Покупка и перевод квартиры в нежилой фонд

[Maxfactor]

Рассматриваю возможность покупки жилого помещения (квартиры) на первом этаже домов на центральных улицах города в местах с высокой проходимостью. В моем городе таких квартир еще достаточно много.

Грубая экономика проекта:

К примеру, квартира 80 м2.

Цена приобретения квартиры...по первым грубам приценкам возможна покупка от 35000 за м2. т.е. 2 800 000

Перевод в нежилой фонд...пусть 20% от стоимости покупки (я думаю дешевле намного) = 560 000

Крыльцо\отдельный вход = 300 000

Ремонт = 600 000

Итого затрат: 4 260 000

Цена аренды: м2 в центр города ...ну, положим, 700 рублей (в реальности эта цифра выше...но возьмем самый нереально худший вариант). Т.е. 80м2 будут приносить нам 80 000 арендных платежей в мес.

Затраты на коммуналку в мес составят...ну пусть 10 000.

Итого доходов в мес: 70 000

 

Окупаемость проекта, лет: 5 что соответсвует рентабельности ~20% год. В общем-то на первый взгляд неплохо...

 

А Вы как считаете?

 

(Не знаю насколько мой вопрос соотвествует данному разделу форума (если не соотв-ет прошу модеров перенести в соотв раздел), но друго подходящего раздела не нашел.)

[menUristmen]

Рассматриваю возможность покупки жилого помещения (квартиры) на первом этаже домов на центральных улицах города в местах с высокой проходимостью. В моем городе таких квартир еще достаточно много.

Грубая экономика проекта:

К примеру, квартира 80 м2.

Цена приобретения квартиры...по первым грубам приценкам возможна покупка от 35000 за м2. т.е. 2 800 000

Перевод в нежилой фонд...пусть 20% от стоимости покупки (я думаю дешевле намного) = 560 000

Крыльцо\отдельный вход = 300 000

Ремонт = 600 000

Итого затрат: 4 260 000

Цена аренды: м2 в центр города ...ну, положим, 700 рублей (в реальности эта цифра выше...но возьмем самый нереально худший вариант). Т.е. 80м2 будут приносить нам 80 000 арендных платежей в мес.

Затраты на коммуналку в мес составят...ну пусть 10 000.

Итого доходов в мес: 70 000

 

Окупаемость проекта, лет: 5 что соответсвует рентабельности ~20% год. В общем-то на первый взгляд неплохо...

 

А Вы как считаете?

 

(Не знаю насколько мой вопрос соотвествует данному разделу форума (если не соотв-ет прошу модеров перенести в соотв раздел), но друго подходящего раздела не нашел.)

 

 

ИДЕЯ не плохая, но я думаю за 4 260 000 можно купить готовое здание, В МОЕМ ГОРОДЕ ТОЧНО, а и в вашем.

 

Но на Вашем месте я на такие деньги создал бы неплохой бизнес в торговли даже. НО ОТМЕЧУ ЕЩЕ РАЗ ИДЕЯ НЕ ПЛОХАЯ.

[Maxfactor]

Да, согласен, можно купить готовый объект (т.е. грубо говоря получить за те же деньги больше полезной площади чем с квартиры). Однако, большой вопрос что это будет за здание, где оно будет расположено и сколько средств еще потребуется на приведение его в божеский вид...При этом, если здание расположено в хорошем проходимом месте, то цена его в расчете на м2, зачастую оказывается много выше чем квартира на первом этаже...Никто не будет продавать хороший объект задешево.

Обычно дешево можно купить объекты расположенные где-нить промзоне (но в черте города) и которые обычно имеют бывшее промышленное назначение...Но чтобы покупать такой объект нужно мне кажется на момент покупки твердо осознавать, что ты из этого объекта хочешь получить. К примеру: есть необходимость/спрос в размещении вахтовых рабочих...Покупаешь какой-нить старый барак или контору, чуть-чуть его реконструируешь и вот, общежитие готово - сдавай, получай деньги. Однако, если случится кризис, и необходимость в вахтовиках/общежитиях катострофически упадет, придется лавочку закрывать, т.к. никому это здание под другие цели нафиг не нужно. Если ненадолго такая ситуация - ничего...можно потерпеть...А если на пару-тройку лет? Что делать с эксплуатационными расходами на здание и с налогами?

А вот точке в проходном месте кризис по барабану - всегда найдутся желающие снять ее в аренду.

