агентство недвижимости (аренда жилья) - насколько выгодно?

[Khan]

Конкуренция в этой сфере по моему самая жесткая и беспощадная, частные маклеры готовы сдавать объекты за 20 процентов, уговаривая Марью Ивановну показать его клиентам квартиру первым. Каждый день сотни агентов прозванивают архив с квартирами, клеят объявления, подают рекламу в газетах и.т.п. В связи с этим эксклюзивности информации добиться достаточно сложно, но безусловно можно.

 

Хватит ли у вас сил и денег разбираться, анализировать, выкладываться в этот бизнес, пока он не начнет приносить деньги? Большой вопрос...

 

 

 

Конкуренция это ДА, но и доверие людей не малого стоит. Я имею ввиду то что люди скорее доверят сделку вашему агенству у которого есть офис, сайт и хоть какие-то концы, чем Клаве Николавне с "Из рук в руки" :)

 

 

У меня то же вопрос по бизнесу к бывалым. В последнее время стал задумываться об этом деле. А мысли вот от куда: год назад решил продать квартиру в ближнем подмосковье и купить дом (история распространенная). Позвонил в агенство, одно, другое, вообщем убила меня их комиссия... Причем почти везде она была одинакова - 3%, особенно позабавили франшизовые офисы Миэль, там так 4% выкатили и меня удивило что тети сидели пили чай с тортиком в разгар рабочего дня, ни звонков ни клиентов, говорят мне 4% - 250000 руб, я начинаю разворачиваться и уходить и меня ни кто да же не пытается остановить! То есть у них есть человек с квартирой, потенциальные 250 тыс и всем пофиг! Или я такой бомж что дял меня 250 тыс это много... Вообщем решил продавать сам, дал объявления на самых популярных ресурсах, пред этим почитал на сайтах нормальных риэлторских агенств (спасибо им) как правильно давать объявления, как максимально выгодно представить ее клиенту и т.д. Вообщем продал сам ее, примерно за 3 недели. Хотя цена у меня была не низкая. В моем же доме продавались две квартиры по такой же цене но с гораздо более дорогим ремонтом. Вообщем продал. Дом нашел сам. Цена была очень низкая, как потом выяснилось из-за сложной истории. дом делили муж с женой, были суды, война с высаживанием дверей и т.д. Потом жена "подарила" свою долю одним ушлым ребятам, а они уже выкупили оставшуюся долю у мужа, естественно за бесценок. Копался я в этих документах неделю, но в конце концов понял что криминала там нет, просто сложная судьба у объекта поэтому и цена такая. Как потом мне сказали эти ребята - многие увидив документы сразу уходили :) Я рискнул. Перед эти естественно делал запросы в рег палату, говорил с соседями, председателем поселка и т.д. Кстати убили расценки на проверку юр чистоты у московских фирм - 50000 руб в среднем... За что? За экспертизу договора и запрос в рег палату? ИМХО очень дорого. Итого сделку закрыл в ноябре, все документы подавал, забирал сам, так что есть надежда что все нормально. тфу тфу.

 

Как понимаете с этими мытарствами приобрел какой-никакой опыт: поиск, переговоры, торг, сделка, хождение по инстанциям и т.д. И вот собственно вопрос: Какие издержки несет владелец бизнеса? Основные? Я так понимаю агенты работают только за долю? (30/50%) Фиксированной зарплаты у них нет. Получается только офис и сайт? Или еще что-то? Откуда именно эта цифра 3%? Если в среднем квартира в Москве стоит 7/8 миллионов (основная масса), то получается 230/300 тыс руб комиссия. Почему агенства не сделают например комиссию 1%? Невыгодно? Или за демпинг замочат конкуренты? :) Расскажите пожалуйста те кто в бизнесе?

