Прибыльный бизнес, строительство домов на продажу

[vsekan]

Строительство домов на продажу

Знаю что подобный бизнес везде существует. Построить дом значительно дешевле нежели, купить уже готовый. Есть опыт в строительстве, работал прорабом. Потяну все процессы самостоятельно. Но никогда не строил на продажу. Не знаю как выбрать землю, какой проект дома, на каком этапе строительства нужно продавать и другие моменты с этим связанные. Подскажите от чего плясать, какие ключевые позиции?

[Гость CHESLAV]

Прежде всего нужно иметь хотя бы какое-то понятие о проектировании.Заказчики очень часто хотят внести изменения в готовый проект.Очень часто, также, бывает так,что проектирование начинается с рисунка плана этажей дома на простом тетрадном листе.Ну и, немаловажный момент,нужно быть готовым бегать по разным инстанциям,при чем,очень быстро.

[vsekan]

Прежде всего нужно иметь хотя бы какое-то понятие о проектировании.Заказчики очень часто хотят внести изменения в готовый проект.Очень часто, также, бывает так,что проектирование начинается с рисунка плана этажей дома на простом тетрадном листе.Ну и, немаловажный момент,нужно быть готовым бегать по разным инстанциям,при чем,очень быстро.

 

Ну с проектированием проблем нет, естественно что проект буду делать сам из рисунков. Благо знания из техникума и универа, даром не прошли, да и на случай вопросов есть одногрупники в проектных институтах, спросить будет у кого. Но задумка состоит не в том что бы искать заказчиков, и за их деньги строить дом, другими словами работая прорабом, а в том что бы самому выбрать участок, разработать проект, вложить свои деньги и построить дом (то есть саму коробку, без внутренних работ, только штукатурка - так как сейчас сдают квартиры), затем облагородить участок и выставить уже в "товарном виде" дом на продажу.

 

Поскольку все нужно сделать самому необходимо угадать что нужно заказчику. Вот именно это я и хотел спросить. Я понимаю что продать можно всё рано или поздно, но для меня важно продать это как можно быстрее, поскольку это бизнес.

Например участок : где он должен быть в городе, за городом, в селе ( ближнем или дальнем)? Если в городе то тут цены значительно дороже, соответствено денег на средний уже дом не хватит, прийдётся строить не большой. Нужен ли будет такой дом покупателям? Или может наоборот купить участок, в пригороде, подешевле но построить дом побольше. Или наоборот купить в селе ближнем участок и построить небольшой дом, но с ремонтом. Я не знаю что пользуется спросом на рынке. Спрашиваю совет, кто этим занимается, кто имеет опыт.

[vlas132]

А откуда ты? Москва-Подмосковье?

[7878]

Могу высказать свое мнение как покупатель. Мне кажется Вам необходимо определиться вначале какому сегменту покупателей будет предложен Ваш дом, просчитать по чем Вы можете его предложить и конечно изучить спрос на похожую продукцию (есть предложения недостроя, без внутренней отделки).

[Samon]

Многое зависит от региона. по Питеру могу свои мысли выложить.

По поводу спроса, обратитесь к хорошему риэлтору, через которого потом можно и продать дом, он Вам все нарисует, где хотят, что хотят, за сколько хотят, прогноз цен на ближайшее будущее

[vsekan]

Спасибо за ответ. Попробую ответить по порядку.

1. Я не живу к сожалению или к счастью (не знаю как ответить) в Москва-Подмосковье. Я из Украины.

 

2. Относительно сегмента, определить для кого строить абсолютно согласен. Но сделать это очень тяжело. Большие дорогие дома покупают, все у кого есть деньги, вне зависимости кто этот человек. Этот сегмент отпадает, не мой размер. Далее дома среднего класса. Я их для себя определил как площадью до 150м2. Такие дома покупают так же люди с доходом выше среднего, но ещё не настолько богаты. Среднего класса у нас нет - только богатые или тек кто ними понемногу становится и бедные. То есть средний класс домов площадью до 150м2 - строим для не бедных людей, но не миллионеров. Кто они могут быть? Я думаю в возрасте 35-55 лет, имеющие собственный бизнес, достаточно занятые что самим строить дома. Хотят они походить на очень богатых, поэтому и строить для них нужно то что внешне похоже на дома очень богатых. Я имею ввиду то что квадратный дом, похожий на сарай им я вно не понравится. Им нужна красота. Ломаные стены, крыша яркий внешний вид, неплохой район, хорошие соседи. В селе жить они не будут ( по большей части, хотя возможны и исключения). Далее малый класс домов до 90-100м2 - для людей с доходами среднего класса ( как правило работающие на дядю, со средней заработной платой или немного выше). Как правило это люди которые продают квартиры и хотят жить в частном доме. Я думаю что это по большей части люди старшего поколения от 45 и больше. Мне кажется молодежь стремиться жить поближе к центру в квартирах. Для них я думаю важно наличие 3-4 комнат, что бы дети могли приехать, небольшой участок, отсутствие ступенек в большом количестве, поменьше шума, хорошая природа. Расположение может быть в пригороде или ближнем селе. Вот что я смог сообразить. интересно услышать ваши мысли...

