Управляющая компания многоквартирным жилым домом

[Добрый человек]

Очень краткое введение: На протяжении многих десятилетий система ЖКХ работала неэффективно, деньги расходовались для большинства населения непонятно куда, соответственно весь жилой фонд подизносился и требует капитальных вливаний денежных средств и любимое правительство сделало ход конём – граждане, сами эксплуатируйте и ловите головняки, при грамотном подходе можно и людям хорошо сделать и самим заработать.

 

22.10.2008. Решено, создаём управляющую компании (УК) многоквартирным жилым домом.

 

Обстановка в городе: краевого значения, население почти 600 тысяч человек, большое количество многоэтажек, в последнее время активно идёт застройка, в том числе целых районов.

 

Количество участников – 3 человека.

 

Возможности первого участника: работает в сфере строительства, имеет опыт переговоров с властями, бухгалтера, знания инфраструктуры и инженерных сетей домов, практически полное отсутствие свободного времени.

 

Возможности второго участника: Свободное время, знание законов и умение их применять на практике, в том числе опыт судебной работы.

 

Возможности третьего участника, собственно меня: Знание законов и умение их применять на практике, в том числе опыт обращения в судебные инстанции (за себя любимого), желание что-то изменить в системе платежей в своём доме. Опреденная репутация среди соседей (один раз выиграл процесс у обслуживающей организации).

 

Конечно у всех трех участников имеется желание увеличить свои доходы, пусть и не через месяц создания УК, а через годик-другой, с голода никто не помрёт за это время.

 

Форма УК – создание ООО с третью уставного капитала у каждого участника (мне и жене тока пока нельзя, попросил оставить для меня эти проценты).

 

Изучение первого объекта для работы УК – дом в котором я живу: Расположен на окраине города, "проблемный район", так как десятилетиями обслуживался вояками и сам построен самыми бравыми ребятами из стройбата. Дом 1984 года постройки, не в самом худшем состоянии, одноподъездный, на 71 квартиру, в цоколе расположен один большой магазин (военторг) и несколько мелких лавочек.

 

"Болячки" дома:

1. отсутствие почтовых ящиков (раньше вахта была, теперь её нет),

2. постоянно ломают домофон, а на обслуживание денег практически никто не сдаёт и соответственно его никто не обслуживает.

3. Отсутствие нормального освещения в подъезде, плафонов нет, лампочки постоянно куда-то пропадают, обслуживающая организация ими не снабжает.

 

"Набивать" инфу не быстро, а "первоначальных" мыслей и проблем много, поэтому на данный момент всё, прошу помочь с названием, мне кроме как "Гарантия" ничего на ум не идёт, ООО планируем начать оформлять примерно с понедельника, проработав предварительно устав.

[Cekipa]

в России значит люди могут свободно отказаться от ЖЭК и от взносов**?

Название "Гарантия" ниче так, может

"Добрый сосед" или "Ого сосед" : ) а может и совсем просто "Сосед"

[Добрый человек]

в России значит люди могут свободно отказаться от ЖЭК и от взносов**?

Может от взносов никуда и не денешься, но вот увидеть как эти деньги расходуются вправе увидить каждый человек. У нас в городе была статья про одного пенсионера, который отсудил право не оплачивать квитанции с графой "содержание жилья", так как в суде никто так и не смог объяснить как именно она расходуется, в каких размерах и на какие цели. Цель УК - эффективно расходовать поступающие деньги и довести до людей, как же именно они были израсходованы. А вот в новом доме вполне реально эту самую статью "содержание жилья" уменьшить в разы, собрав допустим какой-то минимальный запас (тысяч 100) на неотложные аварийные мероприятия.

[Cekipa]

Это выходит прийдется за каждого жильца судиться?

Как думаете, много людей захочет идти в суд, тратить время и деньги...*?

З.ы. Очень интересует данная тема, на данный момент читаю "Закони України"

[Добрый человек]

Это выходит прийдется за каждого жильца судиться?

Как думаете, много людей захочет идти в суд, тратить время и деньги...*?

