Инвестирование в недвижимость. Форум инвесторов в недвижимость

[XsauX]

покупал в 2010 однушку в МО за 3,7 млн, продал сейчас за 5, доходность - 15% в год, не густо!

Еще один конструктивный ответ , спасибо.

А Вы однушку покупали на стадии застройки или в готовом доме ? - если в готовом , то 15% это нормально.

[pevgen]

Можно попробовать инвестировать через закрытые паевые фонды недвижимости.

Есть инфесторы, которые вкладывают деньги на этапе формирования фонда, а потом, при недостатке ликвидности, паи продают на бирже. в прошлом году разрыв между ценой биржи и текущей стоимостью в управляющей компании составлял 40%, т.е. даже в условиях замораживания цены можно получить 40% на вложенный капитал.

Только УК надо грамотно выбирать.

[Nekiy]

XsauX Почитал вашу ветку. Напоминаете мне одного человека из моего окружения, очень схожи мысли у вас, и движетесь в одном направлении... . За последние 4 месяца, совершил сделку по продаже квартиры, выхлоп (если так можно выразиться) составил 400.000 рублей за 4 месяца. В принципе считает это очень перспективным. Как доказательство, приводит доводы, что (по крайней мере в нашем городе) это направление под контролем администрации, думаю после этих слов можно сделать соответствующий вывод.

[te333]

Ответ по сабжу на личном примере.

Балашиха,Застройщий МОРТОН, район "Сокраменто"

Однушка 34кв.м. на стадии котлована 1.8 ляма на стадии построенного но не сданного дома 2.3ляма на стадии сданного дома после гос.комиссий 2.7

[XsauX]

Ответ по сабжу на личном примере.

Балашиха,Застройщий МОРТОН, район "Сокраменто"

Однушка 34кв.м. на стадии котлована 1.8 ляма на стадии построенного но не сданного дома 2.3ляма на стадии сданного дома после гос.комиссий 2.7

Хм, ну что ж, не плохо..

Уже несколько человек привели положительные примеры из свое практического опыта, прибыль в среднем от 500 000 годовых , может для кого то это копейки, но , в любом случае , прибыльней чем просто сдавать в аренду.

[Гость KatyaKom]

Ответ по теме:

Главмосстрой, г. Жел.-Дор., брали трёшку на старте продаж микрорайона весной 2011 за 3870, продали через 1,5 года (уже была оформлена собственность) за 6100. Совет: лучше брать не однушку, если хватает денег. Чем больше вложения, тем больше прибудет. Хотя однухи быстрее продаются, чем те же трёшки. И брать на старте продаж, в идеале, когда начинается комплексная застройка микрорайона. Да, риски выше, но прибыль точно больше, чем от покупки полуготового дома и уж тем более от сдачи квартиры (сами сдавали, знаем...). Тщательно выбирать застройщика. Могу ещё посоветовать Дружба-Монолит, тоже с ними когда-то имели дело. Вообще, сейчас с законами лучше стало. Мы ещё застали время, когда рисковали, покупая векселя... Сейчас снова перевложились. Удачи!

[Columbus]

С начала 2012 года цены на новостройки Подмосковья выросли в среднем на 3,3%. В ноябре за счет увеличившегося объема предложения и умеренной покупательской активности уровень цен на рынке первичного жилья Московской области практически не изменился за исключением сегмента бизнес-класса, отмечается в сообщении компании "Миэль-Новостройки".

 

 

как люди умудряются получать +100% - загадка)))) либо нам чего-то не говорят...

[Pazzia]

С начала 2012 года цены на новостройки Подмосковья выросли в среднем на 3,3%. В ноябре за счет увеличившегося объема предложения и умеренной покупательской активности уровень цен на рынке первичного жилья Московской области практически не изменился за исключением сегмента бизнес-класса, отмечается в сообщении компании "Миэль-Новостройки".

 

 

как люди умудряются получать +100% - загадка)))) либо нам чего-то не говорят...

 

Для начала надо мух от котлет отделить.

В Вашем примере речь идет о:

Цена за метр в котловане "А", заложенного в январе 2012 года < цены за метр в котловане "Б", заложенного в декабре на 3.3 %

Тут сравниваются аналоги, то есть аналогичные рыночные "продукты".