 

3. Интересно услышать мнение по Питеру, пожалуйста напишите.

Спасибо за совет, обратится к риэлтеру- действительно это оптимальный вариант.

[bass boost]

Идея хорошая...

Хороша только в случае если у вас есть личные свободные деньги которые нужно вложить - на заемные средства такое дело лучше не затевать...

Дело в том, что реализация дома может занять много времени...

 

Пример : реализация двух домов в МО стоимостью 3 млн рублей каждый, заняла от 4 месяцев до 8 (учитывая оформление док) - это очень длительный срок.

 

Думаю, что на Украине этот процесс может занять еще большее время учитывая более низкий спрос

[oootak]

Работаю над этим вопросом...

 

Мысли следующие: если стоимость такого дома с землей дешевле или равна стоимости анологичной по площади квартиры то спрос будет!

Мое мнение, имеет смысл строить трех-четырех семейные коттеджики, чтобы причесать цену за м2.

 

У кого еще какие мысли? )))

[oootak]

Есть пример одного клиента. Он купил домик на участке в 6 соток в дачном товариществе рядом с центральной улицей одного из районов. Есть газ, свет, вода, прописка. За 5 млн руб. Участок стоит 2,5 млн. Стоимость дома не более 1,5 млн руб. Прибыль считайте сами))) Дом строится не больше 5 месяцев (кирпич). Реализация в идеале - пол года.

 

Смысл в этом есть

[bass boost]

Есть пример одного клиента. Он купил домик на участке в 6 соток в дачном товариществе рядом с центральной улицей одного из районов. Есть газ, свет, вода, прописка. За 5 млн руб. Участок стоит 2,5 млн. Стоимость дома не более 1,5 млн руб. Прибыль считайте сами))) Дом строится не больше 5 месяцев (кирпич). Реализация в идеале - пол года.

 

Смысл в этом есть

 

Ой, ну это ооочень поверхностный расчет, я вас уверяю...

Ознакомтесь с вопросом глубже...

 

У меня есть опыт такой деятельности, практика показала, что все сложно, иногда бывает так что продаешь в ноль - лишь бы деньги вернуть...

Для реализации такого дома нужен заведемо хороший участок + грамотно построенный дом

желательно иметь фотографии процесса строительства дабы покупатель видел все нюансы (сейчас покупатели очень требовательны стали)

Для эффективности такой деятельности необходимо иметь связи в риелторских конторах т.к любое частное объявление после размещения в момент перехватывает агент, а через агента покупка участка на продажу не выгодна

 

Тонкостей на самом деле очень много и конкуренция больщшая т.к многие этим занимаются

[oootak]

Ой, ну это ооочень поверхностный расчет, я вас уверяю...

Ознакомтесь с вопросом глубже...

 

У меня есть опыт такой деятельности, практика показала, что все сложно, иногда бывает так что продаешь в ноль - лишь бы деньги вернуть...

Для реализации такого дома нужен заведемо хороший участок + грамотно построенный дом

желательно иметь фотографии процесса строительства дабы покупатель видел все нюансы (сейчас покупатели очень требовательны стали)

Для эффективности такой деятельности необходимо иметь связи в риелторских конторах т.к любое частное объявление после размещения в момент перехватывает агент, а через агента покупка участка на продажу не выгодна

 

Тонкостей на самом деле очень много и конкуренция больщшая т.к многие этим занимаются

 

Расчет поверхностный, никто не спорит. Точный расчет каждый сделает сам. Но прибыль очевидна.

Лишь бы деньги вернуть - вообще не стоит затевать такое дело. Есть еще пара мыслей: например 3-4 квартиры возвести и сдавать в аренду, по приемлемым ценам, но качеством жилья выше чем на рынке. Как такой вариант?

Будет спрос?

[bass boost]

Расчет поверхностный, никто не спорит. Точный расчет каждый сделает сам. Но прибыль очевидна. Лишь бы деньги вернуть - вообще не стоит затевать такое дело. Есть еще пара мыслей: например 3-4 квартиры возвести и сдавать в аренду, по приемлемым ценам, но качеством жилья выше чем на рынке. Как такой вариант?

Будет спрос?

 

прибыль совсем неочевидна - изучите рынок точнее и просчитайте строительство дома лучше

 

Что значит возвести 3-4 квартиры? Купить и отремонтировать???

Если да, то гораздо эффективнее покупать коммерческую недвижимость и сдавать в аренду...

