Покупка и перевод квартиры в нежилой фонд

[spww]

Может быть забыл чего то, спрашивайте.

[Maxfactor]

Огромное вам спасибо за информацию и потраченное на мои вопросы время. Давайте адрес куда коньяк высылать :)

[Maxfactor]

Еще бы кто-нить из строителей отписался на тему примерного бюджета строительства подобного пристроя ~s=40 м...и из чего строить...проектировщики как-то сразу меня на пеноблоки сориентировали...А ведь есть же сейчас и сэндвич-панели красивые и все такое...

Что касается ремонта остальных 80 м2...тут я думаю тысяч 600-700 как минимум вылезет. Даже, наверное, больше...со всякими пожарно-охранными сигналками..

.......

 

А! Еще вот что хотел спросить - я правильно понимаю, что начало работы с проектировщиком будет заключаться в выработке какого -то эскизного решения т.е. визуализации? Т.е. меня спросят что я хочу и как себе внешне представляю и потом сделают примерную картинку (ки). И так несколько итераций этого действия пока картинка не будет устраивать на 100%?

[spww]

Да, начало работы это эскизный проект. У нас по крайней мере. Внешний вид (тут уж главное чтобы было красиво и понятно, сколько картинок и с каких ракурсов там уж решите), внутренняя планировка, и генплан (посадка на местности, посмотрите точно ли сетей параллельно дома нет?). Варианты, или это будет один вариант тут уж как вы друг друга поймете. в наше время архитектро это еще и адвокат и психолог (типа врач) :P Как эскиз утвердите, планы подпишете, пошел конструктив и все остальное. Но тут и Ваша работа нужна, заказчики которые :ну...я не знаю, а может мне еще чего нибудь хотелось бы..., чтото мне не нравится а что не знаю..., такие хуже всего. :P Давайте архитекторам больше вводной информации, может примеры там понравившиеся, рассказывайте больше что вы хотите, ну как у врача... :P

 

пеноблоки от воды надо защищать, а чем они тверже тем холоднее, сендвич металлический, с домом гармонировать не будет, под кирпич фундаменты больше и дороже, несъемная пенопластовая опалубка вроде строится , но мало, не прижилась тут, дерево наверное не вариант тоже, ...... Это кстати одна из первых ваших задач, определиться с материалом. как всегда цена/качество. плюсы и минусы каждого. А так лучше кирпича с утеплением мин плитой ничего лучше еще не придумали. ИМХО. По ценам, тут к строителям к вашим. Или после проекта смету заказать чтобы не обманули, только надо ли?....

[antor]

Согласование требуется у хозяев примыкающих квартир. А их у Вас трое. По бокам 2 и одна над Вами. Остальные квартиры Вы не затрагиваете. Вывед

квартиры из жилого фонда и проект реконструкции, это примерно 8% от бумажных работ. Потом надо будет его согласовывать. Проэктировщики за это

не возмутся, просто не умеют, да и муторно это. Лучше нанять специализированную организацию. После согласований потребуется брать технические

условия от горводоканала, отопления и канализации, электрики. Они потребуются для предоставления в УАТИ (там Вы будете получать разрешение на

реконструкцию) и заключение договоров с этими же организациями на обслуживание. Они дадут, но потребуют от Вас за это решение их проблем. Както:

покупка нового трансформатора, новых винтелей (старые не держат), кабелей и т.д. При согласовании с ГАИ Вам предложат сделать парковку и устано -

вить пару дорожных знаков. Я знаки не устанавливал, прошло. С подвалом без проекта, я бы не советовал заморачиаться. Вы попадёте в зависимость

к Вашему ЖКХ или ТСЖ, не знаю в какой собственности Ваш дом. И будут Вас доить пожизненно. Проём в наружной стене будет 950 мм под типовую

дверь. Делается просто. Там трёхслойные панели и внутри утеплитель, Внутренние - сложнее. Будут резать алмазной фрезой, и укреплять металлом. Советую познакомиться с хозяином аптеки (соседом) и поговорить по интересующим Вас вопрсам, а они только начинаются. Удачи.