Если оказывается некачественная (в моём доме частенько отрубают отопление, по данному факту и судился), то судиться можно будет не за каждого, а за весь дом. В последний раз проблема отопления заключалась в том, что просто не открыли вентиль на дом (это мне сосед рассказал, он лично с сантехником ходил в подвал). А пару человек в суд организовать для свидетельских показаний всегда организовать можно, всё-таки в интересах жильцов. Поэтому и есть перспективы у УК, "работать для людей". Во время судебных тяжб я разговаривал с юристом ответчика, которая пояснила, что у неё бы было гораздо меньше работы, если людям не хамили, когда они приходили со своими проблемами. Вот так-то.

[Cekipa]

Сейчас Вы на каком этапе*?

Будет здорово если Вы пошагово будете описывать свои ходы (как удачные так и нет)

[Добрый человек]

Сейчас Вы на каком этапе*?

Будет здорово если Вы пошагово будете описывать свои ходы (как удачные так и нет)

Именно такую цель я и задумал. Написал же ранее, сегодня приняли решение о создании УК, в понедельник начнём "обтачивать" устав после его предварительного составления бухгалтером, параллельно начинаем разрабатывать договоры с жильцами и поставщиками услуг.

 

А как такое? УК "Нужный всем сосед", по-моему прикольно и оригинально, не заезжено ещё (мыслю от тебя посмотрел).

[Cekipa]

:ac7: люкс. Только может чуточку короче

[Добрый человек]

:ac7: люкс. Только может чуточку короче

Короче вряд ли, надо же чтобы у всех в мозгу отложилось и ассоциации соответствующие возникали. Но так как я не один, решать мы будем втроем, вариант не окончательный

[Добрый человек]

Вот первоначальная "выуженная" инфа из пространства инета, которую намерен изучить, кому интересно, присоединяйтесь

____________________.doc

[Добрый человек]

Что-то файлы не могу загрузить, кому надо, сообщите, скину в архивах

[Cekipa]

! :2_8_1: хм....

мне :!:

[miha777]

Собственно цель и планы ясны. Теперь как же сделать так чтобы жильцы захотели?

Вот реальный пример. У меня лежит бланк "договора управления многоквартирным домом", который я должен заполнить. Только что мне с него? Я этого никак не пойму... Я представление не имею что это за ооо "домоуправление №19" и кто ее директор... и я не заполняю. Меня еще очень не радует что мне принес его один человек, которого я не очень то люблю и настаивает на моем подписании. Этот человек уже вопреки всем домофон в подъезде поставил, который нафик никому не нужен. Чище в подъезде не стало, ходить не перестали, зато попасть труднее стало да еще и денег отдали. Так вот не будет ли с этим договором подобного? с УК? Я не знаю. И не подписываю пока ничего. Замечу что недавно в подъезде был сделан ремонт, все остальное в норме, потому что рядом больница и ни воду, ни свет не трогают.

[Добрый человек]

Собственно цель и планы ясны. Теперь как же сделать так чтобы жильцы захотели?

Вот реальный пример. У меня лежит бланк "договора управления многоквартирным домом", который я должен заполнить. Только что мне с него? Я этого никак не пойму... Я представление не имею что это за ооо "домоуправление №19" и кто ее директор... и я не заполняю. Меня еще очень не радует что мне принес его один человек, которого я не очень то люблю и настаивает на моем подписании. Этот человек уже вопреки всем домофон в подъезде поставил, который нафик никому не нужен. Чище в подъезде не стало, ходить не перестали, зато попасть труднее стало да еще и денег отдали. Так вот не будет ли с этим договором подобного? с УК? Я не знаю. И не подписываю пока ничего. Замечу что недавно в подъезде был сделан ремонт, все остальное в норме, потому что рядом больница и ни воду, ни свет не трогают.

Предлагаю ознакомиться с уставом для начала, вот и про директора прояснится, сообщи свой мыло, скину тебе подборку (в том числе образцы договоров, на их анализе изучишь предложенный тебе и сделаешь выводы, чего там не хватает и крайне важно), в ней кстати ещё одна статейка газетная интересная.

