Вложение в недвижимость.

[investroman]

В литературе по инвестициям в недвижимость учат, что настоящий инвестор в недвижимость не должен обращать внимание на изменение цены квартиры.

Инвестиция должна быть так рассчитана, что неважно, падает или растёт цена на недвижимость, деньги в недвигу вкладывать по минимуму, стоимость недвиги должны оплачивать квартиранты. По американским критериям, например из книги "Как разбогатеть на недвижимости в свободное время" Майка Самми и Роджера Доусона, ростовская недвижимость со средней стоимостью аренды 7% годовых, стоимостью кредитов, не подходит.

Интересно, почему это не обращать внимание? Большинство активов дает прибыль из за роста стоимости что недвига, что акции, что металлы.

деньги в недвигу вкладывать по минимуму, стоимость недвиги должны оплачивать квартиранты

ростовская недвижимость со средней стоимостью аренды 7% годовых, стоимостью кредитов, не подходит.

Это уже каждый сам решает на свои средства инвестировать или на заемные. На свои всегда безопаснее. А что бы можно было кредит

жилой недвижимости оплачивать сдачей: таких мест в мире очень немного и существуют они очень недолго.

Так что с такими выводами согласиться не могу. Для этого нужно что бы вам очень повезло.

 

Впрочем я согласен мне плевать на рост. Даже если недвижимость упадет в цене (а в таком случае упадет всё, а недвига падает слабее и медленнее всего остального) доход от сдачи квартиры все равно будет равен небольшой зарплате. Если бы можно было сдавать монеты в аренду, что бы кто нибудь на них любовался я был бы сторонник инвестиций в монеты.

[investroman]

А риски пожара? А риски недобросовестных арендаторов? итд итп...

 

. А Вы лично сдаёте квартиру кому либо в аренду?

А риски пожара?

Прикалывайтесь? Вы еще напишите риски теракта.

А риски недобросовестных арендаторов?

Это есть. Не спорю. Но можно принять некоторые меры и избежать их. Думаю, как и что, объяснять не нужно, и так понятно.

итд итп...

Что значит итд итп... риски и нюансы везде есть, а где их нет? Уж не в монетах ли? ;)

А Вы лично сдаёте квартиру кому либо в аренду?

А причем здесь это?! Не согласны с моей информацией- Ваше право. Каждый сам может рассчитать в своем городе и сделать для себя вывод.

[investroman]

Ну это Вас в МММ научили так считать :)

5,5% от 150 тыс + 6% от 12 тыс(1 х 12 мес.) = 11,5% от какой суммы банковского вклада?

Ну хорошо, только от части денег. Но все равно как не крути прибавка к годовым +5,5% есть и это радует.

Впрочем рост недвиги на уровне инфляции позволяет ни чем этим не заморачиваться.

[investroman]

Вы слишком оптимистичны.

 

Мне кажется, Вы не учли, что хороших жильцов ещё поискать надо. Некоторое время квартира будет простаивать, т. к. очередные жильцы окажутся неподходящими. Полагаю, Вам не доводилось писать объяснительные в отделении и у участкового, после приезда опергруппы, которую вызвали соседи, что бы пресечь дебош ваших жильцов? Поверьте, личная практика сдачи жилья сильно отличается от теории. Рисков и непредвиденных трат хватает. И ремонт надо делать регулярно, если все же хотите сдавать приличным людям, а не группе вечно пьяных студентов или бригаде гастробайтеров.

И налог 13% не забудьте.

Поверьте, личная практика сдачи жилья сильно отличается от теории

Уверен в том, что отличается в гораздо более положительную, сторону чем Вы написали.

Рисков и непредвиденных трат хватает

С этим никто не спорит. Бывает. Но доходность-риск все равно прекрасны.

Некоторое время квартира будет простаивать..

Ни когда не видел чтоб у людей где то что то простаивало. Даже если квартира освобождается то уходит влет. Так же все остальное. Вы меня конечно простите, но некоторые пункты вообще не вижу смысла комментировать.

[yar76]

Интересно, почему это не обращать внимание?