...

Если же говорить про муниципальное имущество...в общем, я посмотрел цены продажи муниципальных помещений и пришел к выводу что мэрия просит за свое имущество не намного меньше рынка.

...

В чем прелесть покупки квартиры на первом этаже - в том, что можно найти такие места, где исторически сложились напряженные потоки людского трафика, при этом, в этих местах нет других альтернатив размещения бизнеса - все вокруг застроено жилыми домами и др. объектами инфраструктуры. Еще мне нравится такие места рядом с большими торговыми центрами обстроенными со всех сторон жилыми домами. Поток людей там очень активный, а альтернативы размещения бизнеса нет (т.е. либо в торговом комплексе аренда, либо на первом этаже в рядом стоящих домах). При этом еще плюс в наличии готовой стоянки рядом с торговым комплексом.

...

А какой бизнес в торговле вы бы создали?

[lehiy13]

Вся математика правильная и рабочая. Я так уже сделал, 40 м2, 25 000 - доход.

 

Но это бизнес для тех, кто ленив или как дополнительный доход. Сделал один раз и лежи на диване, изредка вставая.

 

А для активных людей 4 лимона можно прокрутить с гораздо большей отдачей, например, строительство коттеджей.

[menUristmen]

Вся математика правильная и рабочая. Я так уже сделал, 40 м2, 25 000 - доход.

 

Но это бизнес для тех, кто ленив или как дополнительный доход. Сделал один раз и лежи на диване, изредка вставая.

 

А для активных людей 4 лимона можно прокрутить с гораздо большей отдачей, например, строительство коттеджей.

 

 

Вот вот, вместо того что бы получать деньги за аренду, лучше делать реальный продукт, например производство тех же самых стройматериалов. Вы скажете это сезонный доход, я вам отвечу да но за сезон можно получить в несколько раз больше чем за год аренды.

 

Приведу пример, вот у меня знакомый в очень маленком городе продает профлист ( правда он его не производит, но сути это не меняет) так он за 5 мес. зарабатывает по 400 тыс. , а представте себе если бы он производил этот профлист и продавал так он зараьботал бы в 2 , а то и 3 раза больше.

[Maxfactor]

на счет строительства коттеджей - насколько я понял из изучения этой темы, у всех строителей малоэтажного жилья дела обстоят не лучшим образом. В регионах так вообще...нет платежеспособного спроса.

[lehiy13]

Это смотря в каком регионе. У нас строители выбирают объект. Но дело не в строителях. Человек, располагающий 4-мя миллионами покупает землю за 400 - 800 тысяч, нанимает строителей, строит дом за 3,5 - 3 миллиона и в конце лета продает за 4 - 5 млн.

[Maxfactor]

Это, насколько я понимаю, земля в коттеджном поселке? У нас пока что нет такой инфраструктуры...Я вот уже несколько лет слышу периодически про какой-то коттеджный поселок (вот и недавно крутилось по тв объявление типа "рекламное агенство в целях изучения спроса приглашает граждан ...ля-ля...") но что-то до сих пор не слышал о каких-то масштабных продажах...

У нас можно взять землю под ижс в старой части города...но это не коттеджный поселок, в современном цивилизованном понимании этого слова...а беспорядочное нагромождение частного сектора. Я бы там жить не стал.

Можно построить на дачной земле...но там, насколько я понимаю, замучаешься прописку оформлять...

...

А строить из чего? Я так понимаю что наши люди до сих пор ничего кроме кирпича не воспринимают серьезно?

...

Хорошо бы ваш вариант - купил землю - построил - продал реализовать для домов...для "типовых" домов. Т.е. грубо говоря - купил землю - привез дом с завода - бригада установила за 2 недели - продавай дом...

[lehiy13]

Во-первых, никогда не судите по себе. Если Вы не хотите жить в каком-то районе, это не значит, что другие тоже откажутся. Поверьте, я этим летом активно занимался изучением спроса и строительных технологий. Самый востребованный вариант - дом 120 - 160 м2, высота потолка = 3м. Не имеет особого значения в какой части города построен. Если только рядом нет вредного производства. Откройте местную газету и прозвоните по объявлениям. Будете знать что продают и по чем.

 

Коттеджный поселок отличается от старой части города только тем, что в поселке все дома новые, а в старой части - вперемешку новые и старые. Постройте крепкий и теплый дом, без гаража и прочих подсобок, обнесите забором, вскопайте огород и посадите 3 - 4 дерева в конце участка. Уверен, дом быстро будет продан.

