6% налога по УСН за сдачу в аренду квартир?

[Автор]

Здравствуйте! Я сдаю квартиры в аренду нелегально, но готов платить 6% от дохода по УСН, как Индивидуальный предприниматель. Возможна такая схема? Может ИП по УСН платить 6% с дохода от сдачи квартир в аренду? Или только как юридическое лицо 13%?

И второй вопрос, если ИП в Москве будет зарегистрирован, а квартиры, которые сдаются в аренду, находятся в г. Мытищи и Мытищинском районе, то какой будет порядок, где платить налоги?

[olesya]

А по моему легче платить налоги на доходы физических лиц. ( 14% кажется). Не знаю возможно ли процедура с индивидуальным предпринимателем, но скажу вам одно, даже если и можно, то после уплаты 6% вам нужно еще эти деньги снять с расчетного счета, а это еще как минимум 9% (как дивиденды).

А про юридическое лицо и 13 %, что то не поняла вопроса. На УСН может быть как индивидуальный предприниматель, так и ООО, и основные налоги там одинаковые.

[Автор]

Спасибо, но Вы что-то путаете! Физическое лицо платит 13%! )) А про 9% я слышу впервые! Тогда какой прок вообще от УСН, если еще с расчетного счета снимаются еще 9%? ))) Тогда получается, что физическое лицо платит 13%, а ИП с УСН на доходы 6% платит в общей сумме 15% - смешно! Что-то Вы путаете!
А второй вопрос был про физическое лицо и 13%, я ошибся!

[Автор]

Вот нашел в Интернете:

 

Рекомендации гражданам – арендодателям – по вопросам уплаты налога и оптимальной форме сдачи квартир в аренду.

 

 

При расчете и уплате налога на доход с платы за аренду следует иметь в виду следующее.

 

 

3.1. Применение Упрощенной системы налогообложения к доходам от сдачи квартиры в аренду.

 

Ставка налога на доход граждан составляет 13%. При этом гражданин – арендодатель не имеет права учесть при налогообложении свои затраты на сдачу помещений в аренду.

 

В то же время список таких затрат весьма обширен. В первую очередь, к ним относятся уплат коммунальных услуг, которые, как правило, не оплачиваются арендатором отдельно а являются частью арендной платы. А также все виды ремонта, затрат по приведению квартиры в надлежащее состояние (замена входной двери на железную, врезание новых замков и т.д.). В случае, если гражданин-арендодатель приобретает мебель, это также является его расходами на сдачу квартиры в аренду. Дополнительными затратами на сдачу квартиры в аренду будет являться оплата Товариществу собственников жилья (ТСЖ) и консьержу, правда только в случае если сам арендодатель не проживает в том же доме, где сдает квартиру.

 

если квартира приобретена специально для сдачи в аренду, ее стоимость также является расходом [1]. Также будут являться расходами все затраты, связанные с приобретением квартиры (пошлина за государственную регистрацию права собственности в Регистрационной палате, расходы на нотариальное оформление и т.д.)

 

Налоговое законодательство РФ предусматривает возможность применения специальных налоговых режимов, предусматривающих уплату налога по ставке 6% или 15%, так называемой «Упрощенной системы налогообложения» (УСН). УСН гражданином-предпринимателем и тогда, когда он желает сдать в аренду принадлежащее ему жилое помещение. Ставка 6% предусматривает налогообложение всего дохода гражданина, без учета расходов, а ставка 15% применяется к разнице между доходами и расходами. Выбор между ставками осуществляется по желанию гражданина-предпринимателя. Менять систему налогообложения запрещено в течение 3-х лет запрещено.

 

Обращаем внимание, что УСН предназначена для налогообложения дохода от предпринимательской деятельности, и для использования УСН гражданин обязательно должен быть зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя. (ИП).

Таким образом, законодательство РФ содержит легальную возможность снижения налога с 13% без учета расходов до 6% без учета расходов или использование ставки 15% с учетом расходов.

 

Внимание! Приведенные примеры являются иллюстрацией.

 

 

 

Пример 1.

 

Гражданин в течение года сдает квартиру за 21 тыс. руб. в месяц и уплачивает коммунальные платежи 3 500 руб./мес. (42 000 руб./год), а также потратил на ремонт квартиры 140 тыс. руб. и на врезку новых замков 3000 руб.