У Кийосаки в "Богатый папа, бедный папа" подробно описано. Непроданная недвижимость может быть приростом капитала, но только, когда продастся. Если инвестиция в смысле спекуляции, тогда обращается внимание на стоимость недвижимости, при инвестиции в смысле создания актива, считается процент на вложенный капитал.

В других книгах по недвижимости то же самое.

Важны вложенные деньги, поступления от квартирантов и эксплуатационные расходы.

 

Какая разница сколько вы переплатите, если ипотеку оплачивают квартиранты? Хоть 200 тыщ.

Это правильно. Но на вложенные деньги должен быть доход хотя бы 10%.

 

И "обналичите" уже не за 50 тыщ, а за более хорошую сумму. Раз эдак в 10 побольше.

А это неизвестно.

[guyano]

Нет воды, леса, земли хотя бы 50-ти соток.

"Теории предпочтительного присоединения очень привлекательны, но они не учитывают, что привычное не вечно, его может отобрать какой-нибудь энергичный новичок. А ведь каждый школьник знает, что стряслось с некоторыми цивилизациями, — они попросту исчезли. Вспомните, сколько парадоксов таит история городов: как получилось, что в Риме в I веке нашей эры жило больше миллиона человек, а к третьему осталось лишь двенадцать тысяч? Как Балтимор, когда-то главный американский город, превратился в реликвию? И как Нью-Йорку удалось затмить Филадельфию?"

Честно говоря Ваши доводы, с приведенными примерами прошлого, весьма не убедительны. Они затрагивают свершившийся факт из прошлого, без объяснения причин свершения сего факта. К тому же, "людское опустошение городов", мегаполисов прежде всего (предположение сего факта я кста и не отрицаю) вызывает, и вызовет в будущем, определённые последствия. Вот о них я предлагаю порассуждать, взяв за основу возможную ситуацию в РФ при сильном БП.

В кратце выскажу своё видение ситуации. Вся инфраструктура наших городов и особенно городов миллионников, выстраивалась под рост благосостояние его жителей и постоянный прирост численности населения. Рост крупных городов особенно тех, которые небыли завязаны на градообразующее производственное предприятие советских времен, последние 2 десятилетия происходил ударными темпами, в то время как многие мелкие и сельские поселения, в лучшем случаи просто сохранились как таковые. Но все это благополучие, для многих кажущееся и поныне, как вечная благодать, поддерживается исключительно на высокой стоимости нефти. Как только и если ситуация начнет меняться (стоимость нефти продолжит своё снижение) мы получим серьёзный кризис. И во многом он отразится на городах миллионниках, вся инфраструктура которых заточена на постоянный прирост доходов и населения (во многом за счет "гастеров"). При серьёзном снижении доходов , (нефть падает и фиксится на низких уровнях) с какого то момента и начнется миграция населения (прежде всего тех же гастеров) из городов. Но не стоит полагать, что несколько миллионов(на примере Москвы) нелегалов или легалов вернутся по домам. Многие обоснуются в пригородах, поближе к "земле" и "беспределу". Все же преступность в крупных городах власть сможет хоть как то контролить, а вот что будет творится за 101 км - большой вопрос. Да и ближе к городу, на "земле" (дача, фазенда и пр угодия) будет совсем небезопасно. Возможно, что свой урожай придется защищать с оружием в руках, в прямом смысле ентого слова. Так что Ваш вариант с водой, лесом и землёй может прокатить только в полной глуши, без инфраструктуры и населенных пунктов в радиусе ...дцать км. Но во-первых сей вариант Вас отбросит в "каменный век", а во-вторых потребует поиск единомышленников, владеющих различными профессиями, кои давно забыты в наше технологическое время.

В этом свете можно однозначно сказать, что недвига в мегаполисах начнет стремительно терять свою стоимость (по покупательной способности), потому как предложение будет на порядки превышать спрос. На пике падения, стоимость равнозначной хаты в Москве и более мелких городов, уравняется или будет близка.

Так что для меня Ваш вариант с перебазированием "к земле", не является "перспективным". Считаю что в крупном городе, с предварительной подготовкой к возможным описанным событиям, выжить будет проще, хотя и не легко.

