 250-300 тыс., вместе с пластиковыми потолками, натяжными, таким образом изначально автор предлагает несправедливо делить прибыль. В принципе, это минус, но схема тем не менее, живая. Но, нормальные люди не держат крупные суммы в рублях от слова совсем. Меня интересует, готов ли автор взять на себя валютные риски? Потому что в рублях... Это даже не смешно.

 

Хотя, тут никакой выгоды нет, помень валюту на рубли, вложить, подождать  когда вернут, обратно поменять в валюту... вся выгода сожрется перекурсовкой.

44 кВ.м. Со старта имеем стяжку на полу и китайскую дверь. Сделано: электрика, сантехника, инсталляция, трап, душ, оштукатурены стены, обои, покрасили, ламинат, межкомнатные двери, дверь входная, натяжной потолок, плитка, балкон утеплили и ламинат. Итого +\~500. Работа+ материалы

 

Насчёт налогов работаем доходы минус расходы. Все ремонтные работы это расход, материалы, покупка квартиры тоже. 

 

14 часов назад, Maximalist сказал:

 

Я так понял они орудуют до подписания Акта приема-передачи с застр., в этом случае продают по переуступке и налогов нет. Верно?

 

Я не верю в сумму 500 тыс. на ремонт, я знаю сколько стоит ремонт в квартире, это стоит  гораздо дешевле, можно легко уложиться в 250-300 тыс., вместе с пластиковыми потолками, натяжными, таким образом изначально автор предлагает несправедливо делить прибыль. В принципе, это минус, но схема тем не менее, живая. Но, нормальные люди не держат крупные суммы в рублях от слова совсем. Меня интересует, готов ли автор взять на себя валютные риски? Потому что в рублях... Это даже не смешно.

 

Хотя, тут никакой выгоды нет, помень валюту на рубли, вложить, подождать  когда вернут, обратно поменять в валюту... вся выгода сожрется перекурсовкой.

Расчёты в рублях. И вопрос в валютных рисках конечно же интересен но мы его не учитываем в работе. Может это и минус нам как бизнесменам, но мне кажется не тот уровень чтобы прописывать расчёты «в доллары по курсу на день расчета»

 

11.09.2021 в 16:00, Pozitiv4ik сказал:

Ищите собственников и предлагайте варианты.

Я так и не понял, вы на чем деньги хотите делать на ремонте или на продажах. Если на ремонте, то у вас более чем готовая модель, которая имеет право на жизнь. Есть на продаже, то только своими силами. Это бизнесом назвать сложно, да и верить на слово купи-продам, уже нельзя.

Можно взять на физика, а ип сделать поручителем.

Работаем в двум направлениях. Сами покупаем, делаем ремонт, продаём. Предлагаем сделать ремонт уже имеющегося жилья, и продать.

[Trevor]

11.09.2021 в 10:42, Staratel сказал:

но размещении не существующих объектов по не реальным ценам - это пошлость.

Это как раз то, чего все очень хотят. Потому до сих пор и не ушло.

 

11.09.2021 в 10:42, Staratel сказал:

Покупаем квартиру за 2-3 месяца до сдачи дома. Цена квартиры как правило 2500 -3000 тыс. Ремонт 500 тыс. (чистовой, и иногда кухни, шкаф купе). Добавляем к стоимости 500 тыс. (что ниже рынка). Продаем.

За 2-3мес до сдачи - это в расчёте, что квартира потом с документами на собственность будет дороже? Интересно, это похоже на местную особенность, поскольку обычно квартиры дорожают после ввода в эксплуатацию, но не очень сильно, плюс сам ввод иногда затягивается на несколько месяцев. Я, по крайней мере, наоборот продавал за несколько месяцев до сдачи в эксплуатацию, потому что цена на этом моменте была уже почти на пике, а ждать РВЭ становилось уже неинтересно, рост цен уже не слишком большой, а ждать для этого нужно было достаточно долго, в итоге по параметру "время/прибыль" становилось неинтересно. Но это по схеме покупки на стадии котлована.

 

11.09.2021 в 10:42, Staratel сказал:

Вопрос, как привлечь дополнительные инвестиции? Стоит ли взять кредит на ИП для приобретения квартир? Буду рад любым предложениям, замечаниям, советам.

Первая же мысль - человек после одной-двух таких покупок запросто подумает, а зачем ему с вами делиться, если он и сам может найти, что купить. Ремонтников полно, сделать отделку подешевле, чем у вас, ему точно пообещают, а что будет потом - это будет известно уже потом, не сейчас.

Этот момент надо постараться продумать, схема-то не очень хитрая сама по себе.