Котлован и квартира, на которую получены правоустанавливающие документы, это два разных продукта! Разница между котлованом и квартирой в собственности (кстати сказать, юридически это уже будет вторичка) может как раз составить те самые желаемые 30-40% за период, прошедший от покупки до момента продажи (это может быть совсем не год к сожалению). 100% за год точно не реально, по крайней мере на рынках Москвы и Подмосковья, покупая официально.

Реально 15-20% покупая официально, заходя в те же двери "как все", с выходом на застройщика можно и 30-40% получить, но этот вариант для очень ограниченного круга и туда просто так не пустят.

И еще один момент ТС: работать через агентство можно и даже нужно первый раз, дальше вникнув во все тонкости надо действовать самому, иначе будет совсем не рентабельно (агенты скушают 20% от возможной прибыли, а то и больше).

p/s

лучше всего для перепродажи покупать однушки, для сдачи двушки и трешки. Трешки для перепродажи покупать очень невыгодно из-за относительно прочего жилья спроса (будешь долго деньги «вынимать» из трешки). Однушка может уйти по рыночной цене за 2 недели, трешка за 3 месяца в лучшем случае (а в это время котлованы дорожают!)

[andrewnsk]

Начинал заниматься вложениями в новостройки лет 7-8 назад. Раньше поднималось гораздо больше денег. Сейчас застройщик на старте продаж выставляет примерно такую-же цену как в сданном по соседству доме.

Ищите квартиру через подрядчиков. Им периодически нужна наличка, ну и отдают дешевле чем застройщик.

С агентствами связываться не стоит. Все нюансы можно найти в сети. У них задача с вас денег взять. И продавайте как частное лицо. Удачи.

[3wq]

оформляю собственность в своей новостройке в МО и скоро буду делиться рез-ми по раскладу цен

 

несколько фактов:

+ пообщался с др. собственниками - кое-кто взял для себя, кое-кто покупал сразу по 5 квартир и сейчас вижу в доме предложение о продаже

+ квартиры по цене чуть выше, чем на рынке для новостроек, но до момента сдачи дома 99% было продано (кажется, оставалось 2 или 3 квартиры) - монолит-кирпич поднимали со скоростью 3-4 этажа/месяц и где-то за год дом был поднят (я не считаю время, затраченное на котлован, в дома 24 или 25 этажей)

+ по собственникам - квартиры куплены собственниками, зарг-ми по всей РФ и местные это буквально несколько квартир

+ большинство продаж (процентов 80) было совершено без ипотеки (что меня реально удивило - дом не бизнес-класса, хотя и не эконом)

[Vetalij81]

Я бы для инвестирования выбрал апартаменты. Доходность максимальная, цена ниже жилого фонда, до 30% на выходе, даже если вложиться на стадии котлована, а потом продать.

[VasiliSolomin]

Я бы для инвестирования выбрал апартаменты. Доходность максимальная, цена ниже жилого фонда, до 30% на выходе, даже если вложиться на стадии котлована, а потом продать.

Это что-то новое. А если сдавать в аренду, какая доходность? И как это оформляется, как бизнес-класс?  Какой налог на это дело? Как-то и у меня душа не лежит к депозитам, вложениям в акции и тому подобному.

[Empresario]

Я в основном со вторичкой. Купил, сделал "апгрейд" (перепланировку, ремонт) и перепродал. В Питере квартиры, первые этажи под коммерцию переводил, цокольные помещения под офисы делал, частные дома строил (покупал участок и ...). Оказалось интересно в Испании, после кризиса 2008 на рынке у банков, инвестиционных фондов появилось много недорогих квартир, домов. Первую купил в 2013, отремонтировал и продал спустя 4 года +100%, но это конечно рынок рос хорошо, а я еще и как на дачу катался. Сейчас уже 8 проектов сделал в Испании все с + , не ниже 20% годовых в евро. Сейчас здесь появился новый "трэнд", коммерческие помещения переделывать под туристическое жилье.

Это что-то новое. А если сдавать в аренду, какая доходность? И как это оформляется, как бизнес-класс? Какой налог на это дело? Как-то и у меня душа не лежит к депозитам, вложениям в акции и тому подобному.