[Добрый человек]

Особенно внимательно рекомендую потенциальным заказчикам услуг у УК и ТСЖ обращать внимание на то, как же именно будут расходоваться денежные средства, требовать предварительного расчёта расходования денежных средств из графы "Содержание и ремонт" и внимательно относиться к доп.поборам, в нашем горде это не редкость. Пример: дому от роду меньше года, создаётся ТСЖ и всех собственников убеждают проплачивать взносы на содержание абсолютно лишних единиц штата - электрик, который к примеру получает ежемесячное вознаграждение тысяч 5, при этом трудозатрат за этот месяц сами понимаете сколько будет (раза 3-4 отверткой покрутит) и скорее всего данным электриком будет кто-то из окружения "власть держащих". Поэтому мы однозначно не рассматриваем держать в штате электрика (даже с учетом того, что дом уже далеко не новый и работа действительно нужна), решили остановиться на заключении договора с почасовой оплатой, сделал один раз всё как положено, проплатили соответственно и забыли, приходи эти несколько раз в месяц и получи по заслугам. Единственное без кого мы нес можем обойтись, так это без сантехника (слёзы наворачиваются от состояния коммуникаций), при этом неплохо бы ему ещё и дежурить по ночам, но опять же, имеются варианты: Заключение договора с аварийной службой города, или сосед мной снизу в сантехнике соображает и вполне может изучить систему коммуникаций и в случае проровыа у кого-то из жильцов в ночное время трубы может сходить и перекрыть нужный вентиль, получив впоследствии за это вознаграждение (рублей 200 допустим), а подобная ситуация уже возникала, сантехник из организации(дежурный) не смог разобраться в вентилях и меня, и этого соседа и прочих жильцов заливало кипятком часа 3-4, так в итоге он и перекрыл нужный вентиль. Так что как говорится вариантов много различных, которые будут в пользу реальной экономии денег жильцов. ТАкже и с платежами на текущий ремонт, если подъезды только после ремонта, зачем "аккумулировать" деньги в никуда, пусть тогда уж они будут расходоваться на облагораживание территории вокруг дома и т.п., так как деньги Ваши, Вам ирешать, как их потратить с помощью УК, хоть автобус по утрам заказной пускайте в центр города и вечрером обратно, сделав какой-то запас на срочные работы.

 

И не забывайте, если вы не заключите договор, а большинство (не число голосов, а количество площади) всё-таки будет "ЗА", вас могут обязать заключить договор даже через суд, а также может возникнуть ситуация, что за коммунальные услуги вы станете переплачивать, так как без договора, УК, ТСЖ вам будет оказывать уже "услугу", а не просто выступать посредником между вами и поставщиками, в этом случае увеличение составит минимум 18% (НДС).

[Добрый человек]

Итак, продолжим, чем же можно заинтересовать жильцов, естественно тем, что они наконец-то смогут знать, как же в действительности расходуются их кровно заработанные деньги.

 

Необходимый комплекс услуг, которые должна оказывать УК, при этом УК не обязательно должна всё это делать самостоятельно, к тому же на ряд услуг требуется получение лицензии, поэтому основная масса, это заключение договоров с поставщиками:

1. Отопление

2. Холодное и горячее водоснабжение

3. Канализация

4. Вывоз твердых бытовых отходов (ТБО)

5. Обслуживание лифта

6. Уборка подъезда (в идеале, как положено по нормативных актам + 2 влажные уборки в месяц)

7. Уборка придомовой территории

8. Электрика

9. Сантехника

10. Вопросы регистрационного учета

11. Финансовая сторона

 

Общедомовой антенны, радио и газа в доме нет, соответственно и заморачиваться не надо.

 

Граждане привыкли "гадить", поэтому без уборщицы никак, как и без сантехника(ранее указывал).

 

Наиболее важный вопрос для того, чтобы жильцы не "забили" на реформу: платежи не должны увеличиться, то есть все услуги необходимо будет "подбивать" под имеющуюся сумму (ну и свой кусок при этом попытаться получить) и при этом индексировать платежи, в случае увеличения оплаты нормативными актами (работы в доме ещё надолго хватит).