[OksaKids]

руководство несет все расходы по рекламе,сайтам-базам для агентств недвижимости,аренде помещения,расходникам типа картриджей-бумаги,опять оснащение рабочего места каждого агента.Не знаю как где,но у нас сложилась такая практика-доверие в основном к крупным агентствам,агенты там одну-две сделки делают на агентство,остальное себе.В маленьких АН вообще все левачат напрополую,именно поэтому я и закрыла агентство.Вкладываю свои кровные,имею сайт,все издержки на мне,а прибыли нет,не считая собственных сделок.Человеческий фактор не в вашу пользу)))

[Khan]

руководство несет все расходы по рекламе,сайтам-базам для агентств недвижимости,аренде помещения,расходникам типа картриджей-бумаги,опять оснащение рабочего места каждого агента.Не знаю как где,но у нас сложилась такая практика-доверие в основном к крупным агентствам,агенты там одну-две сделки делают на агентство,остальное себе.В маленьких АН вообще все левачат напрополую,именно поэтому я и закрыла агентство.Вкладываю свои кровные,имею сайт,все издержки на мне,а прибыли нет,не считая собственных сделок.Человеческий фактор не в вашу пользу)))

 

 

Расскажите пожалуйста как они левачат? Вот вы с помощью рекламы находите клиента, у вас агенство, вы договариваетесь с клиентом о сделке, условиях и т.д. И клиент с вами сотрудничает потому что у вас именно агенство, вы ведь заключаете договор с ним? Как потом агент может его увести? Он что уговаривает клиента отказаться от сделки и делает всё сам уже за более скромную сумму? И еще вопрос: вы в Москве работали?

[OksaKids]

я в Краснодаре,как левачат?клиент позвонил по рекламе,и агент показывает как эксклюзивные так и из общей базы объекты,клиент говорит агенту-давай я тебе лично заплачу 2% и всё,или еще меньше,с юристами тоже не проблема,иди оформляйся где хочешь.

[Khan]

я в Краснодаре,как левачат?клиент позвонил по рекламе,и агент показывает как эксклюзивные так и из общей базы объекты,клиент говорит агенту-давай я тебе лично заплачу 2% и всё,или еще меньше,с юристами тоже не проблема,иди оформляйся где хочешь.

 

 

Понял, спасибо. А если бы вы поставили условие своим агентам: минимум одна сделка в месяц. То есть хотят они не хотят, но через агенство обязаны минимум одну сделку за 30 дней провести или гуд бай май фрэнд. Как думаете это могло бы хоть частично защитить вас от левых сделок?

[OksaKids]

у меня и был план 1 сделка от каждого агента,но это может быть сделка на 100 тысяч,а может и на 20...а затраты чаще в минус чем в плюс.Реклама за мой счет,а поднимет агент трубку или будетт занят неизвестно...тут играет роль человеческий фактор.Мне надоело и со всеми распрощалась,работаю сама и только на рекомендациях и постоянных клиентах.

[Khan]

у меня и был план 1 сделка от каждого агента,но это может быть сделка на 100 тысяч,а может и на 20...а затраты чаще в минус чем в плюс.Реклама за мой счет,а поднимет агент трубку или будетт занят неизвестно...тут играет роль человеческий фактор.Мне надоело и со всеми распрощалась,работаю сама и только на рекомендациях и постоянных клиентах.

 

 

Спасибо за ответы. Очень полезно.

[Queen]

руководство несет все расходы по рекламе,сайтам-базам для агентств недвижимости,аренде помещения,расходникам типа картриджей-бумаги,опять оснащение рабочего места каждого агента.Не знаю как где,но у нас сложилась такая практика-доверие в основном к крупным агентствам,агенты там одну-две сделки делают на агентство,остальное себе.В маленьких АН вообще все левачат напрополую,именно поэтому я и закрыла агентство.Вкладываю свои кровные,имею сайт,все издержки на мне,а прибыли нет,не считая собственных сделок.Человеческий фактор не в вашу пользу)))

все верно, большинство из клиентов и из тех же агентов даже понятия не имеют, сколько расходов ложится на плечи руководителей.

