Инвестирование в недвижимость. Форум инвесторов в недвижимость

[XsauX]

Сабж, имею однушку в Москве , ориентировочная цена 5-6 лямов.
На текущий момент сдаю.
Собственно есть желание по спекулировать на Московском рынке недвижимости.
Насколько могут быть прибыльны вложения , в процентном соотношении, в новостройки по принципу - покупка/продажа ? - т.е на пример, беру в строящемся доме однушку за 3 ляма, а через год, уже в готовом доме продаю за 4 ляма - прибыль 30%.
Каких застройщиков ,на текущий момент, можно считать стабильными/надежными и как их выбрать, может статистика какая есть ?
В каком регионе посоветуете покупать ?
Каковы перспективы на ближайшее пару лет в плане роста/падения цен на недвижимость ?
Стоит ли сейчас суетится, или переждать кризисный момент ? - а кто его знает, может еще сто лет пройдет и ничего не изменится.

Куда еще можно прибыльно вложить 5 лямов с минимальными рисками , если не спекуляция с квартирами ?

[Brim]

Может повезти... может не повезти.

 

С последней квартирой у меня получилось около 15% годовых, но с кучей разных оговорок и кучей беготни со сбором документов и т.д.

 

Только вот на московском рынке с 6 лямами ловить почти нечего, на подмосковном - много чего есть. Ну и за год дом не строится. :) Хотя цены все равно растут, а продать можно и по переуступке.

[4ykigek]

У нас в Барнежопполе строится так много жилья, что перекупам просто сахар. Барнежопполь - один из первых в РФ по динамике и объемам ввода первичнога жылья. Средний подъем на квартире по таким схемам 250-600 тысяч. Для вас, нерезиновцев, конечно это не денги гыгыгы.

[XsauX]

Только вот на московском рынке с 6 лямами ловить почти нечего, на подмосковном - много чего есть. Ну и за год дом не строится. :) Хотя цены все равно растут, а продать можно и по переуступке.

- ну понятно что не в центре Москвы, имею ввиду спальные районы типа Бутово, Жубелино (10-20 км за МКАД это почти Москва) - тут полно новостроек, возможно в Люберцах. , купить там однушку за три ляма не проблема , вопрос только в том за сколько продать можно будет. Ну и покупать нужно не на стадии подвала, а примерно за год до сдачи. - дабы минимизировать риски. Вот и интересно сколько на этом можно наварить, и у кого надежнее брать - скажем если застройщик надежный - работает с правительством Москвы и т.п то можно и подвал купить.

 

 

У нас в Барнежопполе строится так много жилья, что перекупам просто сахар. Барнежопполь - один из первых в РФ по динамике и объемам ввода первичнога жылья. Средний подъем на квартире по таким схемам 250-600 тысяч. Для вас, нерезиновцев, конечно это не денги гыгыгы.

Ну скажем так ,с аренды я имею 250 тыр годовых + примерно 200 тыр за счет роста цен на недвижимость, следовательно имеет смысл рисковать и замарачиваться только если можно спекульнуть с прибылью в лям годовых. , если же меньше то рисковать квартирой - дом могу и не построить , за пару сотен не резон.

 

З.Ы Жду отзывы от людей , у которых есть опыт в подобных сделках.

[Industrialb2b]

XsauX , сиди спокойно и не дергайся )

покупать перед началом кризиса недвижимость нельзя... строить будут долго (и это еще не самый плохой расклад) и в цена квартиры вряд ли будет расти...

это первое.

 

время инвестиций в московскую недвижимость прошло. навсегда. она и так уже дорогая. может, конечно, и вырастет в цене. а может и упадет. зачем в таких условиях инвестировать?

это второе.

 

и, какие ты однушки увидел в бутово по 3 млн.?)))

[Brim]

3млн - это железнодорожный. Но выше 15% годовых выйдет врят ли. Да еще и куча геммороя и лишний риск.

[XsauX]

время инвестиций в московскую недвижимость прошло. навсегда. она и так уже дорогая

Ну вот к примеру график роста цен на недвижимость:

htt://www.metrinfo.ru/area/vykhino-zhulebino/

htt://www.irn.ru/gd/

- везде наблюдается рост, да , могут быть временные просадки, но исторически так сложилось что цены всегда в итоге растут.