Также необходимо продумать вопрос о проведении экспертизы дома на установление фактического износа дома (услуга не из дешёвых) и решить вопрос с получением кадастрового номера объекта (целесообразность в том числе), сомневаюсь что раньше это было сделано.

 

До конца на данный момент не определились с тем, с чего же мы будем получать свою прибыль, как варианты, сделать фиксированную ставку в зависимости от квадратных метров, или процент с графы "сод.и ремонт жилья", за исключением целевых взносов, если вдруг все решат счётчики для воды поставить и сделать это централизованно (это же всегда дешевле будет, корпоратив как-никак).

 

Продолжение следует, так как вижу тема получила интерес.

[Добрый человек]

Предложите принципы работы, которые бы вы хотели видеть у своей УК, допустим: "Доступность информации каждому жильцу". Слово прозрачность лично меня как-то настораживает.

[Cekipa]

+Вы выбираете - мы осуществляем (Любой вид услуг, на счет автобуса это правильно подметили - есть же корпоративные дома) :ac13: ;)

+С нами цена ваших квартир вырастет (это же логично, если будет налажена системная работа, везде чисто, убрано и красиво) :2_8_1: :13:

+Упадет приступность (опять же в освещенном и чистом подъезде меньше шансов повстречать негодяев :ac17: )

....

[miha777]

Предлагаю ознакомиться с уставом для начала, вот и про директора прояснится, сообщи свой мыло, скину тебе подборку (в том числе образцы договоров, на их анализе изучишь предложенный тебе и сделаешь выводы, чего там не хватает и крайне важно), в ней кстати ещё одна статейка газетная интересная.

если интересно, то я в свою очередь могу отсканировать договор, который у меня ждет подписи. может там есть что новое. не интересует? мыло в личку сейчас кину.

[Cekipa]

up

[lider777]

А ЖКХ или прежнюю УК как потесните? Они же вам так просто управление домом не отдадут... Плюс к тому жильцам придется еще и вам троим з/п платить, деньги на "болячки", и как следствие увеличение расходов. Допустим, вы убедите жильцов и за вас проголосуют... И тут начнется... Денег на то не хватает, на се, негативное отношение и вместо бизнеса головная боль. Я вас не переубеждаю, просто бывали таке случаи...

[Добрый человек]

В настоящее время один из учредителей, он же будущий директор выехал в другой город оформлять наслендственные дела, в связи с чем процесс создания УК приостановлен. Вот ещё инфа для размышления: В том случае, если люди, проживающие в доме и имеющие различные льготы по оплате, в случае вступления в ТСЖ такие граждане лишаются льгот. Прикольно? Надо вот только ещё разобраться, касается ли это УК и если нет, то явное преимущество УК перед ТСЖ.

 

Прикладываю реальную претензию на качество услуг (отсутствие отопления), составленную мной и подписанную жильцами моего дома. Сегодня пришла квитанция, ещё в ней до конца не разобрался и если перерасчет не сделали, то с этой претензией пойду в суд. Сама претензия не претендует на идеальную, образец взят из Консультанта или Гаранта (уже не помню), но с аналогичной претензией уже выигрывал судебный процесс.

_______________________________2008__.2.doc

[Cekipa]

и все таки не просто завоевать клиента....

некоторым просто лень (а может страх?) что-то менять :(

[Добрый человек]

и все таки не просто завоевать клиента....

некоторым просто лень (а может страх?) что-то менять :(

Как говорится "глаза боятся - руки делают", на данный момент считаем самым важным "зацепиться" на данном рынке и начать, в перспективе СМИ подключить, они подобные темы у нас в регионе подробно освещают и предложить им положительный пример использования нормальной УК, а там люди сами потянутся, опять же преимущество УК перед ТСЖ то, что она не привязана территоиально и может работать в том числе и по договорам с ТСЖ. Конечно в первое время на "кормёжку" с этого проекта себя любимых рассчитывать не приходится, одного дома для этого явно маловато.

[Cekipa]

А не лучше ли весной начать?

Нет, возможно потом по накатанной всеравно будет в какую пору, но для начала я считаю весной было бы проще (проблем меньше)

что Вы думаете по этому поводу?