 

В нашем регионе мансардный дом общей площадью 140 м2 обходится в 2,5 млн. Продается такой дом за 3,5 млн. Возводится за лето. Весной для кумы искал подходящий дом - не нашел, стали строить сами.

 

Если интересует из чего строить - я могу подробно рассказать, причем весь рассказ будет опираться на законы природы и физики. Просчитать стоимость строительства не смогу, поскольку не знаю Ваших местных расценок и цен.

[menUristmen]

Это смотря в каком регионе. У нас строители выбирают объект. Но дело не в строителях. Человек, располагающий 4-мя миллионами покупает землю за 400 - 800 тысяч, нанимает строителей, строит дом за 3,5 - 3 миллиона и в конце лета продает за 4 - 5 млн.

 

 

В Кузбассе за такие деньги можно 2 дома построить, причем очень даже приличных.

[menUristmen]

Самый трудный шаг это первый и кто - бы , что не говорил, постройте для начала 1 дом и продайте, а дальше в встанит на свое место или будет + или - , но с вероятность 99% скажу , что будет +, дома нужны сейчас всем, БЛИН КОМУ Я ОБЪЯСНЯЮ ВСЕ ЖЕ видят, что купить квартиру это нереально, а дом вполне может быть. Допустим для молодой семи в самый раз будет дом 10*9. ИЛИ Я НЕ ПРАВ?

[lehiy13]

Абсолютно прав. Дом 10х9 с мансардой = 160 м2 (лестницу не считаем). В нашем регионе 1м2 квартиры стоит от 35 000, а частный дом 1м2 = от 20 000.

[menUristmen]

Абсолютно прав. Дом 10х9 с мансардой = 160 м2 (лестницу не считаем). В нашем регионе 1м2 квартиры стоит от 35 000, а частный дом 1м2 = от 20 000.

 

 

у нас таких домов всего несколько но, стоимость приятно радует.

 

Думаю что в скором времени у нас откроются фирмы по строительству именно именно таких домов.

 

ЭТО ВЫГОДНО!

[lehiy13]

Таких - это каких?

[menUristmen]

Таких - это каких?

 

мансард !

[lehiy13]

Мансарда - это всего лишь жилой чердак. Главное - правильно утеплить и сделать паро- и гидроизоляцию.

 

На этом можно зарабатывать. Если есть владельцы одноэтажных домов, желающие увеличить площадь, то: Снимаем кровлю и страпила, поднимаем стены на 1,5 метра, устанавливаем стропила, накрываем паропропускающей пленкой, монтируем назад кровлю. Утепляем 3-мя слоями мин.ваты изнутри, нашиваем гидроизоляцию, закрываем гипсокартоном и вагонкой.

 

Остается провести отопление и сделать лестницу. В результате площадь дома увеличивается на 80%. Некоторые делают лестницу снаружи, закрывая ее от улицы верандой.

[menUristmen]

Мансарда - это всего лишь жилой чердак. Главное - правильно утеплить и сделать паро- и гидроизоляцию.

 

На этом можно зарабатывать. Если есть владельцы одноэтажных домов, желающие увеличить площадь, то: Снимаем кровлю и страпила, поднимаем стены на 1,5 метра, устанавливаем стропила, накрываем паропропускающей пленкой, монтируем назад кровлю. Утепляем 3-мя слоями мин.ваты изнутри, нашиваем гидроизоляцию, закрываем гипсокартоном и вагонкой.

 

Остается провести отопление и сделать лестницу. В результате площадь дома увеличивается на 80%. Некоторые делают лестницу снаружи, закрывая ее от улицы верандой.

 

 

 

БЫСТРО И КАЧЕСТВЕННО!!!!

[Maxfactor]

Ну что ж, лучше поздно, чем никогда :) - купил квартиру на первом этаже. 80 м2. Сейчас приступаю к переводу в нежилой фонд, строительству крыльца и т.д. Буду здесь отписываться о прогрессе.

Пока что напишу приблизительно расценки проектной организации и т.д.:

Сам решил не заниматься процессом перевода, т.к. понял что то что пишут на форумах и то что происходит на практике - большая разница. Решил довериться профессионалам.