[spww]

Согласование требуется у хозяев примыкающих квартир. А их у Вас трое. По бокам 2 и одна над Вами. Остальные квартиры Вы не затрагиваете.

Когда то давно было и так. А сейчас вы затрагиваете несущую конструкцию/способность сооружения, общедолевую собственность ВСЕХ собственников дома. Коих может быть зарегистрировано в одной квартире по нескольку человек. Поэтому или 2/3, что лучше, либо 100%. Доп. согласование могут потребовать в случае, если вы например в качестве козырька используете чужой балкон и его модернизируете как то. Хотя если подпись из этой квартиры будет в списке, то не должны потребовать.

 

По тех. условиям, если будет справка от проектной организации, что в результате перепланировки не будет увеличена мощность по электрике/ воде и т.д. Обязательно делать новые Т.У.?

[antor]

Собственник квартиры является собственником только в своей квартире. т.е. внутри своей квартиры. Он не может быть собственником фасада здания.

И если при крепеже козырька Вы загнали анкер, который сквозь конструкцию вошёл на территорию собственника данной квартиры, то тогда Вы

должны свой козырёк согласовывать кроме районного архитектора и с владельцем оной квартиры. А о доп. согласовании вообще речи нет так - как

согласований ещё никаких небыло. Ещё и тех. условия не получены. На сегодняшний день Maxfactor, как владелец квартиры, имеет 1,5 кВт, а надо

как минимум 2,5 кВт. А ещё лучше 5. Чтобы арендаторы могли любое оборудование разместить. Например солярий. Значит его надо выкупать до того

как архетектор выдал задание смежникам включая электриков. Сетей в этом месте наверно нет, Топосъёмка то под рукой. А на счёт подвала Вы

подумайте. Придётся ежемесечно ТСЖ отстёгиваить сумму равную получаемой за подвал от аредаторов. Может подумать со временем выкупить

квартиру на втором этаже, предварительно подкопив денег на аренде первого этажа. Тогда тёплый тамбур, не мене 18 метров квадратных, будет

обоснован. Ну а глядя на фотографии, я вижу два недостатка:

 

1. Данная квартира находится не в торце дома, с выходом на магистраль и остановку, а в глубине дома. Проходимость меньше.

 

2. С/У находится в центре квартиры. Архитектору придётся затылок почесать.

 

А из положительных моментов, и самых главных - квартира в собственноси. Поздравляю!!!!!!!!!

[Ruski]

Тоже решил в коммерческую удариться. Правда у нас на хороших местах почти все выкуплено, но мне повезло, уговорили людей на оживленном перекрестке. Перевод у нас около 250 т. Под ключ, правда без тамбура, не вижу в нем смысла для себя, лучше однородный красивый фасад сделать.

[spww]

Собственник квартиры является собственником только в своей квартире. т.е. внутри своей квартиры. Он не может быть собственником фасада здания.

НЕТ!!! Все уже описывал, повторяться не хочу. Кто тогда собственник фундамента и крыши? Хотя уточнение. Я имел ввиду дом который состоит в ТСЖ. Сам я состою в правлениях в двух ТСЖ, где квартира и где офис, а где жил раньше был одним из организаторов ТСЖ.

 

, правда без тамбура, не вижу в нем смысла для себя, лучше однородный красивый фасад сделать.

Ну смысл тамбура не откусывать полезную площадь у квартиры. Тем более где живет ТС, там холодновато, тепловой завесы может и не хватить. ИМХО.

[Ruski]

НЕТ!!! Все уже описывал, повторяться не хочу. Кто тогда собственник фундамента и крыши? Хотя уточнение. Я имел ввиду дом который состоит в ТСЖ. Сам я состою в правлениях в двух ТСЖ, где квартира и где офис, а где жил раньше был одним из организаторов ТСЖ.

 

 

Ну смысл тамбура не откусывать полезную площадь у квартиры. Тем более где живет ТС, там холодновато, тепловой завесы может и не хватить. ИМХО.

 

Интересно, сколько лет еще себя будут чувствовать хорошо хрущевки 60-х годов? Это единственный минус моего помещения. Место центровое - оживленный перекресток, возможность расширения, но возраст. Не могу только понять сдать ли в аренду или открыть ювелирку.