Тоже не люблю депозиты, акции и т.д.

[Vetalij81]

Это что-то новое. А если сдавать в аренду, какая доходность? И как это оформляется, как бизнес-класс?  Какой налог на это дело? Как-то и у меня душа не лежит к депозитам, вложениям в акции и тому подобному.

Доходность 10-12%, плюс сам актив не сгорит никогда. В аренду сдавать можно самому, можно через управляющую компанию. Вообще, в Москве и Спб активно строят апарт-отели, удивлен, что о них кто-то еще не слышал.

[Empresario]

Какие мнения по недвижимости в России и мире на сегодняшний день, краткосрочную и среднесрочную перспективу?

[VasiliSolomin]

Довольно не плохо. Но, наверное, самому выгоднее сдавать, чем доверять ук. Но ук, наверное, как лицо заинтересованное будет активно искать клиентов?

[sbs]

На сей день покупать, строиться (не под себя) уже не особо актуально! Ситуация приблизительно как в штатах была в 2008 - сначала рынок пылал от спроса, а потом осел ибо настроили свыше требуемого. 

[Empresario]

19.03.2020 в 22:07, sbs сказал:

На сей день покупать, строиться (не под себя) уже не особо актуально! Ситуация приблизительно как в штатах была в 2008 - сначала рынок пылал от спроса, а потом осел ибо настроили свыше требуемого. 

Сейчас в России такое же происходит, разогрели рынок недвижимости льготной ипотекой.

По Черномырдину: "Хотели как лучше, а получилось как всегда."

В рубле растет, а в долларе/евро падает, что ж это за инвестиции... Как бы "пузырь" не лопнул.

В Испании цены пока не просели, но приличное количество небольших коммерческих помещений опустели. Загородное жилье и квартиры больших площадей с террасами - спрос растет.

[KillDozer]

8 минут назад, Empresario сказал:

Сейчас в России такое же происходит, разогрели рынок недвижимости льготной ипотекой.

По Черномырдину: "Хотели как лучше, а получилось как всегда."

В рубле растет, а в долларе/евро падает, что ж это за инвестиции... Как бы "пузырь" не лопнул.

В Испании цены пока не просели, но приличное количество небольших коммерческих помещений опустели. Загородное жилье и квартиры больших площадей с террасами - спрос растет.

Ну так это не только в России. Сейчас во всей Европе такая тенденция, особенно где тепло и есть море. Италия, Испания, Португалия, Болгария, Франция. 

[Empresario]

3 минуты назад, KillDozer сказал:

Ну так это не только в России. Сейчас во всей Европе такая тенденция, особенно где тепло и есть море. Италия, Испания, Португалия, Болгария, Франция. 

Какая тенденция? В рубле растет, а в долларе/евро падает?

Или то, что проблемы рынков мира заливают деньгами?

"с начала пандемии в мировую экономику было влито $12 трлн", а это возможное ускорение инфляционных процессов, что отражается на ценах, в том числе и на недвижимость.

[KillDozer]

2 минуты назад, Empresario сказал:

Какая тенденция? В рубле растет, а в долларе/евро падает?

Или то, что проблемы рынков мира заливают деньгами?

"с начала пандемии в мировую экономику было влито $12 трлн", а это возможное ускорение инфляционных процессов, что отражается на ценах, в том числе и на недвижимость.

Ну Русский человек покупает хлеб и колбасу в рублях, и зарплату получает в рублях. 

У меня вот знакомый купил себе дом, не в России. Комьюнити у них на 100 домов, живут постоянно 20, все остальные купили в качестве сдавать в аренду туристам и рубить бабло. Но как в 19 году было слишком много предложений, а в 20 туристы не приехали вообще. Вот теперь все эти 80 владельцев этих домов наверняка имели ипотеки и скорее всего они не вывезут эти ипотеки. И таких поселков очень и очень много. 

[Empresario]

20 минут назад, Empresario сказал:

Италия, Испания, Португалия, Болгария, Франция.