Конечно график это хорошо, но хотелось бы статистику из более достоверных источников по конкретным регионам., интернет-статистика как то не вызывает доверия.

 

Вот , например , обьект рядом с моим домом, уверен что будет однозначно достроен, окружающая инфаструктура и расценки на квартиры в соседних домах, позволяют предполагать продажу в районе 5 лямов. Текущая цена в недостройке за кв.м от 77000, это за 40кв.м = 3-3.5 лимона.

htt://zastroev.ru/kvartiry-ot-zastroyshika/lermontovskiy/

И таких перспективных застроек в крупных спальных районах типа Жулебино-Бутво хватает - я знаю т.к часто там вращаюсь и все строящиеся дома на виду. - растут как грибы, пару лет и дом готов.

По этому я не уверен в безнадежности вложений в данном сегменте, покуда нет аргументов из чей либо практики.

З.Ы кто то скажет, так чего сидишь, беги покупай ) - ну пока я не в теме и только присматриваюсь + срок аренды моей хаты еще не вышел, так что вот сижу пока на форуме в надежде получить советы от уже опытных людей.

 

Industrialb2b

Теоритические, ничем не подтвержденные домыслы, типа - время прошло, не убеждают., нужны графики , статистика , реальный опыт из жизни. (хотя я не уверен что у людей с опытом есть время на форумы)

Даже если цены не растут, можно получить выгоду на разнице между застройкой и готовым домом.

 

Brim

Да еще и куча геммороя

- например ?, я так понимаю можно воспользоваться услугой агенства у которого контакты с застройщиком, они решают все бумажные вопросы за небольшой процент, останется только ждать пока построят дом.

[usbzdes]

К сожалению не дам четких и конкретных ответов по поставленным вопросам. Но не давно познакомился с людьми которые инвестируют деньги таким способом. Доход приличный. Время явно не прошло. Покупают на стадии котлована, продают или когда уже дом построен, или даже когда еще только построена половина дома. Как то так.

[Industrialb2b]

Industrialb2b

Теоритические, ничем не подтвержденные домыслы, типа - время прошло, не убеждают., нужны графики , статистика , реальный опыт из жизни. (хотя я не уверен что у людей с опытом есть время на форумы)

Даже если цены не растут, можно получить выгоду на разнице между застройкой и готовым домом.

 

ты нормально себя чувствуешь? я буду рисовать для тебя графики и статистику собирать?))

 

примеры из жизни (речь о москве):

- лично я в 2000х купил несколько объектов жилой недвижимости в инвестиционных целях. сейчас я этого не делаю

- несколько моих знакомых, занимающихся ранее таким инвестированием ушли из этой сферы еще в 2008, переключивших на коммерческую недвижимость (торговую) в регионах (выбирают точечно)

 

делать прогнозы исходя из графиков - гиблое дело. посмотри уж тогда статистику по строительству (сколько строили в начале 2000х в тех же люберцах и сколько строят сейчас). через короткое время в подмосковье будет ИЗБЫТОК жилья. в этих условиях толи ты продашь эту квартиру в люберцах за 5 млн, а толи нет. никто этого точно не знает. но риски - охрененные.

я бы даже 5% от своего капитала не пустил на эти цели, а ты хочешь все ухнуть!

 

стоимость квартир сейчас такова, что стоит 10 раз подумать, если ли вообще потенциал роста! убитая хрущеба в берлине стоит, к примеру, раза в 3 дешевле аналогичной квартиры в москве )

[XsauX]

К сожалению не дам четких и конкретных ответов по поставленным вопросам. Но не давно познакомился с людьми которые инвестируют деньги таким способом. Доход приличный. Время явно не прошло. Покупают на стадии котлована, продают или когда уже дом построен, или даже когда еще только построена половина дома. Как то так.

Да вот в том то и дело , что я тоже заинтересовался этим вопросом глядя на одних знакомых , которым за короткий срок удалось нормально наварить по этой схеме.

К сожалению обстановка не позволила вникнуть в детали что да как, но интерес пробудился.