[Гость rodnomir]

Конкуренция это ДА, но и доверие людей не малого стоит. Я имею ввиду то что люди скорее доверят сделку вашему агенству у которого есть офис, сайт и хоть какие-то концы, чем Клаве Николавне с "Из рук в руки" :)

 

 

У меня то же вопрос по бизнесу к бывалым. В последнее время стал задумываться об этом деле. А мысли вот от куда: год назад решил продать квартиру в ближнем подмосковье и купить дом (история распространенная). Позвонил в агенство, одно, другое, вообщем убила меня их комиссия... Причем почти везде она была одинакова - 3%, особенно позабавили франшизовые офисы Миэль, там так 4% выкатили и меня удивило что тети сидели пили чай с тортиком в разгар рабочего дня, ни звонков ни клиентов, говорят мне 4% - 250000 руб, я начинаю разворачиваться и уходить и меня ни кто да же не пытается остановить! То есть у них есть человек с квартирой, потенциальные 250 тыс и всем пофиг! Или я такой бомж что дял меня 250 тыс это много... Вообщем решил продавать сам, дал объявления на самых популярных ресурсах, пред этим почитал на сайтах нормальных риэлторских агенств (спасибо им) как правильно давать объявления, как максимально выгодно представить ее клиенту и т.д. Вообщем продал сам ее, примерно за 3 недели. Хотя цена у меня была не низкая. В моем же доме продавались две квартиры по такой же цене но с гораздо более дорогим ремонтом. Вообщем продал. Дом нашел сам. Цена была очень низкая, как потом выяснилось из-за сложной истории. дом делили муж с женой, были суды, война с высаживанием дверей и т.д. Потом жена "подарила" свою долю одним ушлым ребятам, а они уже выкупили оставшуюся долю у мужа, естественно за бесценок. Копался я в этих документах неделю, но в конце концов понял что криминала там нет, просто сложная судьба у объекта поэтому и цена такая. Как потом мне сказали эти ребята - многие увидив документы сразу уходили :) Я рискнул. Перед эти естественно делал запросы в рег палату, говорил с соседями, председателем поселка и т.д. Кстати убили расценки на проверку юр чистоты у московских фирм - 50000 руб в среднем... За что? За экспертизу договора и запрос в рег палату? ИМХО очень дорого. Итого сделку закрыл в ноябре, все документы подавал, забирал сам, так что есть надежда что все нормально. тфу тфу.

 

Как понимаете с этими мытарствами приобрел какой-никакой опыт: поиск, переговоры, торг, сделка, хождение по инстанциям и т.д. И вот собственно вопрос: Какие издержки несет владелец бизнеса? Основные? Я так понимаю агенты работают только за долю? (30/50%) Фиксированной зарплаты у них нет. Получается только офис и сайт? Или еще что-то? Откуда именно эта цифра 3%? Если в среднем квартира в Москве стоит 7/8 миллионов (основная масса), то получается 230/300 тыс руб комиссия. Почему агенства не сделают например комиссию 1%? Невыгодно? Или за демпинг замочат конкуренты? :) Расскажите пожалуйста те кто в бизнесе?

 

почитал темы и реально посмеялся :)))))))))))

 

такие асы собрались ))) ребята у меня компания работает уже 5 лет с небольшим ,времена меняются доходы каждый год разные ,у меня в офисе ежемесячная цифра колеблится от 800 до 1.2 млн рублей и это понты я считаю так как можно делать на мноооого больше !

 

затраты которые я несу :

аренда,уборка,комуналка,интеренет,телефоны,про бумаги и кофе и прочую мелачовку даже писать не буду , и реклама и на последнее приходится примерно в 150 тысяч в месяц с рекламой самих объектов,рекламой агентства и продвижение сайта . так как занимаюсь только элиткой то нужен хороший офис и вообще все должно быть на высоте и того :

аренда офиса 130 тыс в месяц на 12 человек

сайт в 250 тысяч

юрист

руководитель

и все в таком духе !

 

клиенты меня порой убивают много 3 % ахахахахахах приходите к нам поработайте ! побегайте месяц по всей москве ,ответьте не опытным людям на 340 млн вопросов ,просидите несколько дней проверяя и составляя грамотно документы и ты поймешь что делает агент за свои 250 тысяч . комиссия в моем офисе минимально стоит 300 и то нужно смотреть на человека ,а так от 700 тысяч и меньше даже работать не охота ! быввали комиссии и по 2-3 млн рублей

 

 

на данный момент занялся арендным бизнесом ,только своим ,покупаю помещения и сдаю ! а агентство подумываю продать (если кому интересно пишите мне в скайп rodnomir) да название у нас шикарнейшее называемся Золотая Миля :)) если кому интересно

[Khan]

сайт в 250 тысяч

 

 

Это ежемесячно? Мама моя рОдная! :)

[Queen]

Это ежемесячно? Мама моя рОдная! :)

вот и первый удивленный))))

[Queen]

на данный момент занялся арендным бизнесом ,только своим ,покупаю помещения и сдаю ! а агентство подумываю продать (если кому интересно пишите мне в скайп rodnomir) да название у нас шикарнейшее называемся Золотая Миля :)) если кому интересно

хорошая идея, и гемора с арендным бизнесом гораздо меньше.