По данным официального статистического ведомства ЕС, Евростата, во втором квартале 2020 года цены на жильё в странах Евросоюза повысились на 5,2% в годовом исчислении. Это несколько меньше, чем 5,6%, зафиксированные в первом квартале нынешнего года. Аналитики связывают замедление с ограничительными мерами в разгар пандемии.

Где цены выросли?

Самый значительный годовой рост цен во втором квартале 2020 был отмечен в Люксембурге (+13,3%), Польше (+10,9%) и Словакии (+9,7%). А в сравнении с предыдущим кварталом больше всего цены на жильё увеличились в Люксембурге (+4,4%), Италии (+3,1%) и Австрии (+2,5%).

Изменение цен на жильё в популярных у русскоязычных покупателей странах ЕС (второй квартал 2019 — второй квартал 2020):

Болгария +2,9%

Германия +6,6%

Испания +2,2%

Чехия +7,7%

Италия +3,4%

Кипр -2,9%

Финляндия +0,5%

Эстония +4,0%

Франция +5,5%

Португалия +7,8%

 

Тенденция однако...

[Ghost_Rider]

8 минут назад, Empresario сказал:

По данным официального статистического ведомства ЕС, Евростата, во втором квартале 2020 года цены на жильё в странах Евросоюза повысились на 5,2% в годовом исчислении. Это несколько меньше, чем 5,6%, зафиксированные в первом квартале нынешнего года. Аналитики связывают замедление с ограничительными мерами в разгар пандемии.

Где цены выросли?

Самый значительный годовой рост цен во втором квартале 2020 был отмечен в Люксембурге (+13,3%), Польше (+10,9%) и Словакии (+9,7%). А в сравнении с предыдущим кварталом больше всего цены на жильё увеличились в Люксембурге (+4,4%), Италии (+3,1%) и Австрии (+2,5%).

Изменение цен на жильё в популярных у русскоязычных покупателей странах ЕС (второй квартал 2019 — второй квартал 2020):

Болгария +2,9%

Германия +6,6%

Испания +2,2%

Чехия +7,7%

Италия +3,4%

Кипр -2,9%

Финляндия +0,5%

Эстония +4,0%

Франция +5,5%

Португалия +7,8%

 

Тенденция однако...

Это все классно, но двушка в Берлине обойдется в 700 тыс евро. А сдавать я её смогу за 550 евро. 

У населения страны нет 700 штук Евро чтоб инвестировать в эти прекрасные страны. 

[Empresario]

Берлин не изучал, про испанскую Валенсию скажу, что можно купить за 100тыс евро и сдавать за 600 евро/мес + рост стоимости. +евро, а не деревянный.

Но если касательно бизнес инвестиций в недвижимость, то мы с партнерами сейчас рассматриваем выкуп паркинга под ремонт в соответствии с современными требованиями и продажу отдельными парковочными местами, рассчитываем около 100% годовых в евро. Срок реализации 1 год.

56 минут назад, KillDozer сказал:

Ну Русский человек покупает хлеб и колбасу в рублях, и зарплату получает в рублях. 

У меня вот знакомый купил себе дом, не в России. Комьюнити у них на 100 домов, живут постоянно 20, все остальные купили в качестве сдавать в аренду туристам и рубить бабло. Но как в 19 году было слишком много предложений, а в 20 туристы не приехали вообще. Вот теперь все эти 80 владельцев этих домов наверняка имели ипотеки и скорее всего они не вывезут эти ипотеки. И таких поселков очень и очень много. 

Он точно с таким же успехом мог в России неликвид купить.

[Ghost_Rider]

9 минут назад, Empresario сказал:

Берлин не изучал, про испанскую Валенсию скажу, что можно купить за 100тыс евро и сдавать за 600 евро/мес + рост стоимости. +евро, а не деревянный.

Но если касательно бизнес инвестиций в недвижимость, то мы с партнерами сейчас рассматриваем выкуп паркинга под ремонт в соответствии с современными требованиями и продажу отдельными парковочными местами, рассчитываем около 100% годовых в евро. Срок реализации 1 год.

Все что продают обычно за 100 тыс находится в такой опе мира и сдать её там вообще нереально. 

100% годовых это вообще реально? В Испании вроде самый негуманный налог.