 

· Если он уплачивает налог как физическое лицо, налог к уплате за год составит 32 760 руб. налога.

 

· Зарегистрировавшись как предприниматель на УСН 6%, он должен будет уплатить 15 120 руб. налога.

 

· Зарегистрировавшись как предприниматель на УСН 15%, с учетом расходов, он должен будет уплатить в первый год 9 510 руб., за каждый из двух последующих – 33 300 руб. налога, затем имеет право перейти на УСН 6%. либо продолжать применение УСН 15% (например, в целях учета расходов на будущий ремонт) и уплачивать 33 тыс. руб. налога ежегодно.

 

 

 

Для тех, кто заинтересовался использованием УСН, дадим некоторые рекомендации.

 

использовать описанный выше способ снижения налоговой нагрузки, заявление о переходе на УСН по соответствующему выбранному режиму (6% или 15%) рекомендуем подать сразу в момент регистрации в качестве предпринимателя.

Применение УСН влечет за сбой ряд дополнительных обязательств – расчет и уплат отчислений в пенсионный фонд (в 2007 г. - 1848 руб., в 2008 . - предполагается 3864 руб., но платежи в этом размер пока не утверждены; отчисления в ПФ уменьшают единый налог), ведение отчетности (только для УСН 15%), более сложный расчет налоговых обязательств чем при ставке 13%. Обязательно проконсультируйтесь с квалифицированным бухгалтером по всем возникшим вопросам перед принятием решения.

Предприниматели подвержены более высокому риску налоговых проверок. В случае, если налоговый орган установит наличие недоимки, она может быть взыскана в досудебном порядке через инкассовое поручение (с гражданина, не являющегося предпринимателем – только в судебном порядке).

 

В Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей должны быть внесены сведения о предпринимателе как осуществляющем свою деятельность по виду "Сдача в наем собственного жилого недвижимого имущества".

 

 

В некоторых субъектах РФ законами субъекта РФ может быть введена возможность применения индивидуальными предпринимателями системы налогообложения доходов от сдачи в аренду квартир на основе патента (специальный вид упрощенной системы налогообложения).

[olesya]

Спасибо, но Вы что-то путаете! Физическое лицо платит 13%! )) А про 9% я слышу впервые! Тогда какой прок вообще от УСН, если еще с расчетного счета снимаются еще 9%? ))) Тогда получается, что физическое лицо платит 13%, а ИП с УСН на доходы 6% платит в общей сумме 15% - смешно! Что-то Вы путаете!

А второй вопрос был про физическое лицо и 13%, я ошибся!

 

Про 14 % я имела ввиду налог на доходы физических лиц, просто все время забываю 13 или 14 % :)

 

А про 9 % я ничего не путаю, ничего с расчетного счета не снимается, после оплаты 6 % вы должны как то снять деньги с расчетного счета, и чтобы это сделать есть несколько путей: снять как з.п. и уплатить соответсвенно все налоги и втом числе в пенсионный фонд, или снять как дивиденды - а это 9 %.

 

И все правильно, физ лицо платит 13% , а ИП или ООО на УСН платит или 6 % от общей суммы, или 15% от разницы между доходами и расходами.

[Автор]

Спасибо! Отчисления в ПФ уменьшают единый налог. И еще вопрос, квартиры в аренде у меня в Мытищах и Мытищинском районе, а ИП зарегистрирован в Москве, где мне платить налоги придется, какой будет порядок?

[olesya]

По моему разницы нет где находятся квартиры, не можете же вы регистрировать ИП везде где находится квартира. (могу ошибаться).

[Автор]

А как же налоговая в Москве будет меня контролировать? Или, например, если я буду иметь квартиры в Сочи и сдавать их там, тем более?

[olesya]

А налоговая и не будет вас контролировать :) Вы попадетесь по неуплате налогов за какую то квартиру, только когда кто то напишет заявление на то, что вы сдаете квартиру, сдаете без договора, арендаторы мешают спать и т.п. и тут вас прихватят.

Вы в принципе относитесь к налоговой у которой стоите на учете, ей без разницы откуда к вам приходят деньги, ей главное чтобы вы платили налоги, платили зар плату хотя бы директору, платили налоги с зар платы директора.