[guyano]

Кстати, за пользование википедией Вы меня не так давно пожурили.

Потому и привел определение оттуда, как наиболее излюбленный Вами "словарь".

 

Про рубль и нефть нужно сначала подумать.

Единственная фраза из Вашего поста, несущая хотя бы желание конкретики.))) Просветите, как что надумаете. Остальные вопросы, Вами заданные, обсуждать не вижу смысла.

[yar76]

Считаю что в крупном городе, с предварительной подготовкой к возможным описанным событиям, выжить будет проще, хотя и не легко.

Т.е. лучше иметь в черте города участок с топинамбуром?

[guyano]

Т.е. лучше иметь в черте города участок с топинамбуром?

Нет уважаемый yar76, участок в черте города хоть с топинамбуром, хоть с дайконом, Вам не помогут. Запаситесь товарами длительного пользования, которые сами предпочитаете, ну и драги вам в помощь. Кста, считаю одним из первых покинувших полки продмагов, будет соль. И в дальнейшем, её стоимость (прежде всего по отношению к другим сЪедобным товарам) может резко возрасти. Дай бог нам избежать все же жесткого сценария развития кризиса.

[investroman]

У Кийосаки в "Богатый папа, бедный папа"...

У Кийосаки в "Богатый папа, бедный папа" подробно описано. Непроданная недвижимость может быть приростом капитала, но только, когда продастся. Если инвестиция в смысле спекуляции, тогда обращается внимание на стоимость недвижимости, при инвестиции в смысле создания актива, считается процент на вложенный капитал.

В других книгах по недвижимости то же самое. Важны вложенные деньги, поступления от квартирантов и эксплуатационные расходы.

Непроданная недвижимость может быть приростом капитала, но только, когда продастся! - ВОТ ЭТО ДА!!! То есть не важно сколько у тебя недвижимости, акций, золота, заводов, газет, пароходов - пока ты не перевел все это в кэш - ты нищий! Даже не знаю как это комментировать, и стоит ли?

Это правильно. Но на вложенные деньги должен быть доход хотя бы 10%.

Это только в сказках. У Кийосаки.

А это неизвестно.

Известно. Во всяком случае альтернатив немного. Я верю в недвижимость, кто то верит в золото, кто то в фондовый рынок, но на длительном периоде растет все. Или Вы знайте волшебный актив, который единственное спасение - так поделитесь скорее!

[Memme]

Вы столько пишите про фантики,если они идут на выброс,скажите,где выбрасываете.

 

А о недвижимости,городской и загородной,почти каждый день по ТВ в экономических

передачах говорят о том,что цены,может,и растут,но продать очень сложно.

Вот и вчера на РБК была передача.Так что рекламировать не надо.

Люди на драгметаллах,опытные и знающие,получают по 40% и больше.И не надо

волноваться из-за квартиры,как там съёмщики, и делать ремонты и ждать полгода,

пока квартира продастся--а пойти в Державу и продать сто монет в любой момент,когда деньги нужны.

Рекламы квартир столько,что если я задерживаюсь на каком-то сайте,то мой браузер сам переходит на риелтерскую рекламу.Я даже думаю,что у меня вирус завёлся.

[yar76]

Непроданная недвижимость может быть приростом капитала, но только, когда продастся! - ВОТ ЭТО ДА!!! То есть не важно сколько у тебя недвижимости, акций, золота, заводов, газет, пароходов - пока ты не перевел все это в кэш - ты нищий! Даже не знаю как это комментировать, и стоит ли?

Кийосаки это всю книгу мусолит "Богатый папа, бедный папа". Отличие актива от пассива. Там он рассматривает в т.ч. самый простой вариант, когда человек владеет недвижимостью, в которой живёт. А если недвижимость под сдачу - то надо считать, что это за актив, как я писал раньше. И отличие прироста капитала от пассивного дохода. Стоимость недвиги может расти или падать, роль играет только процент на вложенный в неё капитал. Например купил человек квартиру за 1,5 млн руб и сдаёт под 7% годовых, стоимость упала до 1 млн руб, но на вложенные деньги у него всё равно 7%, если стоимость аренды не упала.