 

стоимость квартир сейчас такова, что стоит 10 раз подумать, если ли вообще потенциал роста!

ну хорошо, допустим роста не будет, но что я теряю ? -

1. Если будет падение цен, то я выигрываю в своевременной продаже по текущим ценам, в конечном итоге останусь с равнозначной или даже лучшей квартирой в новом доме., после чего можно сдавать какое то время в ожидании динамики роста.

2. Если цены остаются на прежнем уровне , то выигрываю за счет разницы в цене между готовым домом и строящимся. + мелкую спекуляцию никто не отменял.

3. Если цены растут, ну тут все понятно.

В общем на мой нубский взгляд , избыток жилья, перепады цен и т.п - это все не страшно, основной риск заключается в банкротстве застройщика или затяжной стройке, но этого можно избежать грамотным выбором обьекта.

 

лично я в 2000х купил несколько объектов жилой недвижимости в инвестиционных целях. сейчас я этого не делаю

- был негативный опыт ? , всетаки 12 лет прошло, может уже все поменялось. - по мне так 12 лет назад все было сложнее чем сейчас, новые законы = новые возможности.

 

есколько моих знакомых, занимающихся ранее таким инвестированием ушли из этой сферы еще в 2008, переключивших на коммерческую недвижимость (торговую) в регионах (выбирают точечно)

- было бы интересно узнать почему , возможно это не связанно с ухудшением обстановки в жилой недвижимости , а наоборот , с более прибыльным вариантом в сфере коммерческой недвижимости. Хотя , как я читал на некоторых сайтах, гемора и рисков с коммерческой недвижимостью больше. Да и сам наблюдал массу никому не нужных убыточных торговых точек , которые в итоге закрывались. - с квартирами такое представить сложно. Как бы там ни было , до коммерческой недвижимости я еще не дорос ).

[Industrialb2b]

ну хорошо, допустим роста не будет, но что я теряю ? -

...

 

В общем на мой нубский взгляд , избыток жилья, перепады цен и т.п - это все не страшно, основной риск заключается в банкротстве застройщика или затяжной стройке, но этого можно избежать грамотным выбором обьекта.

 

 

- был негативный опыт ? , всетаки 12 лет прошло, может уже все поменялось. - по мне так 12 лет назад все было сложнее чем сейчас.

 

ну это и есть проблема... грамотный выбор застройщика, имхо, в принципе невозможен... т.е. любой застройщик может грохнуться... гарантий нет...

даже выстроенная коробка может зависнуть... на несколько лет, например... или еще дольше )

 

у меня не было негативного опыта, потому что все, что мною покупалось (последний раз в 2010 году - но это уже была покупка не инвестиционная, а для личного пользования) выросло в цене. раньше и цены были другие - однушка в новостройке в марьино в 1999 году стоила 13 т.долл! сейчас она стоит почти 190 т.долл.

но сейчас ситуация другая - по ценам все похоже на потолок, строительства в подмосковье очень много, надвигается кризис.... я не говорю, что с вероятностью 100% ты проиграешь. но мне кажется, риски очень высокие. и ради чего?

 

возможно есть в стране гораздо более интересные региональные рынки, но в них надо разбираться.

[XsauX]

ну это и есть проблема... грамотный выбор застройщика, имхо, в принципе невозможен...

- вот тут мне кажется все не так сложно , есть застройщики у которых много заказов от правительства Москвы , такие на врятли грохнуться - будет поддержка правительства полюбому.

- потом у крупных застройщиков можно отследить кол-во построенных площадей в текущем, прошлом году и т.п , и какой обьем планируется построить в ближайшее пару лет. - если там десятки домов, а то и целые микрорайонны - ясный пень достроят, я еще не видел пустующих трущоб в Москве или ближнем подмосковье.

- ну и наконец агенства, которые работают не один год, и разбираются в застройщиках - с какими можно работать, а с какими рискованно.

- рекомендации опытных людей , которые не первый раз покупают жилье у своего постоянного застройщика.

 

В общем это то что я успел узнать покопавшись в интернете на эту тему, так что думаю не все так уж и рискованно, можно думать - выбирать.