Срок окупаемости купленной квартиры - 12-15 лет

Срок окупаемости ком недвижимости : 5 - 8 лет

[oootak]

Построить коттедж на 3-4 квартиры, а их уже сдавать.

 

Коммерческая недвижимость может простаивать, а квартирки не будут...

[znatuzzi]

Какая по Вашему мнению выйдет стоимость кв. метра на сегодня? в эту стоимость должны войти окна, двери, кровля, фундамент, подвод коммуникаций... без отделки и мебели

[oootak]

В ростове от 10 000 м2

[bass boost]

Построить коттедж на 3-4 квартиры, а их уже сдавать.

 

На кого рассчитан такой продукт????

Срок окупаемости опять же, 10 - 15 лет - вас устраивает?

[znatuzzi]

На кого рассчитан такой продукт????

Срок окупаемости опять же, 10 - 15 лет - вас устраивает?

 

это если не тратить денег на себя на протяжении всего времени и не делать ремонтов, которые необходимы коттеджу время от времени....

[vsekan]

Очень правильная была фраза о том что квартиры стоят не меньше. Вот мой пример. У нас в городе (350 тыс. населения) есть несколько солидный застройщиков. Стоят они по схеме поэтапной выплаты до сдачи дома в эксплуатацию. Сейчас так строят очень мало, упал спрос. Так вот знакомая недавно брала квартиру на 7 этаже 56-58 к. зелёных. за 96 м2 жилья в новострое в неплохом районе где все дома только построены. После сдачи дома в эксплуатацию ( в её случаи это 3-5 месяцев, обычно около года). Эта квартира уже стоит 65-68 к минимум. Это без ремонта без ничего просто коробка так сказать + автономеное отопление ( есть котёл трубы и батареии. Нет ни умывальников ни ванны, не говоря уже о ремонте). Плюс лифт начнёт работать ещё через пол года, и соседей как правило будет немного. Такие квартиры простаивают, многие вкладывают деньги, другие перепродают после сдачи. Район на половину, а то и больше пустой. 3 комнатная квартира на втроичном рынке минимум 50к, (без ремонта в убитом состоянии, среднем районе и площадью 60-65 м2). Четырёх комнатная уже минимум 60к и площадь 65-80м2.

 

А теперь дом. Для примера я увидел объявление о продаже из того района где планирую строить. Дом самый простой 10*10м, квадратной формы из евро кирпича, без гаража площадью до 150м2, и участком земли 9 соток, и всё это рядом с элитным котеджным районом (пол километра и пол километра о города). Через несколько лет это место станет так же элитным, поскольку за два года уже пострено десяток роскошных коттеджей. Стоимость этого дома 75 к, так же без внутренних работ только штукатурка.

 

Я считаю что здравомыслящий человек задумается, стоит ли покупать квартиру практически за те же деньги, или купить дом с участком, в 1,5 раза большей площадью, рядом в 300м озеро, звёздными соседями (поскольку участки приобретались и раздавались, не просто так). И как только будет новый район застраиваться цены на землю здесь взлетят, стоимость дома увеличится в двое. А значит это хорошее капиталовложение в отличии от квартиры, где цена останется прежней, если только цены на недвижимость не начнут снова расти. Вот вам и выгода.

 

А теперь по затратам участок 15, дом 30 (материалы+ работа), + 5-10 если строить с прорабом ( зарплата + что то намахлюет) = 55к . Подобный дом продаётся за 75к. Пускай продаст за 70 . Всё равно 15 чистыми выходит, а если строить самому то и всё 20 будет. А за эти деньги продать думаю будет реально. Итого 3-5 месяцев строительство, столько же продажа. Грубо считаем за 8-10 месяцев 15-20 к заработок. Цены и заработок для моего региона, в Москве или Питере, свои расценки, но наценка в 15-20% остаётся думаю везде. И плюс ко всему цены на недвижимость могут подняться, когда начнутся кредиты, это так же сводит риски к минимуму. Проведя подобный анализ, считаю есть смысл этим заниматься.

[znatuzzi]

А теперь по затратам участок 15, дом 30 (материалы+ работа), + 5-10 если строить с прорабом ( зарплата + что то намахлюет) = 55к . Подобный дом продаётся за 75к. Пускай продаст за 70 . Всё равно 15 чистыми выходит, а если строить самому то и всё 20 будет. А за эти деньги продать думаю будет реально. Итого 3-5 месяцев строительство, столько же продажа. Грубо считаем за 8-10 месяцев 15-20 к заработок. Цены и заработок для моего региона, в Москве или Питере, свои расценки, но наценка в 15-20% остаётся думаю везде. И плюс ко всему цены на недвижимость могут подняться, когда начнутся кредиты, это так же сводит риски к минимуму. Проведя подобный анализ, считаю есть смысл этим заниматься.