 

Это только в сказках. У Кийосаки.

Это у разных американских авторов.

[investroman]

Кийосаки это всю книгу мусолит "Богатый папа, бедный папа". Отличие актива от пассива. Там он рассматривает в т.ч. самый простой вариант, когда человек владеет недвижимостью, в которой живёт. А если недвижимость под сдачу - то надо считать, что это за актив, как я писал раньше. И отличие прироста капитала от пассивного дохода. Стоимость недвиги может расти или падать, роль играет только процент на вложенный в неё капитал. Например купил человек квартиру за 1,5 млн руб и сдаёт под 7% годовых, стоимость упала до 1 млн руб, но на вложенные деньги у него всё равно 7%, если стоимость аренды не упала.

 

 

Это у разных американских авторов.

Стоимость недвиги может расти или падать, роль играет только процент на вложенный в неё капитал

Не знаю, может для Кийосаки это и так, а мне больший доход даёт как раз рост стоимости.

___________

Хорошо, а у Кийосаки и других разных американских авторов написано, где такая недвижимость, которая дает от сдачи 10% годовых? Нет? Тогда может быть Вы скажите?

А если не знайте, тогда может подскажите актив, который дает доход 10% годовых, и при этом не обесценивается инфляцией?

[pevgen]

Работаю на дядю и имею хороший доход. В целом работа и заработок стабильный, но хочется перестраховаться, вложив деньги так, чтоб был дополнительный гарант надежности.

Я уже пересмотрел много вариантов и сейчас больше всего заинтересовал вариант вложений денег в недвижимость. А именно покупка квартиры для сдачи ее в аренду. Цифры примерно следующие

Стоимость квартиры + косметический ремонта - 1500 т.р.

Стоимость сдачи квартиры от 10 т.р. в среднем 15 т.р.

 

Что в целом означает:

* Защита от инфляции (квартиры дорожат в цене, как минимум на уровень инфляции)

* Доход 8-10% в год (10-15 т.р. в месяц) - это с учетом того, что инфляцию мы уже погасили т.е. это не те 8-10 % которые обещают банки.

 

В целом цифры меня устраивают - я не гонюсь за сверх доходом, к тому же квартиру всегда можно продать и получить свои деньги обратно. Меня смущает больше всего другой вопрос - сброс на услугу и отвественность арендаторов. Я понимаю, что в разны регионах - разный спрос на недвижимость, но все равно интересно на сколько легко можно сдавать квартиру? (мне кажеться, что за 10 т.р. должны разбирать как горячие пирожки). Второй вопрос, на сколько порядочными бывают арендаторы? Слышал, что некоторые могут за просьбу выселиться поберебить всю сантехнику, выкинуть холодильник и разплескать по квартире краску (реальный случай, коллега недавно искал квартиру на сьем).

 

Что вы думаете? Какие есть подводные камни или альтернативы?

 

Если у вас в городе есть строительная компания обласканная властями, покупайте у нее на этапе котлована и продавайте при окончании строительства. С точки зрения прибыли это наиболее интересный варинат.

Что касается сдачи недвижимости внаем. К сожалению, озвученные вами суммы не покроют расходов на ремонт после старых жильцов перед вселением новых.

Увеличить доходность можно сдавая по комнатам как коммуналку. Контингент, снимающий в таком жилье, обычно не требовательный, поэтому ремонт можно существенно упростить.

Что касается ответственности квартиросъемщиков. Берите депозит при вселении, скажем половину месячной оплаты. Или полную месячную оплату. Если сдают ключи и квартира в нормальном состоянии - денежку возвращаете, если нет - прибавка к деньгам на ремонт. Кроме того, деньги можно реально разместить в банковский депозит и за время найма жилья получить маленький, но процент.

[Memme]

От квартир в Москве была прибыль,когда цены на них бешено росли,спекулянты покупали по Ипотеке вторичку,делали ремонт и тут же продавали намного дороже.

Рискованно.

Сегодня на РБК звонила женщина,продала за 7 миллионов квартиру и спрашивала,в каких пропорциях делить--золото,ОМС,доллар,рубль.Демура советовал.