Единственное я не знаю, как происходит именно в вашем случае (именно с квартирами), вы являетесь их собственником? всех квартир? вам нужно более подробно узнать у юриста. Я знаю, только про услуги, например фирма зарегистрирована в регионе, юр адрес тоже в регионе, но услуги оказываются в москве, налоги оплачиваются в регион по месту регистрации фирмы. То есть налоговой в регионе, без разницы где осуществляются услуги в регионе или в москве.

[Constructive]

Непонятно, при чем тут НДФЛ. Если вы занимаетесь сдачей в аренду долгое время (и если квартир несколько, и, тем более, если они не ваши), то вы просто обязаны быть зарегистрированы как ИП или юрлицо. По закону.

[Автор]

Непонятно, при чем тут НДФЛ. Если вы занимаетесь сдачей в аренду долгое время (и если квартир несколько, и, тем более, если они не ваши), то вы просто обязаны быть зарегистрированы как ИП или юрлицо. По закону.

Квартиры мои личные, я собственник. По закону мы многое чему обязаны, но квартиры сдают в аренду и не платят налоги сотни тысяч людей в России...А налоги они должны платить 13%, если не зарегистрированы как ИП и они не обязаны по закону в обязательном порядке регистрироваться как ИП или ООО! Нет такого закона! Пока сами не захотят.

 

 

А налоговая и не будет вас контролировать :) Вы попадетесь по неуплате налогов за какую то квартиру, только когда кто то напишет заявление на то, что вы сдаете квартиру, сдаете без договора, арендаторы мешают спать и т.п. и тут вас прихватят.

 

Вы в принципе относитесь к налоговой у которой стоите на учете, ей без разницы откуда к вам приходят деньги, ей главное чтобы вы платили налоги, платили зар плату хотя бы директору, платили налоги с зар платы директора.

 

Единственное я не знаю, как происходит именно в вашем случае (именно с квартирами), вы являетесь их собственником? всех квартир? вам нужно более подробно узнать у юриста. Я знаю, только про услуги, например фирма зарегистрирована в регионе, юр адрес тоже в регионе, но услуги оказываются в москве, налоги оплачиваются в регион по месту регистрации фирмы. То есть налоговой в регионе, без разницы где осуществляются услуги в регионе или в москве.

По нашим законам, пока сам на себя не скажешь, ничего не будет! :icon_mrgreen: А то что напишут жалобу, так у меня с ними неприязненные отношения, а квартиру в аренду я не сдаю! Документов нет и дела нет. :ac26:

[Jihad]

схема эта рабочая, регистрируйтесь как ИП, платите налог 6% и спите спокойно.

никаких НДФЛ в вашем случае нет!

снятие денег с р\с предпринимателя в зависимости от банка 0,5-2%

[Idea]

Здравствуйте! Я сдаю квартиры в аренду нелегально, но готов платить 6% от дохода по УСН, как Индивидуальный предприниматель. Возможна такая схема? Может ИП по УСН платить 6% с дохода от сдачи квартир в аренду? Или только как юридическое лицо 13%?

 

И второй вопрос, если ИП в Москве будет зарегистрирован, а квартиры, которые сдаются в аренду, находятся в г. Мытищи и Мытищинском районе, то какой будет порядок, где платить налоги?

 

Схема вполне рабочая, к 6% прибавляем еще порядка 1% банковских за снятие наличных, если жильцы платят безналом :icon_mrgreen: Регистрируйся в Москве, квартиры могут быть где угодно. При регистрации в кач-ве ИП сразу подавай заявление о применении УСН по плану "Доходы", чтобы платить 6% с дохода а не 15% с доход-расход. Никаких дополнительных подоходных 13% с тебя никто не возьмет. Еще будешь платить страховую и накопительную часть своей пенсии, цифра фиксированная, не зависит от дохода и составляет порядка 1000р в год, т.е. незначительная. При каждой налоговой есть коммерческая служба, которая за тебя может подавать декларацию 4 раза в год, если не хочешь это делать сам, они же проконсультируют по всем нюансам. В твоем случае их услуги не должны стоить дороже 20000р. в год. По этой схеме можно также сдавать коммерч. недвижимость. Удачи!