 

16 часов назад, Maximalist сказал:

Я так понял они орудуют до подписания Акта приема-передачи с застр., в этом случае продают по переуступке и налогов нет. Верно?

Продают наверняка по документу за те же деньги, за что и купили, показывают нулевую прибыль, как это и делается часто.

 

 

 

 

[Maximalist]

Сколько стоит зеркальная дверь?

[StaFFорд]

20 часов назад, Staratel сказал:

Сами покупаем, делаем ремонт, продаём. Предлагаем сделать ремонт уже имеющегося жилья, и продать.

Нормальная схема. Тем более от ремонта народ избавляете.

[Candyman]

На рынке разница между квартирой с ремонтом и без ремонта не сильно большая. К тому же все застройщики предлагают ремонт от бюджетного до бизнес класса. И он будет дешевле чем можете предложить. 

[Staratel]

17 часов назад, Maximalist сказал:

Сколько стоит зеркальная дверь?

20-25 тыс. стараемся брать со скидкой, по Акции. С маленькими царапинками, дефектами. Сами устраняем

[Staratel]

11 часов назад, Candyman сказал:

На рынке разница между квартирой с ремонтом и без ремонта не сильно большая. К тому же все застройщики предлагают ремонт от бюджетного до бизнес класса. И он будет дешевле чем можете предложить. 

Да, застройщики предлагают ремонт. Из практики переделывали такие ремонты. Ужасное качество, так как подрядчик старается максимально сэкономить. Это что касается эконома. Бизнес класс - там все по другому ценник уходит в горы, при этом что то качественное а что то нет.

[Candyman]

3 часа назад, Staratel сказал:

Да, застройщики предлагают ремонт. Из практики переделывали такие ремонты. Ужасное качество, так как подрядчик старается максимально сэкономить. Это что касается эконома. Бизнес класс - там все по другому ценник уходит в горы, при этом что то качественное а что то нет.

Люди в принципе делятся на 2 сорта, первые рады любому ремонту лишь бы дешево. Вторые будут делать его за много денег. Ваше предложение будет всегда дороже предложения застройщика. 

Не хочу сказать что эта схема не работает, но она очень долгая и геморойная. 

И к примеру у нас сейчас продают квартиры в долевку которые построятся только в 23 году, и предложений уже очень мало. в 22 году вообще не будет этих квартир в продаже. А построятся они через год. Закапывать деньги на два года сомнительное занятие. 

Покупать квартиру по цене застройщика при сдаче, потом делать ремонт и добавить свою маржу, цены будут не очень конкурентные. 

[persie]

Покупка в кредит, да ещё и новый ремонт. Это будет всегда гораздо дороже готового ремонта хоть новой, хоть б/у квартиры

[ivtt]

11 часов назад, persie сказал:

Покупка в кредит, да ещё и новый ремонт. Это будет всегда гораздо дороже готового ремонта хоть новой, хоть б/у квартиры

Не взлетит схема. 

Дело не в самом ремонте,  а в том что отделочник захотел срубить бабла с продажи самой квартиры,  сам не вкладываясь в ее покупку. Но дураков среди  инвесторов нет- какой резон делиться с каким-то отделочником прибылью  от продажи своей квартиры, брать на себя все налоги, рисками по сделке, а этому отделочнику еще отдать деньги с продажи чистыми-неучтенкой. Смысл ?  Продать квартиру с прибылью и самим возможно. А его идея сама по себе ничего не стоит. 

И цена ремонта под продажу, и цена ремонта для себя, и цена ремонта из предложения самого отделочника -это все разные вещи и с разными ценами.

Да еще чтоб сей отделочник на тебе наварился -сделал не инвест ремонт под продажу квартиры, а дорогой ремонт.  Кому тут выгода ? Только отделочнику, а не инвестору.  Сразу виден конфликт интересов. А эти отделочники -ответственности ноль, ценник до неба, да еще прибыль с продажи твой квартиры пополам -наглости не занимать. 

Нормальные подрядные организации так дела не делают.  Никто так ни по 223-ФЗ, ни по 44-ФЗ сделки не проводит.

Все по договорам -деньги отдельно, и условия их явно расписаны. Ремонтные работы -отдельно, продажи -отдельно. Если все вместе связывать ,то нужно или общее юр.лицо создавать или простое товарищество. Вот тогда прибыль исходя из вложенного делится и по договору затрат.

А так как есть, ИПшник - сможет только своих  деньгах крутиться или только отделкой заниматься.

Инвестору же выгоднее купить квартиру с отделкой от застройщика, нежеди кого-то со стороны привлекать. Притом квартира может не сразу продаваться, а через  год- два, если ее в льготную ипотеку брать и сдавать сразу, и потом какие-то локации появятся рядом с домом -метро, магазины и тд, когда квартира в цене резко возрастет. Тогда прибыль выше будет. Но это дела самого инвестора.