[guyano]

Прибыль от прироста цены недвижимости может быть больше, но и риск выше, чем у драгмета.

Прирост стоимости недвиги находится в прямой зависимости от экономического состояния страны, её происхождения. И в отличии от драгов, в жесткой фазе кризиса недвига может опускаться до нуля и иметь отрицательную доходность, т.е. переходит из разряда актива, в пассив.

[Number79]

Прирост стоимости недвиги находится в прямой зависимости от экономического состояния страны

 

Умеете Вы ввернуть! Получается, что с ростом экономического состояния страны (это, кстати, что такое) стоимость недвиги возрастает всё быстрее и быстрее?

[guyano]

Умеете Вы ввернуть!

Не усложняйте ситуацию, не придирайтесь к словам, тем более когда смысл сказанного Вам вполне понятен.

Получается, что с ростом экономического состояния страны (это, кстати, что такое)

Рост ВВП, как один из вариантов.

Получается, что с ростом экономического состояния страны стоимость недвиги возрастает всё быстрее и быстрее?

Хотя это Ваш вывод и всё же что Вас в этом смущает??? Вполне себе возможный сценарий, хотя и не обязательный в исполнении.

[investroman]

Прирост стоимости недвиги находится в прямой зависимости от экономического состояния страны, её происхождения. И в отличии от драгов, в жесткой фазе кризиса недвига может опускаться до нуля и иметь отрицательную доходность, т.е. переходит из разряда актива, в пассив.

Как говориться ну ну. :)

в жесткой фазе кризиса недвига может опускаться до нуля

Это где? в Зимбабве?

 

Вобще то во время кризиса 2008 в РФ недвижимось упала примерно также как и золото. А если объект действительно хороший, или город не промышленный то еще меньше. Про серебро я вообще молчу.

 

и иметь отрицательную доходность, т.е. переходит из разряда актива, в пассив

 

Как сдавалась, так и сдавалась, так и будет сдаваться, ставки на аренду упали еще меньше - по большому счету совсем не упали.

Вы вообще о чем пишите?

________________________

 

А вот золото имеет нулевую доходность, что в кризис, что без кризиса, кроме роста стоимости.

А кроме инвестиционной функции, от него толку и того все меньше и меньше. Скоро разве что гвозди заколачивать останеться.

[grann]

Цитата

в жесткой фазе кризиса недвига может опускаться до нуля

Это где? в Зимбабве?

да нет, в США :)

/perevodika.ru/articles/12850.html

[investroman]

Это где? в Зимбабве?

да нет, в США :)

/perevodika.ru/articles/12850.html

Да причем тут это? :) Это же Детройт там давно ловить нечего. :cry: Потом это США, где все по другому. Там нормальные районы сочетаются с бедными, преимущественно черными, где и в самые лучшие времена приличный человек никогда бы не поселиться. Все эти дома взяты в ипотеку безработными на пособия по безработице, они и до кризиса стоили копейки. Объектом инвестиций сроду никогда не были.

[grann]

А какая разница кем и как взяты дома?

Факт есть факт - они не стоят НИЧЕГО. А стоили по 100 тыщ.

Вы ведь усомнились в этом -

в жесткой фазе кризиса недвига может опускаться до нуля

Думали что только в Зимбабве такое возможно? А оно оказалось в Штатах. Кто бы мог подумать! :)

[rivkin]

Самое время, сидючи на пороховой бочке мирового валютного и военно-политического беспредела , мукулатуркой обложиться (помолясь на график) для спокойствия, во всех ее агрегатных состояниях.

Скучно, геноссе, - не пора ли обсудить ОМС на лом гафния - какой уж хрени только не несли , спасая человечество от серебра.