[antor]

Нет!!!! Просто с Вами спорить никто не хотел, а тупо выполняли требования правления ТСЖ. Однако если Вы посмотрите судебную практику, то увидите,

что на судах в таких случаях, выигровает предприниматель. А ТСЖ, конечно, любит снимать денюжку с ИП, например с вывески над входом. А если ИП

не знает статьи №9 Закона РФ о защите прав потребителей, то со страху начнёт платить. А вот ТСЖ, зная эту статью, в суд на предпринимателя пода -

вать побоится. А уж если узнает, что предприниматель нелегально занял подвал - сходу потребует заключения договора аренды и будет доить его как

врага народа. ТСЖ тоже денюжки нужны и своего шанса оно не упустит. Я об этом уже писал. А с подвалом одна марока. Сантехникам постоянно нужен

доступ к стоякам, будут в любое время суток требовать ключ. А не дай бог засорится канализация, то всё гавно у Вас.

С хрущевками во всех городах поразному. В Москве давно сносят. В миллионниках только в центре для точечной застройки. Как у Вас не знаю. Думаю

нас переживут.

.

[spww]

Интересно, сколько лет еще себя будут чувствовать хорошо хрущевки 60-х годов? Это единственный минус моего помещения. Место центровое - оживленный перекресток, возможность расширения, но возраст. Не могу только понять сдать ли в аренду или открыть ювелирку.

Кирпичный дом стоит 70-100 лет, панельный 50-70. Но это только в теории, а тк у нас первые панельки уже сносит пора а они стоят, и наоборот если за домом не следить, в труху превратится раньше. Если у Вас хрущевка то наверное кирпичный, но надо смотреть состояние дома, не течет ли там по стене, нет ли трещин, крыша не дырявая ли и т.д. А так я думаю и переживать из за капитальности не стоит. Над втрым вопросом надеюсь самому скоро думать придется, что открыть. А в ювелирке вы можете полный цикл делать? тогда может смысл есть.

[spww]

Нет!!!! Просто с Вами спорить никто не хотел, а тупо выполняли требования правления ТСЖ.

Да я не о том хотел сказать. Просто в тех домах где ТСЖ, весь (во всяком случае более 50%) дом состоит из собственников. На практике муниципальные квартиры остались, но их очень мало. Примерно 5-10% На основе двух мне известных домов. А там где управляющая компания там то как раз и можно смухлевать, совственников в известность никто не ставит. Но в администрации требуют именно живые подписи соьственников. Если у вас не так за Вас можно только порадоваться. Но по жилищному и град. кодексу это так.

[Ruski]

А в ювелирке вы можете полный цикл делать? тогда может смысл есть.

 

Нет, не полный цикл. Я и сейчас занимаюсь ювелиркой, розничной торговлей всякой красотой, но к сожалению последнее время красивые вещи не берут, один мусор.

[antor]

Согласно п.2, ст.23. Жилищного кодекса РФ,где перечисленны все необходимые документы предоставляемые в администрацию для вывода помещения

из жилого фонда, отсутствует документ с согласованием остальных собственников дома. Буду признателен Вам если мне дадите ссылку на такую статью.

Я бы посоветовал открыть ювелирку или какой - либо другой бизнес т.к. бизнес даёт гораздо большую прибыль. Получится - хорошо, а не выгорит, тоже

не плохо. Сдадите помещение в аренду.

[spww]

Согласно п.2, ст.23. Жилищного кодекса РФ,где перечисленны все необходимые документы предоставляемые в администрацию для вывода помещения

из жилого фонда, отсутствует документ с согласованием остальных собственников дома. Буду признателен Вам если мне дадите ссылку на такую статью.

Уважаемый antor, Вы уж извините меня, но статью искать не полезу, дома нет ничего, на работе и так не успеваю, только вот о переводе и согласии собственников я не говорил..... Я говорил об изменении несущей способности и конструктива здания. Перевод это лишь юридическая процедура без пробивания проемов в несущих стенах и прочего. Извините если не достаточно понятно выразился.