Может конечно быть глобальный коллапс и третья мировая ) - но это уже за рамками, да и текущий кризис уже 4 года почти нас пугает , можно сказать что кризисная стабильность.

Industrialb2b Вашу мысль я понял - подождать и не суетиться.

 

А вообще для принятия решения , мне достаточно услышать отзывы 4-5 человек , которые реально удачно/не удачно - купили/продали в текущем/прошлом году. , у каких застройщиков.

На текущий момент мало толковой инфы. - теоритическая дисскусия.

[Industrialb2b]

крупные застройщики тоже и банктротились уже, и сливали свои объекты, которые потом висели годами. как пример - миракс, донстрой...таких было десятки - и все крупные...

и, разве правительство москвы дает какие-то заказы для застройщиков жилья? помоему там другая ситуация - все застройщики строят на свои деньги, а потом отдают городу часть квартир (за предоствленную землю).... другой поддержки нет, в т.ч. финансовой...

короче, попробуй, купи квартиру ) вдруг повезет и заработаешь чуть-чуть побольше, чем на депозите или сдачи в аренду имеющейся квартиры ) скорее всего, заработаешь еще меньше ) но и совсем уж потерять - это еще более утопичный вариант )

все-таки, имхо, нужно смотреть в сторону регионов - есть точки роста. где жилья вводится мало,а люди с бабками есть. есть города, где износ жилого фонда составляет под 80%, ветхое и жуткое жилье, а доходы населения более-менее при этом. там и можно зарабатывать свои 20-30-40 % годовых. но это точно не москва и тем более не подмосковье!

[3wq]

XsauX

я не "успешный инвестор 10 лет годами инвестирования в недвижку" но позволь дать тебе совет от человека, который не так давно купил себе на первичке квартиру, а следовательно, из теоретических размышлений и дум о великом погрузился (в некоторой степени) в суровую реальность бытия.

Вот, возьми проформы договоров ДСК-1 или Главмосстрой недвижимость - обе - большие компании. И почитай их. Просто почитай условия, на которых ты будешь инвестировать свои деньги в первичку. А для большего эффекта возьми в оборот юриста - пусть он тебе популярно и на пальцах расскажет о подводных камнях покупки жилья на первичке. И уже потом решай - что делать дальше. И делать ли.

Потому, что одно дело рассуждать в теории о рисках - а другое - посмотреть в договор.

 

Industrialb2b

т.е. инвестиции в нашу недвижку - дело сейчас гиблое?

[Industrialb2b]

Industrialb2b

т.е. инвестиции в нашу недвижку - дело сейчас гиблое?

 

да, все равно цены вниз пойдут в 2013

[3wq]

да, все равно цены вниз пойдут в 2013

а что там в 13ом будет? и почему именно в нем?

[XsauX]

Вот, возьми проформы договоров ДСК-1 или Главмосстрой недвижимость

Достаточно почитать отзывы на ДСК-1 . на тематических форумах полно кляуз, договора у них защищают только их интересы. еще с 2009-х годов тянуться проблемы с инвесторами. мне этого достаточно что бы с ними не связываться.

 

Ну и договор нужно требовать по форме. вооружившись услугой юриста/адвоката - читал что там любят хитрить застройщики. оформляют совсем не то что нужно. - если навязывают свои левые условия, то лучше поискать других . все таки не тремя копейками рискуем.

[XsauX]

ну так что . больше нет желающих высказаться ?

[sev63]

Ну вот к примеру график роста цен на недвижимость:

htt://www.metrinfo.ru/area/vykhino-zhulebino/

htt://www.irn.ru/gd/

- везде наблюдается рост, да , могут быть временные просадки, но исторически так сложилось что цены всегда в итоге растут.

Конечно график это хорошо, но хотелось бы статистику из более достоверных источников по конкретным регионам., интернет-статистика как то не вызывает доверия.

 

Вот , например , обьект рядом с моим домом, уверен что будет однозначно достроен, окружающая инфаструктура и расценки на квартиры в соседних домах, позволяют предполагать продажу в районе 5 лямов. Текущая цена в недостройке за кв.м от 77000, это за 40кв.м = 3-3.5 лимона.

htt://zastroev.ru/kvartiry-ot-zastroyshika/lermontovskiy/

И таких перспективных застроек в крупных спальных районах типа Жулебино-Бутво хватает - я знаю т.к часто там вращаюсь и все строящиеся дома на виду. - растут как грибы, пару лет и дом готов.