[olesya]

схема эта рабочая, регистрируйтесь как ИП, платите налог 6% и спите спокойно.

никаких НДФЛ в вашем случае нет!

снятие денег с р\с предпринимателя в зависимости от банка 0,5-2%

 

А никто и не говорил, что в этом случае есть НДФЛ. Был вариант, не регистрировать ИП и платить все налоги как на доходы физических лиц. :) Снятие денег конечно 0,5-2% в зависимости от банка, но как вы потом перед налоговой отчитываться будете? на что вы получили деньги с расчетного счета? Обычно берут под отчет и потом собирают чеки на что были потрачены деньги, естественно, что расходы должны как то касаться деятельности организации. ( в этом случае: оплата комунальных услуг, ремонт, мебель для квартры и прочее).

[Автор]

Схема вполне рабочая, к 6% прибавляем еще порядка 1% банковских за снятие наличных, если жильцы платят безналом :icon_mrgreen: Регистрируйся в Москве, квартиры могут быть где угодно. При регистрации в кач-ве ИП сразу подавай заявление о применении УСН по плану "Доходы", чтобы платить 6% с дохода а не 15% с доход-расход. Никаких дополнительных подоходных 13% с тебя никто не возьмет. Еще будешь платить страховую и накопительную часть своей пенсии, цифра фиксированная, не зависит от дохода и составляет порядка 1000р в год, т.е. незначительная. При каждой налоговой есть коммерческая служба, которая за тебя может подавать декларацию 4 раза в год, если не хочешь это делать сам, они же проконсультируют по всем нюансам. В твоем случае их услуги не должны стоить дороже 20000р. в год. По этой схеме можно также сдавать коммерч. недвижимость. Удачи!

 

Всем спасибо! А разве обязательно, чтобы жильцы платили мне за аренду только безналом на р/с ИП? А если наличными мне в руки, как это мне оформлять и могу я их сразу оставлять себе, а не класть на расчетный счет своего ИП, тогда и 2% платить не надо за снятие и меньше мороки?

 

А насчет декларации, то мне достаточно один раз заплатить за консультацию(все ведь будет одно и тоже, толька сумма аренды может меняться), а потом декларации я сам буду заполнять и заказным письмом отправлять в налоговую. За такую ерунду 20 000руб. в год. платить кому-то не буду.

[Jihad]

А никто и не говорил, что в этом случае есть НДФЛ. Был вариант, не регистрировать ИП и платить все налоги как на доходы физических лиц. :) Снятие денег конечно 0,5-2% в зависимости от банка, но как вы потом перед налоговой отчитываться будете? на что вы получили деньги с расчетного счета? Обычно берут под отчет и потом собирают чеки на что были потрачены деньги, естественно, что расходы должны как то касаться деятельности организации. ( в этом случае: оплата комунальных услуг, ремонт, мебель для квартры и прочее).

первый раз я проигнорировал тот БРЕД который Вы пишете, во второй раз, уж извините, не смог.....

вы путаете организационно правовые формы и их обязанности в отношении налоговых органов!

1. у ИП нет лимита остатка кассы

2. при применении УСН организация/ИП освобождена "от ведения бухгалтерского учета в полном объеме"!

3. у ИП нет и не бывает дивидендов, это противоречит их ПРИРОДЕ!!!!

4. читайте ГК РФ и НК РФ, более половины ваших ответов противоречат им!!!!

[Автор]

Непонятно, при чем тут НДФЛ. Если вы занимаетесь сдачей в аренду долгое время (и если квартир несколько, и, тем более, если они не ваши), то вы просто обязаны быть зарегистрированы как ИП или юрлицо. По закону.