[Salamov]

Добрый день, ровно год назад искал информацию по открытию агентства, дело конечно не лёгкое!

Открылся в августе прошлого года, с первого месяца тфу тфу не было минуса не разу ... Был ноль в первый месяц и в январе, думал в мае попаду в ноль но вышел в плюсах!

Значит по расходнику офис примерно 50 т.р. до 18 человек.

реклама (я трачу по 30 т.р. на отдел) у меня 2 отдела скоро третий будет.

связь выходит по 15-20 тысяч в месяц это три самых крупных расходника, остальное лубуда до 10 т.р. в месяц

сотрудники у меня 40 на 60 сидят и всех всё устраивают , приносят от 0 до 60-80 т.р.

если короче то каждый отдел приносит от 50 до 150 т.р. в зависимости от месяца и др. факторов.

Это МСК и только АРЕНДА .... куплей продажей занимаюсь .... просчитываю думаю - куда и чего ! надеюсь разберусь в близжайшее время буду добавлять и куплю продажу.

если есть вопросы пишите больше в личку ... чисто случайно от делать нечего сюда попал.

[TiMkin32]

Ребят кто из опытных помогите подскажите , город мой 650 тыс провинция, хочу заняться коммерческой недвижимостью, только аренда офисов помещений , продажа бизнеса. Работать хочу сам, без офиса без налогов ит.д.

[matifa]

Все будет зависить от команды и от управления ею. Если вопросы и задачи расставлены верно, то доходы будут очевидно высокими, какие именно сказать трудно, ведь каждой предприятие это индивидуальный случай.

[Vladimir3424423]

А из тех кто занимается коммерческой недвижимостью пробовали сами снять в аренду помещения а потом сдать его по субаренде? мне кажется очнь выгодно, хотя и есть свои сложности с рисками.

[Camry2012]

Кто может подсказать какая роль Агентства по недвижимости при заключении сделки купли-продажи.

 

К примеру имеется продавец и покупатель. Далее Что должно делать агентство?

1. Делать договор между покупателем и продавцом и ехать с ними в рег. палату?

 

2. Или Агентство включает себя в этот договор (к примеру продавец продал агентству... а покупатель купил у агентства...)

 

3. Договор сделанный заверяет ли агентство? 

 

4. Насколько рационально открывать агентство если регистрируешь ИП? Или нужно именно иметь ООО?

[Гость Сho]

я считаю что нужно делать анализ и сопоставить количество агенств в городе,численность населения и тестировать спрос в каждом сегменте.а вопрос, про то сколько делает агент и сколько агентсво в целом,зависит от многих параметров и пока не начнешь реально работать и понимать за какие ниточки дергать не поймешь.универсального ответа думаю тебе никто не дасть.планирование это хорошо,но на бумаге одно, а на деле реалии совсем разные.)

[zas1]