 

 

Если дом планируете строить из камня, то Ваши прогнозы ошибочны... такой дом необходимо строить не менее 1,5 лет. Но даже если это каркассник, то заработок в 15000(в лучшем случае) растяните на год - Срок строительства и время продажи. Итого с учетом всего, Ваш доход будет составлять не более 1000 бакинских.... Вы очень быстро разочаруетесь)

[vsekan]

Если дом планируете строить из камня, то Ваши прогнозы ошибочны... такой дом необходимо строить не менее 1,5 лет. Но даже если это каркассник, то заработок в 15000(в лучшем случае) растяните на год - Срок строительства и время продажи. Итого с учетом всего, Ваш доход будет составлять не более 1000 бакинских.... Вы очень быстро разочаруетесь)

 

Это как это строить 1,5 года коробку 10х10 м ?

 

1 Нулевой цикл

- копание котолована 1 день

- зачистка 1 день

- подсыпка основания 2 дня

- монолиттные фундаментные подушки 2-3 дня укладка бетона, 14 дней время что бы бенон набрал прочность

- монтаж фундаментных блоков 2 дня

- устройство гидроизоляции 2 дня.

итого : 1 месяц

 

2 Кладка стен (бригада 3-5 каменщиков + подсобники) :

- 2-3 месяца вместе с монтажём плит перекрытия. Если бы не монолитнве поясы, где ждать нужно по 2 недели что бетон набрал свою прочность то срок можно сократить на месяц. Нужно как минимум 2 пояса. 1 по фундаментам второй перед перекрытием. Материал не имеет значения. или это буте только кирпич, или ракушеняк + кирпич, тем более пенобетон или газобетон. Конечно же если рабочие не алкоголики и работают как положено.

 

3. Убустройсво крыши

( закрепление стропил 1 месяц, монтаж метало черепицы 2-3 недели максимум. )

 

Итого: 1 месяц + грубо 3 месяца +1,5 + 1 месяц (не запланированые задержки + штукатурка+ благоустройсво участвка, подвод комуникаций) = 6-7 месяцев грубо. Сейчас мало кто строит, нет очередей на технику и рабочие бригады. Продажа как повезёт, тут не буду загадывать . Но откуда заработок 1000$ ?

[bass boost]

Это как это строить 1,5 года коробку 10х10 м ?

Фундамент под каменный дом должен отстояться... и не один месяц...

Ошибка многих "застройщиков бизнесменов" в том ,что строят на от...ьбись лишь бы дешевле - на этом многие прогораю кстати.

На продажу дом надо строить (уметь строить) даже лучше чем для себя

 

А заработок в 1000 у.е = это имеется ввиду в месяц!!!! -

[oootak]

Привет, всем крутым специалистам! ))))

 

Где то Я слышал))), что бетон набираетсвою прочность за 28 суток. Фундаменты можно нагружать уже на 4-ый день, потому что бетон набирает за трое суток 70% прочности, а этого достаточно чтобы, начинать каменные работы по возведению цоколя. Короче всем ДОБРО ПОЖАЛОВАТЬ в СНиПы))

 

А судя по вашей логике: более месяца выстаиваем фундамент, интересно а подстилающий слой под фундаменты (подбетонку) тоже надо выстаивать 1 месяц и более?!?)))

Так, потом выстаиваем пояс под перекрытие 1 месяц, потом если есть второй этаж, повторяем процедуру. Возводим за месяц кладку, еще месяц на кровлю. Всего 5-6 месяцев, откуда же 1,5 года.

 

А про 1000$ в месяц вообще странная логика, прямо как на предприятии. так можно и всю жизнь строить, а что стабильность))))

 

Так что там про полный бред?

 

Почему вы считаете свою прибыль как зарплату. Пока дом продается занимайтесь ремонтами уже на худой конец - тоже копеечка)))

 

Да и собственные вложения в ремонты минимальные...

[bass boost]

Где то Я слышал))), что бетон набираетсвою прочность за 28 суток. Фундаменты можно нагружать уже на 4-ый день, потому что бетон набирает за трое суток 70% прочности, а этого достаточно чтобы, начинать каменные работы по возведению цоколя. Короче всем ДОБРО ПОЖАЛОВАТЬ в СНиПы))

 

Ой , батенька, епти, кого вы там учить чему собралися то ??? да и еще про говнюка там тыкали что то (в другой теме)

Короче : Поркупай!!! СТРОЙ!!! Дело прибыльное, непыльное!!! Станешь богатым пиши, поможем бабло вложить!!!

[znatuzzi]

Тут достаточно тем, висящих по полгода и более. Автор уже две недели как затеял обсуждение... пора переходить от слов к делу. Полгода мы в состоянии понаблюдать за грамотно расчитанным строительным проектом " от идеи до готового дома"!!!! Я например, готов предоставить свой интернет ресурс для онлайн-трансляции)))... если она вообще будет иметь место...