Услуги профи по переводу под ключ:

Варианты:

1) Строительство крыльца-пристроя (холодного) S <= 15 м2 = называется у них почему-то перепланировкой 100 000 услуги + 100 000 р. за проект.

2) Строительство теплого пристроя площадью более 15 м2 (в моем случае можно теоретически застроить ~40-50 м2) = реконструкция. 130 000 услуги + 140 000 за проект + 60 000 экспертиза + 100 000 бурение (???я так понял это геологическая экспертиза).

Сроки (от начала процедур и до ввода в эксплуатацию):

1 вариант - полгода.

2 вариант - год.

[spww]

Ну что ж, лучше поздно, чем никогда :) - купил квартиру на первом этаже. 80 м2. Сейчас приступаю к переводу в нежилой фонд, строительству крыльца и т.д. Буду здесь отписываться о прогрессе.

Пока что напишу приблизительно расценки проектной организации и т.д.:

Сам решил не заниматься процессом перевода, т.к. понял что то что пишут на форумах и то что происходит на практике - большая разница. Решил довериться профессионалам.

Услуги профи по переводу под ключ:

Варианты:

1) Строительство крыльца-пристроя (холодного) S <= 15 м2 = называется у них почему-то перепланировкой 100 000 услуги + 100 000 р. за проект.

2) Строительство теплого пристроя площадью более 15 м2 (в моем случае можно теоретически застроить ~40-50 м2) = реконструкция. 130 000 услуги + 140 000 за проект + 60 000 экспертиза + 100 000 бурение (???я так понял это геологическая экспертиза).

Сроки (от начала процедур и до ввода в эксплуатацию):

1 вариант - полгода.

2 вариант - год.

Классно, хочу у вас работать проектировщиком....... Для холодного крыльца, если просто две трубы и козырек, 15 000 р. Эскиз+где нибудь 10 000 конструктив. Проект готов. Если закрытая холодная пристройка конструктив чуть дороже. м.б. 20 000р. Если теплая, то еще часть отопление+ 7 000. Экспертизы в данном случае нет никакой. Бурение, имеется ввиду геология. Никакой геологической экспертизы нет. Просто если бы проект шел на экспертизу, то геологические изыскания туда бы тоже направлялись. На экспертизу они идут если площадь более 1500 м2 и больше двух этажей. В вашем случае геологию можно не делать вообще. Достаточно прошурфить фундамент, (вырыть ямку) и посмотреть глубину его заложения, а можно и без этого вообще. А бурение у нас 2500 р за метр. в вашем случае если бы и требовалось бурение, то одна скважина 6 метров. от силы (и это с большим запасом) 2500*6=15 000. А сама перепланировка квартиры ну от силы 5 000р. Если вы там несущие стены долбить не будете, если будете то +пару узелко по усилению добавится. про перевод не знаю, у нас в городе это вообще негласно запретили. Ну и ПРОФИ там у вас.... :?

[Maxfactor]

Приложил фотки. Желтым - это окна квартиры. Длина "фасада" где-то 11,5 м. Справа вплотную примыкает крыльцо аптеки. Перед окнами так называемая зона застройки = 6м шириной. Сейчас это условно говоря газон на котором растут несколько деревьев. Потом идет пешеходная дорожка метра 4 шириной...потом еще один газон с деревьями, ну а дальше проезжая часть. Рядом две остановки общ. транспорта.

...

to spww: Спасибо за комментарий. Вы работаете в этой сфере (арх проектирование/строительство)?

Я согласен с вами, что скорее всего меня обдирают как липку, но ведь понимаете какое дело, практически все строящиеся объекты подобного типа (пристрои) которые я объехал строятся по проектам этой проектной организации (назовем ее условно "проектстрой"). Т.е. люди почему-то именно туда идут...по всей видимости, есть какие-то тонкости. Возможно если заказывать проект где-нибудь в другом месте/городе, то будут какие-то проблемы на дальнейших этапах...и в итоге все встанет в такие же деньги. Хотя это только мои предположения...Я почему-то решил сделать так как мне советует тот специалист, к которому я обратился за услугой по переводу "под ключ" - заключил договор, внес предоплату 50 т.р. Возможно поторопился.

 

Вопросы:

"Эскиз+где нибудь 10 000 "конструктив"

 

Что такое конструктив? Вот сегодня я заезжал на строительство пристроя к квартире ведущуюся согласно проекта от "проектстроя" У строителей 2 больших альбома. Это и есть эскизы+ конструктивные решения? Где почитать что обычно входит/должно входить в проектную документацию по подобным объектам и как оно выглядит на практике?