Знаю рынок аренды жилья вдоль и поперёк. Считаю что с появлением авито и возрастающей компьютерной грамотностью населения такая профессия как "агент по аренде" сильно потеряла свою востребованность и скоро прикажет долго жить.  Всё очень просто чем больше инфо появляется в свободном доступе и чем больше людей умеют её бесплатно найти - тем меньше им будет нужен посредник.
Это касается и продажников тоже, пусть и в меньшей степени.
1)Помню хлебные годы в середине нулевых - недвига на подъёме, комиссия 100/100. Главное найти квартиру, а там уж в тот же вечер можно очередь из желающих снять пригнать с интервалом в 30 минут. Интернета почти не было в нашей провинции. Чтоб сдать квартиру хозяева должны были сорвать объявку и позвонить по ней (НАМ), или дать объяву в газетку, откуда инфо в тот же вечер опять попадала НАМ. Желающих снять искали только по рекламе в газетах.  Вот и всё практически... 90 процентов эксклюзива... доход в месяц равнялся аналогу стоимости аренды 20-ти двушек. Посчитайте кому интересно. на те деньги 80к деревом, но цены были тогда совсем другие.
Плюс возросшая в десятки раз конкуренция... Ребят, нет смысла даже пробовать - есть сейчас более благодарные занятия.
2)Субарендой занимался, но под одного клиента. Заводик у нас тут строили долго, туда много турок приезжало, возник дефицит качественного жилья. Договорился с их администратором и пошла работа. Снимаю у хозяина хату (для иностранных инженеров), доупаковываю за свой счёт бытовухой, посудой, тв тарелкой - по ситуации, далее эта хата сдаётся конечному арендатору но на 5-10 тыр в месяц дороже. Админ их в доле. Таких квартир у меня до 15-ти доходило в хорошие времена, приятно было просыпаться утром и знать, что 2-3 тыр ты сегодня УЖЕ заработал_))) и это плюсом к основной деятельности (см. п1) Необходимо отметить, что данная практика с использованием местного населения не прижилась, возможно из-за бабахнувшего в 2009 кризиса.
3)Занимался посуточной арендой. Если конкуренция не высока и есть спрос, то выгодно снимать квартиры с этой целью. Наличие того и другого определяет практика. Реклама в газетах, листы а4 на столбах. Довольно гемморно, конечно, но деньги не пахнут. случаи были разные, описывать не стану, скажу только что посуточная аренда практически спасла меня в кризис 9-10 годов, когда шёл спад рынка недвижимости. Миллионов не дала, но и с голода не умер. Имел до 6-ти квартир одновременно суточных. Завершил эту практику я тогда, когда в нашем не крупном городе один чел, имеющий 30 квартир на тот момент, вывел их все с долгосрочной аренды на суточную. Ему то за аренду не нужно было платить, а мне нужно. Не выдержал конкуренции.
4)Информагенство ( в простонародье - информационное мошенничество - кому как больше нравится). имел 5 офисов в трёх городах поволжья. Это когда на показы с вами не ездят, в офисе денюжку берут, а вам хаты смс-ками с номерами хозяев. Доход 12, 13, 14 года 1-2млн рублей в год. Сейчас опять же из-за кризиса в недвиге, крымнаш и прочих объективных обстоятельств оставил всего 1 офис, для поддержания штанов. Остальные стали не рентабельны из-за падения спроса на аренду жилья.
5)сайты, базы данных с платной инфо о собственниках жилья в найм или на продажу. Тоже есть некоторый опыт и успешный, но дело копеечное, жутко гемморное и требующее ОЧЕНЬ длительной работы нахаляву, чтоб завлечь клиентов.  К тому же грань окупаемости и в последствии крайне тонка - могут заплатить достаточно чтоб заплатить обзвонщикам и модераторам, а могут и не достаточно. Миллионов там и в хорошие времена не было. Подойдёт для продвинутой молодёжи из сельской местности. Кстати, подобные сайты тоже есть разные - в одних реальная инфо дорого, в других лабуда но дёшево. Рентабельность и у тех и у тех одинакова - пробовал и так и так. В лучшие времена доходило до нескольких десятков тысяч прибыли в месяц.
Считаю что эту инфо лучше продавать в рамках своего агентства и своим же агентам и не за крохи а за фифти-фифти.
6) тут ещё говорили что агенты левачат, так вот, я знаю слово заветное, услышав которое леваки пропадают. Это тем, кто хочет открыть или уже имеет своё агентство. Действует 100%!!!. Эта инфо чуть-чуть платна, кому интересно - в личку. Ещё могу помочь открыть вам своё АН, по аренде в любом городе от 100 тысяч населения - опыта и знаний хватит чтоб вывести на рентабельность за полгода максимум при минимальных вложениях.. Гонорар тоже в личке обсуждается - если кто заинтересуется.
Ну а вообще, в перспективе нас ждут очень дорогие лицензии видимо, даст бог они приведут к снижению конкуренции в сфере АЖН, которая его просто добивает. всем спасибо за внимание, вопросы задавайте тут, кроме тех. что по п.6.