 

Вы не правы! Специально для Вас нашел ответ в Интернете(кстати, всем будет интересно!):

 

 

....Проблема заключается в том, является ли сдача квартиры в аренду предпринимательской деятельностью? От ответа на этот вопрос зависит многое: во-первых, ставка налогообложения доходов. Во-вторых, и это куда более серьезно, - Уголовный кодекс (УК РФ) устанавливает ответственность за осуществление предпринимательской деятельности без регистрации. Получается, что если сдача квартиры в аренду признается предпринимательской деятельностью, то десятки тысяч лиц совершили преступление, поскольку сдают свою квартиру в аренду без всякой регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.Однако не все так плохо. Минфин России, ФНС, Верховный Суд, арбитражные суды к 2005 году пришли к выводу, что сдача физическим лицом своей квартиры в аренду, не является предпринимательской деятельность. Вообще, согласно ст.2 ГК РФ предпринимательская деятельность – это самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, работ, услуг лицами, зарегистрированными соответствующим образом. По мнению Минфина, ФНС, судов, сдача имущества в аренду – это фактически использование собственником этого имущества своего законного права на распоряжение этим имуществом. Здесь нет элемента экономической деятельности, который является важной составляющей предпринимательской деятельности.

 

Следовательно, физическое лицо, сдающее свою квартиру в аренду, не обязано регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, поскольку сдача в аренду – это не предпринимательская деятельность. Но обязанности уплачивать налог с полученных доходов никто не отменял. Арендодатель должен заплатить государству 13% от полученного дохода (НДФЛ).

 

Однако есть и другой вариант развития событий. Представим, что лицо зарегистрировалось в качестве индивидуального предпринимателя и после этого начало сдавать свою квартиру в аренду. При этом предприниматель находится на УСН со ставкой 6%. Вопрос: какой процент с доходов от сдачи в аренду он платит государству – 13% НДФЛ или 6% по УСН? Разница, как мы видим, существенная – более чем в два раза.

 

Сейчас практика стала складываться следующим образом. Если в свидетельстве о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя указан такой вид деятельности, как сдача недвижимого имущества в аренду, то тогда сдача квартиры в аренду подпадает под УСН и платится 6%. Если же такой вид предпринимательской деятельности не указан в свидетельстве, то лицо должно уплатить обычные 13%. Вывод: если ж Вы уже являетесь индивидуальным предпринимателем, то включите в перечень видов своей деятельности сдачу недвижимого имущества в аренду. Тогда будете платить налогов с этих доходов в 2 раза меньше.

[Constructive]

Да дело не в этом. Если по существу, есть много нюансов.

В целом согласен с вашим ответом, хотя интернет не считаю серьезным источником для справок.

 

Положим, у меня две квартиры, живу я в одной. Я работаю, получаю зарплату. Чтобы вторая квартира не пустовала, сдаю ее в аренду. При этом получаю деньги от сдачи, плачу налог на доходы физлиц.

Второй случай: У меня несколько квартир. Живу в одной, остальные сдаю. Причем доходы от аренды такие, что я не работаю, и, более того, могу позволить себе периодически покупать новые квартиры. Короче говоря, эти деньги являются моим основным доходом. Деятельность классифицируется как предпринимательская, и никак иначе. НДФЛ здесь совершенно недопустим. В жизни это означает, что человек будет заниматься такой деятельностью (как физлицо) до тех пор, пока не получит по шапке.

 

В первом посте вы описываете схему уплаты 6% как ИП. Никаких НДФЛ тут нет, именно об этом я писал.

[Автор]

Да дело не в этом. Если по существу, есть много нюансов.

В целом согласен с вашим ответом, хотя интернет не считаю серьезным источником для справок.

 

Положим, у меня две квартиры, живу я в одной. Я работаю, получаю зарплату. Чтобы вторая квартира не пустовала, сдаю ее в аренду. При этом получаю деньги от сдачи, плачу налог на доходы физлиц.

Второй случай: У меня несколько квартир. Живу в одной, остальные сдаю. Причем доходы от аренды такие, что я не работаю, и, более того, могу позволить себе периодически покупать новые квартиры. Короче говоря, эти деньги являются моим основным доходом. Деятельность классифицируется как предпринимательская, и никак иначе. НДФЛ здесь совершенно недопустим. В жизни это означает, что человек будет заниматься такой деятельностью (как физлицо) до тех пор, пока не получит по шапке.

 

В первом посте вы описываете схему уплаты 6% как ИП. Никаких НДФЛ тут нет, именно об этом я писал.

 

Так можно и как физическое лицо платить 13% за сдачу в аренду 3-х квартир, а можно и как ИП и 6 % и 15%, если расходы большие!