 

"Экспертизы в данном случае нет никакой. Бурение, имеется ввиду геология. Никакой геологической экспертизы нет. Просто если бы проект шел на экспертизу, то геологические изыскания туда бы тоже направлялись. На экспертизу они идут если площадь более 1500 м2 и больше двух этажей. В вашем случае геологию можно не делать вообще. "

 

Что такое эта "Экспертиза"? Какой гос.орган(или кто) ее производит? Какими норм актами регламентируется необходимость этой экспертизы?

Пока что меня все уверяют что в случае если я хочу строить теплый пристрой s>15м2 (площадь которого потом войдет в новый техпаспорт реконструированного помещения) (типа такого - см фотку "пристрой"), от меня потребуется терпение т.к. процедура по времени занимает в среднем около года + 140 к рублей проектирвщикам + 60 к рублей за экспертизу + 100 к "бурение". Об этом я уже говорил. И когда проект будет готов, мы весь пакет документов будем отсылать на экспертизу в окружной центр, в Ханты-Мансийск.

 

"Если вы там несущие стены долбить не будете, если будете то +пару узелко по усилению добавится"

Я хотел бы удалить одну капитальную стену, вернее удалить ее целиком ессно не получится, но, как я понял, можно сделать в ней проем. Как мне опять же сказали специалисты, чтобы это сделать мне потребуется заказывать какие-то расчеты у мужика, который в нашем городе единственный этими вопросами занимается. Сколько будет стоить это удовольствие и будет ли эта процедура входить в стоимость проекта я пока не знаю. Прилагаю план квартиры.

Кстати вопрос еще: а какой можно максимальный проем в капитальных стенах делать? И как это на практике выглядит - варятся какие-то усиливающие конструкции из металла? Есть какие-то фотки как это выглядит?

 

 

Сейчас у меня стоит следующая проблема:

По словам "специалистов", сейчас мы должны решить принципиальную проблему с деревьями, а именно - пойти в департамент экологии при администрации, разъяснить наши планы по стройке и получить от них заключение какие из деревьев растущих на газоне мы можем выкорчевать, а какие нет. Т.е. если не дадут выкорчевать деревья, и если эту проблему не решить каким-то иным образом, то как бы "прощай стройка".

[Maxfactor]

Еще мне непонятно вот что: чтобы перевести свою квартиру из жилого в нежилой фонд согласие других собственников квартир не требуется. Но, нежилое помещение должно иметь отдельный вход. Строительство любого крыльца - это реконструкция + использование общедолевого имущества собственников - земельного участка. Все это согласно закона предполагает необходимость согласия остальных собственников квартир в доме, причем лично мне совершенно непонятно сколько голосов нужно 100% или 2/3. Специалист говорит 2/3 достаточно. А я вот сомневаюсь...По-моему из законодательства следует что нужно 100% согласных - что невозможно. Как бы это все не "аукнулось" в дальнейшем...

[Maxfactor]

еще вопрос есть :): примыкающая к дому пешеходная дорожка находится ниже на ~2м относительно уровня пола квартиры (т.е. дом как бы стоит на возвышении). Отсюда вопрос: могу ли я забабахать 2 х этажный пристрой? Сосед по дому так и сделал - построил подвал (фотку выкладывал). Кода я задал этот вопрос проектировщикам, мне сказали что да, подвал можно сделать, но как бы неофициально - т.е. в проекте не будет никаких подвалов и т.п., а по факту будет. До момента прохождения всех комиссий и замеров бти дверь в подвал замаскировать. А официально так можно сделать и потом использовать площадь нижнего этажа для коммерческой деятельности?

 

и еще )) : справа примыкает крыльцо действующей аптеки. На каком минимальном расстоянии от этого крыльца должна находиться стена (либо какие-то другие элементы) моего пристроя? Мне говорят что хоть вплотную.

[spww]

Начнем помолясь..... Да, я архитектор. У нас тоже в городе есть похожие конторы, к примеру у мужа начальницы управления арх и градостроительства, понятно, что без работы он не сидит., так же есть фирма которую рекомендут по перепланировкам. Тоже идут туда, представляет ли это проблему для других фирм, не знаю. Но 100% что в первом случае проблем нет, даже когда в проекте откровенные нарушения. все проходит. Но тут смотреть Вам конечно.