[Maxfactor]

Большое спасибо, уважаемые друзья, за ваши комментарии...

Попытаюсь внести ясность в некоторые затронутые выше вопросы. Ну и, конечно же, задам новые :)

Итак, начнем с правового, так сказать, поля:

Со слов специалиста, который занимается моим вопросом, на настоящий момент у меня есть 2\3 голосов от собственников квартир дома. Я, к сожалению, еще не смотрел как там на практике это было оформлено, но , по всей видимости, как заочное голосование. Это такое дополнение к исходным данным.

Что касается моей позиции относительно юридической стороны моего "прожекта": есть статья 22-23-24 ЖК РФ в которых все расписано. Никаких согласий смежных квартир и т.п. - никто не вправе вам препятствовать перевести вашу жилплощадь из жилого статуса в нежилой. Однако, есть раяд нуансов. и основной проблемой является то, что:

"Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению"

следовательно нам нужен отдельный вход. Отдельный вход в большинстве случаев - через окно. Организация отдельного входа через окно = реконструкция. реконструкция = согласие остальных собственников общедолевого имущества - ограждающие конструкции =стены,зем.участок, подвал,чердак, сети и т.п. Сколько нужно - здесь мнения расходятся, но, как минимум 2\3 голосов всех собственников. А в идеале 100%.

[antor]

Уважаемый spww, если мне память не изменяет, то первоначально речь зашла о балконе и получении согласования от его хозяина. А несущии

конструкции при реконструкции, конечно будут затрагиваться. И вся ответственность ложится на ГАПа и ГИПа организации, которая делает проэкт,

а так - же на эксперта, который напишет заключение по рабочим чертежам данного проекта. Но насколько я понял, пока нет даже технического пр.

А по согласованиям, я просто обратил внимание форумчан на отсутствии правовой базы по данным требованиям. Представте себе, что если бы хозяева

квартир, просто отказывались согласовывть реконструкции, то в России, да и во всём мире, не было бы магазинов на первых этажах жилых зданий.

Налоги бы в казну не поступали и в мире наступил бы полный коллапс. Но хватит о грустном. Тему закроем поскольку Maxfactor уже собрал большую

часть подписей. Думаю, что этого будет достаточно. А в крайнем случае, можно будет спросить про закон, предписывающий эти согласавания.

[spww]

Maxfactor, вход отдельный нужен, все верно. Нюанс вот в чем. Если здание кирпичное, то я, как проектная организация выдам справку, что несущая способность здания не затрагивается, т.к. только спокойно разбирается кирпичная кладка под окном, перемычка не трогается, если проем не расширяется. В панельке сложнее, там скорее всего затрагивается. Но опять же на мою допустим справку, кто то напишет свою, что затрагивается. А администрация встанет на строну ущемленных (я так раньше описывал наш случай). Но если у Вас уже есть 2/3 подавайте заявление. На то что нужно в администрацию, мне сказали копируйте все. И протоколы и собственно сами бюллетени, выглядят они просто, бланк для заочного голосования с живыми настоящими подписями, три графы, да/нет/воздержался. Надеюсь кто собирал эти подписи знают что голосуют не кол-во собственников, а квадратные метры, и 2/3 подсчитали правильно от общей площади дома. Если у вас эти док-ты примут и будут готовить разрешение, то Вы можете забыть про 100%. У нас потребовали все 100%.

[spww]

Уважаемый spww, если мне память не изменяет, то первоначально речь зашла о балконе и получении согласования от его хозяина. А несущии

конструкции при реконструкции, конечно будут затрагиваться. И вся ответственность ложится на ГАПа и ГИПа организации, которая делает проэкт,

а так - же на эксперта, который напишет заключение по рабочим чертежам данного проекта. Но насколько я понял, пока нет даже технического пр.

А по согласованиям, я просто обратил внимание форумчан на отсутствии правовой базы по данным требованиям. Представте себе, что если бы хозяева

квартир, просто отказывались согласовывть реконструкции, то в России, да и во всём мире, не было бы магазинов на первых этажах жилых зданий.