Наверно здесь какой-то пробел и лазейка, в итоге можно и так и так!

 

Но у меня вопрос - как ИП я могу получать от арендаторов деньги за аренду наличными? Как это оформить? И могу я эти деньги не класть на р/с своего ИП, а сразу ими пользоваться и не платить 2% и вообще без лишней мороки? Или может быть так - открыть еще вклад в банке как физическое лицо, а в договоре с арендаторами указать не р/с ИП, а именно этот вклад и не платить эти 2%? Конечно про этот вклад я так же сообщу в налоговую. КАк лучше сделать? Тут дело принципа - как с юридически это обойти, интересно до конца все нюансы узнать!

[Idea]

Так можно и как физическое лицо платить 13% за сдачу в аренду 3-х квартир, а можно и как ИП и 6 % и 15%, если расходы большие!

Наверно здесь какой-то пробел и лазейка, в итоге можно и так и так!

 

Но у меня вопрос - как ИП я могу получать от арендаторов деньги за аренду наличными? Как это оформить? И могу я эти деньги не класть на р/с своего ИП, а сразу ими пользоваться и не платить 2% и вообще без лишней мороки? Или может быть так - открыть еще вклад в банке как физическое лицо, а в договоре с арендаторами указать не р/с ИП, а именно этот вклад и не платить эти 2%? Конечно про этот вклад я так же сообщу в налоговую. КАк лучше сделать? Тут дело принципа - как с юридически это обойти, интересно до конца все нюансы узнать!

 

Я думаю, но не уверен, что класть на рс эти наличные не надо. Скорее всего книга расходов и доходов и/или док-т, подтверждающий приход денег (корешок приходника или что-там еще) - проконсультируйтесь в налоговой. А вообще, резонный вопрос - если брать наличными - зачем тогда вообще регистрироваться. Нафиг вы налоговой не нужны и она вам. Берите деньги и не оставляйте расписок и все. Даже если кто стуканет, ни одна налоговая задним числом эти суммы в суде с вас взыскивать не будет, суммы не те.

[Автор]

Я думаю, но не уверен, что класть на рс эти наличные не надо. Скорее всего книга расходов и доходов и/или док-т, подтверждающий приход денег (корешок приходника или что-там еще) - проконсультируйтесь в налоговой. А вообще, резонный вопрос - если брать наличными - зачем тогда вообще регистрироваться. Нафиг вы налоговой не нужны и она вам. Берите деньги и не оставляйте расписок и все. Даже если кто стуканет, ни одна налоговая задним числом эти суммы в суде с вас взыскивать не будет, суммы не те.

Да сейчас арендаторы себя тоже хотят обезопасить и требуют и договор с ними об аренде составить, бывает и расписки требуют.....

Теоретически ведь они могут меня всегда подставить и даже шантажировать, да и вообще, если мне с ними придется за что-либо судиться - эти все вопросы будут всплывать.....

[Constructive]

Для операций с наличными юридические лица и ИП обычно регистрируют кассовый аппарат.

[Jihad]

при получении наличных денежных средств ИП обязан пробивать кассовый чек, в противном случае ему гразит штраф от 30 до 50 т.р.

[olesya]

первый раз я проигнорировал тот БРЕД который Вы пишете, во второй раз, уж извините, не смог.....

вы путаете организационно правовые формы и их обязанности в отношении налоговых органов!

1. у ИП нет лимита остатка кассы

2. при применении УСН организация/ИП освобождена "от ведения бухгалтерского учета в полном объеме"!

3. у ИП нет и не бывает дивидендов, это противоречит их ПРИРОДЕ!!!!

4. читайте ГК РФ и НК РФ, более половины ваших ответов противоречат им!!!!

 

ТО есть вы хотите сказать, что ИП может снимать деньги с расчетного счета столько сколько ему хочется и никак за них не отчитываться?

Сказав, про дивидены я имела ввиду ООО на УСН.

 

Не надо так негативно реагировать на мои комментарии.

[Jihad]

ТО есть вы хотите сказать, что ИП может снимать деньги с расчетного счета столько сколько ему хочется и никак за них не отчитываться?

именно это я и хочу сказать!

приношу свои извинения за невольную резкость в отношении Вас, прекраснейшая Олеся.