По этому я не уверен в безнадежности вложений в данном сегменте, покуда нет аргументов из чей либо практики.

З.Ы кто то скажет, так чего сидишь, беги покупай ) - ну пока я не в теме и только присматриваюсь + срок аренды моей хаты еще не вышел, так что вот сижу пока на форуме в надежде получить советы от уже опытных людей.

 

Industrialb2b

 

Теоритические, ничем не подтвержденные домыслы, типа - время прошло, не убеждают., нужны графики , статистика , реальный опыт из жизни. (хотя я не уверен что у людей с опытом есть время на форумы)

Даже если цены не растут, можно получить выгоду на разнице между застройкой и готовым домом.

 

Brim

 

- например ?, я так понимаю можно воспользоваться услугой агенства у которого контакты с застройщиком, они решают все бумажные вопросы за небольшой процент, останется только ждать пока построят дом.

 

Смешно! Во всем мире думали, что цены на жилье растут всегда. Первым обломилась Япония в конце 80, до сих пор не подымится. В 2007 начались заваливаться домики в США. Сейчас валятся уже сразу несколько стран. А Вы, сидя в России в Москве, где жилье одно из самых дорогих в мире рассуждаете, что будет расти всегда! Честно слово прям смешно…

[Brim]

Смешно! Во всем мире думали, что цены на жилье растут всегда. Первым обломилась Япония в конце 80, до сих пор не подымится. В 2007 начались заваливаться домики в США. Сейчас валятся уже сразу несколько стран. А Вы, сидя в России в Москве, где жилье одно из самых дорогих в мире рассуждаете, что будет расти всегда! Честно слово прям смешно…

Население Земли растет? Растет. А места в пределах садового кольца больше становится? Да чет как-то не очень. С чего бы ценам не расти?

Да, временные падения возможны. В кризисы стоимость недвижки ощутимо проседает - когда жрать не на что, не до жилья уже. Но потом все равно растет. :)

[sev63]

Население Земли растет? Растет. А места в пределах садового кольца больше становится? Да чет как-то не очень. С чего бы ценам не расти?

Да, временные падения возможны. В кризисы стоимость недвижки ощутимо проседает - когда жрать не на что, не до жилья уже. Но потом все равно растет. :)

 

А причем тут население мира? Если оно (население мира) придет, то просто выкинут вас из квартир и всего делов… Население России растет? Насколько я знаю падает уже 20 лет, официально на 6 лимонов упало… Вообще-то Москву расширили недавно…

Но Вам походу пофиг…

[kafa]

А причем тут население мира? Если оно (население мира) придет, то просто выкинут вас из квартир и всего делов… Население России растет? Насколько я знаю падает уже 20 лет, официально на 6 лимонов упало… Вообще-то Москву расширили недавно…

Но Вам походу пофиг…

население падает, но потребности-то его растут :icon_mrgreen:

[Brim]

Население России растет? Насколько я знаю падает уже 20 лет, официально на 6 лимонов упало… Вообще-то Москву расширили недавно…

Но Вам походу пофиг…

Официально у нас и инфляция 6%, и за Единую Россию голосует 146% населения. :)

А пробки в Москве с каждым годом все длиннее.

А чего толку с этого расширения Москвы, если чиновники сказали, что в эту новую москву не поедут? :) Все ведомства как были возле Кремля, так и останутся. А в новой москве пока только одно название.

[tu104]

Официально у нас и инфляция 6%, и за Единую Россию голосует 146% населения. :)

А пробки в Москве с каждым годом все длиннее.

А чего толку с этого расширения Москвы, если чиновники сказали, что в эту новую москву не поедут? :) Все ведомства как были возле Кремля, так и останутся. А в новой москве пока только одно название.

правильно, так что в Старой Москве цены сильно не провалятся ни на м2 ,ни на аренду

[Proccess]

покупал в 2010 однушку в МО за 3,7 млн, продал сейчас за 5, доходность - 15% в год, не густо!