Что должно быть в проекте: Эскиз это картинки, идея. Согласован. с гл. архитектором города. Или паспорт отделки фасадов, названия разные сути это не меняет. Коструктив-очень важный раздел. По нему работают строители. Там же и расчет к примеру того проема который вы пробиваете и узел разрисованный, как он будет выглядеть, фундаменты, стены там разрисованы. Остальные работы (канализация, вентиляция, отопление если холодная пристройка, вам как бы не надо. Т.е. что Вам надо, то Вы и заказываете. И еще что потребуют для выдачи разрешения на строительство. А выглядит это, как чертежи. Планы, фасады, узлы, спецификации и т.д. Списка того что обычно требуют перед глазами нет, но у всех субъектов федерации это похоже разнится. Проект организации строительства еще потребуют. Остальное так, шелуха. Пояснительная записка, пожарная часть, раздел доступа инвалидов, в котором просто пишетс я что инвалидов там нет и т.д.

 

Экспертизу производит "вневедомственная экспертиза" Вот тут для меня загадка. Дело в том, что если вы пойдете как реконструкция жилого дома, то они правы, т.к. такие дома идут на экспертизу. А вот чтобы пристойка шла на экспертизу.....это нонсенс для меня. Поскольку это всего лишь пристройка. Но видимо из за того, что затрагиваются несущие элементы самого дома ее туда и несут. Хотя, если допустим кто то в квартире пробивает проем, тогда тоже должен нести на экспертизу. В общем у нас я что то такого не помню, и вопрос получается спорный в этом случае. А определяется экспертиза Градостроительным кодексом, т.е федеральным законом. Глава где то в районе 50й. Перед глазами опять же нет, но в названии фигурирует это слово. Там рядом и глава на выдачу разрешений на строительство, почитайте тоже. Про бурение так и не понял зачем, может это связано с вашим северным регионом, у меня то Иваново.

 

Про проем еще повторюсь. Если у вас расчетчик единственный на весь город, то видимо к нему надо. У нас то как бы много их. Ширина проема определяется расчетом и опытом того мужика. в проект это должно входить обязательно, другое дело что вас могут поросить заказать это отдельно и не в проектстрое, но расчет нужен. Вот в панельной стене не знаю как делают, это работа конструкторов, я не сталкивался, а в кирпичной долбят горизонтальные штрабы с двух сторон, загоняют туда по швеллеру, стяивают их болтами, и выбирают проем под ними. Получается проем в стене. чем мощнее швеллера и болты стяжные, тем шире м.б. проем.

[spww]

Про деревья, у нас вроде проблем не было особых. в зеленстрой платится денежка за каждое дерево и пилят их потом. Если у вас начнутся проблемы тут, ну можно радикальный способ посоветовать, но это конечно же вам на месте там надо разбираться. Может и взяткой решиться небольшой.

 

самый важный вопрос у нас ЖИТЕЛИ!!! т.к у нас объявлено формальное табу табу на такие вещи, то требуют 100%. Т.к. затрагивается несущая способность дома собирать придется. Недавно делал холодный вход, что то типа навеса. Заказчицы заипались, сами собирали. Собрали 99,9% с четырехподъездной пятиэтажки. У другого заказчика, внутри хотел выбрать несколько плит и объединить подвал и первый этаж, эта проблема решилась заказом в "той самой конторе" больше мы его не видели, хотя старый заказчик наш. А то сколько надо, тут опять плавающий ответ. Видимо на усмотрение администрации. Четкого ответа нет. Если лояльно к вам подойдут то 2/3, если нет, то 100% Там градостр. и жилищный кодекс по моему дерутся между собой. Аукнуться не должно, администрация выдаст разрешение на строительство, спрос потом с них. При переводе жителей не касается, все верно. У нас вот в городе не переводят.

[spww]

С подвалом, если даст администрация разрешение на пристройку с подвалом, то почему нет? Если не даст, то как ваши проектировщики говорят. а в дальнейшем для деятельности....наверное взятками решать этот вопрос надо будет, когда придут проверять. Тут уже архитектор не поможет ;)

С аптекой в принципе да, хоть вплотную. только наверное с хозяином того крыльца (если оно законное) надо согласовать. Т.к. может быть жалоба от него, а администрация боится жалоб. Нам прямо сказали. Стройте, но если жители возбухнут, то нам придется принять их сторону. Выборы.....