А сколько можно недвигу пинать - дайте ценам на нее умереть спокойно, но себе главный вопрос задайте - а чем же вы конкретно владеете, и как распоряжаться можете, выменяв выписку ЕГРП на 30 лет (примерно) своего труда ? И посерьезней, кризис всеж на западе, его оплатить всех бумаговладельцев(независимо от содержания) приглашают, в т.ч. и псевдособственников кв. метров и соток . Возможность поменять на деньги то, что с собой не унесешь - мнимая, риски усечения или даже исчезновения этого свойства недвиги катастрофически велики. А т.н. "рынок недвижимости" - какая прелесть, и это, заметьте, в социально значимой отрасли, с колоссальным денежным оборотом в масштабах страны -это на мыслми не наводит , что ничего глупее нет буратиноинвестиций в объекты поля чудес с бережно хранимыми традициями доисторических сложностей и рисков ?. Дырявая крыша над головой на стенах археологического качества с быдлососедями, учитывая легкость изъятия и доступность для тарифно-налогового новаторства неужто стоит тысяч ГПс, которыее отдаются лишь за право отчуждать. Нет проблем выдавать справку неопределенное время, наложить запрет на проведение сделок в кач. обеспечительной меры, и т.д., и т.п., т.е. помножить стоимость буквально на ноль, и тогда вспоминается ГПс с его действительно гарантированными трехрублевыми возможностями , в т.ч. и у братских африканских народов , и фантастическим статусом платежного средства, позволяющим расчитаться серебром.

Не подумайте, я и сам любитель набраться какой-нмбудь дряни, но она д. красивую идею иметь.

Дешево 100.000 соток в хзлесу или бетоноячейка для сдачи приезжающим учить русский язык - мученический проект не из побуждений, но из глупости, ибо ГПс всегда можно поменять так или иначе на бетонометр, а бетонометр на ГПс - нет.

Учащимся мл. классов, успешно сочетающим чтение по слогам ценника бетонометра с хоровым пением противосеребряных частушек, желаю посдавать (необходимый для окупаемости период) , и если не будут виноваты в результате пролива (пожара) гостями арендаторов, не сядут в тюрьму за содержание притона арендаторами, не подвергнутся конфискации за незаконную предпринимательскую деятельность и уклонение от налогов с доходов аренды, не лишатся долбаной недвиги по искам по предшествующим сделкам, не станут инвалидами по случайным стечениям обстоятельств братков гостиничного дела, не будут переселены в ибеня в связи с тем что место больно уж хорошо , не будут избиты соседями за бурную жизнь арендаторов и из зависти , не слягут от случайно разбитого арендаторами ртутного термометра, не разорятся от необходимости снести здание за свой счет по аварийности, не станут сторонником более действенных крепких напитков для снятия арендных стрессов - и после этого еще раз объяснят преимущества инвестирования в высокодоходный стабильный растущий сегмент жилой недвижимости, по сравнению с унылым ГПс .

[investroman]

А какая разница кем и как взяты дома?

Факт есть факт - они не стоят НИЧЕГО. А стоили по 100 тыщ.

Вы ведь усомнились в этом -

 

Думали что только в Зимбабве такое возможно? А оно оказалось в Штатах. Кто бы мог подумать! :)

grann Вообще, не вижу смысла мусолить эту тему. Зачем кривить душой? Тут и усомняться не в чём, в предыдущем посту я ответил.

 

А какая разница кем и как взяты дома?

Большая разница. Недвижимось взятая по сути дела нищими на пособия по безработице не может быть инвестицией, хотя бы исходя из здравого смысла.

 

Факт есть факт - они не стоят НИЧЕГО. А стоили по 100 тыщ.

Ни нечего, а 20 тысяч, упав со 100. Об этом даже в Вашей статье написано. Называть это НИЧЕГО неверно.

 

И вообще, какой смысл приводить в пример Детройт? Там цены не за год упали. Оттуда еще в 50-е все поуезжали. Город 60 лет в упадке. Цены и падали на протяжении больше чем пол столетия. Кому надо уже давно оттуда свалил. Я же не призываю вас в этот Детройт инвестировать? Или допустим куда нибудь в Норильск?

[yar76]

Большая разница. Недвижимось взятая по сути дела нищими на пособия по безработице не может быть инвестицией, хотя бы исходя из здравого смысла.

Я как раз 1,5 года назад взял недвижимость на пособия (единовременное пособие, выплата процентов в течение 3-х лет и в следующем году за рождение ребёнка обещают 200 тыс руб).

Поэтому и пишу : )