Привлечение отделочника со стороны это более для продажи вторички подходит.  И то что за времена ,а то бывает, что ремонт вообще себя не окупает, и может только в ноль выйдешь при продаже квартиры.

[StaFFорд]

На самом деле пс стяжка, ламинат и штукатурка с обоями под покраску много не стоит. Инженерка тоже минимальный пакет. Если все четко выверено, то заработать можно. Да и на этапе котлована сейчас никто не продает, а старт наверняка будет с 60-80% готовности дому, это мах скидка 5%, остальные это заинтересованные инвесторы, но они блоками, секциями, этажами выкупают.

Это все круто, при срочном выкупе, там квартира изначально предмет торга и разница может доходить до 20-30%, еще и нал надо держать всегда.

[Staratel]

Ещё одна из проблем с которой столкнулись в ходе своей деятельности это как обезопасить себя от недобросовестного инвестора. Человек приобретает квартиру, мы помогаем выбрать, оформить ипотеку, делаем ремонт. И вдруг человек говорит нам - «спасибо вам ребята за ремонт! Дальше я сам!». Обратились к юристам, но законодательство не позволяет как-либо ограничить право собственности человека. Это его квартира и он вправе ее распоряжаться, поэтому любые условия на этот случай в договоре не законные. Пока выходим из ситуации двумя договорами. Договор займа на примерную сумму ремонта от инвестора. И эксклюзивный договор на год, что в случае продажи квартиры не через наше ип предусмотрены штрафные санкции. Будем благодарны за идеи, критику, Советы.

[StaFFорд]

Только что, Staratel сказал:

Человек приобретает квартиру, мы помогаем выбрать, оформить ипотеку, делаем ремонт. И вдруг человек говорит нам - «спасибо вам ребята за ремонт! Дальше я сам!»

В договоре издержки прописываете.

1 минуту назад, Staratel сказал:

Это его квартира и он вправе ее распоряжаться, поэтому любые условия на этот случай в договоре не законные.

Тогда отдельным договором об улучшении жилищных условия, за стоимостью и подписью владельца.

3 минуты назад, Staratel сказал:

Договор займа на примерную сумму ремонта от инвестора.

То есть собственник согласен на более скудные условия?! Еще и сознательно.

3 минуты назад, Staratel сказал:

И эксклюзивный договор на год, что в случае продажи квартиры не через наше ип предусмотрены штрафные санкции.

А у других условия лучше?

[Staratel]

Инвестор может сказать мне нравится квартира и я оставлю ее себе. Мы сделали ремонт за 500 тысяч, в надежде заработать 1млн. А он говорит вот вам ваши 500т, досвиданья ребята;) нет образца договора с прописанными рисками?

[StaFFорд]

2 часа назад, Staratel сказал:

Инвестор может сказать мне нравится квартира и я оставлю ее себе. Мы сделали ремонт за 500 тысяч, в надежде заработать 1млн. А он говорит вот вам ваши 500т, досвиданья ребята;) нет образца договора с прописанными рисками?

А как вы хотели? И рыбу съесть и еще вторую прихватить. Вам затраты оплатили и живите счастливо. Это его собственность, а не ваша.

Риски прописать можно, но решать уже будет мировой судья. И в порядке общей очереди, а не отдельно выделенным производством. Вообще юрист лучше это может оформить документально.

Вы даже пени не можете предъявить, так как состава нет. 

Тут все сводится к тому, сколько взял, столько в кассу положил.

[ivtt]

6 часов назад, Staratel сказал:

И эксклюзивный договор на год, что в случае продажи квартиры не через наше ип предусмотрены штрафные санкции.

Тоже договор для лохов. Почитайте судебную практику. Максимум сможете только рассчитывать на возмещение подтвержденных расходов связанных с вашими услугами по продаже данной квартиры.

*

Решение № 2-793/2017 2-793/2017~М-89/2017 М-89/2017 от 15 мая 2017 г. по делу № 2-793/2017

Ярославский районный суд (Ярославская область):

В силу п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. С учетом приведенных норм права условие договора оказания услуг по покупке объекта недвижимого имущества, закрепляющее обязанность ответчика по выплате истцу неустойки в случае отказа от исполнения договора, то есть устанавливающее санкцию за отказ заказчика от услуг исполнителя, ущемляет предусмотренное законом право истца (потребителя) в любое время отказаться от оказания услуги и возместить ответчику (исполнителю) понесенные расходы.

https://sudact.ru/regular/doc/9wz6vKm6cZ64/