Налоги бы в казну не поступали и в мире наступил бы полный коллапс. Но хватит о грустном. Тему закроем поскольку Maxfactor уже собрал большую

Давайте закроем, позвольте мне лишь последний топик ;) Про балкон, если Вы использовали балкон чейто без разрешения, логично что будет жалоба? Логично. Вопрос придется как то решать. Если конструкции не затронуты, то согласие хозяина (если квартира приватизирована) балкона думаю хватит. Если затронуты, то по пути Maxfactor-а, ну а перепланировку можно попытаться провести и без затрагивания нес.способности.

 

А у нас в городе именно так и произошло. Губернатор вызазил недовольство, что на одной хрущевке в центре города куча крылец и все разные. После этого перестали переводить в нежилое. У знакомой квартира висит уже лет 6 так, кто то проводит (за деньги естественно можно все, но с трудом). А злые языки говорят, что хозяева торговых центров (а в нашем городе их намного больше чем у соседей, причем огромных, а город всего 460 тыс.), у которых видимо не все идеально со сдачей в аренду, на этот шаг губернатора и сподвигли.

 

Про ответственность ГИПа ГАПа, видел непрошедший (пока) толи законопроект, толи поправку к град.кодексу, где на них ложиться мат. ответственность где то за 1млн.рублей ,а еще и уголовная.

Удачи!

[antor]

Данный панельный дом построин по серии 1.464А. В нём все наружные стены и внутренние перегородки являются несущими. Т.е. плиты перекрытия

опираются на стены и перегородки по периметру. Поэтому при реконструкции затрагивать несущие конструкции придётся однозначно. Наружный

проём, в панельных домах, делается аналогично кирпичному. Умньшение дверного проёма выполняется из кирпича. Несущая способность стен не

уменьшается. Всю проектную работу, выполняет проектная организация, которая имеет лицезию для производства таких работ. Никто никаких справок

не пишет. Строители реконструкцию выполняют по чертежам, а не по справкам. А если какой - то делитант сомневается и думает, что нарушена

несущая способность конструкций, то никто не может ему запретить пригласить независимую экспертизу. Они для этого и существуют. Плати и все дела.

[spww]

Всю проектную работу, выполняет проектная организация, которая имеет лицезию для производства таких работ. Никто никаких справок

не пишет. Строители реконструкцию выполняют по чертежам, а не по справкам. А если какой - то делитант сомневается и думает, что нарушена

несущая способность конструкций, то никто не может ему запретить пригласить независимую экспертизу. Они для этого и существуют. Плати и все дела.

Лицензии давно уже отменили. Допуск. Делитант может сидеть в администрации в разрешительном отделе. А независимая экспертиза будет состоять из тех же проектировщиков, которые могут и справку написать, если в администрации попросят. Просто если будет доказано что несущ. способность не затрагивается (в определенных ситуациях) может не потребоваться разрешение на строительство, а отсюда не нужно собирать 2/3. Это из практики и не относится к нашему случаю.

[antor]

Ну ессли всё давно отменили и можно строительство вести без проектной документации. и никто не за что не отвечает, то это хорошо. Vahfactor может

приступать к реконструкции квартиры. Моё писутствие в этой теме уже тоже не обязательно. По генплану я прошёлся, по планировке квартиры тоже,

конструктивные и правовые особенности данной квартиры осветил. Вроде всё. Удачи.

[Maxfactor]

Подождите, друзья, не разбегайтесь, у меня еще столько вопросов )

Давайте уйдем пока что от юридических аспектов и переместимся в сторону перепланировки помещения.

...

Кто что может подсказать исходя из своего опыта эксплуатации подобных помещений - как лучше всего мне сделать перепланировку внутри квартиры чтобы получить на выходе максимально универсальное помещение для торговли (чем торговать - пока что непонятно...вообще может быть в аренду сдаваться будет)?

...

В какое окно делать вход?

...

Куда перенести туалет? (проектировщики сказали что можно перенести т.к. все коммуникации можно без проблем пустить по подвалу...а оставшиеся на старом месте стояки аккуратно в короб запрятать).

...

Нужно ли делать помещение для персонала? Какой площади его делать? Обязательно ли с окном?

.. ..

[Maxfactor]

возможно как-то так...